Bestimmte öffentlich geförderte Wohnung unterliegen der sog. Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) bzw. dem Wohraumförderungsgesetz (WoFG). Folge dieser Preisbindung ist es u.a., dass die Miete eine bestimmte Grenze nicht überschreiten darf. Gem. § 8 Abs.1 S.1 WoBinG darf die Wohnung dem Mieter nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (sog. Kostenmiete). Bei Wohnungen, die den Vorschriften des WoFG unterliegen, wird in der Förderzusage die höchstzulässige Miete bestimmt (vgl. § 28 Abs.1 WoFG). Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete oder die in der Förderzusage bestimmte Höchstmiete übersteigt, ist die Vereinbarung gem. § 8 Abs.2 S.1 WoBindG bzw. § 28 Abs.6 WoFG unwirksam. Diese Preisbindung wirkt sich auch auf die Möglichkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete i. S. d. § 557a BGB aus. Eine schrittweise Erhöhung der Miete ist daher zumindest insoweit unwirksam, als hierdurch die zulässige Kostenmiete bzw. die in der Förderzusage bestimmte Höchstmiete überschritten wird. In der Regel werden Wohnungen nicht unbefristet gefördert. Irgendwann kommt also der Zeitpunkt, in dem die Wohnung ihre Eigenschaft als öffentlich geförderte Wohnung verliert (vgl. §§ 15 ff. WoBindG). Unmittelbare Folge dieses Wegfalls der Eigenschaft als öffentlich geförderte Wohnung ist es, dass auch die Mietpreisbindung entfällt und die Höhe der Miete „nur noch“ den allgemeinen Beschränkungen des § 558 Abs.3 BGB, der §§ 556d- 556g BGB (Mietpreisbremse), der §§ 134,138 BGB, des § 291 Abs.1 Nr.1 StGB sowie des § 5 WiStrG unterliegt.

Worüber der BGH zu entscheiden hatte

Keine Probleme bereiten in der Regel solche Fälle, in denen die Parteien erst nach dem Wegfall der Preisbindung eine Staffelmietvereinbarung treffen, die zum Inhalt hat, dass die Miete künftig zu bestimmten Zeitpunkten in einer bestimmten Höhe ansteigt.

Der BGH hatte nun aber über einen Fall zu entscheiden, in dem die Staffelmietvereinbarung bereits während der Dauer der Mietpreisbindung vereinbart wurde. Diese Vereinbarung betraf zweifelsfrei den Zeitraum nach dem Wegfall der Preisbindung. Gestaffelte Mieterhöhungen sollten daher in jedem Fall nach dem Auslaufen der Preisbindung erfolgen. Offen – weil nicht entscheidungserheblich – blieb, ob die Ansicht der Mieterin zutraf, dass die erste Staffel bereits für den Zeitraum vereinbart wurde, in dem die Wohnung noch der Preisbindung unterlag.

Konkret ging es um Folgendes:

Die Mieterin bewohnte seit Oktober 2018 eine Wohnung, die aufgrund öffentlicher Förderung bis zum 31.12.2020 einer Preisbindung unterlag. Zur Mieterhöhung hatten die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass die monatliche Grundmiete zunächst insgesamt 500,00 EUR beträgt. Sie sollte sich aber ab dem 01.01.2021 auf 968,00 EUR und ab dem 01.01.2022 auf 1.012,00 EUR erhöhen, ohne dass es einer gesonderten Erklärung des Vermieters bedurfte. Ab Januar 2021 bezahlte die Mieterin – unter Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung – eine Miete von 968,00 EUR monatlich. Da sie allerdings der Ansicht war, dass die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei, verklagte sie den Vermieter auf Rückzahlung des Erhöhungsbetrages i. H. v. jeweils 468,00 EUR für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022, insgesamt also auf Rückzahlung von 6.084,00 EUR. Außerdem beantragte sie festzustellen, dass sie nicht verpflichtet sei, aufgrund der getroffenen Staffelmietvereinbarung ab Februar 2022 eine Grundmiete von 1.012,00 EUR statt lediglich 500,00 EUR monatlich zu zahlen. Die Mieterin hielt die Staffelmietvereinbarung deshalb für unwirksam, weil sie es für unzulässig hielt, eine Staffelmiete bereits während der Dauer einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach Ablauf der Bindung zu vereinbaren. Außerdem legte sie den Mietvertrag dahingehend aus, dass die erste Staffel bereits für den Zeitraum vereinbart wurde, in dem die Wohnung noch einer Preisbindung unterlag.

BGH hielt Staffelmietvereinbarung für wirksam

Die Mieterin hatte mit ihrer Klage weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht Erfolg. Auch mit ihrer beim BGH eingelegten Revision scheiterte sie.

Der BGH schloss sich der von den Vorinstanzen vertreten Ansicht an, wonach es zulässig sei, bereits während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach deren Ablauf eine Staffelmietvereinbarung zu treffen. Weder aus § 557a BGB noch aus anderen Bestimmungen gehe hervor, dass eine Vereinbarung, wie die Parteien sie getroffen hätten, unzulässig sei. Ein sachlicher Grund dafür, die Mietpreisbindung bei einer öffentlich geförderten Wohnung nach § 8 Abs.1 WoBindG über das sich aus § 15 WoBindG ergebende Ende der Bindung hinaus fortzusetzen, bestehe nicht. Vielmehr könne die Miethöhe nach Ablauf der Preisbindung frei vereinbart werden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Parteien daran gehindert sein sollten, bereits während des Zeitraums der Preisbindung antizipiert eine Abrede über die Miete für den Zeitraum nach deren Ablauf zu treffen. Hinsichtlich einer solchen Vereinbarung unterlägen die Parteien lediglich den Vorschriften des BGB, wonach die Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig sei.

Für nicht entscheidungserheblich hielt der BGH die Beantwortung der Frage, ob – wie es die Mieterin vertrat – der Mietvertrag dahingehend auszulegen sei, dass die erste Staffel bereits für den Zeitraum vereinbart wurde, in dem die Wohnung noch einer Preisbindung unterlag.

Denn die Vereinbarung einer Staffelmiete i. S. v. § 557a BGB sei – so der BGH – grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, die innerhalb der Dauer einer – wegen öffentlicher Förderung bestehenden – Preisbindung lägen. Voraussetzung sei lediglich, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegenden Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe (vgl. § 28 WoFG) nicht überschreiten. Auch für sonstigen preisgebundenen Wohnraum, also solchen, der nicht in den Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes falle, gelte im Ergebnis nichts anderes. Auch hier sei eine Staffelmietvereinbarung für Zeiträume, die Zeiträume vor dem Auslaufen der Preisbindung beträfen, zulässig, sofern die höchste der – innerhalb des Zeitraums der Preisbindung liegenden – Staffeln die zum Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteige.

Dass es durch die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung zu erheblichen Mietsteigerungen im Zeitraum nach dem Auslaufen der Mietpreisbindung kommen könne, sei kein Grund, anders zu entscheiden. Der Mieter sei insoweit ausreichend durch § 558 Abs.3 BGB, die §§ 556d- 556g BGB (Mietpreisbremse), §§ 134,138 BGB, § 291 Abs.1 Nr.1 StGB sowie § 5 WiStrG geschützt. Ein darüberhinausgehender Schutz sei vom Gesetzgeber nicht vorgesehen.