Die Zahlung der Mietkaution, die Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses in Höhe von 3 monatlichen Nettokaltmieten als Sicherheit zahlen müssen, reißt oft ein nicht unerhebliches Loch in das Portemonnaie eines Mieters. Da verwundert es nicht, dass die meisten Mieter die gezahlte Summe nach der Beendigung des Mietverhältnisses möglichst schnell zurückerhalten möchten. Vermieter hingegen haben genau das gegenteilige Interesse und möchten die Mietsicherheit in der Regel so lange wie möglich einbehalten, um ganz sicher gehen zu können, im Falle einer etwaigen Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters bestmöglich abgesichert zu sein. Auf Grund dieser entgegengesetzten Interessen der Parteien kommt es am Ende des Mietverhältnisses nicht selten zu Streit darüber, ob und in welchem Umfang der Rückzahlungsanspruch des Mieters bzw. die Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters (bereits) besteht. Der folgende Beitrag gibt wichtige Tipps, auf welche Weise Mieter, die ihre Mietkaution zurückfordern möchten, schnellstmöglich und ohne vermeidbare Konflikte mit dem Vermieter an ihr Ziel kommen und stellt eine Vorlage bereit, die Mieter für ihr Rückzahlungsverlangen nutzen können.

Tipp 1: Prüfen Sie bereits während des Mietverhältnisses, ob Sie schon vor dem Mietende einen Teil der Kaution zurückverlangen können

Grds. steht dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses kein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu.Dieser Anspruch wird in der Regel erst gewisse Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses fällig (zur Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs am Mietende vgl. die Ausführungen in Tipp 4 sowie BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14- und BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Anders verhält es sich allerdings, wenn der Mieter die Kaution von Anfang an deshalb ganz oder teilweise ohne Rechtsgrund gezahlt hat, weil die entsprechende Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Verpflichtung des Mieters, eine Sicherheit zu leisten, ganz oder zumindest teilweise unwirksam ist. Dass die Kautionsabrede insgesamt unwirksam ist, ist eher die Ausnahme. Nicht selten kommt es hingegen vor, dass die Sicherungsabrede wegen einer Überschreitung der zulässigen Höchstgrenze teilweise nicht wirksam ist. Gem. § 551 Abs.1 BGB darf die Mietsicherheit bei Wohnraummietverhältnissen nämlich höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Wird diese Grenze überschritten, führt dies zwar nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung, hat aber deren Teilunwirksamkeit in Höhe desjenigen Betrages zur Folge, der die zulässige Höchstgrenze überschreitet. Hat der Mieter in Unkenntnis der Teilunwirksamkeit die volle Kaution bereits geleistet, steht ihm unter den Voraussetzungen des § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB bereits während des laufenden Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch in der Höhe zu, um den die gezahlte Kaution die zulässige Höchstgrenze überschreitet (vgl. BGH, Urteil vom 01. 06. 2011 – VIII ZR 91/10). Dieser Anspruch kann auch noch später, ggf. auch noch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zum Eintritt der Verjährung geltend gemacht werden, die gem. §§ 195, 199 Abs.1 BGB binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres eintritt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat (vgl. BGH, Urteil vom 01. 06. 2011 – VIII ZR 91/10).

Tipp 2: Verlangen Sie die Wiederauffüllung des Kautionskontos bei unberechtigtem Zugriff während des Mietverhältnisses

Bei der Beantwortung der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter auf die Kaution zugreifen darf, kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt des Zugriffs, und zwar darauf an, ob dieser während des laufenden Mietverhältnisses oder aber nach dem Ende des Mietverhältnisses erfolgt. Während ein Zugriff nach dem Ende des Mietverhältnisses nur das Bestehen und die Fälligkeit des Anspruches erfordert, zu deren Befriedigung der Vermieter die Kaution verwenden möchte (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17), ist ein Zugriff während des Mietverhältnisses unzulässig ist, wenn der Mieter die Forderung bestreitet und der Vermieter deren Bestehen nicht rechtskräftig, z. B. durch ein rechtskräftiges Urteil oder einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid, hat feststellen lassen. Greift der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses dennoch auf die Kaution zu, obwohl die Forderung weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt ist, macht er sich gem. § 280 Abs.1 BGB schadensersatzpflichtig und ist daher als Schadensersatzleistung verpflichtet, das Kautionskonto wieder aufzufüllen (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Diesen Anspruch sollten Mieter unbedingt rechtzeitig vor dessen Verjährung geltend machen. 

Tipp 3: Fordern Sie den Vermieter nach dem Mietende frühzeitig auf, über die Kaution abzurechnen

Um sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob und in welcher Höhe der Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution bereit ist, sollte der Mieter seinen Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses zeitnah auffordern, über die Kaution abzurechnen. Nach der Rechtsprechung des BGH hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist (vgl. dazu die Ausführungen in Tipp 4) gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (ggf.) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen den Mieter erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird über die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (ggf.) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Da das Gesetz keine Vorgaben hinsichtlich der Art und Weise der Abrechnung macht, kann die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich, aber auch konkludent erfolgen. So kann der Vermieter über die Kaution den Vorgaben des § 259 BGB entsprechend dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche ihm – seiner Auffassung nach – zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters gegenüberstellt. Darüber hinaus kann die Abrechnung aber auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters, z. B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Tipp 4: Prüfen Sie genau, wann der Vermieter zur Abrechnung über die Kaution und zu deren Rückzahlung verpflichtet ist

Im Zusammenhang mit der Abrechnung über die Mietkaution und deren Rückzahlung spielt der Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Abrechnung und ggf. die Rückzahlung verlangen kann, eine zentrale Rolle. Macht der Mieter seinen Anspruch zu früh geltend, ist ggf. Streit oder zumindest Enttäuschung vorprogrammiert. Spätestens dann, wenn der Vermieter nach einer ersten Aufforderung des Mieters äußert, dass er zu diesem Zeitpunkt noch nicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution verpflichtet sei, tut der Mieter daher gut daran, genau zu prüfen, wann der richtige Zeitpunkt für sein Abrechnungs- und Rückzahlungsverlangen gekommen ist, und diesen Zeitpunkt zumindest dann, wenn das Verhältnis zum Vermieter angespannt ist, auch abzuwarten.

Das Gesetz enthält keine Regelung dazu, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des Mieters auf die Abrechnung entsteht und wann er seine geleistete Sicherheit zurückverlangen kann. Der Abrechnungsanspruch wird in der Regel dann fällig, wenn der Vermieter in zumutbarer Weise in der Lage ist, alle erforderlichen Informationen hierfür einzuholen, insb. zu prüfen, welche Gegenansprüche ihm ggf. zustehen Wann der Rückzahlungsanspruch fällig wird, ergibt sich aus dem Sicherungscharakter der Mietkaution. Anders als z. B. bei der monatlichen Miete, die als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung der Mietsache endgültig im Vermögen des Vermieters verbleiben soll, handelt es sich bei der Mietkaution um eine Sicherheitsleistung, auf die der Vermieter nur dann zugreifen darf, wenn ihm selbst Ansprüche gegen den Mieter, z. B. auf Schadensersatz oder auf Zahlung der Miete wegen Verzugs mit der Mietzahlung zustehen. Der Anspruch auf Rückgewähr einer Sicherheitsleistung wird daher grds. immer dann fällig, wenn der Sicherungszweck, der im Falle einer Mietkaution darin besteht, den Vermieter gegen Zahlungsausfälle abzusichern, entfallen ist. Im Falle einer Mietkaution entfällt dieser Zweck, wenn dem Vermieter keine durchsetzbaren Ansprüche mehr zustehen und ihm auch genug Zeit zur Verfügung stand, um zu prüfen, ob entsprechende Gegenansprüche bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14).

Für das Bestehen solcher Forderungen, die dem Vermieter auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch zustehen, gibt es die unterschiedlichsten Gründe. Es kann sich um Ansprüche handeln, die bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses z. B. dadurch entstanden sind, dass der Mieter die monatliche Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt oder aber die Mietsache schuldhaft beschädigt und sich daher schadensersatzpflichtig gemacht hat. Aber auch dann, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses all seinen Pflichten nachgekommen ist, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass der Sicherungszweck der Mietkaution entfallen und der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig ist. Denn auch bei der Beendigung des Mietverhältnisses oder sogar viele Monate danach können noch Ansprüche des Vermieters entstehen und ein berechtigtes Sicherungsinteresse des Vermieters begründen. Kommt der Mieter z. B. seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß nach und macht sich dadurch schadensersatzpflichtig, entstehen ebenso Ansprüche des Vermieters wie es der Fall ist, wenn der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurückgibt mit der Folge, dass der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache gem. § 546a Abs.1 BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen kann.

• Verbreitete Sechsmonatsfrist ist nicht verbindlich

Verbreitet wird vertreten, dass der Vermieter die Kaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten seit dem Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen muss und darauf verwiesen, dass zu diesem Zeitpunkt auf Grund der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB ohnehin alle möglichen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjährt seien. Diese Auffassung lässt allerdings unberücksichtigt, dass es durchaus Ansprüche des Vermieters gibt, die der regelmäßigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs.1 BGB unterliegen und daher erst nach mindestens 3 Jahren verjähren. Zu diesen Ansprüchen zählen z.B. der Anspruch des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete, der zuvor erwähnte Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB, der dem Vermieter zusteht, wenn der Mieter die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig zurückgibt (vgl. BGH, Versäumnis- u. Endurteil vom 11.02.2009 – XII ZR 114/06), und auch der Anspruch des Vermieters auf eine Betriebskostennachzahlung (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14). Ebenfalls keine Berücksichtigung findet von den Vertretern der Sechsmonatsfrist, dass der Vermieter unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 215, 216 BGB auch dann noch zur Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters bzw. zur Befriedigung aus einem zur Sicherheit verpfändeten Recht oder Gegenstand berechtigt ist, wenn seine Ansprüche bereits verjährt sind (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23; BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 –, das allerdings betont, dass ein Zugriff auf ein Sparbuch zwecks Befriedigung einer verjährten Betriebskostennachforderung wegen deren Einstufung als wiederkehrende Leistung im Hinblick auf § 216 Abs.3 BGB nicht möglich ist).

• Zu erwartende Betriebskostennachzahlung kann die Rückzahlungsfrist verlängern

Hinzu kommt außerdem, dass derjenige Anspruch, der den Vermieter in den meisten Fällen zum Einbehalt der Mietkaution auch noch längere Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses veranlasst, sogar erst verhältnismäßig lange nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Es handelt es sich um den – in vielen Fällen tatsächlich bestehenden – Anspruch des Vermieters auf eine Betriebskostennachzahlung, der sich aus der – in der Regel nicht sofort nach dem Mietende –  erstellten Betriebskostenabrechnung für die laufende oder sogar eine bereits abgelaufene Abrechnungsperiode ergibt und auch von der Kaution abgesichert wird (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Das Gesetz lässt dem Vermieter für die Abrechnung über die Betriebskosten sogar recht lange Zeit und verpflichtet ihn in § 556 Abs.3 S.2 BGB lediglich dazu, die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Erst dann, wenn dem Mieter eine zumindest formell wirksame Betriebskostenabrechnung zugegangen ist, wird ein etwaiger Nachzahlungsanspruch des Vermieters fällig (vgl. BGH, Urteil vom 14. 02. 2007 – VIII ZR 1/06). Im Gegensatz zu der Betriebskostenabrechnung, die der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses erstellt, unterliegt die Endabrechnung, die der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses zu erstellen hat, jedoch, was die dem Vermieter gewährte Abrechnungsfrist anbelangt, gewissen Einschränkungen. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Frist mutwillig bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums ausschöpfen, um z. B. die Fälligkeit eines etwaigen Nachzahlungsanspruchs hinauszuzögern und die Kaution möglichst lange einbehalten zu können. Eine genaue verbindliche Vorgabe, bis zu welchem Zeitpunkt der Vermieter dem Mieter die letzte Betriebskostenabrechnung zugehen lassen muss, gibt es zwar nicht. Ganz allgemein gilt jedoch, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen muss, sobald es ihm möglich und zumutbar ist. Dies ist zumindest solange nicht der Fall, wie ihm die zur Abrechnung erforderlichen Daten bzw. Abrechnungsunterlagen der Versorgungsunternehmen nicht vorliegen, obwohl er sich in zumutbarerer Weise ausreichend darum, gekümmert hat, die Abrechnungsbelege zu erhalten. Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 – eine Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter sechs Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugegangen ist, in der das Mietverhältnis endete, als fristgerecht eingestuft und betont, dass dem Vermieter je nach den Umständen des Einzelfalls für die Abrechnung über die Betriebskosten, und damit auch über die Kaution insgesamt, auch mehr als sechs Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugebilligt werden könnten. Die Rechtsprechung zu der Frage, wieviel Zeit sich der Vermieter mit der letzten Betriebskostenabrechnung lassen darf, ist sehr uneinheitlich, was verdeutlicht, dass nicht so sehr der Zeitfaktor, sondern vielmehr die Beantwortung der Frage im Vordergrund steht, wann dem Vermieter in der jeweiligen Situation eine Abrechnung über die Betriebskosten möglich und zumutbar ist. Das Amtsgericht Berlin – Köpenick, hat dies z. B. mit Urteil vom 20.04.2010 – 17 C 329/09 – bereits nach Ablauf von drei Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode bejaht.

• Zu erwartende Betriebskostennachzahlung berechtigt nur zu teilweisem Einbehalt der Kaution

Unbedingt beachten sollten Mieter allerdings, dass allein daraus, dass der Vermieter noch nicht zur Abrechnung über die Betriebskosten verpflichtet ist, grds. kein Recht des Vermieters abgeleitet werden kann, die Kaution in vollem Umfang einzubehalten. Ist nur noch mit einer Nachzahlungspflicht aus der ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu rechnen und hat der Vermieter feststellen können, das keine weiteren Ansprüche bestehen, ist er in der Regel lediglich zum Einbehalt eines angemessenen Teils der Kaution berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05; zweifelnd allerdings: AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2018 – 425 C 5350/17). Die Frage, wie hoch der entsprechende Betrag sein darf, muss unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beantwortet werden.

Nach einem Urteil des AG Ludwigsburg vom 17.05.2018 – 1 C 351/18 –  hat sich die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages in erster Linie daran zu orientieren, wie hoch die zu erwartende Nachforderung voraussichtlich sein wird. Hierbei seien – so das Gericht vergangene Abrechnungen von indizieller Bedeutung. Da die Kaution jedoch eine Sicherungsfunktion aufweist und auch unvorhersehbare Veränderungen absichern solle, sei dem Vermieter ein ausreichender Sicherheitszuschlag zuzugestehen, wenn es für einen solchen Sicherheitszuschlag ein Bedürfnis gebe. Das AG Hamburg hat sich mit Urteil vom 22.02.1996 – 48 C 1969/95 – an den Betriebskostenvorauszahlungen orientiert und – allerdings bezogen auf einen Abrechnungszeitraum von einem vollen Jahr – drei bis vier monatliche Betriebskostenvorauszahlungen unter der Voraussetzung als angemessen angesehen, dass der Vermieter nicht darlegt, dass mit einer höheren Nachzahlung zu rechnen ist. Da das Mietverhältnis in der Regel während der laufenden Abrechnungsperiode endet, müsste hier – folgt man der Berechnungsmetode des AG Hamburg – ggf. eine anteilige Kürzung erfolgen. Andere wiederum nehmen die Höhe der letzten Nachzahlung als Orientierungshilfe und stellen auf deren Höhe ab.

Tipp 5: Prüfen Sie genau, ob und in welcher Höhe der Vermieter ein Recht zum Zugriff auf die Kaution hat

Hat der Vermieter spätestens nach Ablauf der ihm zuzugestehenden Prüfungs– und Überlegungsfrist über die Kaution abgerechnet, diese aber nicht oder nicht in voller Höhe zurückgezahlt, sollte der Mieter genau prüfen, ob der Vermieter in berechtigter Weise mit eigenen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet hat, ob also die Gegenforderungen des Vermieters tatsächlich in der behaupteten Höhe bestehen und zur Aufrechnung geeignet sind. Folgendes sollte hierbei beachtet werden:

• Schadensersatzansprüche sind nicht immer berechtigt

Häufig greift der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution zu, weil ihm (angebliche) Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache zustehen. Derartige Forderungen bestehen keinesfalls immer und – falls sie bestehen – oft nicht in der geltend gemachten Höhe. Hat der Mieter z. B. am Ende des Mietverhältnisses tatsächlich keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, stellt dies nämlich dann keine zum Schadensersatz berechtigende Pflichtverletzung des Mieters dar, wenn die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel – wie in so vielen Fällen – unwirksam ist. Auch Schäden an der Mietsache beruhen nicht immer auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters, die § 280 Abs.1 BGB für die Entstehung eines Schadensersatzanspruchs fordert, sondern stellen oft gewöhnliche Verschleißerscheinungen dar oder sind als Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache i. S. d. § 538 BGB, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, einzuordnen.

• Verjährung des Anspruchs schließt Zugriffsrecht des Vermieters nicht immer aus

Sollte der Mieter zu dem Schluss gelangen, dass die vom Vermieter zur Aufrechnung gestellte Forderung tatsächlich besteht, sollte er in einem nächsten Schritt prüfen, ob der entsprechende Anspruch des Vermieters ggf. verjährt, und damit nicht mehr durchsetzbar ist. Hierbei sind allerdings zu Gunsten des Vermieters die wichtigen Vorschriften der §§ 215 und 216 BGB zu berücksichtigen. Hat der Mieter eine Barkaution geleistet, ist der Vermieter gem. § 215 BGB nämlich auch dann noch zur Aufrechnung berechtigt, wenn seine Forderung verjährt ist, vorausgesetzt, sie war in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. War der Anspruch des Vermieters im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am Ende des Mietverhältnisses noch nicht verjährt, sind diese Voraussetzungen in der Regel erfüllt, und zwar auch dann, wenn ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Vermieters zunächst nicht auf eine Geldleistung, sondern auf Naturalrestitution i. S. § 249 Abs.1 BGB gerichtet war und sich erst nach dem Eintritt der Verjährung durch die Ausübung der Ersetzungsbefugnis des Vermieters gem. § 249 Abs.2 S.1 BGB in einen gem. § 387 BGB zur Aufrechnung geeigneten, gleichartigen Zahlungsanspruch verwandelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23) .

Hat der Mieter zur Sicherheit ein Sparbuch hinterlegt, kommt die entsprechende Vorschrift des § 216 Abs.1 BGB zur Anwendung, wonach die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger grds. nicht hindert, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Greift der Vermieter auf das Sparbuch zu, um sich wegen einer verjährten Betriebskostennachforderung Befriedigung zu verschaffen, ist dies allerdings auf Grund der Ausnamevorschrift des § 216 Abs.3 BGB nicht möglich, die von der Befugnis des Gläubigers, sich auch nach dem Eintritt der Verjährung noch aus der Sicherheit zu befriedigen, nämlich Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen ausnimmt. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. das Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14) handelt es sich bei (Nachzahlungs-) Forderungen aus Betriebskostenjahresabrechnungen um Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen mit der Folge, dass der Zugriff auf das Sparbuch nur zur Befriedigung noch nicht verjährter Betriebskostennachforderungen möglich ist.

• Umfang des Einbehalts bei zu erwartender Betriebskostennachforderung

Behält der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise mit der Begründung ein, es sei mit einer Betriebskostennachforderung zu rechnen, sollte der Mieter genau prüfen, ob es sich bei dem aus diesem Grunde einbehaltenen Betrag um einen angemessenen Teil der Kaution handelt oder Vermieter einen unangemessen hohen Betrag, ggf. sogar die gesamte Kaution zurückbehalten hat (vgl. hierzu die Ausführungen oben unter Tipp 4).

• Zinsen müssen ebenfalls an den Mieter ausgezahlt werden

Oft wird vergessen, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution auch die angefallenen Zinsen umfasst (vgl. § 551 Abs.3 S.3 und 4 BGB). Sind keine oder geringere Zinsen angefallen als sie hätten erzielt werden können, weil der Vermieter die Kaution nicht der Vorschrift des § 551 Abs.3 S.1 BGB entsprechend bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt hat und auch keine andere Anlageform vereinbart wurde (vgl. § 551 Abs.3 S.2 BGB), kann der Mieter den dadurch entstandenen Zinsverlust als Schadensersatz verlangen. Das übliche Zinseszinsverbot (vgl. §§ 248, 289 BGB) gilt in diesem Fall nicht (vgl. LG Gießen, Urteil vom 17.04.1996 – 1 S 529/95).

Tipp 6: Vermieter rechnet nicht auf –  Erklären Sie ggf. selbst die Aufrechnung

Rechnet der Vermieter zwar über die Kaution ab mit der Folge, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig wird (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17), macht aber von seiner Verwertungsbefugnis keinen oder nur eingeschränkten Gebrauch und erklärt nicht die Aufrechnung mit behaupteten Gegenforderungen, sondern fordert vom Mieter deren Begleichung unabhängig davon durch Zahlung, sollte der Mieter in Erwägung ziehen, ob er ggf. selbst Fakten schaffen kann, indem er selbst mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen etwaige Gegenansprüche des Vermieters aufrechnet. Sollte der Mieter unter Berücksichtigung der oben in Tipp 3 dargelegten Grundsätze zu dem Ergebnis gelangen, dass dem Vermieter tatsächlich Gegenansprüche zustehen, die den Vermieter berechtigen, die Kaution zumindest teilweise einzubehalten, ist der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH berechtigt, mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufzurechnen, wenn dieser trotz Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters (teilweise) erlischt (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Denn mit der Abrechnung habe der Vermieter – so der BGH – gegenüber dem Mieter sein Verwertungsinteresse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Im Übrigen habe er die Möglichkeit, eine Aufrechnung bereits mit der Abrechnung zu erklären und auf diese Weise zu entscheiden, für welche von ggf. mehreren Forderungen die Kaution vorrangig verwertet werden solle.

Tipp 7. Vermieter rechnet nicht über Kaution ab und / oder zahlt sie nicht (vollständig) zurück –  Gespräch, Rechtsbeistand und Klage sind mögliche Optionen

Rechnet der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses und dem Ablauf der ihm zuzugestehenden Frist (vgl. dazu den Tipp 4) nicht über die Kaution ab, sollte der Mieter – ebenso wie in denjenigen Fällen, in denen zwar eine Abrechnung erfolgt, der Vermieter die Kaution aber nicht oder nicht in demjenigen Umfang zurückzahlt, den der Mieter nach seinen Berechnungen beanspruchen kann -, zunächst versuchen, im Gespräch mit dem Vermieter eine Einigung zu herbeizuführen. Bleibt dieser Versuch erfolglos, ist die Einholung von Rechtsbeistand bei einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt der nächste angezeigte Schritt. Hiermit sollte zunächst das Ziel verfolgt werden, die Angelegenheit außergerichtlich zu klären. Kommt der Mieter auch auf diese Weise nicht zum Ziel, kommt er um eine Klage nicht herum.

Die Vorgehensweise bei der Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe hängt davon ab, ob der Vermieter sowohl die Abrechnung über die Kaution als auch deren Rückzahlung unterlässt oder lediglich die Rückzahlung ganz oder zumindest nicht in dem – nach Ansicht des Mieters – erforderlichen Umfang unterbleibt.

Hat der Mieter von seinem Vermieter keine Abrechnung über die Kaution erhalten und ist die Abrechnung auch nicht konkludent durch eine teilweise Rückzahlung der Kaution erfolgt vgl. dazu die Ausführungen in Tipp 3), kann der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch in vielen Fällen nicht beziffern und keinen für eine entsprechende Zahlungsklage erforderlichen bestimmten Antrag stellen, solange ihm nicht bekannt ist, ob dem Vermieter Gegenforderungen zustehen und ob und – wenn ja – wegen welcher Forderungen und in welcher Höhe der Vermieter ggf. auf die Kaution zugreifen möchte. Damit er nicht zwei separate Klagen erheben und den Vermieter zunächst auf die Erteilung der Abrechnung und anschließend erneut mit einer weiteren Klage auf Rückzahlung des dann erst bekannten Betrages verklagen und insbesondere nicht die Verjährung seines Anspruches fürchten muss, sollte er das für entsprechende Fälle vorgesehene Instrumentarium der sog. Stufenklage nutzen. Diese Stufenklage, die in § 254 ZPO geregelt ist, macht eine Ausnahme von dem Bestimmtheitsgrundsatz des § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO, der einen bezifferten Klageantrag verlangt, und ermöglicht es dem Mieter, seine Klage auf Abrechnung mit der Zahlungsklage zu verbinden, obwohl er letztere noch nicht beziffern kann. Die Bezifferung kann nach der Erteilung der Abrechnung über die Kaution im laufenden Prozess nachgeholt werden. Da oft lange Zeit vergeht, bis der Vermieter zur Abrechnung verurteilt wird und diese auch erteilt hat, hat die Stufenklage für den Mieter außerdem den großen Vorteil, dass diese ihn vor einer Verjährung des Rückzahlungsanspruches schützt. Erhebt der Mieter eine Stufenklage, wird nämlich mit der Zustellung der Klage beim Vermieter auch der noch unbezifferte Rückzahlungsantrag rechtshängig mit der Folge, dass die Verjährung des Rückzahlungsanspruches gem. § 204 Abs.1 Nr.1 Alt. 1 BGB gehemmt wird (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13.11.2014 – IX ZR 267/13).

Hat der Vermieter die Abrechnung hingegen erteilt, die Kaution aber nicht oder zumindest nicht in dem – nach Ansicht des Mieters – erforderlichen Umfang zurückgezahlt, kann der Mieter sofort auf Rückzahlung der Kaution in dem seinen Berechnungen nach erforderlichen Umfang (ggf. nach der Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen (vgl. dazu die Ausführungen in Tipp 6)) klagen.

Tipp 8: Nutzen Sie unsere Vorlage für die außergerichtliche Geltendmachung Ihres Rückzahlungsanspruchs

Für den Fall, dass die Mietkaution vom Mieter selbst erstmalig und ohne anwaltliche oder gerichtliche Hilfe zurückgefordert werden soll, kann das nachfolgende Muster verwendet werden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass dem Rückforderungsverlangen des Mieters ganz unterschiedliche Fallgestaltungen zu Grunde liegen können, die nicht alle von einer allgemeingültigen Vorlage abgedeckt sein können. Das nachfolgende Muster eignet sich in nicht abgewandelter Form nur für diejenigen Fälle, in denen der Vermieter die Kaution auf einem Sparbuch verzinslich angelegt hat, keine Gegenforderungen erhoben hat und der Mieter daher die gesamte Kaution zurückverlangt. In anderen Fallgestaltungen muss der Text entsprechend verändert werden.