Das Gesetz gewährt dem Mieter einer Mietwohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) für den Fall, dass der derzeitige Vermieter und Eigentümer eines Mehrfamilienhauses das Gebäude aufteilt und Wohnungseigentum begründet und danach die einzelnen Eigentumswohnungen an Dritte verkauft.

Für diesen Fall schützt das Mietrecht den Mieter, der schließlich seinen Lebensmittelpunkt in der Mietwohnung begründet hat und dementsprechend aufgrund des von ihm betriebenen organisatorischen und finanziellen Aufwandes geschützt werden soll.

Das Gesetz will verhindern, dass Mietwohnungen allein durch Umwandlung in leichter zu verkaufende Eigentumswohnungen zu schnelllebigen Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke zu Lasten der Mieter missbraucht werden.

Zwar gilt beim Verkauf der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach wird der bestehende Mietvertrag des Mieters mit dem Erwerber der Wohnung als neuem Vermieter übergangslos fortgesetzt. Allerdings muss der Mieter befürchten, dass er nach Ablauf der Kündigungssperrfrist die Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers erhält. Dieses Risiko kann der Mieter vermeiden, wenn er sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt.

Es gibt beim Vorkaufrecht eine Konstellation, bei der dem Mieter keine Recht auf Eintritt in den Kaufvertrag zusteht. Genau auf diesen Fall gehen wir in diesem Artikel ein.

1. Begriff des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht gibt dem vorkaufsberechtigten Mieter die Möglichkeit, in einen Kaufvertrag über seine Mietwohnung einzutreten und anstelle des Käufers die Mietwohnung unter gleichen vertraglichen Bedingungen zu erwerben, wie sie der Verkäufer mit dem Erstkäufer vereinbart hat.

2. Zeitlicher Ablauf zur Begründung des Vorkaufsrechts

a. Umwandlungsfall

Es muss zunächst ein echter Umwandlungsfall vorliegen. Dabei kommt es ganz entscheidend auf den zeitlichen Ablauf an. Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Urteil nochmals ausdrücklich klargestellt (BGH Urt.v.22.11.2013, V ZR 96/12).

Das Vorkaufsrecht des Mieters setzt voraus, dass der Eigentümer die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt. Ein solcher Umwandlungsfall liegt nur vor, wenn die Umwandlung in Wohnungseigentum nach Abschluss des Mietvertrages und nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter erfolgt. Insbesondere muss nach der Umwandlung ein Verkauf erfolgen.

Die bloße Aufteilung des Gebäudes in Wohneigentum ohne Verkauf oder nach einem Verkauf genügt nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht.

b. Zeitlicher Ablauf

Der zeitliche Ablauf sieht so aus:

I. Der Mieter muss in der Mietwohnung wohnen.

II. Nach dem Einzug des Mieters wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.

III. Nach der Umwandlung verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten.

Liegen diese Voraussetzungen in zeitlicher Abfolge vor, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.

3. Kein Umwandlungsfall beim Verkauf eines nicht aufgeteilten Mietshauses

Die zeitliche Abfolge ist nicht gegeben, wenn der Vermieter und Eigentümer eines nicht aufgeteilten Mietshauses das Haus als Ganzes (en bloc) verkauft und die Aufteilung in Wohnungseigentum dem Erwerber überlässt. Der Bundesgerichtshof hat diese für den Mieter nachteilige Fallgestaltung nochmal ausdrücklich klargestellt. In diesen Fällen hat der Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Als Mieter mag man diese Situation als unbefriedigend empfinden. Sie ergibt sich aber zwangsläufig aus dem Gesetz und insbesondere auch aus dem wohnungspolitischen Hintergrund und nicht zuletzt aus dem Interesse auch des Mieters.

Also:

Es liegt kein Umwandlungsfall liegt vor, wenn der Eigentümer und Vermieter ein Mehrfamilienhaus en bloc verkauft, ohne es vor dem Verkauf in Wohnungseigentum aufzuteilen (Bundesgerichtshof Urt.v.22.11.2013, V ZR 96/12).

Sachverhalt: Im Fall des BGH verklagte der Mieter den Vermieter als Eigentümer eines Vierfamilienwohnhauses. Nachdem der Vermieter die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten hatte, verkaufte er den ungeteilten Grundbesitz an mehrere Erwerber. Diese beurkundeten noch am gleichen Tag und beim selben Notar die Teilungsvereinbarung und begründeten Wohnungseigentum. Der Mieter berief sich auf ein Vorkaufsrecht und klagte auf Feststellung, dass zwischen ihm und dem beklagten Vermieter/Eigentümer ein Kaufvertrag über die von ihm gemietete Wohnung zu Stande gekommen sei. Landgericht, Oberlandesgericht und letztlich der Bundesgerichtshof wiesen die Klage ab.

Denn:

Das Vorkaufsrecht ist beim Verkauf en bloc deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter über sein Vorkaufsrecht nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigt sein soll. Diese Regelung ist auch im Interesse des Mieters. Er kann das Vorkaufsrecht nämlich nur dadurch ausüben kann, dass er vollständig in den Kaufvertrag eintritt. Dann müsste er das gesamte Grundstück erwerben. Regelmäßig dürfte er dazu finanziell überfordert und auch nicht interessiert sein. Sein Interesse geht eher dahin, den Lebensmittelpunkt in seiner Mietwohnung beibehalten zu können.

Selbst wenn er nicht in den gesamten Kaufvertrag eintreten müsste und nur die von ihm gemietete Wohnung zusammen mit den übrigen Erwerber erwerben würde, könnte er nur einen bloßen Miteigentumsanteil erwerben, da die Wohnung zu diesem Zeitpunkt mangels Teilungserklärung noch keine Eigentumswohnung ist.

Sollten die Erwerber sich dann nicht auf eine Teilungserklärung verständigen können und es nicht zur Begründung von Wohnungseigentum kommen, bliebe dem Mieter lediglich sein Miteigentumsanteil. Damit wäre er zumindest Miteigentümer am gesamten Objekt. Es kann nicht in seinem Interesse liegen, die damit verbundenen finanziellen und rechtlichen Risiken zu tragen.

4. Ausnahmefälle

a. Verkäufer verpflichtet sich vertraglich zur Aufteilung

Der Bundesgerichtshof wies allerdings darauf hin, dass die Sachlage eine andere sein könne, wenn sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer im Kaufvertrag vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung in Wohnungseigentum durchzuführen.

b. Missbrauch: Verkäufer und Erwerber wirken zum Nachteil des Mieters zusammen

Auch könne das Vorkaufsrecht dann bestehen, wenn die Parteien bewusst auf eine an sich bereits beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichten und die Teilung dem Käufer überlassen, verbunden mit der Absicht, das Vorkaufsrecht des Mieters dadurch zu unterlaufen.

Hat der Mieter den Verdacht, dass Vermieter und Erwerber missbräuchlich zusammenwirken, kann er zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs im Wege einer einstweiligen Verfügung beim Amtsgericht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch zu seinen Gunsten erwirken. Das Gesetz fordert dazu nicht, dass der Antragsteller die Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft macht (§ 885 BGB).

Eine bereits zuvor eingetragene Vormerkung zu Gunsten des Erwerbers hindert die Eintragung zu Gunsten des Mieters nicht, weil nicht feststeht, ob der Eigentumsübergang zu Gunsten des Erwerbers tatsächlich erfolgt (AG Frankfurt NJW 1995, 1034). Allerdings ist die Eintragung zu Gunsten des Erwerbers vorrangig. Insoweit kann die Durchsetzung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers natürlich vereitelt werden. Das Gesetz sieht für diesen Fall keine Regelung vor, die dem Mieter sein Vorkaufsrecht retten würde. Der Vorschlag von Rechtspraktikern, dass die Eintragung der Vormerkung zu Gunsten des Mieters bereits bei „Verdichtung der Umwandlungsabsicht“ möglich sein sollte, konnte sich in der Praxis bislang nicht durchsetzen.

Kann der Mieter die Auflassungsvormerkung des Erwerbers nicht mehr aus dem Weg räumen, ist er auf einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter beschränkt. Dieser ist schadensersatzpflichtig, wenn er das Vorkaufsrecht des Mieters bewusst vereitelt hat. Dies kann der Fall sein, wenn die Parteien des Kaufvertrages die Freistellung des Verkäufers von Schadensersatzansprüchen vereinbart haben oder einen Teil des Kaufpreises in Form einer nicht näher bezeichneten Beratung des Verkäufers durch den Käufer erbracht werden sollte (OLG München NZM 1999, 797).

5. Kündigungssperrfrist besteht auch beim Verkauf an eine Erwerbergemeinschaft

Letztlich verwies der BGH den Mieter auch darauf, dass das mit der Umwandlung in Wohnungseigentum für den Mieter verbundene Risiko mit der am 1.5.2013 in das Mietrecht eingefügten Vorschrift des § 577a Abs.1a BGB gemindert wurde.

Danach hat der Gesetzgeber die Kündigungssperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers auch auf den Fall erweitert, dass vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft (GbR) oder mehrere Erwerber veräußert wird. Zudem besteht in Wohngebieten mit Wohnungsknappheit die Möglichkeit, dass die Gemeinde die Kündigungssperrfrist auf bis zu 10 Jahre ausdehnt.