Mit kaum einer mietrechtlichen Problematik hat sich der BGH je so intensiv auseinandergesetzt wie mit der Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. In einer fast unzähligen Zahl von Entscheidungen hat der BGH zu den Auswirkungen bestimmter Formulierungen auf die Wirksamkeit der Klausel Stellung genommen, ganz überwiegend zu Gunsten des Mieters. Das Jahr 2015 ging dabei in die Geschichte ein. Mit einem Grundsatzurteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – hat der BGH entschieden, dass eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist und ihm dafür kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Zwangsläufige Folge dieser Grundsatzentscheidung war und ist es nach wie vor, dass es zwischen Vermietern und Mietern vermehrt zu Streit über den Renovierungszustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses kommt, zumal nicht immer ein Übergabeprotokoll existiert, das hierüber unzweideutig Aufschluss gibt. Während der Vermieter in der Regel der Meinung ist, die Wohnung sei renoviert übergeben worden, vertritt der Mieter naturgemäß die entgegengesetzte Ansicht und behauptet, ihm sei die Wohnung unrenoviert überlassen worden. Landet der Streit über die Wirksamkeit der Klausel beim Gericht, hängt der Ausgang des Verfahrens davon ab, wer die Beweislast für den Renovierungszustand beim Einzug trägt. Obwohl der BGH bereits unmittelbar mit seinem Grundsatzurteil vom 18.03.2015 zu dieser Frage Stellung genommen hat, kommt es dennoch nach wie vor zum Streit über die Verteilung der Beweislast.

Der Fall

Auch in dem Fall, der dem Beschluss des BGH vom 30.01.2024 zu Grunde lag und in dem es in letzter Instanz nur noch um die Verteilung der Prozesskosten unter Berücksichtigung des voraussichtlichen Ausgangs des durch Vergleich in der Hauptsache erledigten Prozesses ging, hatte sich der BGH wieder mit der Beweislastverteilung auseinanderzusetzen.

Der zwischen den Parteien geschlossene Formularmietvertrag sah eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, vom Beginn seiner Nutzungszeit an berechneter flexibler Fristen vor, die sich – wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wurde – entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen konnten. Ferner sollte der Mieter für den Umfang der im Lauf seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sein. Des Weiteren enthielt der Vertrag eine Quotenabgeltungsklausel.

Die Mieterin war der Ansicht, diese Klausel sei unwirksam, da ihr die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben worden sei und verlangte daher von ihrer Vermieterin u.a. einen Kostenvorschuss für die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Allerdings fehlte es an einem entsprechenden Vortrag der Mieterin zum Renovierungszustand im Gerichtsverfahren. Hierin sah die Mieterin allerdings keinen Hinderungsgrund, von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auszugehen, da sie der Auffassung war, die Vermieterin müsse beweisen, dass die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renovierungsbedürftig gewesen sei.

Die Entscheidung – Mieter trägt Beweislast für den Renovierungsbedarf beim Einzug

Dem widersprach der BGH unter Bezugnahme auf sein Grundsatzurteil vom 18.03.2015 und hielt an seiner damaligen Entscheidung zur Beweislastverteilung fest, wonach die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, den Mieter trifft. Die Karlsruher Richter traten insbesondere der Ansicht der Mieterin entgegen, wonach aus dem Umstand, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs.1 S. 2 BGB entspreche, der Schluss gezogen werden könne, dass es dem Vermieter obliege, die gem. § 307 Abs.2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften. Diese Auffassung berücksichtige – so der BGH – nicht, dass Vornahmeklauseln, welche die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, trotz der in § 535 Abs.1 S. 2 BGB enthaltenen Regelung im Grundsatz zulässig seien. Dies entspreche der jahrzehntelangen ständigen Senatsrechtsprechung.

Vereinbarungen zur Beweislast des Mieters für durchgeführte Schönheitsreparaturen sind zulässig

Außerdem nahm der BGH Stellung zur Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Klausel, die der Mieterin die Beweislast für den Umfang der im Lauf seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen auferlegte. Das Gericht bejahte die Wirksamkeit einer solchen Klausel und führte zur Begründung aus, eine Beweislastregelung, wonach der Mieter für den Umfang der während seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig ist, stelle keine gem. § 309 Nr. 12 BGB unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters dar. Eine derartige Regelung entspreche für den Fall der Wirksamkeit der Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen den allgemeinen prozessualen Regelungen zur Beweislast, wonach der Schuldner beweispflichtig für die zum Erlöschen der gegen ihn gerichteten Forderung führenden Erfüllung sei.

Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

Schließlich entkräftete der BGH auch die von der Mieterin vertretene Ansicht, die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel folge insbesondere auch daraus, dass die im Mietvertrag enthaltene Quotenabgeltungsklausel unwirksam sei. Über diese Frage hatte der BGH ebenfalls am 18.03.2015 zum Az.: VIII ZR 242/13 mit einem weiteren Grundsatzurteil in der Weise entschieden, dass formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln zwar grds. unwirksam sind, dass diese Unwirksamkeit aber nicht zur Wirksamkeit einer im Mietvertrag ebenfalls enthaltenen Schönheitsreparaturklausel führt. Der BGH bestätigte, dass diese Entscheidung weiterhin Bestand hat und führte aus, der Zweck der Abgeltungsklausel bestehe darin, dem Vermieter, der vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänze deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit einer allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führe aber nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel. An dieser Rechtsprechung habe sich nichts dadurch geändert, dass der Senat in anderen Entscheidungen ausgesprochen habe, die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stelle eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht dar, was zur Folge habe, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe. Dies gelte nicht im Verhältnis einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel zu der durch diese lediglich ergänzten und isoliert betrachtet wirksamen Vornahmeklausel. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei ihrerseits auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig und damit von dieser trennbar. Sie könne daher im Rahmen einer Klauselkontrolle aufrechterhalten werden, ohne gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zu verstoßen.