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Gewerbemietrecht: Gesetzliche Kündigungsfrist

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist die ordentliche Kündigungsfrist. Sie ist für Mieter und Vermieter gleich und beträgt im Gewerbemietrecht gemäß § 580a II BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Voraussetzung ist, dass die Kündigungserklärung der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugeht.

Beispiel: Eine dem Vermieter bis zum 3. Januar zugehende Kündigung wird zum 30. Juni des Jahres wirksam. Oder umgekehrt: Will der Mieter das Mietverhältnis zum 31. Dezember eines Jahres kündigen, muss er die Kündigung dem Vermieter spätestens zum 3. Juli zugehen lassen. Für die jeweils andere Vertragspartei gilt umgekehrt das Gleiche.

Ein befristet abgeschlossener Gewerbemietvertrag braucht und kann auch nicht ordentlich gekündigt zu werden. Er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Festmietzeit. Eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist ausgeschlossen (Ausnahme: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Die Parteien vereinbaren allerdings regelmäßig eine Verlängerungsklausel.

Vorsicht: Samstag zählt als Werktag

Wichtig ist, dass die Kündigungserklärung der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag des Quartals zugeht. Diese 3-tägige Karenzzeit ist immer genau zu bestimmen. Sie umfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag, soweit das Fristende nicht auf diesen Tag fällt (BGH NJW 2005, 2154).

Beispiel: Der Mieter kündigt am Freitag. Dann zählen Freitag, Samstag und Montag zu den 3 Karenztagen, so dass dem Vermieter spätestens am Montag die Kündigung zugegangen sein muss. Ausnahme: Der Mieter kündigt am Donnerstag. Da das Fristende dann auf den Samstag fallen würde, zählt der Samstag nicht mit und die Kündigung muss und kann noch am Montag zugehen.

Dabei ist zu beachten, dass im Gewerbemietrecht die Vorschrift des § 193 BGB nicht zur Anwendung kommt (BGH NZM 2005, 391). Nur im Wohnraummietrecht kann die an einem bestimmten Tag abzugebende Kündigung auch noch am nächsten Werktag abgegeben werden, wenn der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt.

Beispiel: Die Kündigung des Wohnraummieters müsste, falls der 1. Juli ein Freitag ist, dem Vermieter erst am Dienstag, also dem dritten Werktag nach dem Montag zugehen. Der Samstag wird in diesem Fall nicht mit einbezogen.

In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht

Wird ein Gewerbeobjekt im Wege der Zwangsversteigerung zugeschlagen, hat der Erwerber gemäß § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das bestehende Mietverhältnis zum ersten zulässigen Kündigungstermin nach dem Zuschlag kündigen und zwar auch dann, wenn es befristet vereinbart wurde. Im Gewerbemietrecht stellt sich nämlich das Problem, dass Gewerberäume oft langfristig vermietet sind. Voraussetzung ist, dass dem Ersteher rechtskräftig der Zuschlag erteilt wurde und er sodann Eigentümer des Objekts ist.

Der wirtschaftliche Zweck dieser Vorschrift besteht daher darin, dass Interessenten in einem Zwangsversteigerungsverfahren zur Abgabe von möglichst hohen Geboten motiviert werden sollen. Wäre der Erwerber an langwierige Mietverträge gebunden, wäre dies in vielen Fällen kontraproduktiv.

Hat der Mieter allerdings im Versteigerungsverfahren eigene Rechte angemeldet, weil er zur Schaffung oder Instandsetzung der Gewerberäumlichkeiten die Miete im Voraus entrichtet hatte, war das Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers gemäß § 57c ZVG früher eingeschränkt, solange der dafür notwendige Kostenaufwand zu verrechnen ist. Die Vorschrift wurde jedoch aufgehoben.

Erfolgte der Zuschlag nach dem 31.01.07, wird das Mietverhältnis durch die Kündigung des Erstehers nach § 57a ZVG auch dann beendet, wenn der Mieter einen Finanzierungsbeitrag zur Errichtung oder Instandsetzung des Grundstücks geleistet hat.

Im Zuge dessen wurde auch § 111 S. 3 InsO gestrichen. Auch wenn der Insolvenzverwalter das Grundstück veräußert, kann sich der Mieter gegenüber der außerordentlichen Kündigung des Erwerbers nicht mehr auf einen eigenen Finanzierungsbeitrag berufen und die Kündigung aufschieben.

30 Jahre sind genug: Sonderkündigungsrecht

Die Parteien eines Mietvertrages können gemäß § 544 BGB bei einer vereinbarten Laufzeit von mehr als 30 Jahren immer mit der gesetzlichen Frist kündigen. Eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsklausel steht dem nicht entgegen. Mit diesem Sonderkündigungsrecht will das Gesetz verhindern, dass durch eine extrem lange Mietvertragsdauer eine Bindung erreicht wird, die einem dinglichen (im Grundbuch eingetragenen) Nutzungsrecht gleichkommt.

Auf Kettenmietverträge ist die Vorschrift jedoch nicht anwendbar (BGH NJW 1996, 2028). Dabei folgen Mietverträge infolge einer einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarung so aufeinander, dass die Vertragsdauer von 30 Jahren überschritten wird.

Das Sonderkündigungsrecht besteht auch dann nicht, wenn der Mietvertrag für die Dauer der Lebenszeit von Vermieter oder Mieter geschlossen wurde (§ 544 S. 2 BGB).

Stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses

Sofern der Mieter nach Ablauf der Festmietzeit die Mietsache nicht räumt, bestimmt das Gesetz, dass sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert, es sei denn, dass eine der Parteien binnen zwei Wochen der Verlängerung widerspricht.

In vielen Mietverträgen ist diese Fortsetzungsfiktion vertraglich abbedungen. Danach soll das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden, falls der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit dennoch fortsetzt.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte nicht pauschal auf die Vorschrift des § 545 BGB verwiesen, sondern deren Regelungsgehalt ausdrücklich mietvertraglich umschrieben werden (so OLG Schleswig NJW 1995, 2858, anders: OLG Rostock NZM 2006, 584: Kein Verstoß gegen das Transparenzverbot).

Kündigungsfrist ist nur bei Zugang eingehalten!

Die Einhaltung der Kündigungsfrist ist nur der erste Schritt. Die Kündigung wird nur wirksam, wenn sie der anderen Vertragspartei tatsächlich auch zugeht (§ 130 BGB). Zugang setzt voraus, dass die Kündigungserklärung so in den Empfangsbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die Möglichkeit hat, unter normalen Umständen von ihr Kenntnis zu nehmen. Dazu sollte die Kündigung in der Regel bis spätestens ca. 18.00 Uhr im Briefkasten des Empfängers liegen. Danach braucht der Empfänger nicht mehr mit Post zu rechnen oder dass ihm gar noch eine Kündigung zugestellt wird.

Der Kündigende ist für den Zugang beweispflichtig. Idealerweise erfolgt der Zugang durch die persönliche Übergabe der Kündigung, deren Erhalt der Empfänger auf einer Kopie quittiert. Wird die Kündigung mit einem Einwurf-Einschreiben verschickt, begründet der Auslieferungsbeleg die Vermutung, dass das Schreiben rechtzeitig zugegangen ist (OLG Saarbrücken NJOZ 2008, 840).

Einwurf-Einschreiben mit Rückschein ist problematisch

Ein Einwurf-Einschreiben mit Rückschein erbringt den Zugangsbeweis nur, wenn der Empfänger der Kündigung beim Postboten die Entgegennahme auf dem Rückschein unterschreibt. Ist der Empfänger nicht zugegen, hinterlässt der Postbote einen Benachrichtigungsschein. Holt der Empfänger das Schreiben ab, wird die Kündigung mit der Entgegennahme wirksam. Holt er es nicht ab, hat der Kündigende ein Problem. Er kann die Kündigung nämlich nicht zugehen lassen. Ein weiterer Zustellversuch dürfte regelmäßig aus den gleichen Gründen scheitern.

Der Empfänger ist nämlich nicht verpflichtet, bei Erhalt eines Benachrichtigungsschreibens das Einschreiben tatsächlich auch abzuholen (BGH NJW 1998, 976; KG Berlin ZMR 2010, 954). Schließlich informiere der Benachrichtigungsschein nur, dass für den Empfänger bei der Post ein Einschreibebrief liege, ohne dass er erkennen könne, um welche Angelegenheit es sich handelt und wer der Absender ist. Um dieses Problem zu vermeiden, sollte die Kündigung so rechtzeitig auf den Weg gebracht werden, dass der Absender als Kündigender in diesem Fall noch immer rechtzeitig mit einer alternativen Zustellung reagieren kann.

Problem bei der Zustellung: Empfänger unbekannt verzogen

Ist es dem Vermieter nicht möglich, den aktuellen Geschäftssitz seines aus den Mieträumen (oft klammheimlich über Nacht) vorzeitig ausgezogenen Mieters ausfindig zu machen, darf er nicht davon ausgehen, dass die bloße Einstellung des Geschäftsbetriebs den Mietvertrag stillschweigend aufhebt. Auch verzichtet der Mieter damit nicht etwa stillschweigend auf den Zugang einer Kündigungserklärung.

In diesem Fall kann der Vermieter dem Mieter die Kündigungserklärung gemäß § 132 II BGB öffentlich zustellen lassen (KG Berlin MDR 2010, 1044). Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnsitz des kündigenden Vermieters. Die Kündigungserklärung wird dann im Amtsgericht öffentlich ausgehängt und wird nach Ablauf einer bestimmten Frist wirksam.

Untermieter kann nur vom Hauptmieter gekündigt werden

Besonders verhängnisvoll ist die Situation dann, wenn der Mieter untervermietet hat und der Vermieter die Räumlichkeiten anderweitig vermieten möchte. Da der Vermieter selbst nicht im Vertragsverhältnis zum Untermieter steht, muss er seinem Hauptmieter kündigen und diesen zur Kündigung des Untermietvertrages veranlassen.

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65 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Gesetzliche Kündigungsfrist"

  • Ronny Richter
    10.04.2014 - 18:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    verstehe ich es richtig, dass ein Mieter, der am bspw. 10. Januar auf die Idee kommt seinen gewerblichen Mietvertag zu kündigen, erst wieder zum 30. September kündigen kann?

    Vielen Dank schon im Voraus

    Ronny Richter

    • Mietrecht.org
      10.04.2014 - 19:43 Antworten

      Hallo Ronny,

      richtig, so hätte man die Möglichkeit zum 30.06. zu kündigen um wenige Tage verpasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Manuela Däschner
      08.12.2016 - 12:45 Antworten

      Mein Vermieter hat mir am 8.12.16 zum 31.12.16 gekündigt. Der gewerbliche Mietvertrag war nicht befristet. Laut Gesetz darf er mir aber erst- wenn ich es richtig verstehe- zum 30.9.17 kündigen. Das bayerische Rote Kreuz (Vermieter) besteht aber auf der Kündigung mit der Begründung das Gesetz gilt nur für gewerbliche VERMIETER?! Ist das so?? Oder habe ich als gewerblicher Mieter Anspruch noch bis 30.9.17 zu bleiben? Wenn kein Anspruch, wie ist dann für meinen Fall die Regelung??

      • Mietrecht.org
        08.12.2016 - 17:05 Antworten

        Hallo Manuela,

        ich kenne leider nicht die Details Ihres Vertrages. Sie sollten prüfen, ob bei Ihnen eine besondere Kündigungsfrist vereinbart wurde oder ob die gesetzliche Frist greift.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Peter Mewes
    22.04.2014 - 11:07 Antworten

    Guten Tag,

    kann es sein, dass in dem o.g. Beispiel einige Daten nicht stimmen:

    „Beispiel: Eine dem Vermieter bis zum 3. Januar zugehende Kündigung wird zum 31.Juli des Jahres wirksam. Oder umgekehrt: Will der Mieter das Mietverhältnis zum 31. Juli eines Jahres kündigen, muss er die Kündigung dem Vermieter spätestens zum 3. Juli zugehen lassen. Für die jeweils andere Vertragspartei gilt umgekehrt das Gleiche.“

    31. Juli ist kein Quartalsende, Kündigung wird zum 30.06. wirksam.
    Kündigung zum 31. Juli gewünscht (gar nicht möglich, weil kein Quartalsende), Kündigung muss bis zum 3. Juli dem Vermieter zugehen … ??!!

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      23.04.2014 - 10:19 Antworten

      Hallo Peter,

      danke für den Hinweis. In der Tat ist da einiges durcheinander geraten. Ich habe den Artikel entsprechend angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Kurt
    16.08.2014 - 22:38 Antworten

    Guten Tag,

    mein Mietvertrag verlängert sich alle 2 Jahre stillschweigend um weitere 2 Jahre und die Kündigungsfrist beträgt lt. Mietvertrag 1 Jahr. a) Ist das rechtens? b) zu wann kann ich wieder kündigen?

    Vielene Dank und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      17.08.2014 - 18:17 Antworten

      Hallo Herr Kurt,

      danke für Ihren Beitrag. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen treffen im Gewerbemietrecht (gleichberechtigte) Kaufleute aufeinander. Daher wird der Gewerbemieter auch nicht annähernd so gut geschützt, wie der Wohnungsmieter. Sie haben viel mehr Möglichkeiten einen Vertrag zu gestalten. Daher ist eine Aussage zu Ihren Fragen erst nach Prüfung des Vertrages möglich.

      Wenden Sie sich daher bitte an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lars Claasen
    29.09.2014 - 16:24 Antworten

    Und wie sieht es aus, wenn im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist (“… kann von jedem Teil mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende eines Quartals gekündigt werden …”) vereinbart wurde? Ist dies erlaubt oder gelten dann trotzdem die gesetzlichen Regelungen?

    • Mietrecht.org
      29.09.2014 - 19:42 Antworten

      Hallo Lars,

      natürlich können Kaufleute im Gewerbemietrecht eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzliche vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian Breu
    01.11.2014 - 00:14 Antworten

    Hallo,

    verstehe ich das nun Richtig? Heute am 31. Oktober 2014 hat mir meine Mieterin zum 31.12.2014 gekündigt. Nach der aktuellen Rechtslage ist ihre Kündigung aber erst zum 30. April 2015 möglich wegen der 6 Monatigen Kündigungsfrist. Stimmt meine Auffassung? Vielen Dank im vorraus.

    Mfg Sebastian Breu

    • Mietrecht.org
      02.11.2014 - 13:35 Antworten

      Hallo Sebastian,

      wenn Ihre Mieterin mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündigt, wird die Kündigung zum 30.06.2015 wirksam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eminov
    18.03.2015 - 15:43 Antworten

    Hallo,

    wie sieht es aus, wenn der Vermieter aufgrund von Zahlungsverzug dem Mieter fristlos zum 11.07.2014 kündigt. Nach der Kündigung können die Gewerberäume nicht weitervermietet werden. Vereinbarte Mietlaufzeit ist März 2016. Der Vermieter verlangt jetzt Mietausfallschaden bis März 2016.

    Ich habe gelesen, dass die Nachhaftungspflicht des Mieters grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt ist, zu dem er erstmalig das Gewerbemietverhältnis hätte kündigen können. Wann wäre das im vorliegenden Fall?

    • Mietrecht.org
      18.03.2015 - 17:02 Antworten

      Hallo Herr Eminov,

      ich kenne Ihnen Mietvertrag leider nicht. Bitte lassen Sie den Fall und die Schadenersatzansprüche durch einen Anwalt prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra Frerichs
    25.03.2015 - 17:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für den aufschlussreichen Artikel.

    Wie siehts mit der Situation aus, wenn die gemieteten Räume zu klein sind und man dringend in größere Räume ziehen muss, da sonst die Ausübung der Geschäftstätigkeit stark eingeschränkt ist (wir brauchen Leute, können aber aus Platzgründen niemanden mehr einstellen). Fällt das unter „besondere Gründe“ nach § 543 BGB?

    Viele Grüße!

    • Mietrecht.org
      25.03.2015 - 17:16 Antworten

      Hallo Frau Frerichs,

      in meinen Augen kann Ihr Vermieter nichts für Ihre (positive) geschäftliche Entwicklung. Wenn Sie aus einem bestimmten Grund früher kündigen wollen, müssen Sie das im Mietvertrag fixieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens Anschütz
    26.03.2015 - 10:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zum Thema Kündigungsfristen von Gewerberäumen. Und würde mich über eine Antwort von Ihnen freuen. Folgend der Sachverhalt.

    2010 hat meine Frau Praxisräume zusammen mit einem Kollegen angemietet. Im Mietvertrag waren die gesetzlichen Kündigungsfristen aufgeführt.

    Ende 2010 haben meine Frau und ihr Kollege beschlossen getrennte Wege zu gehen. Meine Frau hat die Praxis übernommen, jedoch wurde ein neuer Mietvertrag abgeschlossen. In dem neuen Mietvertrag wurden als Kündigungsfrist 3 Monate zum Quartalsende aufgenommen. Leider haben wir damals nicht so sehr darauf geachtet, dass die Kündigungsfrist somit im schlimmsten Fall auf gerade mal 3 Monate + x Tage zusammen schrumpft. Nun hat meine Frau heute 26.03.2015 eine Kündigung, wegen geplanter Umbaumaßnahmen der Praxisräume in eine Wohnung, zum 30.06.2015 erhalten.

    Unsere Frage ist nun, ob die individuell vereinbarte Kündigungsfrist rechtsgültig ist oder ob sie gegen die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten verstösst?

    Vielen Dank im Voraus und beste Grüße
    Jens Anschütz

    • Mietrecht.org
      26.03.2015 - 13:14 Antworten

      Hallo Herr Anschütz,

      im Gewerbemietrecht sind die Vertragspartner auf Augenhöhe, der Mieter ist nicht besonders geschützt. Sie können daher auch individuelle Kündigungsfristen vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Iris Nolte-Dierk
    19.04.2015 - 13:15 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe Praxisräume gemietet, habe aber keinen schriftlichen Mietvertrag. (Bin quasi Untermieterin bei meinem ehemaligen Arbeitgeber). Gilt bei der Kündigung trotzdem die Gewerbemietrecht-Frist von 6 Monaten zum Quartalsende?

    Mit freundlichen Grüßen
    I. Nolte-Dierk

    • Mietrecht.org
      20.04.2015 - 12:01 Antworten

      Hallo Iris,

      welchen Frist sollte sonst gelten, wenn nicht die gesetzliche?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boettcher
    15.06.2015 - 10:47 Antworten

    Hallo,

    gestern wurde mir per email mein Gewerberaum zum 15.09.2015 gekündigt. Im Vertrag sind 3 Monate vereinbart. Zu wann ist die Kündigung wirksam? Direkt zum 15.09.? Zum 30.09. (Ende des Quartals) oder erst zum 31.12.?

    Gruß

    Böttcher

    • Mietrecht.org
      16.06.2015 - 17:55 Antworten

      Hallo Frau Boettcher,

      in der Regel werden „drei Monate zum Monatsende“ vereinbart. Sie können im Gewerbebereich aber auch alles mögliche vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Böesch
    04.09.2015 - 16:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie ist denn die Situation wenn der Gewerberaum zwischen Mieter und Vermieter mündlich (=> schriiftlicher MV wurde nicht geschlossen) für einen Zeitraum von 10 Jahren geschlossen wurde und der Mieter aber bereits 2 Monate nach Bezug der Mieträume den MV wieder beenden will?

    Nach welchem Zeitraum kann der Mieter den MV denn rechtlich korrekt erstmals kündigen?

    Für kurzfristige Unterstützung wäre ich sehr dankbar.

    Besten Dank im Voraus!

  • Esther Kuot
    26.09.2015 - 11:55 Antworten

    Hallo!

    Wie kommen Sie auf die 6 Monatige Quartalsidee? Ist das ein Vorschlag, wie man es unter Geschäftsleuten Regeln kann?

    Das BGB sieht eine drei Monatige Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung zu jedem dritten des Monats für Gewerbetreibende vor.

    BGB § 580a Kündigungsfristen

    (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

    • Mietrecht.org
      27.09.2015 - 13:30 Antworten

      Hallo Esther,

      Ihre Ausführung entspricht (etwa) einem halben Jahr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gernot Rüdiger Musebrink
    28.10.2015 - 00:51 Antworten

    Wir (Ehepaar) wollen Praxisräume für eine Gemeinschaftspraxis mieten für eine Dauer von fünf Jahre und eine Option für weitere fünf Jahre. Möglicherweise wollen wir im 6.oder 7.Jahr die Praxisräume (ideeller und materieller Wert) an einen Arzt-Interessenten veräußern als unsere Alterssicherung.
    1. Ist das richtig, dass bei Optionsvertragsabschluß bereits eine mögliche Erhöhung unserer Miete im Vertrag angegeben werden muß´? Staffelmietvertrag wird abgelehnt.
    2. Kommt ein potentieller Nachfolgemieter der unsere Bedingungen zur Abgabe unter Berücksichtigung unserer (ideellen + materiellen Werte) akzeptiert in
    den „Genuss“ unserer Vertragsmiete im Rahmen unserer Optionsdauer oder hat der Vermieter das Rechts desungeachtet sofort die Miete zu erhöhen.

    • Mietrecht.org
      28.10.2015 - 08:54 Antworten

      Hallo Gernot,

      wenn Sie eine Option vereinbaren, dann sollten Sie sogar eine Miete festhalten. Ansonsten kann auch vereinbart werden, dass Sie dann neu verhandeln. Das kann dann auch sehr schwierig werden.

      Wenn Sie als Mieter die Fläche verlassen wird ein neuer Mietvertrag mit Ihrem Nachfolger geschlossen. Mit diesem neuen Vertrag und dessen Konditionen haben die alten Mieter logischerweise nichts mehr zu tun.

      Lassen Sie sich bei Bedarf bitte beraten. Das Gewerbemietrecht ist kompliziert und die Mieter sind nicht besonders geschützt. Es kann also viel schief gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • L.Minderlin
    25.11.2015 - 17:40 Antworten

    Hallo.
    Ich möchte mein gewerblichen Mietvertrag kündigen.
    Am 1.12.2013 habe ich den Vertrag mit einer Festlaufzeit von 1 Jahr unterschrieben . Kündigungsfrist beträgt 3 Monaten .
    Wann kann ich den Vertrag Kündigen ?

    Vielen Dank im voraus .

  • Ines Babick
    26.11.2015 - 16:21 Antworten

    Hallo sehr geehrter Herr Hundt,
    im Mai 2015 habe ich einen gewerblichen Mietvertrag über die Anmietung von Büroräumen unterschrieben.
    Ich habe diese Räumlichkeiten in Absprache mit dem Vermieter auf eigene Kosten ( ca. 1500 € ) hergerichtet und renoviert, Bodenbeläge eingebracht.
    Nun will ( hat noch nicht ! ) mich der Vermieter kündigen ! Miete wurde pünktlich gezahlt, auch so gibt es keine Differenzen. Falls der Vermieter mich kündigt, was wird dann mit meinen Kosten. die ich in dieses Büro investiert habe ? Der Grund für die Kündigung ist, dass ich die Bausparkasse wechseln werde und mein Vermieter bei der selben Firma arbeitet und diese Ihn jetzt unter Druck setzt, mir die Räumlichkeiten ( die ihm privat gehören ) zu kündigen.
    Über eine Antwort von Ihnen, würde ich mich sehr freuen.
    MfG Ines Babick

    • Mietrecht.org
      27.11.2015 - 05:03 Antworten

      Hallo Ines,

      ich kann Ihnen leider nicht sagen, was mit Ihren Eingebrachten Leistungen passiert. Für mich scheint es einfach vertraglich nicht ut gelöst zu sein. Wenn der Mieter viel investiert, sollte man eine gewisse Vertragslaufzeit vereinbaren, damit der Mieter vor eine Kündigung geschützt ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie-Louise Düsener
    28.12.2015 - 20:24 Antworten

    Hallo.
    Mein Freund hat seit Nov 2014 einen unbefristeten gewerblichen Mietsvertrag. Dieser wurde damals kurzfristig abgeschlossen, ohne weiter nach zu denken. In diesem steht eine 3 Monate Kündigungsfrist.

    Jetzt hat der Vermieter ihm aber plötzlich gekündigt. Vermutlich wegen des Verkaufs der Werkstatt, spielt auch eigentlich keine Rolle.

    Für uns stellt sich nun das Problem, das die Kündigungsfrist zu kurz ist, um etwas entsprechend neues zu finden. Jetzt las ich durch Zufall das die gewerbliche Kündigungsfrist generell 6 Monate für Vermieter sowie Mieter betrifft. Dies würde uns sehr helfen, und unser Problem lösen.

    Jetzt meine Frage: sind jetzt die 3 Monate Kündigungsfrist laut Mietsvertrag rechtskräftig oder die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten?

    • Mietrecht.org
      29.12.2015 - 02:31 Antworten

      Hallo Marie-Louise,

      die 6 Monate sind die gesetzliche Kündigungsfrist. Wenn Vermieter und Mieter sich im Gewerbemietrecht auf eine kürzere Frist einigen, so ist das ebenso legitim.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela Hasanbegovic
    29.12.2015 - 15:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir haben im gegenseitigen Einverständnis unseren Mietvertrag zum 15.11.2015 gekündigt. Die Miete für Dezember und Januar wurde mit der Kaution von 1.500 € verrechnet. Nun ist die Vermieterin selbst schon in dem Ladenlokal tätig (Second-Hand). Die Schlösser wurden schon Anfang Dezember ausgetauscht, so dass wir keinen Zutritt mehr zum Ladenlokal haben.

    Ist es rechtens, dass die Miete für Dezember und Januar noch gezahlt werden musste?

    Ich hoffe Sie können uns da weiter helfen.

    Vielen Dank.

    Freundliche Grüße
    M. Habe

    • Mietrecht.org
      30.12.2015 - 16:57 Antworten

      Hallo Michaela,

      während der Kündigungsfrist sind und bleiben Sie Mieterin. Das heisst, die Vermieterin hat in den Flächen nicht zu suchen. Es sei den, Sie haben etwas anderes vereinbart. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Reinhardt
    24.03.2016 - 18:58 Antworten

    Hallo Herr Dennis Hundt,

    ich habe nur ganz kurz eine Frage,wenn im Gewerbe kein schriftlicher Mietvertrag besteht dann gelten doch, wie im privaten Mietrecht auch die gesetzlichen Vorschriften???

    Vielen Dank für Ihre Unterstützung
    Mit freundlichen Grüßen
    Michael Reinhardt

  • Sina
    04.07.2016 - 11:33 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    unser Mieter bzw. Pächter hat einen Pachtvertrag für ein Ladenlokal mit uns abgeschlossen. Der Vertrag besteht seit 2012. Es wurde eine Pachtzeit bis 2027 vereinbart. Nun muss sich unser Mieter allerdings wegen schuldhafter erheblicher Verletzung der Vertragspflichten verantworten. Können wir ihm nun trotz der vereinbarten Pachtzeit eine ordentliche Kündigung zum 31.12.2016 erteilen?

    • Mietrecht.org
      06.07.2016 - 12:33 Antworten

      Hallo Sina,

      Sie sollten den Einzelfall prüfen lassen, ggf. genügt das Verhalten für eine außerordentliche Kündigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matzen
    25.07.2016 - 12:44 Antworten

    Hallo lieber Dennis,
    ich habe mal eine Frage zum Gewerbemietvertrag.
    Und zwar wollte ich gern wissen, ob es in Ordnung ist, wenn ich als Mieter eine kürzere Kündigungsfrist habe (hier 3 Monate) als der Vermieter (hier 12 Monate). Ich denke halt an die salvatorische Klausel…Nicht, daß der neue Eigentümer mich mit meinem Hundesalon schneller kündigen kann als gedacht. Der Vertrag liegt hier gerade auf dem Tisch.
    Ich wäre sehr dankbar, eine kurze Info zu erhalten.
    LG D. Matzen

    • Mietrecht.org
      26.07.2016 - 11:47 Antworten

      Hallo Frau Matzen,

      Sie können in einem Gewerbemietvertrag zwischen Kaufleute alles mögliche vereinbaren. Wenn die anders lautenden Fristen der Wunsch der Parteien ist. Ihren Einzelfall sollten Sie im Zweifel rechtlich von einem Anwalt prüfen lassen. Das ist bei einem Gewerbemietvertrag immer empfehlenswert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • AvP
    02.08.2016 - 16:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Mieter hat es versäumt, seinen Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, möchte nun aber möglichst schnell aus dem Vertrag heraus. Vereinbart war die gewerbliche Vermietung für zunächst 3 Jahre, verlängerte sich automatisch um ein Jahr, wenn nicht mind. 3 Monate vor Ende der Laufzeit eine Kündigung ausgesprochen wurde.
    Unsere Frage: können wir darauf bestehen, dass der Mieter bis zum Ende des gerade begonnenen Mietjahres die Miete weiter zahlt?
    Falls wir innerhalb der nächsten Zeit einen neuen Mieter finden, welche Grundlage gibt es dann für eine Vereinbarung, sodass der MV doch kurzfristig aber korrekt beendet werden kann?

    im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort
    AvP

    • Mietrecht.org
      02.08.2016 - 17:30 Antworten

      Hallo AvP,

      natürlich können Sie auf Vertragserfüllung bestehen, dafür gibt es ja Verträge. Wenn Sie auf Nachmietersuche gehen wollen, sollten Sie eine schriftliche Vereinbarung mit dem aktuellen Mieter treffen, zu wann eine Übergabe nach erfolgreicher Suche stattfinden kann.

      Holen Sie bitte bei Bedarf rechtlichen Rat ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten Gehle
    15.09.2016 - 14:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    der Gewerberraum meiner Fahrschule in dem ich seit 1992 Mieter bin wurde vor 4 Jahren von einer Immobilienfirma im Zuge einer Zwangsversteigerung gekauft.
    Die Kündigungsfrst betrug im vorugen Mietvertrag 3 Monate.
    Der neue Eigentümer möchte nun das ich die Räumlichkeiten kaufe und fordert einfach zu viel Geld und möchte mir nötige Unterlagen( Sanierungsmaßnahmen,Grundbuchblatt etc.9 nicht zukommen lassen.
    Nun hat er mir zum 31,12,2016 gekündigt.Ist dies so ohne weiteres möglich ?

    Mit besten Grüßen Carsten Gehle

    • Mietrecht.org
      15.09.2016 - 16:51 Antworten

      Hallo Herr Gehle,

      ein Gewebemietvertrag kann fristgerecht von beiden Seiten gekündigt werden. Es gibt im Grunde keinen Mieterschutz, da es ein Vertrag unter „Kaufleuten“ ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janette
    19.09.2016 - 19:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben einen Gewerbemietvertrag vorliegen, der ab dem 01.10.2016 gelten soll. Die Kündigungsfrist wurde vom Vermieter „mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Jahres – erstmals zum 31.12.2017 gekündigt werden“ beschrieben.
    Ist dies rechtsgültig, da die Kündigungszeit bei einer sofortigen Kündigung im Oktober ja 15 Monate betragen würde?
    Gibt es bei Gewerbemietverträgen auch eine Art maximale Kündigungsfrist?

    Vielen Dank für ihre Hilfe!

    • Mietrecht.org
      20.09.2016 - 13:10 Antworten

      Hallo Janette,

      in einem Gewerbemietvertrag können sie sehr vieles vereinbaren. Als Gewerbemieterin genießen Sie im Grunde keinen besonderen Mieterschutz (wie Sie es vielleicht aus Wohnraummietverhltnissen kennen).

      Wenn Sie mit der Kündigungsfrist nicht einverstanden sind – dann sollten Sie das Thema diskutieren bzw. verhandeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      PS: Gewerbemietvertrag werden in der Regel sogar über mehrere Jahr abgeschlossen (ohne Kündigungsmöglichkeit).

      • Janette
        20.09.2016 - 21:42 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Info 🙂

  • Celik Gülay
    20.10.2016 - 12:24 Antworten

    Guten Tag. Ich habe ein 10 jahres Pachtvertrag wo keine Kündigungszeit drin steht. Ich möchte so früh wie möglich hier raus, da mein Vermieter mir immer die Kunden vertreibt ( die Kunden fahren mit Auto hier vor und mir gehören keine Parkplätze) ich habe schon einige meiner Stammkunden dadurch verloren allerdings kann ich das auch nicht beweisen. Was kann ich tun um aus den vertrag zu kommen.

    Vielen dank

    • Mietrecht.org
      20.10.2016 - 15:37 Antworten

      Hallo Celik,

      ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie die Kündigungsmöglichkeit anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika Schuler
    14.12.2016 - 15:25 Antworten

    Hallo, mein Mietvertrag ist aus dem Jahr 2000 ohne besondere Vereinbarungen. Gelten dann auch die gleichen Bedingungen? Ich habe im Oktober zum 31.Jan. gekündigt, das geht also gar nicht? Das wäre dann erst zum 30.06.2017 möglich?
    Grüße
    Monika Schuler

    • Mietrecht.org
      14.12.2016 - 17:46 Antworten

      Hallo Monika,

      ich kenne Ihren Vertrag nicht, aber wenn die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten gelten, können Sie wie oben im Artikel beschrieben kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Victoria Hiltmann-Frick
    28.12.2016 - 12:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Rahmen einer Praxisübernahme will mein Mann zum 1.1.2017 in das bestehende Mietverhältnis des Vorgängers eintreten. Der Vertrag stammt von Oktober 2003 und wurde erstmals für 5 Jahre geschlossen mit der Option um 2x5Jahre zu verlängern. Verstehe ich es richtig, dass wir im Falle einer räumlichen Vergrößerung erst zum Oktober 2018 aus den Räumen können oder gibt es eine zusätzliche Möglichkeit bei Bedarf früher zu kündigen?

    Mit freu dlichen Grüßen,
    V. Hiltmann-Frick

    • Mietrecht.org
      29.12.2016 - 18:35 Antworten

      Hallo Victoria,

      wenn der Vertrag in 2013 bis 2018 verlängert wurde, verstehen Sie es richtig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia
    03.02.2017 - 11:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Praxis mit einer Kollegin angemietet. Der Mietvertrag läuft über mich als Hauptmieterin. Meine Kollegin ist als feste Untermieterin im Mietvertrag eingetragen.Der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Desweiteren enthält er die Klausel :Jegliche Kündigung des Mietvertrages hat schriftlich zu erfolgen. Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.Dann heißt es in einer weiteren Klausel; Das Mietverhältnis kann – soweit von beiden Parteien keine andere Regelung getroffen wurde – nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen.Was bedeutet das jetzt? Habe ich eine gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten? Und was bedeutet….“ das Mietverhältnis kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden“? Das verwirrt mich. Spiele nämlich mit dem Gedanken den Mietvertrag zum 30.09.17 zu kündigen und dachte das ich somit bis spätestens zum 3 .April die Kündigung ausgesprochen haben müsste.

    Vielen Dank und lieben Gruß
    Claudia

    • Mietrecht.org
      03.02.2017 - 12:51 Antworten

      Hallo Claudia,

      ohne die Klauseln im Zusammenhang zu sehen, wird Ihnen niemand eine verlässliche Antwort geben können. Lassen Sie die Klausel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Claudia
        03.02.2017 - 14:30 Antworten

        Danke für die schnelle Antwort. Kann ich die Prüfung bei Ihnen machen lassen?

        • Mietrecht.org
          03.02.2017 - 16:00 Antworten

          Hallo Claudia,

          wir richten uns mit dem Angebot „Kündigung möglich? (für Mieter)“ nur an Wohnungsmieter. Ich würde an Ihrer Stelle trotzdem buchen, wenn die Sachlage zu komplex ist, wird Ihnen die Anwältin ein Rückmeldung geben (ablehnen oder ein Angebot zu einem anderen Preis schicken).

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Doris Schmidt
    03.02.2017 - 12:12 Antworten

    Guten Tag,

    Es geht um einnen gewerblichen Mietvertrag der am 01.08.2008 für 5 Jahre bis zum 31.07.2013. Er verlängerte sich jeweils um 1 Jahr, wenn nicht eine Seite unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten der Verlängerung schriftlich widerspricht.

    Die Kündigung ist heute am 03.02. zum 31.07.2017 eingegangen. Ist das fristgerecht? Oder kann eine Kündigung nur zum 31.07.2018 erfolgen?

    • Mietrecht.org
      03.02.2017 - 12:49 Antworten

      Hallo Doris,

      sechs volle Monate laufen ab heute bis Ende August. Die Frage ist, kann nur zum Monatsende gekündigt werden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Doris Schmidt
        03.02.2017 - 12:55 Antworten

        Der Originaltext:

        Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2008 und endet am 31.07.2013. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn nicht eine Seite unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten der Verlängerung schriftlich widerspricht.

  • Irene Fähndrich
    06.02.2017 - 09:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Ich habe meinem Mieter den gewerblich genutzten Raum fristgerecht auf 31. März 2017 gekündigt, weil er ständig mit der Miete im Verzug war. Nun hat er bei mir vorgesprochen und zugesagt, wieder pünktlich zu zahlen. Seine Auftragslage hätte sich gebessert und er würde den Raum gerne behalten. Ich möchte ihm natürlich gerne eine Chance geben, mich aber dabei auch absichern, falls es dann doch nicht so ist. Wie kann ich vorgehen? Kann ich die bestehende Kündigung um ein Vierteljahr verlängern sozusagen auf Probe, oder muss ich eine neue Kündigung schreiben, was dann erst auf den 30.9.2017 möglich wäre?
    Freundliche Grüße
    Irene

    • Mietrecht.org
      07.02.2017 - 17:38 Antworten

      Hallo Irene,

      machen Sie doch einfach einen Nachtag zum Vertrag und vereinbaren Sie z.B. eine Kündigungsfrist von 1 Monat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    01.03.2017 - 20:48 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe ein Fläche gemietet und im Mietvertrag steht:
    Die Mietdauer beträgt 12 Monate und ist mit einer Frist von 3 Monaten zum Vertragsablauf kündbar.
    Die ausgesprochene Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen. Sofern keine Kündigung erfolgt, verlängert sich die Mietzeit stillschweigend um weitere 12 Monate.
    Mietvertrag wurde geschlossen zum 01.06.15

    Ich hatte Mitte Februar per Mail gekündigt und eine Antwort bekommen dies schriftlich zu tun.
    Nun habe ich heute 01.03. dem Vermieter persönlich meine Schriftliche Kündigung übergeben und habe heute Abend eine eine Mail bekommen, dass diese nicht angenommen wird, Da diese zum 28.02. hätte eingehen müssen.
    Gillt denn nicht auch hier die Regel, dass die Kündigung bis zum 3. Werktag des neuen Monats eingegangen sein muss?

    Gruß und Dank Sebastian

  • Pauline Brendel
    30.05.2017 - 20:48 Antworten

    Hallo guten Abend Herr Hundt,

    ich würde gerne folgendes in Erfahrung bringen, da ich jetzt schon im Web nachgelesen habe, bin ich doch etwas irritiert:

    Wie hoch darf die Maklerprovision bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages sein?
    –> ich bin NUR Untermieterin eines ca. 30qm grossen Ladengeschäftes
    –> die Hauptmieterin ist eine Immobilienmaklerin

    und von dieser Maklerin erhielt ich nun eine Rechnung über ihre Provisionsansprüche inkl. Umsatzsteuer.
    Nun las ich im Web, dass die Provision nicht höher als 2 KM + Umsatzsteuer betragen dürfen.
    Ist das so richtig ?

    Die Maklerin überreichte mir eine Rechnung für ihre Provisionsansprüche über 3 Kaltmieten + Umsatzsteuer.

    Über eine Nachricht freue ich mich!
    Herzlichen Dank für die Info, Hilfe und für´s Feedback !

    (P.S. der gewerbliche Untermietvertrag würde am 1.Juni 17 beginnen, somit wäre auch die Provision fällig, wäre echt super wenn ich bis dahin eine Info erhalten könnte)

    Beste Grüße,

    P.Brendel

  • Karin gausepohl
    03.07.2017 - 08:36 Antworten

    Guten Tag. Wir habe vor 26 Jahren auf dem Bauernhof meiner Schwester in einer Scheune eine Schreinerei eingerichtet. Es wurde ken Mietvertrag abgeschlossen. Nun haben wir ihr mitgeteilt das wir per 31.12.2018 den Betrieb auflösen werden da mein Mann dann 67 Jahre alt ist und in Rente geht. Nun erfolgte am 2.7.2017 von meiner Schwester die Kündigung der von uns gemieteten Fläche zum 31.10.2017. können wir hier irgendetwas unternehmen?

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