Die meisten Mieter können es gar nicht abwarten, in ihre neu angemietete Wohnung endlich einzuziehen und nutzen diese vom ersten Tag an. Es gibt aber auch Fälle, in denen das genaue Gegenteil der Fall ist und der Mieter, obwohl dies möglich wäre, die angemietete Wohnung von Beginn an gar nicht bezieht oder deutlich vor dem Ende des Mietverhältnisses wieder auszieht. Hierzu kann es z. B. kommen, wenn der Mieter zwischen Vertragsschluss und vorgesehenem Mietbeginn eine für ihn günstigere Wohnung gefunden hat, oder der Mieter aus nicht vorhersehbaren beruflichen oder privaten Gründen in eine andere Stadt zieht. In solchen und vergleichbaren Fällen lohnt sich ein in der Regel kostspieliger Umzug für die meisten Mieter häufig nicht, wenn sie planen, das Mietverhältnis zum frühest möglichen Zeitpunkt wieder zu beenden. Viele Mieter sind sich in dieser Situation nicht im Klaren darüber, dass sich aus dem Mietverhältnis auch dann, wenn sie nicht in die Wohnung einziehen oder vor dem Mietende wieder ausziehen, trotzdem Rechte und Pflichten für die Mietparteien ergeben, so dass es nicht selten zum Streit insbesondere über die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete kommt. Um solchem Streit vorzubeugen, empfiehlt es sich, sich frühzeitig mit diesen Rechten und Pflichten vertraut zu machen. Die Antworten auf die wichtigsten Fragen, die sich stellen, wenn der Mieter die angemietete Wohnung nicht bezieht oder frühzeitig auszieht, finden Sie in diesem Beitrag.

1. Muss ich als Mieter trotzdem die Miete zahlen, auch wenn ich die Wohnung gar nicht nutze?

Grds. ja! Ist der Mieter aus einem Grund, der in seiner Person liegt, an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert oder nutzt er sie freiwillig ohne Hinderungsgrund nicht, wird er hierdurch von der Pflicht zur Entrichtung der Miete nicht befreit (vgl. § 537 Abs.1 S.1 BGB). Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, kann der Vermieter daher die Zahlung der Miete verlangen, wenn er bereit und im Stande gewesen wäre, dem Mieter die Wohnung zur Nutzung zu überlassen.

2. Wann liegt ein persönlicher Hinderungsgrund vor?

Die Pflicht zur Zahlung der Miete trotz fehlender Ausübung des Gebrauchsrechts besteht nur dann, wenn der Hinderungsgrund hierfür in der Person des Mieters liegt. Trotz des Wortlautes des § 537 Abs.1 S.1 BGB, der eine „Verhinderung“ voraussetzt, greift die Vorschrift aber nach h. M. auch dann ein, wenn der Mieter die Wohnung freiwillig nicht bezieht (vgl. OLG Köln, Urteil vom 18.10.1991 – 19 U 79/91). Ein persönlicher Hinderungsgrund liegt dann vor, wenn die Umstände, aus denen sich dieser ergibt, in den Risikobereich des Mieters fallen. Nicht erforderlich ist es, dass der Mieter diese Umstände zu verantworten hat oder gar die Schuld daran trägt. Typische, in der Person des Mieters liegende Hinderungsgründe sind z. B.

• die Aufnahme einer Berufstätigkeit in einer anderen Stadt oder sonstige beruflich bedingte Abwesenheit (vgl. LG Gießen, Urteil vom 30. 11. 1994 – 1 S 413/94),
• eine schwere Krankheit des Mieters (vgl. LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 22.05.2019 – 64 S 2/ 19), vorausgesetzt, die Krankheit ist nicht auf den gesundheitsschädlichen Zustand der Wohnung zurückzuführen,
• der Tod des Mieters bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteilvom 0 06. 2000 – 24 U 186/99).

Fällt der Hinderungsgrund hingegen in den Risikobereich des Vermieters oder ist er keinem der Vertragsparteien zuzuordnen, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung grds. gem. § 536 BGB, gem. § 326 BGB oder gem. § 537 Abs.2 BGB (siehe dazu Zf.5). Solch ein Fall liegt z. B. vor, wenn

• die Wohnung auf Grund von Mängeln gar nicht nutzbar ist, so dass die Miete gem. § 536 Abs.1 S.1 BGB zu 100 % gemindert ist, vorausgesetzt, das Minderungsrecht des Mieters ist nicht gem. § 536b BGB oder gem. § 536c Abs.2 S.2 Nr.1 BGB ausgeschlossen,
• der Vermieter nicht im Stande ist, dem Mieter die Wohnung zu überlassen, weil er z. B. eine behördliche Nutzungsgenehmigung (z. B. zur gewerblichen Nutzung), die er hätte einholen müssen, nicht erhalten hat,
• der Hotelbetreiber dem Gast das gemietete Hotelzimmer infolge eines Beherbergungsverbotes für touristische Reisen als Maßnahme zur Bekämpfung einer Pandemie nicht überlassen kann (vgl. BGH, Urteil vom 003. 2024 – VIII ZR 363/21 – zur COVID-19-Pandemie).

3. Gibt es Ausnahmen von dem Grundsatz, dass ich bei persönlicher Verhinderung trotzdem die Miete zahlen muss?

Ja! Möchte der Mieter aus Gründen, die in seiner Person liegen, vor dem Ende des Mietverhältnisses ausziehen oder bezieht er die Wohnung aus solchen Gründen gar nicht erst, steht ihm unter bestimmten Umständen ein aus § 242 BGB abzuleitender Anspruch gegen seinen Vermieter zu, durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden.  

Die Voraussetzungen für diesen Anspruch sind jedoch nur dann erfüllt, wenn

• der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, das gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt, und
• der Mieter einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist.

Alle wichtigen Einzelheiten insbesondere dazu, unter welchen Umständen ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses besteht, auf welche Weise die Interessenabwägung vorzunehmen ist und welche Bedingungen an eine Zumutbarkeit des Nachmieters zu stellen sind, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?“ Dort erfahren Sie außerdem, welche Anforderungen das Aufhebungsverlangen des Mieters erfüllen muss.

Liegen die Voraussetzungen für einen Anspruch des Mieters, durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, vor und verweigert der Vermieter den Abschluss des Aufhebungsvertrages, steht dem Mieter gem. § 280 BGB ein Schadensersatzanspruch zu. Der Schaden des Mieters besteht insbesondere darin, dass er wegen der Fortsetzung des Vertrages die Miete weiterhin zahlen muss. Diesen Schaden hat der Vermieter dem Mieter zu ersetzen, indem er diesen von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses befreit (vgl. OLG Celle, OLGR Celle 2001, 277).

Zur Ausnahme der Zahlungspflicht des Mieters im Falle der Überlassung der vom Mieter aus persönlichen Gründen nicht genutzten Mietsache durch den Vermieter an Dritte vgl. die Ausführungen unter Zf.5.

4. Muss ich als Mieter immer die volle Bruttowarmmiete zahlen oder muss sich der Vermieter ersparte Aufwendungen oder sonstige Vorteile auf seinen Anspruch anrechnen lassen?

Nutzt der Mieter die Wohnung nicht, ergeben sich hieraus für den Vermieter in der Regel finanzielle Vorteile, die bei einer Nutzung der Mietsache durch den Mieter nicht entstanden wären. Da der Vermieter nicht besser dastehen soll als er es im Falle der Nutzung der Wohnung durch den Mieter getan hätte, bestimmt § 537 Abs.1 S.2 BGB daher, dass sich der Vermieter den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen muss, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.

a) Anwendungsfälle

aa) Betriebs – und Wartungskosten

Unter die Anrechnungspflicht fallen in erster Linie die entfallenden verbrauchsabhängigen Betriebskosten i. S. d § 2 BetrKV, aber auch entfallene Wartungskosten (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 06.07.2007 – 10 U 1476/06). Nicht anrechnungsfähig sind allerdings vebrauchsunabhängige Betriebskosten.

bb) Hotelzimmer

Nutz der Mieter ein gebuchtes Hotelzimmer nicht, erspart der Hotelbetreiber in der Regel Kosten, die für die Reinigung des Zimmers und der Wäsche und (sofern im Preis inbegriffen) für die Bewirtung des Gastes angefallen wären (vgl. OLG Köln, Urteil vom 26. 11. 1997 – 11 U 96–97; AG Frankfurt a.M., Urteil vom 08.04.2010 – 29 C 870/09).

cc) Möblierte Wohnung

Wird eine Wohnung oder ein Zimmer möbliert vermietet, kann es außerdem zu Einsparungen kommen, wenn der Vermieter die Möbel anderweitig verwenden kann oder die Ausstattung gar nicht erst vornimmt.

dd) Weitervermietung oder Selbstnutzung

Überlässt der Vermieter die vom Mieter nicht genutzte Wohnung entgeltlich einem Dritten oder nutzt er sie selbst und erspart dadurch Aufwendungen, muss er sich diese Vorteile ebenfalls anrechnen lassen. § 537 Abs.1 S.2 BGB ist in diesen Fällen allerdings nur dann anwendbar, wenn der Vermieter die Wohnung dem Mieter auf dessen Verlangen jederzeit überlassen könnte, dazu auch bereit wäre (vgl. AG Lüdenscheid, Urteil vom 10. 03. 2005 – 94 C 404/04) und dies im Streitfall auch beweisen könnte. Ist dies garantiert, ist im Falle einer Weitervermietung in erster Linie die Gegenleistung anzurechnen, die der Vermieter von dem Dritten erhält. Im Falle der Selbstnutzung muss sich der Vermieter z. B. ersparte Aufwendungen anrechnen lassen, die durch die Anmietung einer anderen Immobilie angefallen wären.

Hat die Weitervermietung oder die Selbstnutzung hingegen zur Folge, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht umgehend überlassen könnte oder hierzu nicht bereit wäre, führt dies in der Regel zu einem vollständigen Wegfall des Anspruches gem. § 537 Abs.2 BGB (siehe dazu die Ausführungen unter Zf.5).

b) Probleme in der Praxis

In vielen Fällen kann es schwierig werden, die Aufwendungen oder Vorteile, die sich der Vermieter anrechnen lassen muss, genau zu beziffern. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist das Gericht befugt, den anzurechnenden Betrag gem.§ 287 ZPO zu schätzen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 26. 11. 1997 – 11 U 96–97). In der Regel haben Mieter allerdings das Interesse, den Betrag selbst zu ermitteln und es gar nicht zu einem gerichtlichen Rechtsstreit kommen zu lassen. Besondere Schwierigkeiten ergeben sich in der Regel bei der Berechnung anzurechnender Betriebskosten. Im Falle einer Vorauszahlungspflicht des Mieters sind die zu leistenden Vorauszahlungen im Mietvertrag zwar beziffert. Nicht selten sind die Heizkostenvorauszahlungen und die Vorauszahlungen für den Verbrauch von Warmwasser sogar gesondert ausgewiesen. Da jedoch nur ein Teil der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet wird (vgl. § 7 und § 8 Heizkostenverordnung) und der Vermieter sich nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten anrechnen lassen muss (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf. 4a) aa)), können nicht die gesamten Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten angerechnet werden. Letztendlich lässt sich die genaue Höhe der Kosten, die sich der Vermieter gem. § 537 Abs.1 S.2 BGB für ersparte Betriebs- und auch Wartungskosten anrechnen lassen muss, für den Mieter erst feststellen, wenn er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat. In der Regel ergibt sich aus dieser Abrechnung dann ein Rückzahlungsanspruch zu Gunsten des Mieters, da der Verbrauch im Falle einer unterbliebenen Nutzung der Wohnung grds. geringer ist als erwartet. In diesen Fällen erscheint es daher praxisnah, insoweit zunächst die Erstellung der Betriebskostenabrechnung abzuwarten.

5. Muss ich als Mieter auch dann die Miete zahlen, wenn der Vermieter die Wohnung noch vor dem Ende des Mietverhältnisses einem Dritten überlässt, selber nutzt oder Renovierungsarbeiten durchführt?

Hat der Vermieter Kenntnis davon, dass der Mieter die Wohnung gar nicht nutzt oder sogar bereits ausgezogen ist, kommt es – wie bereits unter Zf.4a) dd) thematisiert – nicht selten vor, dass der Vermieter die Wohnung an einen Dritten weitervermietet oder sie für eigene Zwecke nutzt.

 (1) Grundsatz

In solchen Fällen gilt grds. Folgendes:

Gem. § 537 Abs. 2 BGB ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, ihm den Gebrauch zu gewähren. Auch wenn sich dies aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht ergibt, ist diese Vorschrift nach zwar nicht unumstrittener, aber überwiegender Ansicht auch dann anwendbar, wenn der Vermieter die Wohnung nicht einem Dritten überlässt, sondern sie selbst für eigene Zwecke nutzt (vgl. BGH, Urteil vom 28. 11. 1962 – VIII ZR 77/61). Um eine Selbstnutzung handelt es sich nicht nur dann, wenn der Vermieter den vorzeitigen Auszug des Mieters bzw. den gar nicht erfolgten Einzug nutzt, um selbst dort zu wohnen oder zu arbeiten, sondern auch dann, wenn er Baumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten – z. B. Schönheitsreparaturen – in den Räumen ausführt oder ausführen lässt.

Die Beweislast dafür, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte oder eine Selbstnutzung durch den Vermieter erfolgt ist, liegt beim Mieter (vgl. OLG Celle, Urteil vom 29.01.2003 – 2 U 150/02). Möchte der Vermieter dem Mieter erfolgreich entgegenhalten, er hätte dem Mieter die Wohnung trotz der Gebrauchsüberlassung an Dritte bzw. trotz der Selbstnutzung jederzeit überlassen, muss der Vermieter nach h. M. den entsprechenden Beweis erbringen.

(2) Ausnahmen

Von dem Grundsatz, dass der Mieter im Falle einer seitens des Vermieters durch Weitervermietung oder Selbstnutzung eingetretenen Unmöglichkeit der Überlassung der Mietsache von seiner Zahlungspflicht vollständig befreit wird, gibt es allerdings folgende Ausnahmen.

• Grobe Vertragsverletzung des Mieters

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete mit der Begründung verweigert, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs.2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt und der Vermieter sich lediglich den (niedrigeren) erzielten Mietzins anrechnen lassen muss, den er erzielt hat (vgl. BGH, Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.01.2018 – 124 C 45/17). Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, eine marktübliche Miete zu erzielen. Hat er die Wohnung ohne hinreichenden Grund unter dem erzielbaren Marktpreis weitervermietet, entfällt der Anspruch in der Regel zumindest in Höhe des erzielbaren Marktpreises (vgl. BGH, Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91) bzw. muss sich der Vermieter nicht nur den tatsächlich erzielten, sondern den erzielbaren höheren marktüblichen Mietzins anrechnen lassen muss.

Keine grobe Vertragsverletzung seitens des Mieters kann allerdings dann angenommen werden, wenn der Mieter bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen ist, das Mietverhältnis sei beendet, weil er z . B. eine von ihm ausgesprochene unwirksame Kündigung aus nachvollziehbaren Gründen für wirksam gehalten hat. In diesem Fall kann man ihm keinen groben Vertragsbruch anlasten, auch wenn sich später herausstellt, dass er sich geirrt hat. Der Mieter kann sich daher auf § 537 Abs.2 BGB und den dort angeordneten Wegfall seiner Zahlungspflicht berufen (vgl. BGH, Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91). Je weniger Anlass der Mieter allerdings zu der Annahme hatte, das Mietverhältnis sei beendet, umso eher handelt er rechtsmissbräuchlich, wenn er sich wegen der Weitervermietung auf mangelnde Erfüllungsbereitschaft des Vermieters beruft (vgl. BGH, Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91).

• Vorherige Ankündigung

Zu einer weiteren Fallgruppe, in der es nicht zu einem vollständigen Fortfall des Anspruches auf Mietzahlung gem. § 537 Abs.2 BGB kommt, gehören diejenigen Fälle, in denen aus der Sicht des Vermieters nicht eindeutig feststeht, ob der Mieter endgültig ausgezogen ist oder er nicht sicher sein kann, ob der Mieter mit nachvollziehbaren Gründen annehmen konnte, das Mietverhältnis sei beendet, und er dem Mieter deshalb vor der Weitervermietung mitgeteilt hat, er werde versuchen, die Mietsache im beiderseitigen Interesse weiterzuvermieten. Erzielt der Vermieter in diesem Fall nur eine geringere Miete, versagt der BGH dem Mieter das Recht, sich darauf zu berufen, sich z. B. nachträglich darauf zu berufen, er habe die Mietsache nicht endgültig aufgeben wollen, sondern nur vorübergehend nicht genutzt. Auch in dieser Konstellation ist der Mieter daher verpflichtet, dem Vermieter die Differenz zwischen der von dem Dritten gezahlten und dem von ihm geschuldeten Mietzins zu erstatten, sofern und soweit der Vermieter die Wohnung nicht ohne hinreichenden Grund zu einem unter dem Marktzins liegenden Mietzins weitervermietet hat (vgl. BGH, Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91).

6. Kann ich die zu Unrecht gezahlte Miete zurückverlangen?

Grds. ja! Liegen die Voraussetzungen vor, die zur Folge haben, dass der Vermieter sich durch den unterbliebenen Einzug bzw. den frühzeitigen Auszug des Mieters ersparte Aufwendungen oder sonstige Vorteile gem. § 537 Abs.1 S.2 BGB anrechnen lassen muss oder entfällt sein Anspruch auf Zahlung der Miete wegen der Überlassung der Wohnung an einen Dritten oder einer Selbstnutzung gem. § 537 Abs.2 BGB gänzlich, führt dies automatisch dazu, dass die Miete entsprechend herabgesetzt ist bzw., dass der Anspruch des Vermieters komplett entfällt, ohne dass der Mieter eine entsprechende Erklärung abzugeben hat. Hat der Mieter die volle Miete gezahlt, obwohl er hierzu demnach nicht verpflichtet war, steht ihm grds. ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB zu, da er dann eine Leistung ohne Rechtsgrund erbracht hat.

Zahlt der Mieter die volle Miete, obwohl er die Wohnung gar nicht nutzt, sollte er aber immer die Vorschrift des § 814 BGB im Blick haben. § 814 Alt.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB ausgeschlossen ist, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die Hürden des § 814 BGB sind allerdings hoch und die Voraussetzungen für den Ausschluss des Anspruchs meistens nicht erfüllt. Diese liegen nämlich nicht bereits dann vor, wenn der Leistende die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet ist. Erforderlich ist darüber hinaus, dass er auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07), wobei es ausreicht, dass der in der Regel rechtsunkundige Mieter dies laienhaft erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 01.10.2020 – IX ZR 247/19). Bestehen lediglich Zweifel am Bestehen der Verbindlichkeit, genügt dies nicht für den Ausschluss des Rückforderungsanspruches. Auch fahrlässige und sogar grob fahrlässige Unkenntnis von der Nichtschuld reichen nicht aus (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.08. 2001 – 1 U 199/00).

Die demnach erforderliche positive Kenntnis des Mieters, dass er die Miete nicht oder nur in geringerem Umfang schuldet, wird daher vor allem in denjenigen Fällen, in denen die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nicht vollständig entfällt, sondern sich der Vermieter nur ersparte Aufwendungen oder sonstige Vorteile anrechnen lassen muss (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.4), nur selten zu bejahen sein. Voraussetzung für einen Ausschluss des Rückforderungsanspruches des Mieters gem. § 814 BGB wäre in diesen Fällen nämlich, dass der Mieter sich nicht nur dessen bewusst ist, dass und welche Vorteile bzw. ersparten Aufwendungen sich der Vermieter anrechnen lassen muss, sondern dass er auch deren Höhe kennt und ermitteln kann, in welchem Umfang er von seiner Zahlungspflicht befreit ist.

7. Kann ich das Mietverhältnis bei Wegfall des Nutzungsinteresses vorzeitig kündigen?

Grds. nein!

Entfällt für den Mieter das bei Vertragsschluss noch bestehende Interesse, die Wohnung zu nutzen oder ist er an der Nutzung gehindert und ist dies auf in seiner Person liegende Umstände zurückzuführen, so dass seine Verpflichtung zur Zahlung der Miete gem. § 537 Abs.1 S.1 BGB fortbesteht (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.1 und Zf.2), möchte er das Mietverhältnis in der Regel so schnell wie möglich durch eine Kündigung beenden. Früher als zu dem regulären Zeitpunkt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis auch ohne den Fortfall seines Nutzungsinteresses hätte kündigen können, ist dies jedoch in der Regel nicht möglich.

a) Außerordentliche fristlose Kündigung

Der Wegfall des Nutzungsinteresses berechtigt nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB.Gem. § 543 Abs.1 S.1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis zwar aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB jedoch nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Umstand, dass der Mieter aus Gründen, die in seiner Person liegen, kein Nutzungsinteresse mehr hat oder an der Nutzung gehindert ist, begründet keine Unzumutbarkeit i. S. d. § 543 Abs.1 BGB. In der Regel sind es grobe Mängel der Wohnung oder Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag durch den Vermieter, die den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen. In jedem Fall müssen die Umstände, die Anlass zur Kündigung geben, zumindest überwiegend aus dem Einflussbereich des Vermieters stammen und diesem zurechenbar sein. Dies ist nicht der Fall, wenn der Mieter die Wohnung aus Gründen, die in seiner Person liegen, nicht nutzt.

Selbst eine schwere Erkrankung des Mieters rechtfertigt nicht dessen außerordentliche fristlose Kündigung (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 06. 06. 2000 – 24 U 186/99), sofern die Krankheit nicht auf einen gesundheitsschädlichen Zustand der Wohnung zurückzuführen ist.

b) Ordentliche fristgerechte Kündigung

Auch die Voraussetzungen, die für eine ordentliche fristgerechte Kündigung erfüllt sein müssen, werden durch den Wegfall des Nutzungsinteresses nicht abgemildert. Der Mieter muss daher auch in diesem Fall die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB einhalten. Bei Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 2, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, hat der Mieter im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses grds. Glück. In diesem Fall ist die Kündigung gem. § 573c Abs.3 BGB spätestens am 15. eines Monats bereits zum Ablauf dieses Monats zulässig, es sei denn, der Wohnraum ist ihm zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Haben die Parteien einen wirksamen Kündigungsverzicht vereinbart, ist die ordentliche fristgerechte Kündigung sogar erst nach dem Ablauf der Verzichtsdauer möglich.

c) Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untervermietung

Finanzielle Nachteile, die dem Mieter entstehen, wenn er die Wohnung nicht nutzt, aber dennoch zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet ist, kann der Mieter grds. dadurch abmildern, dass er die Wohnung untervermietet. Für diese Untervermietung benötigt er allerdings gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB die Erlaubnis des Vermieters. Ein Anspruch darauf, dass der Vermieter diese Erlaubnis erteilt, besteht grds. nicht. Dieser steht dem Mieter (und auch dann nur unter bestimmten Voraussetzungen) nur dann zu, wenn er die Wohnung lediglich teilweise untervermietet. Möchte der Mieter allerdings ganz ausziehen und sie einem Dritten vollständig überlassen, kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis grundlos verweigern.

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht, kann sich hieraus jedoch ein Sonderkündigungsrecht des Mieters ergeben. Gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis nämlich außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Damit das außerordentliche Kündigungsrecht gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB besteht, müssen daher folgende Voraussetzungen vorliegen:

aa) Zunächst muss der Mieter seinen Vermieter um Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Dabei muss die Person des Untermieters namentlich benannt werden (vgl. BGH, Urteilvom  11. 2006- XII ZR 92/04).

bb) Des Weiteren ist es für das Kündigungsrecht aus § 540 Abs.1 S.2 BGB erforderlich, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis verweigert, und zwar ohne, dass dies auf einen in der Person des Untermieters liegenden wichtigen Grund zurückzuführen ist. Ein solcher Grund kann z. B dann vorliegen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird. Auch dann, wenn die Wohnung mehreren Personen überlassen werden soll und es hierdurch zu einer Überbelegung käme, kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis verweigern, ohne dass dadurch ein Sonderkündigungsrecht des Mieters entsteht.

cc) Bei dem Kündigungsrecht aus § 540 Abs.2 S.1 BGB handelt es sich zwar um ein außerordentliches Kündigungsrecht. Im Gegensatz zu dem Recht aus § 543 BGB, das eine fristlose Kündigung ermöglicht, sind im Falle des § 540 Abs.1 S.2 BGB jedoch Fristen einzuhalten. Für das Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs.1 S.2 BGB gilt für unbefristete Mietverhältnisse § 573d Abs.2 S.1 BGB und für befristete Mietverhältnisses § 575a Abs.3 BGB. Danach ist die Kündigung dann, wenn das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

d) Anspruch auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages

Der letzte Ausweg, um eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis zu erreichen, kann – wenn auch das Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs.1 S.2 BGB nicht besteht – der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages sein. Erklärt sich der Vermieter hierzu freiwillig bereit, gibt es in der Regel keine Probleme. Geschieht dies nicht – wie es sehr oft der Fall ist – erreicht der Mieter sein Ziel nur dann, wenn ihm ein Anspruch auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zusteht. Dessen Voraussetzungen, insbesondere das für den Anspruch erforderliche berechtigte Interesse des Mieters und eine zu seinen Gunsten ausfallende Interessenabwägung (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.3) liegen jedoch keinesfalls immer vor. Ob dies der Fall ist, können Sie an Hand unseres bereits in Zf.3 erwähnten Beitrages: „Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?“ ermitteln.

8. Kann ich das Mietverhältnis schon vor dem Mietbeginn kündigen?

Grds. Ja!

Es kommt durchaus vor, dass das Interesse des Mieters, die angemietete Wohnung zu nutzen, schon vor dem geplanten Einzug bzw. vor dem vertraglich vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses entfällt. Hat der Mieter mit seinem Vermieter keinen Kündigungsverzicht vereinbart und wurde das Mietverhältnis auch nicht befristet abgeschlossen, so dass der Mieter die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis ordentlich fristgerecht unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB zu kündigen, möchte er die Kündigungsfrist in der Regel so schnell wie möglich in Gang setzen. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob dies schon vor dem Mietbeginn möglich ist oder ob die Frist erst nach Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen kann. Für den Regelfall ist die Frage dahingehend zu beantworten, dass mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter auch bereits vor dem Mietbeginn die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB in Lauf gesetzt werden kann. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Vertragsparteien eine Regelung darüber getroffen haben, dass die Kündigungsfrist frühestens mit dem Mietbeginn zu laufen beginnen soll, oder sich ein entsprechender Wille im Wege der (ergänzenden) Vertragsauslegung ergibt. In diesem Fall kann das Mietverhältnis frühestens drei Monate nach Mietbeginn beendet werden. Der tatsächliche Einzug des Mieters ist hingegen in keinem Fall erforderlich, um die Kündigungsfrist in Gang zu setzen. Nähere Einzelheiten zur Kündigung vor dem Mietbeginn erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietvertrag vor Einzug kündigen – So geht’s“.

9. Mache ich mich schadensersatzpflichtig, wenn ich unerwartet vom Vertragsschluss Abstand nehme?

Ist der Mietvertrag zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter das Interesse an der Nutzung der Wohnung verliert, noch nicht geschlossen, ist der Mieter nicht zum Vertragsschluss verpflichtet, auch wenn er dem Vermieter signalisiert hat, dass er die Wohnung mieten möchte. Der Mieter kann sich allerdings wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen gem. §§ 280 Abs.1, 311 Abs.2 Nr.1 BGB, § 241 Abs.2 BGB (culpa in contrahendo) schadensersatzpflichtig machen. Eine solche Schadensersatzpflicht kann z. B. dann bestehen, wenn der Mieter bei dem Vermieter die berechtigte Erwartung ausgelöst hat, es werde zum Vertragsschluss kommen, er dann aber ohne erkennbaren Grund vom Abschluss des Mietvertrages Abstand nimmt. Hat der Vermieter in einem solchen Fall im Vertrauen darauf, dass der Mietvertrag zustande kommt, z. B. Aufwendungen getätigt, die sich infolge des „Abbruchs“ der Verhandlungen als nutzlos erweisen, kann eine Schadensersatzpflicht des Mieters zum Ersatz der Aufwendungen entstehen (vgl. AG München, Endurteil vom 14.07.2020 – 473 C 21303/19).