Ist das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, die Mietsache in einem besenreinen Zustand zurückzugeben. Einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag bedarf es hierfür nicht. Die Parteien können aber auch eine darüberhinausgehende Pflicht des Mieters vereinbaren, die den Mieter z.B. zu einer Rückgabe in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand verpflichtet. Selbst eine Verpflichtung des Mieters, am Ende des Mietverhältnisses eine Grundreinigung vorzunehmen, können die Mietparteien sogar formularvertraglich begründen. Eine derartige Grundreinigungsklausel muss jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit sie der strengen Wirksamkeitskontrolle standhält, der formularvertragliche Klauseln unterliegen. Mit diesen Anforderungen hatte sich jüngst auch das AG Sonneberg zu befassen.

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1. Der Fall

In dem Fall, der der Entscheidung des AG Sonneberg vom 12.01.2024 zu Grunde lag, war in dem von den Vermietern verwendeten Formularmietvertrag eine Klausel enthalten, die die Mieterin dazu verpflichtete, am Ende des Mietverhältnisses eine Grundreinigung durchzuführen. Die Mieterin gab die Wohnung zurück, ohne diese Grundreinigung vorgenommen zu haben, was zur Folge hatte, dass die Vermieter die Grundreinigung auf eigene Kosten durchführen ließen. Als die Mieterin nach einiger Zeit die Rückzahlung eines Guthabens, das sich aus der Nebenkostenabrechnung ergab, sowie die Rückzahlung der Kaution verlangte, rechneten die Vermieter u.a. mit einem ihnen – ihrer Meinung nach zustehenden – Schadensersatzanspruch auf, der sich nach ihrer Ansicht daraus ergeben sollte, dass die Mieterin entgegen ihrer Verpflichtung am Ende des Mietverhältnisses die Grundreinigung nicht vorgenommen hatte und sie (die Vermieter) dies auf eigene Kosten hätten durchführen lassen müssen. Da die Mieterin die Aufrechnung für unwirksam hielt, erhob sie Klage auf Rückzahlung des Nebenkostenguthabens sowie auf Rückzahlung der Kaution.

2. Die Entscheidung

Das AG Sonneberg gab der Klage der Mieterin zum größten Teil statt und verneinte die Wirksamkeit der von den Vermietern erklärten Aufrechnung, bei der sich die Vermieter auch noch anderer Ansprüche bedient hatten, zumindest insoweit, als die Vermieter ihren vermeintlichen Schadensersatz wegen der unterbliebenen Grundreinigung zur Aufrechnung gestellt hatten. Dieser Schadensersatzanspruch bestehe – so das AG Sonneberg – nicht, weil die Klausel im Mietvertrag, die die Verpflichtung zur Grundreinigung zum Inhalt hatte, nicht wirksam sei. Zur Begründung führte das Gericht aus, die Unwirksamkeit dieser formularvertraglichen Grundreinigungsklausel ergebe sich aus, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Bei der geforderten Grundreinigung der Wohnung handele es sich genaugenommen um eine Endrenovierungsleistung. Sie stelle insoweit eine Instandhaltungsdienstleistung dar. Gemäß § 535 BGB sei allerdings der Vermieter grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Diese Pflicht könne der Vermieter zwar im Grundsatz durch vertragliche Vereinbarungen auch unter Verwendung einer formularvertraglichen Regelung auf den Mieter überwälzen. Unangemessen i. S. d. § 307 Abs.2 Nr.1 BGB, und damit unwirksam, sei eine solche Regelungen als Formularklausel allerdings dann, wenn die Instandhaltungsverpflichtung, welche auf den Mieter übergeht, sich als starre Endrenovierungsklausel darstelle. Eine formularvertragliche Grundreinigungsklausel müsse, um wirksam zu sein, dahingehend beschränkt sein, dass die Grundreinigung vom Mieter nur dann vorzunehmen sei, wenn diese im jeweiligen Einzelfall erforderlich sei. Diese Anforderungen erfülle die Klausel im konkreten Fall nicht. Sie enthalte diese Einschränkung auf die Erforderlichkeit nicht, sondern verlange in jedem Fall eine Grundreinigungsleistung des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses. Die Regelung stelle sich deshalb als unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil sie diesem die Verpflichtung zur Grundreinigung in jedem Fall unabhängig vom Bedarf übertrage.

3. Fazit

Das AG Sonneberg überträgt die für die Wirksamkeitskontrolle von formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln anzulegenden Maßstäbe nun auch auf formularvertragliche Klauseln, die die Verpflichtung des Mieters zur Grundreinigung zum Inhalt haben. Für formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln entspricht es seit langem der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH, dass diese nur wirksam sind, wenn sie dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Renovierung nur für den Fall auferlegen, dass auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06- zu Endrenovierungsklauseln; BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 -VIII ZR 361/03- zu starren Fristenplänen). Es bleibt abzuwarten, ob sich auch andere Amts- und Landgerichte und der BGH der Rechtsprechung des AG Sonneberg anschließen werden.