Eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter zu erhalten, stellt für fast jeden Mieter einen gravierenden Einschnitt dar. Besonders belastend sind deren Folgen aber insbesondere dann, wenn im Haushalt des Mieters schulpflichtige Kinder wohnen, die im Falle eines Umzuges die Schule wechseln müssten oder einen deutlich längeren oder gefährlichen Schulweg zu absolvieren hätten. In solchen Fällen sind die Hoffnungen der Eltern, die die Wohnung angemietet haben, oft groß, den Auszug durch die Einlegung eines Härtefallwiderspruches zumindest hinauszögern zu können. Um sich auf der einen Seite weder falsche Hoffnungen zu machen, die dann ggf. enttäuscht werden, auf der anderen Seite aber auch alle zur Verfügung stehenden Rechte ausschöpfen zu können, die einem Mieter mit schulpflichtigem Kind bei einer Eigenbedarfskündigung zustehen, empfiehlt es sich, einen kühlen Kopf zu bewahren und sich sorgfältig mit den Voraussetzungen eines Härtefallwiderspruches vertraut zu machen. Wann ein Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat, wenn schulpflichtige Kinder von der Kündigung betroffen sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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I. Notwendiger Schulwechsel oder längerer Schulweg stellen grds. keine Härte dar

§ 574 Abs.1 S.1 BGB umschreibt sehr allgemein, dass der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein entsprechender Widerspruch erfolgreich ist, wenn schulpflichtige Kinder im Falle eines Umzuges die Schule wechseln müssten oder sich deren Schulweg verlängern würde, ergibt sich hieraus nicht. Die Rechtsprechung ist sich jedoch zumindest insoweit einig, dass zunächst erst einmal von dem Grundsatz ausgegangen werden kann, dass ein notwendiger Schulwechsel, und damit auch das im Vergleich zum Schulwechsel geringere Übel – nämlich die Verlängerung des Schulweges – keine nicht zu rechtfertigende Härte i. S. d. § 574 Abs.1 BGB darstellen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.10.1990 – 307 S 231/90; AG Wolfratshausen, Endurteil vom 13.06.2022 – 8 C 578/21; LG München I, Urteil vom 22.10.2014 – 14 S 3661/14).

II. Die Notwendigkeit eines Schulwechsels und längerer Schulweg rechtfertigen keine räumliche Beschränkung der Verpflichtung des Mieters zur Ersatzwohnraumsuche

Viele Mieter, die einen Widerspruch einlegen, weil sie ein schulpflichtiges Kind haben, stützen ihren Widerspruch auf den in § 574 Abs.2 BGB explizit genannten Härtefall, der dann zum Widerspruch berechtigen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei verkennen sie oft, dass § 574 Abs.2 BGB den Mieter zu einer umfassenden Ersatzwohnraumsuche verpflichtet, die sich in der Regel auf das gesamte Gemeindegebiet erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18). Die Obliegenheit zur Ersatzwohnraumsuche ist nicht erfüllt, wenn der Mieter bei seiner Suche nur solche Gebiete berücksichtigt, die so nahe an der bisherigen Schule des Kindes liegen, dass diesem ein Schulwechsel oder ein längerer Schulweg erspart bliebe. Die Notwendigkeit eines Schulwechsels oder ein längerer Schulweg rechtfertigt nämlich grds. keine Beschränkung der notwendigen Ersatzraumsuche (vgl. AG Wolfratshausen, Endurteil vom 13.06.2022 – 8 C 578/21).

III. Kein Grundsatz ohne Ausnahmen – Wann ein Schulwechsel und ein längerer Schulweg eine Härte darstellen

Erarbeiten Juristen Grundsätze, kann sicher davon ausgegangen werden, dass es hiervon Ausnahmen gibt. So auch im Fall eines Mieters, der einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung im Hinblick auf einen notwendig werdenden Schulwechsel oder einen längeren Schulweg seines Kindes einlegen möchte.

1. Kind ist auf besondere Schule angewiesen

Ein Härtefall i. S. d. § 574 Abs.1, Abs.2 BGB wird nämlich grds. dann bejaht, wenn

• das Kind des Mieters auf eine besondere Schule angewiesen ist, deren Besuch durch den Umzug unzumutbar würde, oder
• dem Kind des Mieters durch den Wohnungswechsel ernsthafte Umschulungs- oder Prüfungsschwierigkeiten entstehen würden

(vgl. AG Wolfratshausen, Endurteil vom 13.06.2022 – 8 C 578/21).

Ist der Schulwechsel unter den zuvor genannten Umständen unzumutbar und dem Kind, z. B. weil es noch zu klein oder nicht mobil ist, auch ein längerer Schulweg zur bisherigen Schule ausnahmsweise nicht zuzumuten, beschränkt sich – als Ausnahme von dem unter II. genannten Grundsatz – auch die Obliegenheit zur Ersatzwohnraumsuche i. S. d. § 574 Abs.2 BGB auf solche Gebiete, von denen die bisherige Schule des Kindes erreichbar ist und dem Kind eine unzumutbare Verlängerung des Schulweges erspart bleibt.

2. Anderer Schulweg birgt Gefahren

Stünde dem Mieter im Gemeindegebiet zwar Wohnraum zur Verfügung, von dem die bisherige Schule erreichbar wäre, würde sich der Schulweg des Kindes im Falle eines Bezuges dieser Wohnung aber so verändern, dass er mit unzumutbaren Gefahren – z. B. durch den Straßenverkehr – verbunden wäre, kann der Mieter entsprechende Gebiete bei der ihm gem. § 574 Abs.2 BGB obliegenden Ersatzwohnraumsuche in der Regel ausklammern, sofern der Wechsel zu einer anderen Schule nicht zumutbar ist, die ohne entsprechende Gefahren erreichbar wäre.

3. Umzug fällt in Prüfungs-, Prüfungsvorbereitungs- oder Schulabschlussphase des Kindes

Selbst wenn der Umzug des Mieters keinen Wechsel der Schule des Kindes erforderlich machen würde, liegt eine zum Widerspruch berechtigende Härte i. S. d. § 574 Abs.1 BGB grds. auch dann vor, wenn das Ende des Mietverhältnisses in eine Phase fällt, in der das schulpflichtige Kind wichtige Prüfungen zu absolvieren hat oder sich in der Vorbereitungsphase befindet (vgl. AG Wolfratshausen, Endurteil vom 13.6.2022 – 8 C 578/21; LG Aachen, Urteil vom 27.02.1985 – 7 S 182/84- für einen Studenten im Falle eines Umzugs während der Examensphase). Dies gilt selbstverständlich erst recht, wenn in dieser Phase die Schule gewechselt werden müsste.

Ein Härtefall kann außerdem grds. dann bejaht werden, wenn das schulpflichtige Kind sich zwar noch nicht unmittelbar in einer Prüfungs- oder Prüfungsvorbereitungsphase befindet, aber kurz vor dem Schulabschluss steht und im Falle eines Umzuges noch vor dem Abschluss die Schule wechseln müsste (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 07.10.2003 – 125 C 6414/03).

4. Kein Umzug außerhalb der Ferien

In der Regel fällt das Ende des Mietverhältnisses, und damit auch das Auszugsdatum nicht in eine Zeit, in der das schulpflichtige Kind gerade Ferien hat. Auch in diesen Fällen wird dem Mieter grds. zugestanden, die Wohnung solange weiter nutzen zu können, dass der Umzug während der Ferien vollzogen werden kann. Grds. gilt nämlich, dass Mieter mit schulpflichtigen Kindern nicht außerhalb der Schulferien umziehen müssen (vgl. AG Wolfratshausen, Endurteil vom 13.06.2022 – 8 C 578/21; BayVerfGH, Entscheidung vom 15.10.1992 – Vf. 117-VI-91-, das es im konkreten Fall sogar für zulässig hielt, das Mietverhältnis solange zu verlängern, dass das Kind das laufende Schuljahr beenden kann).

IV. Interessenabwägung muss zu Gunsten des Mieters ausfallen

Stellt die Beendigung des Mietverhältnisses unter den zuvor genannten Voraussetzungen ausnahmsweise eine Härte i. S. d. § 547 Abs.1 BGB oder des § 574 Abs.2 BGB dar, bedeutet dies noch nicht automatisch, dass der Mieter zum Widerspruch berechtigt ist und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Zum Schutz des Vermieters verlangt das Gesetz in § 574 Abs.1 S.1 BGB nämlich, dass eine umfassende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.

Auch wenn ein Schulwechsel oder ein längerer oder gefährlicherer Schulweg eine Härte darstellt, kann es sein, dass den Belangen des Mieters, diese Nachteile zu vermeiden, so gewichtige Belange des Vermieters gegenüberstehen, dass die Interessen des Mieters zumindest nicht überwiegen. Wann dies der Fall ist, hängt von jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Allgemein gilt jedoch, dass die Interessen des Vermieters umso stärker zu Buche schlagen, je dringlicher sein Nutzungsbedarf ist (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18).

V. Wichtige Tipps für die Einlegung des Widerspruches

Hat der Mieter das große Glück, tatsächlich zum Widerspruch berechtigt zu sein, sollte die erfolgreiche Rechtsausübung nicht an vermeidbaren Formalien scheitern. Der Mieter sollte daher unbedingt beachten, dass der Widerspruch dem Vermieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein muss (vgl. § 574b Abs. 2 S.1 BGB). Eine spätere Einlegung des Widerspruchs ist gem. § 574b Abs. 2 S.2 BGB nur dann möglich, wenn der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form – und Fristerfordernisse hingewiesen hat. Was die Form anbelangt, muss der Widerspruch seit dem Inkrafttreten des Bürokratieentlastungsgesetzes IV am 1. Januar 2025 nicht mehr der Schriftform des § 126 BGB genügen. Erforderlich ist nur noch die Einhaltung der Textform i. S. d. § 126b BGB mit der Folge, dass der Widerspruch insbesondere auch per E-Mail, SMS oder Fax, wenn die Voraussetzungen des § 126b BGB im konkreten Fall erfüllt sind, sogar auch per WhatsApp-Nachricht eingelegt werden kann.

Auch wenn das Gesetz nicht zwingend eine Begründung vom Mieter verlangt und die Wirksamkeit des Widerspruchs nicht davon abhängig macht, dass der Mieter angibt, woraus sich die geltend gemachte Härte ergibt, ist dem Mieter dringend zu raten, genau dies ausführlich darzulegen. Nur so hat er die Chance, den Vermieter frühzeitig von der Berechtigung des Widerspruchs zu überzeugen und es erst gar nicht zu einem gerichtlichen Räumungsverfahren kommen zu lassen, im Rahmen dessen der Mieter dann ohnehin zu einem substantiierten Vortrag der Härtegründe verpflichtet wäre. Auch in kostenrechtlicher Hinsicht kann der Mieter im Hinblick auf die besondere Kostenverteilung des § 93b Abs.2 ZPO in einem etwaigen gerichtlichen Verfahren von seiner Begründung profitieren und verhindern, dass ihm trotz erfolgreichen Widerspruchs die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.

Aus dem Widerspruch sollte daher – je nachdem, was im Einzelfalls zutrifft – u. a. unmissverständlich hervorgehen,

• dass und aus welchen Gründen im Falle eines Umzuges ein Schulwechsel erforderlich wäre,
• aus welchen besonderen Gründen der Schulwechsel unzumutbar wäre und eine Härte darstellte,
• dass und aus welchen Gründen sich der Schulweg im Falle eines Umzuges deutlich verlängern oder dieser gefährlicher werden würde,
• aus welchen besonderen Gründen die Hinnahme der Veränderung des Schulweges unzumutbar wäre und eine Härte darstellte,
• dass das Kind kurz vor dem Schulabschluss steht und aus welchen Gründen ein Schulwechsel in dieser Phase unzumutbar wäre,
• dass der Umzug in eine wichtige Prüfungs- oder Prüfungsvorbereitungsphase fallen würde und aus welchen Gründen der Umzug den Erfolg der Prüfung gefährden würde,
• dass der Umzug auf Grund des Kündigungstermins nicht innerhalb der Ferien stattfinden könnte und den Schulbetrieb unzumutbar beeinträchtigen würde,
• im Falle der Geltendmachung des Härtegrundes des § 574 Abs.2 BGB: welche Bemühungen der Mieter unternommen hat, innerhalb des erforderlichen – ggf. räumlich begrenzten Gebietes – zumutbaren Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, und dass und weshalb diese gescheitert sind.

VI. Dauer der Fortsetzung des Mietverhältnisses

Hat der Mieter einen wirksamen Widerspruch eingelegt, kann er von seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Mieter sollte sich aber keine allzu großen Hoffnungen machen, dass er nun zeitlich unbefristet in seiner Wohnung wohnen bleiben kann. Gem. § 574a Abs.1 S.1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nämlich (nur) solange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

In denjenigen Fällen, in denen absehbar ist, dass und zu welchem Zeitpunkt die Härte entfallen oder sich auf ein zumutbares Maß abmildern wird, was insbesondere in denjenigen Fällen der Fall ist, in denen das Kind kurz vor dem Schulabschluss steht, der Umzug in eine wichtige Prüfungs- oder Prüfungsvorbereitungsphase fallen würde oder der Umzug auf Grund des Kündigungstermins nicht innerhalb der Ferien stattfinden könnte, kann der Mieter die Fortsetzung daher nur

• bis zum erfolgreichen Schulabschluss,
• bis zur Ablegung der Prüfungen bzw.
• bis zu den nächsten Ferien

verlangen.

Nur dann, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich diejenigen Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte bedeutet, kann gem. § 574a Abs.2 S.2 BGB die Fortsetzung Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlangt bzw. gerichtlich angeordnet werden.

Eine entsprechende unbefristete Fortsetzung ist daher z. B. in denjenigen Fällen denkbar, in denen

• das schulpflichtige Kind bis auf weiteres auf eine ganz bestimmte Schule angewiesen ist und nicht absehbar ist, ob – und ggf. wann – der Mieter Ersatzwohnraum findet, von dem die bisherige Schule auf zumutbare Weise erreicht werden kann,

und

• nicht absehbar ist, ob – und ggf. wann – die Verlängerung oder Veränderung des Schulweges hinnehmbar wäre, und ob – und ggf. wann – der Mieter Ersatzwohnraum findet, von dem die bisherige Schule ohne eine unzumutbare Verlängerung oder Veränderung des Schulweges erreicht werden kann.

Endet die Schulzeit des betroffenen Kindes in absehbarer Zeit, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses allerdings auch in den zuvor genannten Fällen höchstens bis zum Ende der Schulzeit möglich.

VII. Fazit und Zusammenfassung

1. Hat ein durch eine Eigenbedarfskündigung ausgelöster Umzug zur Folge, dass ein im Haushalt lebendes Kind die Schule wechseln muss oder sich dessen Schulweg verlängern würde, stellt dies in der Regel keine Härte dar, die den Mieter zum Widerspruch berechtigt.
2. Die Notwendigkeit eines Schulwechsels rechtfertigt – ebenso wie die Verlängerung des Schulweges – grds. auch keine räumliche Beschränkung der Verpflichtung des Mieters zur Ersatzwohnraumsuche i. S. d. § 574 Abs.2 BGB.
3. Ist das Kind des Mieters auf eine besondere Schule angewiesen, deren Besuch durch den Umzug unmöglich oder nur unter Inkaufnahme eines unzumutbar langen Schulweges gewährleistet wäre, oder würden dem Kind des Mieters durch den Wohnungswechsel ernsthafte Umschulungs- oder Prüfungsschwierigkeiten entstehen, kann jedoch ein Härtefall i. S. d. § 574 Abs.1 BGB im Einzelfall dennoch bejaht werden. Auch die Verpflichtung des Mieters zur Ersatzwohnraumsuche i. S. d. § 574 Abs.2 BGB ist in diesen Fällen daher auf solche Gebiete beschränkt, von denen die bisherige Schule des Kindes in zumutbarer Weise erreichbar ist.
4. Auch die Veränderung des Schulweges des Kindes in der Weise, dass dieser im Falle eines Umzuges mit nicht hinnehmbaren (Verkehrs-) Gefahren verbunden wäre, kann dazu führen, dass eine Härte vorliegt, sofern der Mieter keine Wohnung findet, von der aus die Schule ohne entsprechende Gefahren erreichbar ist. Insoweit ist auch hier die Verpflichtung des Mieters zur Ersatzwohnraumsuche i. S. d. § 574 Abs.2 BGB in entsprechenden Fällen räumlich beschränkt.
5. Fällt das Ende des Mietverhältnisses in eine wichtige Prüfungs- oder Prüfungsvorbereitungsphase des Kindes, kann eine vorübergehende Härte grds. ebenso bejaht werden, wie in denjenigen Fällen, in denen das schulpflichtige Kind kurz vor dem Schulabschluss steht und im Falle eines Umzuges noch vor dem Abschluss die Schule wechseln müsste.
6. Grds. ist es dem Mieter nicht zuzumuten, außerhalb der Schulferien seines schulpflichtigen Kindes umziehen zu müssen.
7. Auch dann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte i. S. d. § 547 Abs.1 BGB oder des § 574 Abs.2 BGB darstellt, ist der Mieter nur dann zum Widerspruch, berechtigt, wenn eine Interessenabwägung im konkreten Fall ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.
8. Grds. kann der Mieter nur eine vorübergehende Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Wegfall des unzumutbaren Härtegrundes verlangen. Ist jedoch ungewiss, ob – und ggf. wann – die Härte entfallen wird, kann im Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt werden.