Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses handelt es sich um eine sog. einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die grds. den allgemeinen gesetzlichen Regeln über Willenserklärungen unterliegt. Wie bei den allermeisten Willenserklärungen, ist daher auch bei der Kündigung eines Mietverhältnisses eine Stellvertretung möglich. Das Gesetz macht es in § 164 Abs.1 BGB für die Wirksamkeit einer Stellvertretung zur Voraussetzung, dass der Vertreter eine eigene Willenserklärung in fremdem Namen und mit Vertretungsmacht abgibt. Dabei ist es grds. nicht erforderlich, dass der Vertreter ausdrücklich erklärt, in fremdem Namen zu handeln. Das Gesetz lässt es daher in der Regel genügen, dass sich das Handeln im fremdem Namen aus den Umständen ergibt. Bei Willenserklärungen, die – wie auch die Kündigung eines Mietverhältnisses – formbedürftig sind bzw. der Schriftform genügen müssen, kann die wirksame Vertretung allerdings scheitern, wenn sich das Vertreterhandeln nicht aus dem Kündigungsschreiben selbst ergibt.

Der Fall – Vermieter ließ sich bei Kündigung durch Hausverwaltung vertreten

An der fehlenden Offenlegung des Vertreterhandelns im Kündigungsschreiben scheiterte die Wirksamkeit einer Kündigung auch in dem Fall, über den das AG Berlin – Mitte mit Urteil vom 28.09.2023 zu entscheiden hatte. In diesem Fall sprach der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses nicht selber aus, sondern ließ sich von der Hausverwalterin vertreten. Diese kündigte das Mietverhältnis mit dem Mieter fristlos und vorsorglich ordentlich fristgerecht wegen Zahlungsverzugs. In dem Kündigungsschreiben der Hausverwaltung war im Briefkopf die Firma und die Anschrift der Hausverwalterin genannt. Es wurde außerdem von der Hausverwalterin persönlich unterschrieben. In dem Schreiben hieß es auszugsweise:

Da der Vermieter die Kündigung für wirksam hielt, der Mieter die Wohnung aber nicht räumte, erhob der Vermieter Räumungsklage beim AG Berlin – Mitte.

Die Entscheidung – Kündigung war formunwirksam wegen fehlender Offenlegung der Stellvertretung im Kündigungsschreiben

Das Amtsgericht wies die Klage ab, ohne sich mit dem Vorliegen von Kündigungsgründen zu befassen. Zur Begründung führte das Gericht aus, die Kündigung sei formunwirksam, weil sie nicht den Anforderungen des § 568 BGB entspreche. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedürfe die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Werde die Form nicht eingehalten, sei die Kündigung gem. § 125 S. 1 BGB nichtig. Notwendiges Element der Schriftform sei es, dass der Kündigungsberechtigte sich aus der Urkunde ergebe. Deshalb reiche es nicht, wenn ein Vertreter sein Handeln in fremdem Namen nur „irgendwie offenkundig“ i.S.v. § 164 Abs. 1 S. 2 BGB mache. Das Vertreterhandeln müsse sich vielmehr in der Urkunde wiederfinden. Eine verdeckte Stellvertretung sei unzulässig. Ob dem Mieter die Stellvertretung bekannt sei, sei unerheblich.

Die demnach erforderliche Offenlegung der Stellvertretung im Kündigungsschreiben sei im konkreten Fall nicht erfolgt. In dem Kündigungsschreiben der Hausverwalterin sei der Berechtigte zur Kündigung nicht zu erkennen. Der Kündigung lasse sich die Tatsache, dass die Hausverwalterin als berechtigte Vertreterin handelte, an keiner Stelle entnehmen. Insbesondere genüge die Verwendung des Plurals „wir“ nicht.  Der Kopf des Schreibens laute auf die Firma der Hausverwalterin, die das Schreiben auch eigenhändig unterschrieben habe. Weder finde sich ein Vertretungszusatz, noch lasse sich die Tatsache der Stellvertretung ansonsten dem Schreiben entnehmen. Auch fehle ein auf den Vermieter lautendes Vertragsrubrum oder eine mit „Vermieter“ unterschriebene Unterschriftzeile. Auf das Vorliegen eines Kündigungsgrundes komme es deswegen nicht mehr an.