Modernisierungsmieterhöhungen sind nur dann wirksam, wenn die Erhöhungserklärung formal vollständig und für den Mieter nachvollziehbar ist. Dieser Beitrag zeigt anhand eines BGH-Urteils (19.07.2023 – VIII ZR 416/21), warum Vermieter sich in der Mieterhöhung ausdrücklich zu Förder- bzw. Drittmitteln erklären müssen – jedenfalls dann, wenn sie zuvor in der Modernisierungsankündigung die Beantragung solcher Mittel (z. B. KfW) in Aussicht gestellt hatten.

Der Leser bekommt eine klare Einordnung der Rechtslage, den Kern des Falls und eine praxisnahe Konsequenz: Welche Angaben zwingend in die Erklärung gehören, um formale Unwirksamkeit und Rückforderungsrisiken zu vermeiden.

1. Rechtlicher Hintergrund

Modernisierungen insbesondere von Wohnimmobilien sollen gefördert werden. Um dies zu erreichen, werden entsprechende Maßnahmen durch staatliche Zuschüsse (sog. Drittmittel) gefördert. Außerdem wird dem Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen ein Recht zur Mieterhöhung zuerkannt, deren Umfang genau gesetzlich geregelt ist. Da ein Vermieter, der für eine Modernisierungsmaßnahme Förder-bzw. Drittmittel erhalten hat, die Modernisierung in Höhe der Drittmittel nicht selbst finanziert hat, bestimmt § 559a Abs.1 BGB, dass Drittmittel bei einer Mieterhöhung von den auf den Mieter umlegbaren Kosten abgezogen werden müssen. Damit der Mieter nachprüfen kann, ob der Vermieter die Höhe der zulässigen Mieterhöhung richtig berechnet und etwaige Drittmittel korrekt angerechnet hat, ist der Vermieter gem. § 559b Abs.1 S.2 BGB verpflichtet, dem Mieter in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB zu erläutern. Geschieht dies nicht, ist die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen unwirksam. Da Mieter naturgemäß ein Interesse daran haben, dass die Mieterhöhungserklärung unwirksam ist, entsteht nicht selten Streit zwischen Vermietern und Mietern darüber, ob der Vermieter alle erforderlichen Angaben gemacht hat.

2. Der Fall: Vermieterin machte keine Angaben zu in Anspruch genommenen Drittmitteln

Ein entsprechender Streit war auch in dem Fall entstanden, über den der BGH mit Urteil vom 19.07.2023 zu entscheiden hatte. In diesem Fall hatte die Vermieterin dem Mieter zunächst die Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und mitgeteilt, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Im Anschluss an die Baumaßnahmen erklärte die Vermieterin, dass, ab welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen erhöhe. Die Mieterhöhungserklärung enthielt zwar zahlreiche Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen, den entstandenen Kosten und der Berechnung der Mieterhöhung und nahm auch auf das Ankündigungsschreiben Bezug. Angaben zu etwaigen in Anspruch genommenen Förder- bzw. Drittmitteln machte die Vermieterin jedoch nicht. Es blieb unklar, ob die Vermieterin tatsächlich – wie vorher angekündigt – Drittmittel erhalten bzw. in Anspruch genommen hatte oder nicht. Der Mieter hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nur unter Vorbehalt der Rückforderung. Mit seiner anschließend erhobenen Klage auf Rückzahlung des Erhöhungsbetrages hatte der Mieter sowohl beim Amtsgericht als auch beim Landgericht Erfolg. Beide Instanzen hielten die Mieterhöhungserklärung ebenfalls aus formellen Gründen für unwirksam.

3. Die Entscheidung: Vermieterin hätte sich zu Drittmitteln erklären müssen

Der BGH wies die von der Vermieterin eingelegte Revision zurück. Auch die Karlsruher Richter waren der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärung den vorgeschriebenen formellen Anforderungen nicht genügte und hielten diese daher aus formellen Gründen für unwirksam. Anders als das Berufungsgericht, das die formelle Unwirksamkeit damit begründete, die Vermieterin habe die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufschlüsseln müssen, begründete der BGH die formelle Unwirksamkeit allerdings mit der unterbliebenen Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln. Die Entscheidung kann zwar nicht dahingehend verallgemeinert werden, dass der Vermieter stets auch dann Angaben zu Drittmitteln machen muss, wenn er diese gar nicht in Anspruch genommen hat. Die Besonderheit lag im konkreten Fall aber darin, dass die Vermieterin in ihrer Erklärung, mit der sie die Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter angekündigt hatte, mitgeteilt hatte, sie würde Mittel der KfW beantragen.

Der BGH räumte zwar ein, aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers könne die unterbliebene Erklärung zu Drittmitteln zwar als (stillschweigende) Erklärung der Vermieterin dahingehend verstanden werden, dass sie für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet habe. Dem stehe jedoch entgegen, dass die Erhöhungserklärung zugleich „vollumfänglich“ auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben der Vermieterin Bezug nehme und diese Ankündigung den ausdrücklichen Hinweis auf die beabsichtigte Beantragung von Mitteln der KfW enthalten habe. Für den Mieter sei daher nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von gem. § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln die Vermieterin letztlich habe abgeben wollen. In Betracht kämen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder die Erklärung, gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar sei es auch, dass die Vermieterin eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen habe. Die Mieterhöhungserklärung der Vermieterin sei daher insoweit nicht geeignet, dem Mieter diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötige, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle bestehe.

4. Fazit.

Durch die Entscheidung des BGH vom 19.07.2023 herrscht nun Klarheit, dass sich ein Vermieter, der für eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich gar keine Fördermittel erhalten hat, in seiner Mieterhöhungserklärung, dennoch zu etwaigen Drittmitteln äußern muss, wenn er in seiner Modernisierungsankündigung die Absicht geäußert hat, Fördermittel zu beantragen. Der BGH räumt somit dem Informationsbedürfnis des Mieters Vorrang ein und betont, dass dieser in die Lage versetzt werden müsse, einschätzen zu können, ob die Notwendigkeit für weitere Überprüfungen – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege – besteht. Vermietern ist daher zu raten, nicht nur bei der Verfassung der Mieterhöhungserklärung selbst, sondern auch bei der Wahl der Worte in dem vorausgehenden Ankündigungsschreiben besondere Vorsicht walten zu lassen.