Die meisten Mieter werden von einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters völlig unerwartet überrascht und haben zunächst das Gefühl, vor vollendete Tatsachen gestellt worden zu sein. In einer etwas günstigeren Lage befinden sich hingegen diejenigen Mieter, die in die Pläne des Vermieters, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, bereits im Vorfeld der Kündigung entweder durch den Vermieter selbst eingeweiht sind oder hiervon auf andere Weise Wind bekommen haben. Ist die Kündigung noch nicht ausgesprochen, können noch wichtige Weichen gestellt werden, so dass der Mieter in dieser Situation keinesfalls den Ausspruch der Kündigung abwarten, sondern seine Chance ergreifen und nicht lange untätig bleiben sollte. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, was Sie als Mieter bei einer drohenden Eigenbedarfskündigung präventiv tun können, um deren Ausspruch im besten Fall zu verhindern, zumindest aber deren negative Folgen so gut wie möglich abzumildern.

I. Verfahren Sie zweigleisig – Vorsorgliche Ersatzwohnraumsuche und Prüfung der Erfolgschancen der Kündigung sollten parallel laufen

1. Vorsorgliche Ersatzwohnraumsuche

Erfährt ein Mieter von einer drohenden Eigenbedarfskündigung, konzentriert er sich verständlicherweise in der Regel zunächst nur auf etwaige Möglichkeiten, diese zu verhindern. Auch wenn entsprechende Schritte in der Tat frühzeitig eingeleitet werden sollten, tut jeder Mieter, dem eine Eigenbedarfskündigung droht, gut daran, auch für den Fall vorzusorgen, dass es tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses kommen sollte, indem er schon möglichst bald auf dem Wohnungsmarkt eruiert, ob ggf. geeigneter Ersatzwohnraum zur Verfügung stünde. Dies gibt nicht nur Sicherheit, sondern kann sich auch im Rahmen eines ggf. auf § 574 Abs.2 BGB gestützten Widerspruches (vgl. dazu die Ausführungen unter I. 2b)) sehr positiv zu Gunsten des Mieters auswirken.

2. Prüfung der Erfolgschancen einer Eigenbedarfskündigung

Parallel zu der Suche nach etwaigen Ersatzwohnraum sollte der Mieter – bevor er das wichtige Gespräch mit dem Vermieter sucht (vgl. dazu die Ausführungen unter II.) – unter Zugrundelegung der ihm bekannten Tatsachen zunächst prüfen, ob die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung überhaupt vorliegen oder er ggf. zur Einlegung eines erfolgreichen Widerspruchs gem. § 574 BGB berechtigt wäre. Von dem Ergebnis dieser Prüfung hängt nicht nur die Gemütslage des Mieters, sondern auch der Inhalt des anschließenden Gespräches bzw. der Verhandlungen mit dem Vermieter ganz entscheidend ab.

a) Wirksamkeitskontrolle

Bei der Prüfung der Wirksamkeit einer potentiellen Eigenbedarfskündigung sollte der Mieter sich in erster Linie darauf konzentrieren zu prüfen, ob es sich bei der Person, durch die die Wohnung voraussichtlich künftig genutzt werden soll, um eine zulässige Bedarfsperson i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB handelt, und ob der Vermieter voraussichtlich einen von der Rechtsprechung anerkannten vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für seinen Nutzung – bzw. Überlassungswunsch hat. Aber auch etwaige Wirksamkeitshindernisse, wie z. B. die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB oder ein etwaiger im Mietvertrag enthaltener Kündigungsverzicht des Vermieters sollten bei der Prüfung nicht unberücksichtigt bleiben.

b) Widerspruchsmöglichkeit

Vor allem dann, wenn der Mieter bei seiner Wirksamkeitskontrolle zu dem Ergebnis kommt, dass die drohende Eigenbedarfskündigung einer rechtlichen Prüfung voraussichtlich Stand halten wird, sollte er in einem zweiten Schritt prüfen, ob ihm voraussichtlich ein Widerspruchsrecht wegen einer unzumutbaren Härte i. S. d. § 574 BGB zustünde bzw. ob er die dafür erforderlichen Voraussetzungen schaffen kann. Neben den nicht ausdrücklich im Gesetz genannten Härtegründen, wie z. B. eine schwere Krankheit, die sich durch einen Umzug unzumutbar verschlechtern würde, liegt nicht selten auch der in § 574 Abs.2 BGB ausdrücklich erwähnte Härtefall des fehlenden Ersatzwohnraums vor. Nicht nur, um nach einer Kündigung nicht wohnungslos zu werden, sondern auch im Hinblick auf ein mögliches Widerspruchsrecht tut der Mieter daher gut daran, möglichst schnell zu eruieren, ob er durch eine Ersatzwohnraumsuche Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden könnte. Zu beachten ist dabei allerdings, dass die Obliegenheit des Mieters zur Ersatzwohnraumsuche i. S. d. § 574 Abs.2 BGB erst mit dem Zugang der Kündigung beginnt (vgl. LG München II, Beschluss vom 29.09.2020 – 12 T 3267/20), und die Suche nach Ersatzwohnraum – da ein Widerspruch auf der aktuellen Lage basieren muss – nach einer tatsächlichen Kündigung voraussichtlich fortgesetzt werden müsste. Welche Anforderungen die Rechtsprechung im Rahmen des § 574 Abs.2 BGB an die Ersatzwohnraumsuche stellt, können Sie in unserem Beitrag: „Eigenbedarfskündigung in angespannten Wohnungsmärkten“ nachlesen.

Zu beachten ist bei der Prüfung der Frage, ob voraussichtlich ein Widerspruchsrecht i. S. d. § 574 BGB bestünde, allerdings, dass absolute Gewissheit hier nie erlangt werden kann, da das Widerspruchsrecht selbst in denjenigen Fällen, in denen tatsächlich ein Härtegrund vorliegt, nur besteht, wenn außerdem eine umfassende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.

c) Beweissicherung / Rechtsgutachten

Die Überzeugung von der voraussichtlichen Unwirksamkeit der Kündigung allein hilft dem Mieter – ebenso wie die Überzeugung, zum Widerspruch berechtigt zu sein – allerdings nicht weiter, wenn er hierfür im Streitfall keine Beweise hat. Nicht nur als Verhandlungsgrundlage für das mit dem Vermieter zu führende Gespräch (vgl. dazu die Ausführungen unter II.), sondern auch für den Fall, dass es zu der befürchteten Kündigung und ggf. zu einem gerichtlichen Rechtsstreit kommt, ist jedem Mieter zu raten, sowohl für sein Gespräch mit dem Vermieter als auch für seine möglicherweise erforderliche Einlassung vor Gericht schon frühzeitig so umfangreich wie möglich Beweise zu sichern. Muss der Mieter z. B. davon ausgehen, dass der vom Vermieter voraussichtlich behauptete Bedarf nur vorgetäuscht sein wird, um die Wohnung ggf. zu einem höheren Mietzins weiter zu vermieten oder sie unvermietet zu einem höheren Kaufpreis verkaufen zu können, sollte er sich im Klaren darüber sein, dass er die Tatsachen, die seine Annahme rechtfertigen, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht, notfalls vor Gericht beweisen müsste (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 – zur Beweislastverteilung in einem Schadensersatzprozess). Es empfiehlt sich daher für jeden Mieter, alle Tatsachen, die zu seiner Vermutung führen, beweissicher festzuhalten. Auch etwaige bereits unternommene Versuche, Ersatzwohnraum zu finden, sollten beweisfest dokumentiert werden.

Möchte der Mieter seinen Äußerungen im Gespräch mit dem Vermieter mehr Glaubwürdigkeit verleihen, sollte er außerdem erwägen, ob er sich die von ihm günstige Rechtslage durch ein Rechtsgutachten schriftlich dokumentieren lässt, um dieses dem Vermieter später vorlegen zu können.

II. Gespräch mit dem Vermieter

Möchte der Mieter im Falle einer drohenden Eigenbedarfskündigung präventiv handeln und nicht deren tatsächlichen Ausspruch abwarten, kann er sein Ziel, die Kündigung im besten Fall zu verhindern, zumindest aber ihre negativen Auswirkungen einvernehmlich abzumildern, nur erreichen, indem er das Gespräch mit dem Vermieter sucht. Auf welche Weise und mit welchen Argumenten der Mieter dieses Gespräch mit dem Vermieter führt, hängt ganz entscheidend davon ab, wie seine Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung bzw. der Frage, ob ihm voraussichtlich ein Widerspruchsrecht zustünde, ausfällt.

1. Verhandlungsführung bei geringen Erfolgschancen der Kündigung

Kann sich der Mieter relativ sicher sein, dass die drohende Eigenbedarfskündigung keinen Erfolg haben wird, sei es, weil sie unwirksam sein wird, oder aber, weil ihm ein Widerspruchsrecht i. S. d. § 574 BGB zustünde, hat der Mieter eine starke Verhandlungsposition und sollte dem Vermieter unter Vorlage etwaiger bereits gesammelter Beweise selbstbewusst darlegen, dass und aus welchen Gründen er die drohende Kündigung für unwirksam hielte bzw. welche Umstände ihn zum Widerspruch berechtigen würden. Hat der Mieter ein entsprechendes Rechtsgutachten eingeholt (vgl. dazu die Ausführungen unter I.2c)), sollte er dieses dem Vermieter frühzeitig vorlegen.

2. Verhandlungsführung bei hoher Erfolgschance der Kündigung

Ganz anders sollte sich der Mieter gegenüber seinem Vermieter einlassen, wenn er davon ausgehen muss, dass die drohende Eigenbedarfskündigung nicht nur wirksam sein wird, sondern ihm voraussichtlich auch kein Widerspruchsrecht i. S. d. § 574 BGB zustünde. In dieser Situation empfiehlt es sich für den Mieter, zunächst an die Menschlichkeit des Vermieters zu appellieren und diesem darzulegen, welche (ggf. gravierenden) Auswirkungen die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder andere im Haushalt lebende Personen haben würde. Sollte dies – wovon in den meisten Fällen ausgegangen werden muss – nicht ausreichen, um den Vermieter von seinen Plänen, das Mietverhältnis zu beenden, abzubringen, ist es nun angezeigt, bestmöglich Schadensminderung zu betreiben und darauf hinzuwirken, dass die Bedingungen der Beendigung des Mietverhältnisses so angenehm wie möglich gestaltet werden. Das Mittel der Wahl ist in diesen Fällen der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages, durch den – anders als bei einer einseitigen Kündigung – viele Bedingungen rund um die Beendigung des Mietverhältnisses einvernehmlich geregelt werden können. Der Mieter sollte daher alle Hebel in Bewegung setzen, um das Einverständnis des Vermieters zum Abschluss eines solchen Mietaufhebungsvertrages mit für ihn günstigen Bedingungen zu erreichen. Da der Mieter nicht damit rechnen kann, dieses Einverständnis ohne Weiteres zu erlangen, sollte er überlegen, was er dem Vermieter als Gegenleistung anbieten und auf welche Weise er Anreize für den Vermieter setzen könnte. In der Regel haben Mieter in dieser Situation nicht viel anzubieten. Zu beachten ist allerdings, dass Vermieter regelmäßig den Widerstand des Mieters scheuen und ein großes Interesse daran haben zu vermeiden, einen Rechtsstreit mit dem Mieter führen und ihren Räumungsanspruch im schlimmsten Fall in einem langwierigen Gerichtsprozess durchsetzen zu müssen. Auch wenn der Mieter seine Rechtsposition als ungünstig einschätzt, empfiehlt es sich in dieser Situation nicht, seine für ihn ungünstige Einschätzung dem Vermieter zu offenbaren. Vielmehr sollte in Betracht gezogen werden, z. B. die potentielle Möglichkeit, Widerspruch einzulegen, als Mittel zur Verhandlung zu nutzen und dem Vermieter für dessen Bereitschaft, von der einseitigen Kündigung abzusehen und die Bedingungen der Beendigung des Mietverhältnisses in einem Mietaufhebungsvertrag zu regeln, einen widerstandslosen Auszug in Aussicht zu stellen.

Ob der Vermieter sein Einverständnis erteilt oder nicht, hängt selbstverständlich entscheidend vom Inhalt des Vertrages ab. In der Regel kann der Mieter nicht alles erreichen, was ihm die Beendigung des Mietverhältnisses angenehmer gestalten würde. Folgende Vorteile, die vielen Mietern den Auszug in der Regel erleichtern, sollten dennoch anvisiert werden:

2.1 Späteres Mietende

Für fast alle Mieter spielt das Datum, zu dem das Mietverhältnis beendet wird, eine zentrale Rolle. Besteht das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht fünf Jahre, so dass die Kündigungsfrist, die der Vermieter im Falle einer Kündigung einhalten müsste, gem. § 573c Abs.1 BGB nur drei Monate beträgt, bleibt dem Mieter oft nicht viel Zeit, um eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren. Zumindest diejenigen Mieter, die von einem späteren Ende des Mietverhältnisses profitieren würden, sollten daher versuchen, mit dem Vermieter – im Gegenzug zu der eigenen Zusicherung, die Wohnung ohne Widerstand zu räumen, – einen späteren Termin für das Mietende zu vereinbaren.

2.2 Finanzielle oder organisatorische Unterstützung beim Umzug

In vielen Mietaufhebungsverträgen sind Vereinbarungen zu finden, die den Vermieter dazu verpflichten, sich an den Umzugskosten des Mieters zu beteiligen und / oder diesen organisatorisch beim Umzug zu unterstützen, indem er bei der Wohnungssuche behilflich ist. Auch in dieser Hinsicht empfiehlt es sich für jeden Mieter, hier das Bestmögliche auszuhandeln.

2.3 Mieterlass oder Abstandszahlung

Wenn sie dafür die Gewissheit haben, keinen Rechtstreit mit dem Mieter führen zu müssen, erklären sich Vermieter nicht selten auch bereit, dem Mieter dadurch in finanzieller Hinsicht entgegen zu kommen, dass sie dem Mieter die Miete für eine bestimmte Zeit – oder zumindest einen Teil davon – erlassen oder dem Mieter für seine Bereitschaft, ohne Widerstand auszuziehen, eine nicht der Einkommensteuerpflicht unterliegende (vgl. BFH, Urteil vom 14.09.1999 – IX R 89/95) Abstandzahlung leisten. Auch in dieser Hinsicht sollte der Mieter ausloten, zu was der Vermieter bereit ist und nicht zu niedrig pokern. Auch wenn die rechtliche Zulässigkeit einer derartigen Vereinbarung im Hinblick auf § 138 BGB zumindest dann nicht immer bejaht werden kann, wenn der Vermieter diese initiiert und Druck auf den Mieter ausübt, gibt es in der Regel keine Bedenken, wenn sie auf Wunsch des Mieters erfolgt.

2.4 Verzicht auf Schönheitsreparaturen

Zu den äußerst unangenehmen Aufgaben und finanziell belastenden Positionen gehört für viele Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Muss der Mieter nach der – stets ratsamen – Überprüfung der Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel und der Beurteilung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs davon ausgehen, dass er am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen müsste, sollte er den Versuch unternehmen, den Vermieter – im Gegenzug zur eigenen widerstandslosen Räumung der Wohnung – zu einem Verzicht auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu veranlassen. Gerade dann, wenn die Wohnung wegen des Eigenbedarfs nicht weitervermietet, sondern selbst genutzt werden soll, sind Vermieter in dieser Hinsicht oft kompromissbereit, da viele Vermieter ihre Wohnung vor dem Bezug oft ihren eigenen Bedürfnissen entsprechend herrichten und Renovierungsmaßnahmen durchführen, die von der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht abgedeckt wären.

2.5 Sonstiges

Sofern es dem Mieter nennenswerte Vorteile bringt, sollte er ggf. außerdem versuchen, Regelungen zur zeitlichen Verpflichtung des Vermieters zur Abrechnung und ggf. zur Rückzahlung der Kaution oder zur Abrechnung über die Betriebskosten in den Vertrag hinein zu verhandeln. Auch Regelungen über die Verpflichtung des Vermieters, Einrichtungsgegenstände des Mieters zu übernehmen, können den Umzug erleichtern und gleichzeitig einen finanziellen Vorteil bringen.