Vertrag ist Vertrag. Und Mietvertrag ist Mietvertrag. Will der Mieter ein gewerbliches Mietverhältnis vorzeitig auflösen, kann er zunächst versuchen, sich mit dem Vermieter auf einen Mietaufhebungsvertrag zu verständigen. Ansonsten kann der Vermieter darauf bestehen, dass sein Mieter den Vertrag erfüllt. Keinesfalls hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass ihn der Vermieter vorzeitig und ohne Weiteres aus dem Vertrag entlässt.

Diese rechtlichen Gegebenheiten berücksichtigen natürlich nicht, dass der Vermieter ein gewisses Risiko eingeht, wenn er den Mieter nicht aus dem Vertrag entlässt. Unter Umständen ist es besser, nach einer anderweitigen Lösung zu suchen, als sich plötzlich mit der Insolvenz des Mieters konfrontiert zu sehen. Nicht zuletzt ist ein Mieterwechsel für den Vermieter so oder so mit einem gewissen Aufwand verbunden.

Das Märchen von den drei Nachmietern

Auch hier ist der irrigen Ansicht entgegenzutreten, der Mieter müsse dem Vermieter nur drei Nachmieter stellen und könne dann vorzeitig ausziehen. Ausnahmen bestehen allenfalls dann, wenn die Nachmietergestellung ausdrücklich mietvertraglich vereinbart ist oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat oder umgekehrt der Vermieter kein berechtigtes Interesse daran hat, einen Nachmieter abzulehnen.

Rechtsgrundlagen der Nachmietergestellung

Die Vertragsübertragung kann individuell anlässlich der aktuellen Gegebenheiten oder bereits präventiv bei Vertragsabschluss formularmäßig in AGB erfolgen. Eine Individualvereinbarung macht regelmäßig keine Probleme, eine formularmäßige Vereinbarung muss die beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien angemessen berücksichtigen und darf keine Partei benachteiligen. Besteht keine Vereinbarung, kann sich ein Anspruch auf Nachmietergestellung aus dem vertraglichen Grundsatz von Treu und Glauben ergeben.

Ohne Nachmieter kein früherer Auszug

Findet der Mieter jedoch keinen Nachmieter, bleibt er an den Mietvertrag gebunden. Ein früherer Auszug ist dann nicht möglich. Notfalls bleibt ihm nur der Weg in die Insolvenz.

I. Nachmieterklausel im Mietvertrag

Insoweit kann es für Mieter und den Vermieter günstig sein, einen Nachmieter zu suchen und zu akzeptieren. Dementsprechend wird auch gerade bei langfristigen Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter berechtigt sein soll, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen. Eine solche Klausel wird meist mit der Bedingung verbunden, dass in der Person oder in dem vom Nachmieter verfolgten Geschäftszweck kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegen darf.

Beispiel für eine Mieternachfolge-Klausel:

„Die Übertragung des Mietverhältnisses vom Mieter auf einen Nachmieter bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Nachmieters ein wichtiger Grund vorliegt, der die Übertragung des Mietvertrages auf den Nachmieter für den Vermieter unzumutbar macht.“

Im Idealfall wird der wichtige Grund möglichst definiert: So kann in einem Einkaufszentrum ein bestimmter Mietermix vorgegeben sein. Beispiel (in Anlehnung an BGH VII ZR 92/04): „Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Nachmietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Nachvermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objektes entsteht.”

Einen Nachmieterklausel kann eine unechte Klausel sein, die dem Mieter nur das Recht gibt, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden und der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachfolger bemühen kann. Findet der Vermieter einen Nachmieter, kommt der frühere Mieter vorzeitig aus dem Vertrag heraus. Bei einer echten Nachmieterklausel hat der Mieter einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter bei Geeignetheit grundsätzlich akzeptieren muss.

II. Mietvertrag enthält keine Regelung zur Vertragsübertragung auf Nachmieter

Langfristige Mietverträge bieten einerseits Sicherheit, beinhalten aber für beide Parteien ein hohes Risiko. Muss der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen sein Geschäft aufgeben, kann der allgemein geltende vertragliche Grundsatz von Treu und Glauben den Vermieter im Einzelfall verpflichten, den Mieter gegen Gestellung eines Nachmieters aus dem Mietverhältnis zu erlassen. So gesteht die Rechtsprechung (OLG Düsseldorf WuM 1994, 469) dem Gewerberaummieter zwar keinen unmittelbaren Anspruch auf eine Nachmietergestellung zu, erlaubt die Nachmietergestellung aber dennoch unter folgenden Voraussetzungen:

• Schutzwürdiges Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Vertragsauflösung, das das Interesse des Vermieters an der Vertragsfortführung deutlich übersteigt.
• Ein Festhalten am Mietvertrag bedingt für den Mieter eine gewisse Härte.
• Die Nachmieterbestellung erscheint für den Vermieter akzeptabel, soweit er keine wichtigen Gründe gegen eine Vertragsübertragung geltend machen kann.
• Der Mieter darf die Situation nicht selbst verschuldet haben, weil er beispielsweise geeignetere Räumlichkeiten gefunden hat.
• Der Vermieter kann den Nachmieter ablehnen, wenn der Mieter das Mietverhältnis mit der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen kann (OLG Oldenburg RE WuM 1982, 124) und ihm ein Zuwarten bis zum Fristablauf zuzumuten ist.
• Der Nachmieter muss bereit und in der wirtschaftlichen Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen (LG Gießen WuM 1996, 23). Schlechtere Bedingungen braucht der Vermieter nicht zu akzeptieren.

Dabei ist auch die BGH-Rechtsprechung zu berücksichtigen (NJW-RR 1992, 1032): Der BGH hatte die Ablehnung eines Nachmieters ohne plausiblen Grund als schikanös bezeichnet.

III. Details zur Vertragsübernahme

Schriftformerfordernis

Akzeptiert der Vermieter den Nachmieter, scheidet der Vormieter aus dem Mietverhältnis aus und der Nachmieter tritt ein. Voraussetzung ist, dass das Schriftformerfordernis des § 550 I BGB gewahrt ist.

Der Wechsel in der Person des Mieters kann im Wege einer dreiseitigen schriftlichen Vereinbarung zwischen allen beteiligten Vertragsparteien oder einer zweiseitigen schriftlichen Vereinbarung zwischen a) dem früheren und dem neuen Mieter oder b) zwischen dem neuen Mieter und dem Vermieter oder c) dem alten Mieter und dem Vermieter unter Zustimmung der dritten Vertragspartei erfolgen.

Dreiseitige Vereinbarung

Bei einer dreiseitigen Vereinbarung erfordert die Schriftform, dass die Vertragsbeteiligten ihre Vereinbarungen in derselben Urkunde dokumentieren und ausdrücklich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nehmen (BGH NZM 2000, 291, 381). Wichtig ist, dass der Mietgegenstand ausreichend bezeichnet ist und absolut klar herausgestellt wird, dass im Übrigen der bisherige Mietvertrag bestehen bleiben soll (Auflockerungsrechtsprechung gemäß BGH NJW 1998, 62 bei Mieterwechsel; BGH NJW-RR 2000, 744 bei Vermieterwechsel). Eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich.

Zweiseitige Vereinbarung

Wird die Vertragsübertragung zweiseitig getroffen, müssen beide Parteien ebenfalls auf die Schriftform achten. Die Zustimmung der dritten Person ist nicht formbedürftig (OLG Düsseldorf ZMR 1988, 69). Es genügt, wenn der Vermieter mit dem früheren Mieter schriftlich vereinbart, dass der Nachmieter in den Mietvertrag eintritt und der Nachmieter der Vertragsübernahme danach formlos zustimmt (BGH NZM 2005, 584). Gleiches ist anzunehmen, wenn sich der Nachmieter mit dem Vermieter schriftlich einigt, auf den bestehenden Mietvertrag Bezug nimmt und der frühere Mieter formlos zustimmt (LG Nürnberg-Fürth 14 O 4081/0).

Vertragsübertragung möglichst nur schriftlich unter Einbeziehung aller Parteien

Ein Mieterwechsel sollte ungeachtet dieser Möglichkeiten immer unter Einbeziehung aller Vertragsbeteiligten schriftlich erfolgen. Nur so lassen sich spätere Unstimmigkeiten und Beweisprobleme vermeiden. Insbesondere gilt es, die durch den Vertragsübergang bedingten Umstände im Detail zu regeln. Dazu gehören insbesondere folgende Aspekte:

• Stichtag, zu dem der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der Nachmieter eintritt,
• Regelung über eventuelle Mietrückstände des früheren Mieters, Haftungsübernahme des Nachmieters,
• Übernahme oder Austausch von Mietsicherheiten (Kaution, Bürgschaft),
• Frage der Untervermietung,
• Indexanpassung der Miete: Neubeginn mit Eintritt des Nachmieters, rückwirkend zum ursprünglichen Vertragsbeginn. Mangels ausdrücklicher Regelung ist der Indexstand bei Vertragsbeginn und der letzten Indexanpassung maßgebend (OLG Düsseldorf ZMR 2011, 869),
• Nebenkostenabrechnung: stichtagsgenaue Ablesung der Zählerstände und Abrechnung zwischen früheren Mieter und Nachmieter,
• Frage, was mit den Einbauten des Vormieters geschieht (Rückbau, Übernahme).

Weitere Details

• Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, denjenigen Nachmieter zu akzeptieren, der dem Mieter die höchste Ablösesumme zahlt (OLG München ZMR 1995, 579).

• Die Akzeptanz des Vermieters zur Gestellung eines Nachmieters kann je nach den Gegebenheiten und Vereinbarung im Mietvertrag mit der Bürgschaft des bisherigen Mieters verbunden werden. Allerdings darf sich die Bürgschaft nur auf die finanziellen Verpflichtungen beziehen, die der frühere Mieter bis zum Ablauf seines Mietvertrages zu erfüllen gehabt hätte (OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1015).

• Vereinbart werden kann auch, dass der frühere Mieter die Differenz zur bisherigen Miete übernimmt, wenn der Nachmieter nicht bereit ist, die volle Miete zu zahlen (LG Berlin ZMR 1999, 401).

• Dem Vermieter ist eine Überlegungsfrist von bis zu 3 Monaten zuzugestehen (LG Gießen WuM 1997, 264; LG Saarbrücken WuM 1995, 313). In diesem Zeitraum muss der Mieter die Miete weiterhin zahlen.

• Lehnt der Vermieter den Nachmieter ab, obwohl dieser ein geeigneter Nachfolger wäre, ist der frühere Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden wäre (LG Berlin ZMR 1999, 401; LG Oldenburg WuM 1997, 491). Die Überlegungsfrist des Vermieters ist dabei zu berücksichtigen.

• Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung soll der Vermieter teilweise berechtigt sein, vom Nachmieter eine angemessen höhere Miete zu fordern (OLG München NJW-RR 1995, 393; OLG Hamburg WuM 1987, 145). Zugleich darf der Vermieter den Abschluss eines neuen Mietvertrages aber nicht dadurch vereiteln, dass er eine unangemessen höhere Miete fordert (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 657; OLG Zweibrücken RE WuM 1998, 148). Eine Erhöhung um 40 % ist zweifelsfrei überhöht (LG Hamburg WuM 1988, 125).

Alternative zur Nachmieterstellung: Untervermietung

Verweigert der Vermieter die Nachmieterbestellung, kann der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung haben. Auch insoweit stellt der BGH bei langfristigen Mietverträgen das wirtschaftliche Risiko des Mieters heraus, der gerade in einem solchen Fall ein Interesse daran haben kann, unterzuvermieten. In dieser Entscheidung kommt der vertragliche Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme klar zum Ausdruck. Verweigert der Vermieter ohne wichtigen Grund die Erlaubnis, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen.