Bestehende Verträge sind grundsätzlich nur kündbar, wenn ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht. Gewerbemietverträge sind regelmäßig langfristig angelegt. Ändern sich die bei Vertragsabschluss maßgeblichen Umstände, entsteht auf das Bedürfnis, das Gewerbemietverhältnis vorzeitig zu beenden.
Ein Sonderkündigungsrecht ist vornehmlich bei lang dauernden befristeten Mietverträgen von Interesse. Ist ein Gewerbemietvertrag unbefristet abgeschlossen, können Vermieter und Mieter nach dem Gesetz mit einer sechsmonatigen Frist kündigen. Der Gesetzgeber mutet jeder Partei dieses relativ überschaubare Risiko also durchaus zu. Umgekehrt kann jede Partei in ihrem wirtschaftlichen Interesse darauf vertrauen, dass auch der anderen Partei grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht zusteht. Außer einem Kündigungsrecht kommt auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht.
1. Störung der Geschäftsgrundlage begründet allenfalls Anpassung des Mietvertrages
Die in § 313 BGB geregelte „Störung der Geschäftsgrundlage“ ist als Ausnahme zu dem im Zivilrecht geltenden Grundsatz der Vertragstreue zu verstehen. Allerdings führt eine Störung der Geschäftsgrundlage allenfalls zu einer Anpassung einzelner Bestimmungen des Gewerbemietvertrages. Sie gewährt insbesondere dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht.
Eine solche Störung der Geschäftsgrundlage kann im Gewerbemietrecht relevant werden, wenn sich erwartete Umsätze oder Gewinne eines Mieters nicht realisieren lassen (Leerstände in einem Einkaufszentrum, Änderung der Mieterstruktur) oder sich infolge der Entwicklung der Marktverhältnisse eine erhebliche Diskrepanz zwischen der vereinbarten Miete und der aktuellen Marktmiete ergibt oder der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages Angaben zur Gesamtentwicklung des Umfeldes seiner Mietflächen tätigte, die sich im Nachhinein als nicht realisierbar herausstellen.
Das damit verbundene Ungleichgewicht zwischen Leistung (Überlassung der Gewerberäume durch den Vermieter) und Gegenleistung (Mietzahlung des Mieters) und die damit verbundene Störung der Geschäftsgrundlage führt im günstigsten Fall allenfalls zu einer Anpassung der mietvertraglichen Vereinbarungen, insbesondere der Miethöhe. Ein Kündigungsrecht ist damit regelmäßig nicht verbunden.
Will der Mieter die bei Abschluss des Mietvertrages maßgeblichen Rahmenbedingungen dauerhaft bewahren, muss er mietvertraglich ein Kündigungsrecht und/oder ein Minderungsrecht vereinbaren. In einer solchen Handelsumfeldklausel kann der Mieter genau definieren, dass er die Mietsache nur aus bestimmten im Detail bezeichneten Gründen angemietet hat und sich ein Kündigungsrecht und ein Minderungsrecht vorbehält, falls sich die dafür maßgebliche Situation ändert.
2. Außerordentliche, fristlose Kündigung
Die außerordentliche und fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages ist insoweit ein jeder Vertragspartei zustehendes Sonderkündigungsrecht, als es ihr aus einem wichtigen Grund nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist oder zum Ablauf eines befristeten Mietvertrages am Fortbestand des Mietverhältnisses festhalten zu müssen. In §§ 313 und 543 BGB wird der Begriff des wichtigen Grundes umschrieben.
3. Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz
§ 109 InsO: In der Insolvenz des Mieters kann der für den Mieter bestellte Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Mietvertragsdauer oder einen Kündigungsverzicht des Mieters mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. Ist eine kürzere Frist mietvertraglich vereinbart, ist diese maßgebend.
§ 112 InsO bestimmt in der Insolvenz des Mieters eine Kündigungssperre zu Lasten des Vermieters. Danach kann der Vermieter nach der Beantragung des Insolvenzverfahrens durch den Mieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs für die Zeit vor dem Eröffnungsantrag oder wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters nicht kündigen.
§§ 108, 111 InsO: In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis fort. Allerdings soll der Mietvertrag nur bestehen bleiben, wenn der Mieter die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Vermieters bereits übernommen hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Insolvenzverwalter durch den Mietvertrag nicht verpflichtet (BGH IX ZR 185/06, Urteil vom 05.07.2007) und kann ihn auflösen.
Sofern der Insolvenzverwalter des Vermieters die Gewerberäume verkauft, tritt der Erwerber anstelle des früheren Vermieters in das Gewerbemietverhältnis ein. Dem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (6 Monate) kündigen, allerdings auch nur für den ersten gesetzlich zulässigen Termin.
4. Sonderkündigungsrecht wenn Vermieter Untervermietung verweigert
Dem Mieter steht bei der Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ein Sonderkündigungsrecht zu, es sei denn, die Untervermietung ist im Gewerbemietvertrag ausdrücklich und als individuell vereinbart ausgeschlossen. Ein formularmäßiger Ausschluss des Sonderkündigungsrechts ist problematisch. Das Kündigungsrecht gilt auch, wenn der Vermieter eine erteilte Erlaubnis zur Untervermietung widerruft, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
5. Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung
Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden. Zum Ausgleich kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. Der Vermieter muss den Mieter 3 Monate vor Baubeginn informieren. Voraussetzung ist, dass es sich um Maßnahmen handelt, die erhebliche Auswirkungen auf die vermieteten Räume und eine erhebliche Mieterhöhung zufolge haben (§ 554 III 2 BGB).
Beispiel: Vermieter informiert am 15.Januar über die anstehende Modernisierung. Der Mieter kann bis Ende Februar zum 31. März kündigen.
6. Sonderkündigungsrecht bei Tod eines Mieters
6.1. Beim Tod eines Mieters können der Vermieter und der Erbe innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).
6.2. Stehen auf der Mieterseite mehrere Personen, kann der Vermieter beim Tod eines Mieters selbst nicht kündigen. Gemäß § 563a BGB kann jedoch der Erbe gemeinsam mit den restlichen Mietern außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sobald der Erbe seine Erbenstellung kennt.
6.3. Ein Sonderkündigungsrecht besteht auch beim Tod eines persönlich haftenden Gesellschafters einer Personengesellschaft (oHG, KG). Der Tod eines Kommanditisten hat keine Auswirkungen. Beim Tod eines von mehreren Komplementären oder eines von mehreren Gesellschaftern einer oHG ist die Rechtslage wie beim Tod eines von mehreren Mietern.
6.4. Kein Sonderkündigungsrecht besteht beim Tod des gesetzlichen Vertreters einer juristischen Person. Beispiel: Der Geschäftsführer einer GmbH verstirbt. Die Gesellschafterversammlung kann einen neuen Geschäftsführer bestimmen, so dass das Mietverhältnis unverändert fortgeführt wird.
7. In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht
Im Gewerbemietrecht stellt sich nämlich das Problem, dass Gewerberäume oft langfristig vermietet sind und ein Bietinteressent möglicherweise wenig motiviert ist, mit dem Erwerb des Objekts in ein solches Mietverhältnis einzutreten. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht ist, dass dem Ersteher rechtskräftig der Zuschlag erteilt wurde und er sodann Eigentümer des Objekts ist.
Das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn es nicht für den ersten zulässigen Termin ausgeübt wird. Diese Vorgabe ist in der Praxis oft zu eng, da der Ersteher auch im Interesse des Mieters Gelegenheit haben muss, die Sach- und Rechtslage zu prüfen und sich über die Besonderheiten des Mietverhältnisses und des Mieters zu informieren. Steht dabei ein einziger Tag zur Debatte, sollen diese Fristen zu kurz bemessen sein (OLG Düsseldorf Rpfleger 1987, 513).
Hat der Mieter allerdings im Versteigerungsverfahren eigene Rechte angemeldet, weil er zur Schaffung oder Instandsetzung der Gewerberäumlichkeiten die Miete im Voraus entrichtet hatte, war das Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers gemäß § 57c ZVG früher eingeschränkt, solange der dafür notwendige Kostenaufwand zu verrechnen ist. Die Vorschrift wurde jedoch aufgehoben.
Erfolgte der Zuschlag nach dem 31.01.07, wird das Mietverhältnis durch die Kündigung des Erstehers nach § 57a ZVG auch dann beendet, wenn der Mieter einen Finanzierungsbeitrag zur Errichtung oder Instandsetzung des Grundstücks geleistet hat.
Im Zuge dessen wurde auch § 111 S. 3 InsO gestrichen. Auch wenn der Insolvenzverwalter das Grundstück veräußert, kann sich der Mieter gegenüber der außerordentlichen Kündigung des Erwerbers nicht mehr auf einen eigenen Finanzierungsbeitrag berufen und die Kündigung aufschieben.
12.10.2017 - 06:16
Wie sieht es denn aus, wenn die Gewerbe-Immobilie verkauft wird an einen neuen Eigentümer?
Hat der Mieter dann ein Kündigungsrecht, weil z.B. ja mit dem neuen Eigentümer kein Vertrag geschlossen wurde, sondern nur mit dem ehemaligen Eigentümer, der nun nicht mehr Eigentümer ist? Erlischt der Mietvertrag quasi beim Eigentümerwechsel? Im konkreten Fall besteht ein 10-jähriger Mietvertrag, der noch ca. 8 Jahre läuft.
Oder geht auch ein Gewerbemietvertrag automatisch auf einen neuen Eigentümer über, wie das bei Wohnimmobilien der Fall ist?
27.10.2017 - 12:22
Der Gewerbemietvertrag gilt auch weiterhin unverändert fort. Der Käufer der Immobilie tritt automatisch in den Vertrag ein, zur Absicherung kann man den Übergang auch mit einem Nachtrag dokumentieren. Kauf bricht nicht Miete.
21.01.2018 - 15:57
Hallo, ich habe da mal eine Frage:
Herr H.R. ist am 31.12.17 verstorben. Er war Einzelkaufmann mit einem gemieteten Ladenlokal in Neuss. Handel mit Autoteilen. Mietvertrag: ab 1.1.2006 (mtl. ca. 3T€) auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfrist 6 Monate. Alleinige Erbin (Ehefrau) ist Lehrerin. Weiterführung kann ihr nicht zugemutet werden.
Ist es möglich, außerordentlich zu kündigen? Wenn ja, mit welchen Fristen? Vermieterin besteht auf Fortsetzung des Mietvertrages, d.h. mit halbjähriger Kündigung.
Danke für Info.
mfg. F.B.
04.08.2018 - 17:21
Ich habe eineGewerbe-Immobilie am 01.04.2018 mit 5 Jahren Laufzeit vermietet. (Mietvertrag für gewerbl. Nutzung – Grund-und Hausbesitzerverein Nürnberg) Jetzt ist der Mieter erkrankt und wahrscheinlich nicht mehr geschäftsfähig. Wie schaut dieser Fall mit Kündigung aus?
07.09.2018 - 11:18
Ich habe vor 10 Jahren (2008) die Büroräumlichkeiten meines Vaters übernommen, dieser hatte damals (2007) eine Staffelmiete mit meinem Vermieter vereinbart. Der Vertrag wurde bis vor 2 Tagen nie auf mich umgeschrieben. Nun kommt die Umschreibung auf meinen Namen inkl. Mieterhöhung (Staffelmiete hatte ich bisher immer mitgemacht) nach Verbraucherpreisindex. Im Mietvertrag steht eine Kündigungsmöglichkeit von 6 Monaten zum 31.10.18.
Hab ich eine Möglichkeit früher aus dem Vertrag zu kommen?
07.09.2018 - 12:51
Hallo Marion,
im Gewerbemietrecht können Sie Kündigungsfristen relativ frei vereinbaren – ich kann Ihnen nur raten, dass Sie Ihre individuelle Klausel rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2018 - 17:08
Hallo, mein Mann hat einen Job im Ausland angenommen und ich möchte natürlich zu ihm ziehen! Kann ich dann mein Ladenlokal nach gewerbeaufgabe außerordentlich kündigen? Und wie lange wäre die Frist bei einem unbefristeten Vertrag?
02.12.2018 - 09:17
Hallo Laura,
Ihre privaten Belange wirken sich i.d.R. nicht auf Ihr (Gewerbe)Mietverhältnis aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.05.2019 - 16:18
Mein gewerblicher Mieter hat gekündigt unter Berufung auf Paragraph 561. Er meint ein Sonderkündigungsrecht zu haben, weil die Miete laut Mietvertrag nach fünf Jahren erhöht wurde. Im Mietvertrag war eine Erhöhung nach drei Jahren gleich bleibender Miete ausdrücklich gestattet.
16.05.2019 - 17:45
Hallo Uwe,
bitte lassen Sie die Kündigung und den Mietvertrag rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.06.2019 - 12:32
Ist es generell üblich, in einem Gewerbemietvertrag eine Nettokaltmiete festzulegen, unabhängig von der tatsächlichen Größe der Gesamtfläche und damit ohne Angabe eines Mietzins pro m2?
Ist ein Sonderkündigungsrecht aus Berufsunfähigkeit gesetzlich geregelt oder muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.
Danke für einen kurzen Hinweis.
MfG
Stephan
25.10.2019 - 12:01
Moin moin, ich bin Gewerbetreibende seit 10 Jahren mit einem Blumenfachgeschäft. Seit Anfang Mai habe ich eine Baustelle vorm Geschäft und dadurch keine Parkplätze. Kurzum, die Kunden bleiben größtenteils weg und ich habe nur geringe Umsätze. Ich möchte dieses Geschäft kündigen, habe jedoch eine Frist von 6 Monaten. Besteht hier ein Sonderkündigungsrecht? Diese Baustelle soll bis vorraussichtlich Ende März 2020 gehen.
Über eine Antwort zu meiner Frage wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichem Gruß
Monika Hermann
18.04.2020 - 03:06
Hallo,
Ich betreibe ein Gastronomiebetrieb und mein Vertrag bis 2023 befristet.
Da gerade wegen Corona die Einkünfte sehr niedrig sind, kann ich die Mietkosten nicht zahlen und weiß nicht wie ich aus dem Mietvertrag austreten könnte. Deswegen hoffe ich, dass entweder Corona als Grund für eine außerordentliche Kündigung ausreicht oder die Befristung als unwirksam gilt,weil kein Befristungsgrund angegeben wurde, sodass ich innerhalb der 6-Monatsfrist kündigen könnte.Und muss man bei einer außerordentlichen Kündigung trotzdem die Mietkosten zahlen bis der Vermieter einen neuen Mieter gefunden hat?
LG Elsa
20.04.2020 - 07:12
Hallo Elsa,
meines Erachtens wird es grundsätzlich schwierig den Vertrag vorzeitig zu beenden. Ich würde mich bei einem so komplexen Thema immer rechtlich
beraten lassen und auf Grundlage der Beratung entscheiden.
Mehr auch hier: Coronakrise – Kündigungsschutz für Mieter: Was muss ich wissen?
Und hier: Coronavirus / COVID 19 im Mietrecht: 12 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.05.2020 - 00:00
Guten Tag,
wie verhält es sich, wenn ein Mieter seit 2003 ein Objekt gewerblich angemietet hat, 2010 eine Umnutzung in wohnwirtschaftliche Nutzung eingetragen wurde -vorher gewerblich- und nun die Stadt verlangt, die Wohnung wieder wohnwirtschaftlichen Zwecken zuzuführen?
Besteht hier ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht gegen den Mieter?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Freundliche Grüße
Zoran K.
20.05.2020 - 12:28
Hallo Zoran,
wenn der Vermieter sich selbst in diese Misere bringt, dann wird gegenüber dem Mieter ein Schadenersatzanspruch entstehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.05.2020 - 12:02
Hallo,
meine Tiefgarage wurde an einen Geschäftsführer einer Gebäudereinigungsfirma privat vermietet, bezahlt wurde die Miete aber über die Firma.
Jetzt ist letztes Jahr der Geschäftsführer leider verstorben. Ich hab es leider erst spät erfahren bzw. spät bemerkt, dass die Miete nicht mehr bezahlt wurde und bin dann durch Nachforschungen darauf gekommen, dass der Mieter verstorben ist.
Die frühere Ehefrau meint, sie hätte damit nichts zu tun, weil das ja über die Firma lief und die beiden bereits vor dem Tod getrennt waren.
Auf meine emails an die Firma antwortet leider niemand. Jetzt wollte ich wissen, ob der Vetrag nach wie vor besteht, wurde ja nie gekündigt und ich ein Recht auf die ausstehenden Zahlungen hab. Außerdem fehlen mir ja auch Schlüssel, Fernbedienung etc.
Danke für Ihre Hilfe,
Andrea T.
29.05.2020 - 12:26
Hallo Andrea,
Sie haben einen Vertrag mit der Privatperson. Von welchen Konto die Miete gezahlt wird ist zweitrangig. Hier eine Hilfe: Mietvertrag nach Todesfall – Die 22 häufigsten Fragen zum Mietverhältnis
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2020 - 12:16
Hallo,
wir haben eine Gewerbefläche (Lagerraum + Freifläche) gemietet. Im Mietvertrag ist die Mietdauer beginnend mit dem 01.05.2015 und einer Laufzeit von 3 Jahren angegeben.
Bislang haben wir die Mieten weiterbezahlt, ohne dass über diese Mietdauer gesprochen wurde.
Aufgrund der Corona-Pandemie müssen wir uns jedoch verkleinern und möchten dieses Lager abbrechen.
Sind wir nun trotzdem an die Kündigungsfrist von 6 Monaten gebunden, obwohl die Mietdauer ja ausgelaufen ist?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Patrick G.
07.10.2020 - 13:30
Hallo Patrick,
ich denke, Sie müssen davon ausgehen, dass ein unbefristeter Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist entstanden ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.05.2021 - 00:54
Hallo, mein Mann und ich haben vor ca 9 Monaten Gewerberäume angemietet ( Büroräume)mit einer Mietdauer von 5 Jahren. Beide mit je unterschiedlichen Gewerben ( beide Kleingewerbebetreiber). Nun hat sich aus privaten Gründen ergeben, dass wir umziehen müssen. Diese neue Wohnung ist ca 500 km entfernt. Wir haben mit dem Vermieter gesprochen und er sagte er würde sich etwas überlegen, um mit uns überein zu kommen und die Kündigung zu bestätigen. Heute kam ein Schreiben, wir mögen spätestens in ca 3 Monaten ( quasi zum Umzug) eine Summe von 18.000,00€ überweisen, dies würde er als fair erachten. Eine solche Summe ist für uns aber definitiv nicht aufbringbar. Ist es denn Gang und Gebe, einen solchen Betrag zu verlangen?
06.05.2021 - 08:37
Hallo Cindy,
der Vermieter möchte den Mietschaden irgendwie ausgleichen. Abhängig von der Miete und der Restlaufzeit kann die Höhe durchaus angemessen sein (muss es aber auch nicht – es kommt auf den Einzelfall an).
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.05.2021 - 13:58
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Gewerbeimmobilie für einen festen Zeitraum gemietet. Nach einigen Jahren alleiniger Tätigkeit möchte und muss ich zur Unterstützung Mitarbeiter einstellen. Dem gegenüber steht, dass die Räumlichkeiten keinen Notausgang in dem hinteren Bereich haben. Heilung durch nachträglichen Einbau steht der Innenhof, in den dieser Ausgang führen würde, entgegen. Bei der Gefährdungsanalyse sind noch weitere Punkte aufgefallen, die dem Vorhaben, Mitarbeiter zu beschäftigen, entgegenstehen (keine Umkleideräume, aus Platzgründen keine Möglichkeit, hier nachzurüsten, eine sehr kleine Toilette).
Durch Individualvereinbarung bin ich verpflichtet, sämtliche Vorgaben, die das Gewerbe mit sich bringt, zu erfüllen.
Gilt das auch für grundsätzlich fehlende Eigenschaften der Immobilie, die ich nicht zu vertreten habe?
Danke für Ihr Feedback hierzu.
Beste Grüße
Chris
11.05.2021 - 18:41
Hallo Chris,
ganz allgemein sollten sich Mieter vor Abschluss eine Mietvertrages darüber informieren, ob die Räume die entsprechenden Funktionen erfüllen oder auch nicht. Für eine detaillierte Beratung sollten Sie einen auf das Gewerbemietrecht spezialisierten Anwalt befragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.12.2022 - 14:49
Hallo,
wir haben eine Gewerbeeinheit unbefristet gemietet. Die Vermieterin ist im Frühjahr verstorben. Es gibt keine direkten Erben, sodaß nun das Nachlassgericht die Erbberechtigten bestimmen muß. Das Gebäude ist in einem schlechten Zustand und die Heizung ist nun mangels Öl ausgefallen. Handwerker und Öllieferanten kommen nicht mehr, da bereits die letzten Rechnungen nicht beglichen wurden.
Die Räumlichkeiten sind nun temperaturbedingt nicht mehr zu nutzen bzw. der Mietzweck eines Blumenladens kann nicht mehr aufrecht erhalten werden.
Ganz geschweige von erfrorener Ware (Pflanzen) und entsprechendem Geschäftsausfall.
Gibt dieser Tatbestand ausreichend Anlass für eine fristlose Kündigung?
06.12.2022 - 19:19
Hallo Martin,
eine temporäre Nicht-Nutzbarkeit rechtfertig m.E. in erste Linie eine Mietminderung. Eine Kündigung sollten Sie in jeden Fall im einem Anwalt abstimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2023 - 19:20
Hallo,
Welche Möglichkeit besteht in Österreich einen Praxisraum als Untermieter außerordentlich zu kündigen. Kommt hier auch der BGB 313 bzw 543 zur Anwendung? Wenn ja welcher Frist z. b ein Monat empfehlenswert?
Wenn nein, gibt es für das österreichische Mietrecht eine andere Rechtsgrundlage für die außerordentliche Kündigung? Im Mietvertrag sind 3 Kündigungsfrist vereinbart.
Vertrag wurde am 12.5.2022 unterzeichnet, doch aus gesundheitlichen Gründen habe ich bis heute mein Gewerbe als Unternehmsberater nicht angemeldet und möchte so schnell als möglich den Mietvertrag kündigen.
Danke lg
04.01.2023 - 00:03
Hallo Karl,
in Deutschland hätten Sie m.E. keine Option den Vertrag einseitig zu beenden. Bitte lassen Sie sich rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2023 - 11:47
Guten Tag Herr Hundt,
aufgrund des in 2021 geänderten NRW Glücksspielstaatsvertrags wurde meinem Mieter die Betreibung seiner Wettvermittlungsstelle (Wettbüro) verweigert. Eine Klage wurde abgewiesen. Der Mieter macht nun ein Sonderkündigungsrecht geltend und möchte das unbefristete Mietverhältnis zum 28. Februar 2023 beenden.
Ist das rechtens oder greift hier eine längere Kündigungsfrist?
26.01.2023 - 23:43
Hallo Reinhard,
lassen Sie sich dazu am besten rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2023 - 12:02
Guten Tag
Ich habe vor 4 Monaten gewerblich ein Büro gemietet ( Laufzeit 24 Monate) da aufgrund eines groben Fehlverhaltens eines ehemaligen Mitarbeiter wir einen Kunden verloren haben und eine empfindliche Strafe auf mich zu kommt hatte ich den Vermieter geschrieben das wir uns massiv verkleinern und ich dieses Büro finanziell nicht halten kann.
Gestern rief der Vermieter an und meinte Vertrag ist Vertrag und ich müsse die 24 Monate zahlen ca 40.000€ man sei nicht bereit mir entgegen zu kommen.
Wie soll ich mich jetzt verhalten?
Die ganze Situation ist schwer genug und dann jetzt das, ich weiß wenn der Vermieter darauf besteht kann ich Insolvenz anmelden das möchte ich eigentlich nicht.
20.09.2023 - 18:58
Hallo Moni,
grundsätzlich hat der Vermieter recht. Lassen Sie sich anwaltlich beraten und/oder versuchen Sie einen Nachmieter / Untermieter zu finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2023 - 19:41
Guten Abend Herr Hundt
ich habe auch eine Frage: ich habe ein kleines Büro als Gewerberaun gemietet und wollte darin Coaching und Beratung (so steht es im Gewerbemietvertrag) anbieten. Jetzt ist es aber so, dass ich es gerade nicht machen kann und das Büro als Lagerraum für meine Unterlagen und einiges mehr nutze.
Meine Vermieterin droht jetzt mit Anwalt und ich denke, sie würde vielleicht kündigen wollen. Gerade habe ich aber eine Verletzung im Unterarmbereich, die verhindert, dass ich irgendwas heben oder tragen kann.
Wie gehe ich denn damit gescheit um?
Zudem würde gerne mein Bruder den Raum mitnutzen, da er ein ähnliches Business hat und wir uns auch noch ergänzen würden. Muss ich das erst mit der Vermieterin absprechen oder kann ich es meinem Bruder zu diesem Zweck überlassen? Die Miete und die Nebenkosten trage ich alleine zur Zeit und das würde auch so bleiben.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
04.10.2023 - 19:44
Hallo Susanne,
Ich kann mir nur vorstellen, dass die Vermieterin etwas dagegen hat, weil die Fläche von außen einsehbar ist und jetzt als Lager genutzt wird. Das wäre zumindest verständlich. Wenn die Fläche nicht einsehbar ist, sehe ich grundsätzlich auch kein Problem. Ihr Bruder kann die Fläche m.E. als Ihr Mitarbeiter zu nutzen. Wenn sie die Fläche untervermieten wollen, weil ihr Bruder auch Unternehmer ist, halte ich eine Untervermietung für angemessen. Im Zweifelsfall muss die Vermieterin zustimmen. Schauen Sie in den Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.12.2023 - 14:19
Guten Tag Herr Hundt,
Ich befinde mich in einer etwas verzweifelten Situation und hoffe, dass Sie mir eine Prognose geben können.
Ich betreibe ein Film- und Fotostudio, welches ich in erster Linie an externe Produktionsfirmen (Sat1/Vice/Frühstücksfernsehen etc.) vermiete. Dabei wird zu einem Großteil Video mit Ton aufgenommen. Hierbei ist es natürlich notwendig, keine Störgeräusche von außen zu haben. Meine Gewerbeeinheit befindet sich in einem klassischen, Berliner Gewerbehof. Das es durch die anderen Mieter ab und an zu Störgeräuschen kommt, ist nicht das Problem und war mir auch vorher bewusst.
Vielmehr geht es um folgende Situation:
Letzten November haben die Hauseigentümer eine Seite des Gebäudes renovieren lassen, bzw. die Fassade (Fließen) erneuern lassen. Dabei kommt es zu einer enormer Lärmbelastung, welches ein Tonsicheres Arbeiten unmöglich macht. Angegeben wurde die Bauzeit mit 3 Monaten, nach mittlerweile einem Jahr steht immer noch ein Teil des Baugerüsts. Die Vermieter waren damals nicht bereit, mir mit einer Mietminderung entgegen zu kommen. Nur mit sehr viel Kooperationswillen meiner Kunden und viel Anstrengung, ist es mir gelungen diese Zeit zu überstehen.
Heute habe ich leider eine Benachrichtigung erhalten, in der mir mitgeteilt wurde, dass noch diesen Dezember begonnen wird, eine weitere Wand zu renovieren. Für mich ist das ein absoluter Alptraum und auch wenn die Vorstellungen von einer außerordentlichen Kündigung gebrauch machen zu müssen, mich verzweifeln lässt, sehe ich derzeit keine anderen Möglichkeit, da ich sonst gerade in eine Privatinsolvenz laufe.
Soweit ich weiß gibt es zwar gewisse Regelungen für Lärmbelästigung und Entschädigung, die jedoch in keinster Weise für mich zutreffen, da schon die geringste Störung durch Lärm die Aufnahme von Tonaufnahmen unmöglich macht.
Mit Ausblick auf die Renovierung einer weiteren Wand (also dann das 3.Mal), sehe ich mich in der Ausübung meiner beruflichen Tätigkeit dermaßen eingeschränkt, das es zumindest nach meiner Ansicht nach durchaus die Möglichkeit besteht, auf eine außerordentliche Kündigung zu beharren.
Ich habe einen befristeten Gewerbemietvertrag (noch ca. 2,5 Jahre Laufzeit).
Durchaus habe ich finanzielle Einbußen durch fehlende Kunden gehabt, dies exakt Nachzuweisen wird allerdings sehr schwierig da der größte Schaden durch Rufschädigung entsteht. In diesem Gewerbe kennt man sich untereinander sehr gut und sobald einmal die Rede von Baulärm die Runde macht, fallen dadurch immer mehr Kunden weg.
Ich würde mich sehr über eine Einschätzung von Ihnen freuen.
Besten Dank und viele Grüße,
Sebastian Kiener
11.12.2023 - 08:06
Hallo Sebastian,
eine komplizierte Situation. Ich werde Ihnen hier per Kommentar nicht abschließend helfen können. Drei Gedanken:
– Wir befinden im im Gewerbemietrecht mit Kaufleute auf Augenhöhe (keine besonderer Mieterschutz).
– In wie weit war ggf. bei Anmietung klar, dass es bei einem Altbau irgendwann zu Baumaßnahmen kommen könnte. Vgl. Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss
– Was genau haben Sie als Zweck im Mietvertrag vereinbart? Ggf. ein gewisses Ruhe-Level?
Es läuft auf eine individuelle rechtliche Prüfung Ihres Mietvertrages und der Situation hinaus. Tut mir leid, dass ich Ihnen hier nicht besser helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt