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Kündigungsfrist: Kein Mietvertrag oder mündlicher Mietvertrag

Es ist fast allen Mietern und Vermietern bekannt, dass bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist zu beachten sein wird, weshalb der Blick in den Mietvertrag oft der erste Schritt ist.

Doch was ist zu tun, wenn nie ein Mietvertrag geschlossen wurde oder nur mündliche „Abmachungen“ bestehen. Welche Regelungen sind für die Kündigungsfrist zu beachten? Existiert denn immer eine Frist?

Wenn Sie vor diesem Problem stehen sollten, gibt Ihnen der nachfolgende Artikel die Antwort zu Ihren Fragen. Ein wichtiger Artikel für Mieter und Vermieter mit mündlichen Mietvertrag oder „keinem Mietvertrag“.

1. Mündlicher Mietvertrag

a) Wirksamkeit

Der mündliche Mietvertrag ist mit all seinen Vereinbarungen grundsätzlich zunächst genauso wirksam, wie ein schriftlicher. Das Gesetz schreibt nämlich generell keine bestimmte Form für den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages vor.

Dass heißt, dass mündliche Absprachen oder Abmachungen über die Vermietung auch immer einen wirksamen Mietvertrag darstellen und von beiden Mietvertragsparteien zu beachten sind.

Die einzige Einschränkung zur dieser Ausnahme von der Regel der Formfreiheit findet sich bei dem Abschluss von Zeitmietverträgen im Sinne des § 575 BGB, dass heißt, bei einem Mietvertrag, der eine zeitliche Befristung hinsichtlich der Mietdauer beinhaltet.

Diese Ausnahme ergibt sich aus § 550 Abs. 1 BGB, in dem es heißt:

„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“

Wollen Vermieter und Mieter beispielsweise einen solchen Zeitmietvertrag abschliessen, der mindestens ein Jahr Mietdauer beinhaltet, MUSS ein schriftlicher Vertrag gemacht werden, da sonst die inhaltliche Befristung insgesamt nicht wirksam wird und der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Schriftlich heißt dabei in der Form des § 126 BGB und diese ist nur eingehalten, wenn alle, an dem Mietvertrag beteiligten Personen, den Mietvertrag unterschrieben haben.

Hinweis: Einigen sich die Parteien daher mündlich auf ein befristetes Mietverhältnis, mit einer Mietzeit von länger als einem Jahr, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dass heißt, dieser Mietvertrag stellt dann einen „ganz regulären“ unbefristeten Vertrag dar, mit der einzigen Abweichung, dass dieser jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung gekündigt werden kann, vergleiche § 550 Abs. 2 BGB.

b) Kündigungsfrist und Art des mündlichen Mietvertrages

Für die Frage der anzuwendenden Kündigungsfrist ist zunächst, wie bei einem schriftlichen Vertrag, die Vereinbarung vorrangig dahingehend zu prüfen, welche Art von Mietverhältnis vorliegt.

Für die Praxis heißt das, dass die jeweilige kündigende Vertragspartei, der Mieter oder der Vermieter, die mündlichen Vereinbarungen hinsichtlich der Mietdauer einen Mietvertragstyp zuordnen sollten. Konkret, fragen Sie sich also, was mündlich zum Thema Mietdauer besprochen wurde und ordnen Ihr Ergebnis demnach in unbefristet oder befristet ein. Je nach dem Mietvertragstyp ergibt sich dann, welche gesetzlichen Regelungen zur Kündigungsfrist Anwendung finden und für das jeweilige Mietverhältnis zu beachten sind.

Im Einzelnen:

Ergibt sich danach inhaltlich,…

1.) … dass ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt,

ergibt sich die Kündigungsfrist bei der ordentlichen Kündigung für den Mieter bzw. den Vermieter im Regelfall aus § 573 c BGB und bei der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist (sog. Sonderkündigungsrecht) aus den einzelnen besonderen Bestimmungen.

→ Die gesetzlichen Kündigungsfristen nach den §§ 573 ff. BGB und deren Regelungen zur vertraglichen Abweichung durch Mietvertrag sind anzuwenden.

Hinweis: Wegen der Mündlichkeit der Vereinbarung ist hier besonders die Ausnahmevorschrift des § 550 Abs. 2 BGB zu beachten, die vereinfacht ausgedrückt bestimmt, dass bei einem unbefristeten Mietverhältnis, welches aufgrund der Auslegung nach § 550 Abs. 1 BGB als unbefristet gilt, die Kündigung erst nach einem Jahr möglich ist.

2.) … dass ein Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB vorliegt,

ist grundsätzlich keine Kündigungsfrist zu beachten, denn der Vertrag endet in der Regel mit Zeitablauf gemäß § 542 Absatz 2 BGB und eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

Hinweis: Eine Kündigungsfrist kann allerdings auch hier eine Rolle spielen. Dies ist der Fall, sobald vom Vermieter oder Mieter eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen wird, die nur mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist, wie gemäß den §§ BGB. Diese sogenannten Sonderkündigungsrechte haben allerdings keine einheitliche Frist, orientieren sich aber an dem gesetzlichen Rahmen, so dass auch hier mindestens 3 Monate Kündigungsfrist seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter als Kündigungsempfänger einzuhalten sind.

c) Probleme der Beweisbarkeit

Das größte Problem im Zusammenhang mit mündlichen Mietverträgen ist die Beweisbarkeit des Inhaltes der Vereinbarung. Die Beweislast liegt bei demjenigen der sich auf die Vereinbarung beruft. Da in der Praxis dieser Beweis meist nicht gelingt, greift in der Regel § 550 Absatz 1 BGB mit seiner Auslegung.

Rechtstipp:

Schließen Sie einen Mietvertrag, obgleich er eventuell nur für eine kurze Zeit bestehen soll, immer schriftlich, bestenfalls in der Form des § 126 BGB, ab. Nur so können Sie spätere Beweisschwierigkeiten von vornherein vermeiden !

2. Kein Mietvertrag

Wenn nie ein Mietvertrag, eben auch nicht mündlich, ausgehandelt wurde, greifen für die Kündigungsfrist immer die gesetzlichen Regelungen nach §§ 573 BGB sowohl für Mieter als auch Vermieter. Danach gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und es finden die Regelungen der Kündigungsfristen zu unbefristeten Mietverhältnissen Anwendung.

Merke: Sowohl bei mündlichen als auch fehlenden Mietverträgen sind Kündigungsfristen zu beachten!

13 Antworten auf "Kündigungsfrist: Kein Mietvertrag oder mündlicher Mietvertrag"

  • Ricardo
    11.11.2014 - 17:08 Antworten

    Hallo,

    ein sehr informativer Artikel, Kompliment!

    Meine Frage;

    Nehmen wir mal an ein Grundstückserwerber tritt nicht in den Mietvertrag ein, weil der vorherige Eigentümer nicht Personenidentisch ist mit den Vermietern aus dem Gewerbe-Mietvertrag.
    Der Mietvertrag geht also nicht auf den Erwerber über.
    Der Erwerber kassiert weiterhin die Miete und es entsteht somit ein Mietvertrag durch konkludentes Verhalten. (Mündlicher Mietvertrag)
    Es kommt zu Unstimmigkeiten zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter daraufhin kündigt der
    Erwerber das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der gesetzlichen fristen.

    Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht und zieht nicht aus, seine Argumentation ist, dass hier gegen Treu und Glauben verstoßen worden ist. Kann der Mieter sich überhaupt auf dieses Argument berufen, welches eigentlich nur angewandt wird, wenn bereits ein schriftlicher Mietvertrag vorhanden, ist als Grundlage. Und dieser schriftliche Mietvertrag aufgrund von Fehlern vorzeitig kündbar ist.
    Hier gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag als Grundlage,geht das zusammen?

    • Mietrecht.org
      12.11.2014 - 04:18 Antworten

      Hallo Ricardo,

      danke für Ihren Beitrag. Das Gewerbemietrecht ist so komplex, dass ich Sie nur bitten kann, sich für eine Einzelfallberatung an einen Anwalt zu wenden.

      Ich hätte Ihnen gerne mehr geholfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anonym
    26.03.2015 - 13:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    hier haben noch eine Frage zu o.g. Artikel :

    wir wohnen seit über einem Jahr in einer Wohnung des Mehrfamilienhauses der Schwiegereltern.
    Leider steht nun die Zwangsverteigerung des Gesamtobjektes an.

    Einen schriftlichen Mietvertrag haben wir nicht geschlossen und wohnen mietfrei. Wir zahlen lediglich die Nebenkosten.

    Der neue Eigentümer wird die Mietfreiheit wohl so nicht akzeptieren wollen. Welche Rechte haben wir hier?

    Haben wir das richtig verstanden, dass für uns dann eine Kündigungsfrist von 1 Jahr besteht?

    Recht herzlichen Dank schon vorab für Ihre Auskunft!

    • Mietrecht.org
      26.03.2015 - 18:34 Antworten

      Hallo,

      ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie sich individuell zu Ihrem Fall beraten lassen. Ein Anwalt kann die individuelle Sachlage einschätzen und Sie in die richtige Richtung lenken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dr. Hauser
    16.06.2015 - 13:37 Antworten

    Hilfreich gewesen wäre noch der Hinweis, dass die Kündigung immer schriftlich erfolgen muss, auch wenn es keinen oder lediglich einen mündlichen Mietvertrag gibt.

  • Wegner
    16.10.2015 - 18:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ein sehr guter Artikel.

    Habe ich ein Recht darauf einen Mietvertrag zu erhalten? Wenn beispielsweise ein Paar in eine Wohnung zieht und es nur einen Mietvertrag für beide gibt, nach der Trennung aber für einen kein Vertrag vorliegt und der Vermieter sich weigert eine Kopie auszustellen?
    Kann man sich da auf etwas berufen?

    Vielen Dank
    Wegner

    • Mietrecht.org
      17.10.2015 - 09:48 Antworten

      Hallo Frau Wegner,

      die Mieter haben offensichtlich einen Mietvertrag. Diesen Vertrag würde ich einfach kopieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alan
    14.10.2016 - 14:22 Antworten

    Seht geehrte Damen und Herren,

    wir sind ein Kulturverein und wollten Räumlichkeiten anmieten. Der Vermieter hat uns die Zusage per mail gesendet, die Übergabe wurde gemacht und die Schlüssel wurden uns auch übergeben. Einen Tag später hat uns der Vermieter plötzlich mitgeteilt, dass er uns die Räumlichkeiten nicht mehr vermietet, weil die anderen Anmieter Bedenken gegen uns haben. Die Mietverträge wurden nicht unterschrieben jedoch haben wir die schriftliche Zusage per mail und auch die Schlüssel also Übergabe bekommen. Ist jetzt ein Mietvertrag zustande gekommen?

  • Niklas
    12.12.2016 - 10:57 Antworten

    Das hier ist wirklich ein absoluter Notfall. Ich wohne zusammen mit meiner Freundin seit einem Jahr in einer Anliegerwohnung von meinen Eltern, wir haben keinen Mietvertrag oder sonstiges unterzeichnet. Nachdem es dicke Luft untereinander gab, sprach meine Mutter ein Machtwort und sagte meiner Freundin das sie bis Ende Dezember ausgezogen sein soll.

    Die Frage ist, darf meine Mutter das ? Oder gilt dennoch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten ? Wir haben schon einen Mietvertrag für eine gemeinsame Wohnung unterzeichnet, aber dort können wir erst ab dem ersten Februar einziehen, greifen hier irgendwelche gesetzlichen Bestimmungen ?

    • Mietrecht.org
      12.12.2016 - 14:01 Antworten

      Hallo Niklas,

      mit genau Ihren Fragen befasst sich der Artikel oben. Vielleicht lesen Sie nochmals genau nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • koston85
    22.01.2018 - 17:18 Antworten

    Was heißt denn längere „Zeit als ein Jahr“. Also, was ist genau ein mündlicher Untermietvertrag, der sich auf ein Jahr beläuft (12 Monate)?
    Sorry, ich bin mir nicht sicher… Grüße

  • Daniel Hust
    17.07.2018 - 10:18 Antworten

    Hallo, wir haben folgenden Fall:
    Wir haben ein Haus welches vermietet ist. Der Mieter wohnt jetzt seit ca 16 Jahren ohne Mietvertrag dort und bezahlt die Miete immer bar. Damals hat er mit 4 Kindern dieses Haus (ca. 150qm) bewohnt und jetzt nur noch mit seiner Frau.
    Ich möchte das jetzt mein Sohn & Frau mit 2 Kindern dort einzieht, weil in der Wohnung und Umgebung wo sie zur Zeit wohnen, stehen große Baumaßnahmen an.

    Welche Möglichkeiten bieten sich mir um dieses Vorhaben durchzubekommen?

    Vielen Dank im Voraus.

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