Heutzutage gibt es so gut wie keinen Mietvertrag mehr, der den Mieter nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet. Anders als z. B. die laufenden Mietzahlungen ist der Geldbetrag, den der Mieter dem Vermieter als Kaution zur Verfügung stellt, jedoch nicht dazu bestimmt, dauerhaft im Vermögen des Vermieters zu verbleiben. Wie bei jeder anderen Sicherheit auch, kann der Vermieter als Gläubiger mit diesem Geldbetrag nicht nach Belieben verfahren, sondern hat ihn als sog. Treuhänder für den Mieter zu verwalten. Das Gesetz erlegt dem Vermieter daher gewisse Pflichten auf, durch die zu Gunsten des Mieters zum einen sichergestellt werden soll, dass sein Geld weiter für ihn „arbeitet“, also – soweit es der Markt hergibt – Erträge abwirft, und durch die zum anderen verhindert werden soll, dass der weiterhin dem Vermögen des Mieters zuzuordnende Geldbetrag in die Hände von Gläubigern des Vermieters gelangt. Um dies zu erreichen verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Kaution auf eine ganz bestimmte Weise anzulegen. Auch wenn es im Rahmen eines Mietverhältnisses noch viele andere Arten der Sicherheitsleistung gibt, zu denen z. B. die Bürgschaft, die Sicherungsübereignung oder Verpfändung von Gegenständen, die Sicherungsabtretung oder Verpfändung von Forderungen oder die Verpfändung eines Sparbuches zählen, beschränken sich die Ausführungen in diesem Artikel auf die Anlage einer sog. Barkaution, bei der der Mieter dem Vermieter entweder einen Geldbetrag in bar übergibt, oder –wie es der Regelfall ist – eine bestimmte Summe auf ein vom Vermieter angelegtes Konto einzahlt. Nur diese Form der Sicherheit unterliegt nämlich der vom Gesetzgeber vorgesehenen Anlagepflicht.

Welche Optionen der Vermieter bei der Anlage der Barkaution hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.

1. Gesetzliche Vorgaben lassen nur wenig Spielraum

Das Gesetz macht dem Vermieter strenge Vorgaben, auf welche Art und Weise er die Mietkaution anzulegen hat. Nur im Rahmen dieser Grenzen hat der Vermieter einen Handlungsspielraum. Um die Frage beantworten zu können, welche Optionen der Vermieter bei der Anlage der Mietkaution hat, ist es daher unumgänglich, sich mit der entsprechenden gesetzlichen Regelung vertraut zu machen, die sich mit der Anlagepflicht des Vermieters befasst.

In § 551 Abs.3 BGB heißt es dazu:

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.“

Aus dieser Regelung können folgende Grundsätze abgeleitet werden:

• Den Vermieter trifft eine Pflicht zur Anlage der Mietkaution bei einem Kreditinstitut;
• die Anlage muss zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen;
• die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

Unter Beachtung dieser Vorgaben ergibt sich, welche Pflichten, aber auch welche Handlungsoptionen der Vermieter hat. Diese sollen im Folgenden dargelegt werden.

2. Optionen bei der Wahl des Kreditinstitutes

§ 551 Abs.3 S.1 BGB macht dem Vermieter keine konkreten Vorgaben dazu, wo er die Kaution anzulegen hat, sondern beschränkt sich darauf, den Vermieter zur Anlage bei einem „Kreditinstitut“ zu verpflichten. Eine bestimmte Art des Kreditinstitutes ist nicht vorgegeben, so dass der Vermieter diesbezüglich ein Wahlrecht hat, sofern er sicherstellt, dass es sich bei dem ausgewählten Institut tatsächlich um ein Kreditinstitut i. S. d. § 551 Abs.3 S.1 BGB handelt. Soweit § 551 Abs.3 S.1 BGB den Begriff des Kreditinstitutes verwendet, wird allgemein auf die in § 1 Abs1 S.1 des Kreditwesengesetzes (KWG) enthaltene Definition zurückgegriffen, wonach

Kreditinstitute solche Unternehmen sind, die Bankgeschäfte gewerbsmäßig oder in einem Umfang betreiben, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert.

Der Vermieter kann daher jede private oder öffentliche Bank und auch eine Sparkasse auswählen. Das Kreditinstitut muss sich nicht in Deutschland, sondern kann sich auch im Ausland befinden, sofern es seinen Sitz innerhalb der EU hat.

Bietet ein Kreditinstitut die Anlage zu einem günstigeren Zinssatz an als ein anderes, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich aus diesem Grund für dasjenige Kreditinstitut mit dem lukrativeren Angebot zu entscheiden. Sofern die Anlage zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgt, kann er grds. auch das Kreditinstitut wählen, das den niedrigeren Zinssatz zahlt.

3. Wahlrecht bei der Art des Kontos

Aus der Verpflichtung des Vermieters, die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, ergibt sich auch, in wieweit der Vermieter bei der Art des Kontos einen Handlungsspielraum hat. In Betracht kommen alle Anlagearten, die Zinsen abwerfen, die für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich sind. Zu den grds. zulässigen Anlagearten gehören insbesondere:

• ein nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter angelegtes und vom Vermieter treuhänderisch geführtes Sparbuch,
• ein Tagesgeldkonto,
• ein Festgeldkonto

sofern im konkreten Fall jeweils die Zinsbedingungen des § 551 Abs.3 S.1 BGB erfüllt sind.

4. Andere Anlageform nur bei Vereinbarung möglich

Auch wenn das Gesetz Vereinbarungen, durch die insbesondere von der in § 551 Abs.3 S.1 BGB enthaltenen Anlagepflicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, grds. nicht erlaubt und dennoch getroffene Vereinbarungen für unwirksam erklärt (vgl. § 551 Abs.4 BGB), lässt das Gesetz dennoch einen gewissen Spielraum für eine Anlage der Sicherheit, die nicht den Vorgaben des § 551 Abs.3 S.1 BGB entspricht, zu. Voraussetzung hierfür ist es gem. § 551 Abs.3 S.2 BGB allerdings, dass die Mietparteien hierüber eine wirksame Vereinbarung treffen. Gegen oder ohne den erklärten Willen des Mieters ist eine abweichende Anlageart grds. nicht zulässig. Eine Ausnahme von der Vereinbarungspflicht enthält das Gesetz allerdings in § 551 Abs.3 S.5 BGB für die Vermietung von Wohnraum, der sich in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (vgl. dazu auch § 549 Abs.3 BGB) befindet. Diese Regelung befreit den Vermieter nicht nur von der Verpflichtung, etwaige Erträge am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen, sondern ermöglicht es ihm auch ohne eine Vereinbarung mit dem Mieter, eine Anlageart zu wählen, die nicht die Zinsbedingungen des § 551 Abs.3 S.1 BGB erfüllt. Ob es dem Betreiber von Studenten- oder Jugendwohnheimen sogar erlaubt ist, die Sicherheit gar nicht anzulegen bzw. sie nicht von seinem Vermögen getrennt zu verwalten – wie es § 551 Abs.3 S. 3 BGB fordert – ist allerdings umstritten. Dem Vermieter von Wohnraum, der sich in einem Studenten- oder Jugendwohnheim befindet, ist daher zu raten, auf Nummer sicher zu gehen und sicherzustellen, dass die Sicherheit nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich vor dem Zugriff eigener Gläubiger geschützt ist (vgl. dazu die Ausführungen unter 5.).

Sofern für eine von § 551 Abs.3 S.1 BGB abweichende Anlageform – wie im Regelfall – eine Vereinbarung mit dem Mieter nötig ist, weil sich der Wohnraum nicht in einem Studenten – oder Jugendwohnheim befindet, unterliegt diese Vereinbarung zwischen den Mietparteien jedoch Grenzen, was die Vertragsfreiheit anbelangt. So ist es z.B. selbst im Rahmen einer Individualvereinbarung, die nicht der strengen Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterliegt, nicht erlaubt, eine Anlage zu wählen, die grds. keine Erträge abwerfen kann (vgl. Begr. RegE, BT-Drs. 14/4553, S.48). Die Anlageform muss daher zumindest generell geeignet sein, Gewinne zu erzielen, wobei diese nicht unbedingt in der Form von Zinsen anfallen müssen. Auch Erträge in der Form von Dividenden oder Kursgewinnen erfüllen diese Voraussetzungen. Nicht erforderlich ist es dabei, dass im konkreten Fall auch tatsächlich Erträge erzielt werden. Das Risiko, dass es insbesondere bei einer spekulativen Anlage, die in der Regel eine Individualvereinbarung erfordert, nicht dazu kommt oder sogar das eingesetzte Kapital (teilweise) verloren geht, trägt der Mieter, der der anderen Anlageform zugestimmt hat. Der Vermieter hingegen muss das Risiko eingehen, dass er die Sicherheit oder einen Teil davon verliert (vgl. Begr. RegE, BT-Drs. 14/4553, S.48).

Die abweichende Anlageform, die die Parteien vereinbaren können, muss sich nicht zwangsläufig der Art nach von der gesetzlich vorgegebenen Spareinlage unterscheiden. Die Parteien können auch eine Spareinlage i. S. d. § 551 Abs.1 S.1 BGB als Anlageform wählen, die sich „nur“ bzgl. der Zinsbedingungen von den gesetzlichen Vorgaben des § 551 Abs.3 S.1 BGB unterscheidet, und mit der sich z.B. in Anbetracht längerer Kündigungsfristen höhere Zinsen erzielen lassen als es bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist üblich ist. Hiervon kann der Mieter durchaus profitieren, da ihm gem. § 551 Abs.3 S. 3 und S.4. BGB die Zinsen zustehen.

Zu den grds. zulässigen Anlagearten im Rahmen des § 551 Abs.3 S.2 BGB zählen insbesondere:

• Wertpapiere,
• Aktien,
• Aktien- und Immobilienfonds,
• Sparkassenbriefe (vgl. LG Kassel, Urteil vom 12.07.2001 – 1 S 31/01),
• Spareinlage mit längerer Kündigungsfrist und höheren Zinsen.

5. Getrennte Anlage: Pflichten und Optionen des Vermieters

Wie bereits unter 4. angedeutet, verpflichtet das Gesetz den Vermieter in § 551 Abs.3 S.3 BGB sowohl dann, wenn die Anlage die Zinsbedingungen des § 551 Abs.3 S.1 BGB erfüllt, als auch in denjenigen Fällen, in denen eine andere Anlageform gewählt wurde, die Sicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass Gläubiger des Vermieters nicht auf die Sicherheit zugreifen können und gewährleistet ist, dass diese am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter zurückgezahlt werden kann, sofern der Vermieter nicht in zulässiger Weise auf die Kaution zugreifen durfte bzw. darf.

Das Erfordernis der getrennten Anlage schränkt den Vermieter in seinem Handlungsspielraum enorm ein. Es ist ihm z. B. nicht erlaubt, die vom Mieter zur Verfügung gestellte Geldsumme auf einem eigenen bereits existierenden Konto einzuzahlen bzw. vom Mieter einzahlen zu lassen, auf dem sich sein eigenes Vermögen befindet. Ebenso wenig sind die Anforderungen des § 553 Abs.3 S.3 BGB erfüllt, wenn der Vermieter ein Konto oder ein Sparbuch auf seinen Namen anlegt und den Mieter den Geldbetrag dem Sparbuch gutschreiben lässt, ohne dieses Konto nach außen erkennbar als treuhänderisches Konto zu kennzeichnen. Generell gilt, dass nur eine solche Anlage als getrennte Anlage angesehen werden kann, bei der

• der Mieter den Gläubigerzugriff auf die Kaution im Falle einer Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Vermieters durch die Erhebung einer Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO,
• sowie die Verwertung der Kaution im Rahmen eines über das Vermögen des Vermieters eröffneten Insolvenzverfahrens durch die Geltendmachung eines Aussonderungsrechts i. S. d. § 47 InsO

verhindern könnte und bei der

• zu Gunsten der kontoführenden Bank weder ein Pfandrecht zur Sicherung von Forderungen gegen den Vermieter entsteht noch der Bank ein Aufrechnung- oder Zurückbehaltungsrecht zusteht (vgl. BT-Drs. 9/2079, S.11).

Legt der Mieter selbst das Konto auf seinen Namen an, gibt es im Hinblick auf § 551 Abs.3 S.3 BGB grundsätzlich selbst dann keine Probleme, wenn (wie es in diesem Fall üblich ist) mit der Bank ein Sperrvermerk in der Weise vereinbart wird, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters auf das Konto zugreifen darf.

Das Gleiche gilt in der Regel, wenn der Vermieter ein Konto oder Sparbuch auf den Namen des Mieters anlegt und es (zur eigenen Sicherheit) mit einem Sperrvermerk zu seinen Gunsten versehen lässt.

Ist hingegen der Vermieter Kontoinhaber und läuft das Konto auf seinen eigenen Namen, muss das Konto für jeden (potentiellen) Gläubiger des Vermieters eindeutig den Treuhandcharakter des verwalteten Vermögens durch eine für Dritte erkennbare Kennzeichnung erkennen lassen (vgl. BGH, Hinweisbeschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14).

In Betracht kommen bei Vermieterkonten grds. Bezeichnungen wie

• „(Miet-) Kautionskonto“ (mit Bezeichnung des Mieters und des Vermieters),
• Sonderkonto (mit Bezeichnung des Mieters als Begünstigten),
• „Treuhandkonto“ (mit der Bezeichnung des Treuhänders (des Vermieters) und des Treugebers (des Mieters)),
• „Sperrkonto“ (mit der Bezeichnung des Mieters, zu dessen Gunsten der Sperrvermerk wirkt).

Ein Verstoß gegen die Verpflichtung zu der vom eigenen Vermögen getrennten Anlage der Kaution hingegen liegt vor, wenn das Konto als „Mietkonto“ ausgewiesen wird (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.1990 – XI ZR 94/89). Bei einer derartigen Bezeichnung ist für Dritte nicht erkennbar, dass sich auf dem Konto Fremdgelder befinden, da sich auf einem „Mietkonto“ nicht zwingend die Kaution, sondern z.B. auch laufende Mieteinnahmen befinden können, die zum eigenen Vermögen des Vermieters gehören.

Ebenso wenig erfüllt ist das Erfordernis der getrennten Anlage, wenn ein als „Kautionskonto“ bezeichnetes Konto, auf dem sich die Kaution befindet, zusätzlich aber auch eigenes Vermögen des Vermieters befindet, dass er ggfs. sogar zur Abwicklung eigener Zahlungsvorgänge verwendet (BGH, Versäumnisurteil vom 24.06.2003 – IX ZR 120/02). Der Treuhandcharakter kann auch nachträglich entfallen, z. B. wenn der Vermieter die eingezahlte Kaution wie eigenes Vermögen behandelt (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2011 − IX ZR 49/10).

Für Wohnungsunternehmen, aber auch für solche (privaten) Vermieter, die, ohne Großvermieter zu sein, mehrere Wohnungen vermieten, wäre es ein enormer Aufwand, wenn für jedes Mietverhältnis ein gesondertes Kautionskonto angelegt werden müsste. Nach der ganz herrschenden Meinung ist daher auch die Anlage aller oder mehrerer Mietkautionen auf einem sog. Sammelkonto erlaubt, vorausgesetzt,

• das Konto ist erkennbar als Ganzes von der Treuhandbindung erfasst (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 24.06.2003 – IX ZR 120/02),
• es befindet sich kein eigenes Vermögen des Vermieters auf dem Konto (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2011 − IX ZR 49/10) und
• die jeweiligen Anteile können den jeweiligen Mietern zugeordnet werden.

6. Zeitpunkt der Kontoeröffnung

Was den Zeitpunkt der Kontoeröffnung anbelangt, hat der Vermieter ebenfalls nicht viel Spielraum. Unter Berufung auf den Gesetzeswortlaut des § 551 Abs.3 S.1 BGB, wonach der Vermieter eine ihm als Sicherheit „überlassene“ Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat, wurde teilweise zwar lange Zeit vertreten, dass der Mieter vorleistungspflichtig ist und das Konto erst dann zur Einzahlung zur Verfügung stehen muss, wenn der Mieter dem Vermieter die Kaution, oder zumindest die erste Rate (zum Ratenzahlungsrecht des Mieters vgl. § 551 Abs.2 BGB) entweder in bar oder durch Überweisung auf ein eigenes Konto des Vermieters gezahlt hat. Da die Geldsumme in diesem Fall bis zur Anlage auf einem den Anforderungen des § 551 Abs.3 BGB entsprechenden Kontos nicht vor dem Zugriff durch Gläubiger des Vermieters geschützt wäre, bestehen jedoch spätestens seit einer klärenden Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2010 (vgl. das Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10) keine Zweifel mehr, dass der Vermieter als Erster tätig werden und das getrennte und insolvenzfeste Konto eröffnet und dem Mieter benannt haben muss, ehe er vom Mieter die Zahlung der Kaution verlangen kann. Solange der Vermieter das entsprechende insolvenzfeste Konto nicht eröffnet und dem Mieter nicht benannt hat, wird der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution nicht fällig und ist insbesondere auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m.§ 569 Abs.2a BGB nicht möglich.

Möchte der Vermieter erreichen, dass der Mieter zumindest die erste Rate entsprechend der Regelung in § 551 Abs.2 S.2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt, muss das den Anforderungen des § 551 Abs.3 BGB entsprechende Konto spätestens bis zum Beginn des Mietverhältnisses nicht nur eröffnet, sondern auch dem Mieter benannt worden sein.

7. Konsequenzen bei Verletzung der Anlagepflicht

Hat der Vermieter seine Pflicht zur getrennten Anlage der Mietkaution verletzt, bleibt dies nicht folgenlos. Dem Mieter steht eine Reihe von Rechten zu, die man grob in Zurückbehaltungsrechte, Erfüllungsansprüche bzw. Auskunftsansprüche und Schadensersatzansprüche einteilen kann:

Je nach Fallgestaltung handelt es sich um folgende Rechte:

a) Zurückbehaltungsrechte

Hat der Mieter die Kaution noch nicht gezahlt, steht ihm – wie bereits unter 6. dargelegt- bzgl. der Zahlung der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht zu, bis der Vermieter das getrennte und insolvenzfeste Konto eröffnet und dem Mieter benannt hat (vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10).

Hat der Mieter die Kaution trotz nicht bestehender Verpflichtung dennoch in bar oder auf ein nicht insolvenzfestes Konto an den Vermieter gezahlt, kann er die Zahlung des Mietzinses in Höhe der gezahlten Kaution solange verweigern, bis der Vermieter die Kaution gesetzeskonform angelegt und dem Mieter gegenüber einen entsprechenden Nachweis der Anlage erbracht hat (vgl. BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06).

b) Erfüllungsanspruch / Auskunftsanspruch

Neben dem Zurückbehaltungsrecht an dem Mietzins hat der Mieter, sofern er die Kaution bereits in bar oder auf ein nicht insolvenzfestes Konto an den Vermieter gezahlt hat, gegen den Vermieter einen Erfüllungsanspruch, also einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution gesetzeskonform anlegt und ihm dies nachweist. Zur Durchsetzung dieses Nachweises steht dem Mieter ein Auskunftsanspruch zu (vgl. BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06).

c) Schadensersatzansprüche

Da die Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Anlage der Mietkaution kein Selbstzweck ist, sondern zum Schutz des Mieters sicherstellen soll, dass sich sein Geld durch Zinsen vermehrt und nicht in die Hände von Gläubigern des Vermieters gerät, entsteht dem Mieter im Falle der Verletzung der Anlagepflicht in der Regel ein Schaden, der – je nach Fallgestaltung – schwer oder minder schwer wiegt. Hat der Vermieter seine Anlagepflicht verletzt und dabei schuldhaft gehandelt, was gem. § 280 Abs.1 S.2 BGB vermutet wird, kann er von seinem Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB den ihm entstandenen Schaden ersetzt verlangen, der in der Form eines Zinsschadens, aber auch im teilweisen oder vollständigen Verlust der Kaution bestehen kann. Folgende Fallgestaltungen sind hierbei insbesondere denkbar:

aa) Zinsschaden

Verstößt der Vermieter gegen die Verpflichtung aus § 551 Abs.3 S.1 BGB und legt die Kaution entweder gar nicht oder aber – ohne Zustimmung Mieters – in einer Weise an, durch die keine oder geringere Zinsen erzielt werden als es für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist, erleidet der Mieter einen Schaden in Form von entgangenem Gewinn, da die erzielbaren Zinsen ihm zugestanden und die Sicherheit erhöht hätten (vgl. § 551 Abs.3 S.3 und S.4 BGB). Diesen Zinsschaden kann der Mieter vom Vermieter ersetzt verlangen (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 16.06.2021 – 49 C 336/20). Was die Höhe des Schadens anbelangt, gilt, dass der Vermieter die Zinserträge zu ersetzen hat, die bei vertragskonformer Anlage der Kaution während der Mietdauer angefallen wären und im Hinblick auf § 551 Abs. 3 S. 3 und S.4 BGB bei Abrechnungsreife an ihn hätten ausgekehrt werden müssen, sofern der Vermieter nicht in berechtigter Weise auf die Kaution zugreifen durfte bzw. darf (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 02.10.2015 – 5 C 355/15). Nach der (allerdings nicht unumstrittenen) Ansicht des AG Mannheim (vgl. das genannte Urteil vom 02.10.2015 – 5 C 355/15) ist bzgl. der Höhe der entgangenen Zinsen auf den im Zeitpunkt der Anlage gültigen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatigen Kündigungsfrist abzustellen, wobei die Statistik der Deutschen Bundesbank über Einlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist bis zu drei Monaten heranzuziehen ist.

bb) (Teilweiser) Verlust der Kaution durch Zwangsvollstreckung

Legt der Vermieter eine in bar gezahlte Kaution gar nicht an, sondern vermischt sie mit seinem eigenen Vermögen oder erfolgt zwar eine Anlage, diese aber nicht getrennt von dem eigenen Vermögen des Vermieters, unterliegt die Kaution im Falle einer Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Vermieters dem Gläubigerzugriff, ohne dass dem Mieter das Recht zur Erhebung einer Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO zusteht. In diesem Fall kann der Mieter von seinem Vermieter den gezahlten Kautionsbetrag (soweit er im Wege der Zwangsvollstreckung zur Gläubigerbefriedigung gedient hat) zzgl. der bereits angefallenen und der bis zur Abrechnungsreife noch zu erzielenden Zinsen ersetzt verlangen. Der Anspruch erhöht sich ggf. nach den unter 7c) aa) geschilderten Grundsätzen, wenn auch bis zur Zwangsvollstreckung keine oder nicht die den Vorgaben des § 551 Abs.3 S.1 BGB entsprechenden ausreichenden Zinsen erzielt wurden.

cc) (Teilweiser) Verlust der Kaution durch Insolvenzverfahren

Besonders ungünstig ist die Lage für den Mieter, wenn der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hat und über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. In diesem Fall fällt die Kaution nämlich in die Insolvenzmasse und dem Mieter steht bzgl. seines (künftigen) Anspruches auf Rückzahlung der Kaution kein Aussonderungsrecht i. S. d. § 47 InsO zu, wie es bei einer getrennten Anlage der Kaution der Fall ist. Auch ein Recht, gem. § 55 InsO vorweg aus der Masse befriedigt zu werden, steht dem Mieter nicht zu, da es sich bei seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nur um eine einfache Insolvenzforderung i. S. d. § 38 InsO handelt (vgl. BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06). Als einfacher Insolvenzgläubiger aus der Masse vollständig befriedigt zu werden, ist eher die Ausnahme. Aber auch die nur teilweise Befriedigung ist keinesfalls garantiert.

Zwar steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hat und dies zur Folge hat, dass der Mieter seine Kaution nicht oder nur teilweise zurückerhält. Auch dieser Anspruch ist in der Insolvenz des Vermieters aber oft wertlos. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person handelt, da natürlichen Personen oft Restschuldbefreiung i. S. d. §§ 286 ff. InsO erteilt wird.

8. Fazit und Zusammenfassung:

1. Dass die Kaution dem Schutz des Vermieters vor Zahlungsausfällen des Mieters dient, darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass dem Vermieter bzgl. des Umgangs mit der Kaution Pflichten obliegen, die sich aus dem Charakter der Kaution als Sicherungsmittel ergeben.

2. Leistet der Mieter die Kaution in der Weise, dass er dem Vermieter einen Geldbetrag zur Verfügung stellt (sog. Barkaution), muss der Vermieter nicht nur dafür Sorge tragen, dass mit dem Geldbetrag Erträge erwirtschaftet werden, soweit es der Markt zulässt, sondern muss darüber hinaus sicherstellen, dass die Kaution dem Zugriff von eigenen Gläubigern entzogen ist.

3. Sofern die Parteien keine andere Anlageform vereinbart haben, ist der Vermieter daher verpflichtet, die Kaution

• bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz
• getrennt von seinem eigenen Vermögen insolvenzfest

anzulegen.

4. Der Mieter ist erst dann zur Zahlung der Kaution verpflichtet, wenn der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto genannt hat, auf das der Mieter die Kaution direkt überweisen kann.

5. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur gesetzeskonformen Anlage der Kaution nicht nach, stehen dem Mieter

• Zurückbehaltungsrechte,
• Erfüllungsansprüche,
• Auskunftsansprüche und
• Schadensersatzansprüche

zu.

Der Vermieter riskiert außerdem, sich wegen Untreue und / oder Betruges gem. § 266 StGB bzw. gem. § 263 StGB strafbar zu machen.