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1. Rechtlicher Hintergrund

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz kennt man eher aus dem Arbeitsrecht. In bestimmten Fällen ist es jedoch auch auf Mietverhältnisse anwendbar. Eine Benachteiligung des Mieters, z.B. wegen einer Behinderung, darf nämlich ohne sachlichen Grund nicht erfolgen, wenn der zu vermietende Wohnraum der Öffentlichkeit zur Verfügung steht bzw. bei der Vermietung der Öffentlichkeit zur Verfügung stand und es sich bei der Vermietung um ein Massengeschäft oder ein massenähnliches Rechtsgeschäft handelt. Wird der Mieter in diesen Fällen von seinem Vermieter bei der Begründung, Durchführung oder Beendigung des Mietverhältnisses z.B. wegen einer Behinderung dadurch benachteiligt, dass er eine weniger günstige Behandlung erfährt, als eine andere Person in einer vergleichbaren Situation, und ist die Benachteiligung nicht sachlich gerechtfertigt, steht dem Mieter nicht nur ein Schadensersatzanspruch wegen evtl. finanzieller Schäden, sondern im Falle eines immateriellen Schadens auch ein Anspruch auf Entschädigung zu. Mit der Frage, ob der Mieter eine Entschädigung wegen einer auf seine Behinderung zurückzuführenden Benachteiligung verlangen kann, hatte sich nun auch das LG Berlin II zu befassen.

2. Der Fall

In dem Fall, über den das LG Berlin II zu entscheiden hatte, benötigte der Mieter, der auf einen Rollstuhl angewiesen war, eine Rollstuhlrampe, um eigenständig seine Wohnung verlassen oder in sie hineingelangen zu können. Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, weigerte sich 2 Jahre lang, die Zustimmung zum Bau der Rampe zu erteilen, bis sie hierzu auf Grund einer vom Mieter erhobenen Zustimmungsklage ebenfalls durch das LG Berlin II verurteilt wurde. Da der Mieter sich durch die 2 Jahre andauernde Verweigerung der Vermieterin, die Zustimmung zum Bau der Rampe zu erteilen, wegen seiner Behinderung benachteiligt fühlte, erhob er eine weitere Klage und verlangte eine finanzielle Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Das in der ersten Instanz zuständige AG Berlin-Kreuzberg wies die Klage mit der Begründung ab, in der Weigerung der Vermieterin, die Zustimmung zum Bau einer Rampe zu erteilen, liege weder eine unmittelbare noch eine mittelbare Benachteiligung im Sinne des § 3 AGG. Darüber hinaus sei ein etwaiger Entschädigungsanspruch nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 21 Abs. 5 AGG geltend gemacht worden.

3. Die Entscheidung

Mit seiner beim LG Berlin II eingelegten Berufung hatte der Mieter Erfolg. Das Berufungsgericht verurteilte die Vermieterin zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von EUR 11.000,00. Das Gericht hielt das AGG, insbesondere den Diskriminierungstatbestand des § 19 Abs.1 Nr.1 Alt.2 AGG für anwendbar, der insbesondere eine Benachteiligung auf Grund einer Behinderung bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse dann verbietet, wenn es sich um ein Schuldverhältnis handelt, bei dem das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und es zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommt. Diese Voraussetzungen seien – so das LG Berlin II, unter Beachtung des § 19 Abs.5 S.3 AGG erfüllt, da die vermietende Wohnungsbaugesellschaft insgesamt mehr als 50 Wohnungen vermietet habe. Das LG Berlin II erblickte in der Verweigerung der Erteilung der Zustimmung zum Bau der Rollstuhlrampe auch eine unmittelbare Benachteiligung im Sinne von § 3 Abs. 1 AGG. Eine im Sinne von § 3 Abs. 1 AGG durch Unterlassen ausgelöste unmittelbare Benachteiligung sei insbesondere gegeben, wenn der Vermieter einer gesetzlich auferlegten Handlungspflicht nicht hinreichend nachkomme, durch die im Sinne des § 5 AGG eine bisher benachteiligte Gruppe (hier der an durch eine Behinderung eingeschränkten Personen) gezielt gefördert werden soll. Die Benachteiligung liege dabei in der Vorenthaltung eines gesetzlich eingeräumten Vorteils, dessen Ziel es sei, bestehende Nachteile zu beseitigen oder zu verhindern. Eine davon betroffene Person werde durch diese Vorenthaltung weniger günstig behandelt als es das Gesetz zur Herstellung gleicher Chancen für erforderlich halte.

Die gesetzliche Pflicht der Vermieterin, dem Bau der Rollstuhlrampe zuzustimmen, ergab sich nach Ansicht des LG Berlin II aus § 554 Abs.1 S.1 BGB, der dem Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zu einer baulichen Veränderung der Mietsache insbesondere dann einräumt, wenn die bauliche Veränderung dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Die Benachteiligung i. S. d. § 3 Abs.1 AGG liege vor, da dem Mieter durch die Zustimmungsverweigerung der ihm durch § 554 BGB eingeräumte Vorteil vorenthalten worden sei. Anders als anderen Mietern, die nicht von einer Behinderung betroffen seien, sei dem Mieter der ihm zustehende barrierefreie Zugang zur Wohnung rechtswidrig versagt worden.

Auch einen sachlichen Grund, der die Benachteiligung des Mieters hätte rechtfertigen können, sah das Berufungsgericht nicht. Dieser ergebe sich insbesondere nicht aus lediglich möglichen Verletzungsrisiken, die im Zuge eines Bauvorhabens abstrakt geschaffen würden, zumal nach den im vorangegangenen Zustimmungsverfahren getroffenen Feststellungen keine nennenswerten Gefahren und somit auch keine wesentlichen Verkehrssicherungspflichten durch den Bau der Rampe geschaffen würden.

Auch der Umstand, dass der Mieter stets den Bau einer Rampe und nicht allgemein die Herstellung eines barrierefreien Zugangs zum Haus begehrt habe, stelle keinen sachlichen Grund für eine Ablehnung dar. Zum einen müsse der Mieter aufgrund der gesetzlichen Ausgestaltung des § 554 BGB mit einer konkreten Maßnahme auf den Vermieter zukommen. Zum anderen sei im Zustimmungsverfahren zutreffend entschieden worden, dass insbesondere ein Treppenlift in der Abwägung keine gleich taugliche Alternative zur Rampe darstelle.

Zuletzt ergab sich nach Ansicht des Gerichts ein sachlicher Grund für die Benachteiligung des Mieters auch nicht aus dem Umstand, dass die Vermieterin gem. § 554 Abs.1 S.3 BGB die Zustimmung von der Erbringung einer Sicherheitsleistung hätte abhängig machen dürfen. Die Vereinbarung der Sicherheitsleistung diene der Sicherung des Rückbaurisikos. Sie betreffe damit lediglich das „wie“ der Maßnahme, nicht aber das „ob“. Dementsprechend stelle sie keinen rechtserheblichen Einwand dem Grunde nach dar, sondern betreffe allein die inhaltlichen Modalitäten der Ausgestaltung der Maßnahme.

Auch wenn die Vermieterin ihre Zustimmung nicht ohne Sicherheitsleistung hätte erteilen müssen, hätte es ihr offen gestanden, mit einer derartigen Maßgabe zuzustimmen.

Zuletzt hielt das LG Berlin II auch die Ausschlussfrist des § 21 Abs.5 AGG für gewahrt, wonach der Entschädigungsanspruch innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden muss. Die Frist habe nämlich bis zur Erteilung der Zustimmung bzw. deren Ersetzung durch die Verurteilung zur Zustimmung (vgl. § 894 ZPO) gar nicht zu laufen begonnen. Dies ergebe sich daraus, dass keine abgeschlossene Verletzungshandlung vorgelegen habe, sondern das Verhalten der Vermieterin als eine Dauerhandlung aufzufassen sei mit der Folge, dass keine Fristen hätten zu laufen beginnen können, solange die Zustimmung nicht erfolgt sei. Ein Dauerverhalten sei – so das Gericht – ein Tun oder Unterlassen, das den Betroffenen ununterbrochen verletzte, solange der durch das Verhalten hervorgerufene Zustand andauere. Da der Mieter die Entschädigung innerhalb von 2 Monaten seit der Zustellung einer vollstreckbaren Ausfertigung des die Zustimmung ersetzenden rechtskräftigen Zustimmungsurteils geltend gemacht habe, sei die Ausschlussfrist des § 21 Abs.5 AGG gewahrt.

Die Höhe der Entschädigung für den entstandenen immateriellen Schaden setzte das LG Berlin II auf EUR 11.000,00 fest und führte aus, für die Bemessung des nach § 21 Abs. 2 S. 3 AGG angemessen Geldbetrages komme es darauf an, wie intensiv das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen verletzt wurde. Zu berücksichtigen seien außerdem Einzelfallumstände wie

• die Schwere und Art der Benachteiligung,
• ihre Dauer und Folgen,
• der Anlass und der Beweggrund des Handelns,
• der Grad der Verantwortlichkeit des Benachteiligenden,
• etwa geleistete Wiedergutmachung oder erhaltene Genugtuung
• das Vorliegen eines Wiederholungsfalls und
• der Sanktionszweck der Norm.

Nach diesen Maßgaben sei eine Entschädigung in Höhe von EUR 11.000 angemessen. Die Benachteiligung durch die Vermieterin habe beim Mieter gravierende Folgen gehabt, da es dem Mieter ohne Rampe nicht möglich gewesen sei, eigenständig in sein Wohnhaus zu gelangen oder dieses zu verlassen. Ins Gewicht falle außerdem, dass dieser Zustand zwei Jahre lang angehalten habe und die Vermieterin sich bis zuletzt hartnäckig geweigert habe, die Zustimmung zu erteilen, so dass diese schließlich durch einen Richterspruch habe ersetzt werden müssen. Bei der Höhe der Entschädigung sei weiter zu berücksichtigen, dass die Vermieterin keinerlei Versuche einer Wiedergutmachung unternommen habe – sei es auch nur in Form eines Ausdrucks des Bedauerns.

Schließlich berücksichtigte das Gericht bei der Festsetzung der Höhe der Entschädigung, dass es sich bei der Vermieterin um ein großes immobilienunternehmen mit 74.000 Wohnungen handelte. Angesichts der wirtschaftlichen Verhältnissen dieses großen Immobilienunternehmens erweise sich die Höhe der Entschädigung zwar als fühlbar und habe daher abschreckende Wirkung, stelle aber keine Belastung dar, die außer Verhältnis zum verursachten Schaden stünde, oder die existenziell wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin tangieren könnte.

4. Fazit

Die Entscheidung des LG Berlin II richtet die Aufmerksamkeit darauf, dass Benachteiligungen u.a. wegen einer Behinderung auch im Mietrecht keinen Platz haben und ggf. scharf sanktioniert werden, wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein Massengeschäft oder um ein massengeschäftsähnliches Rechtsverhältnis handelt. Vor allem Vermieter von mehr als 50 Wohnungen sollten daher gut überlegen, ob sie die Zustimmung zur Vornahme baulicher Veränderungen, die den Alltag von Mietern mit einer Behinderung erleichtern sollen, verweigern. Mieter hingegen sollten nicht davor zurückschrecken, ihre Rechte zeitnah unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfrist geltend zu machen, und im Blick haben, dass es nicht zwingend eines finanziellen Vermögensschadens bedarf, um finanziell entschädigt zu werden.