Go to Top

Sonderkündigungsrechte bei einem Gewerbemietvertrag

Bestehende Verträge sind grundsätzlich nur kündbar, wenn ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht. Gewerbemietverträge sind regelmäßig langfristig angelegt. Ändern sich die bei Vertragsabschluss maßgeblichen Umstände, entsteht auf das Bedürfnis, das Gewerbemietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Ein Sonderkündigungsrecht ist vornehmlich bei lang dauernden befristeten Mietverträgen von Interesse. Ist ein Gewerbemietvertrag unbefristet abgeschlossen, können Vermieter und Mieter nach dem Gesetz mit einer sechsmonatigen Frist kündigen. Der Gesetzgeber mutet jeder Partei dieses relativ überschaubare Risiko also durchaus zu. Umgekehrt kann jede Partei in ihrem wirtschaftlichen Interesse darauf vertrauen, dass auch der anderen Partei grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht zusteht. Außer einem Kündigungsrecht kommt auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht.

1. Störung der Geschäftsgrundlage begründet allenfalls Anpassung des Mietvertrages

Die in § 313 BGB geregelte „Störung der Geschäftsgrundlage“ ist als Ausnahme zu dem im Zivilrecht geltenden Grundsatz der Vertragstreue zu verstehen. Allerdings führt eine Störung der Geschäftsgrundlage allenfalls zu einer Anpassung einzelner Bestimmungen des Gewerbemietvertrages. Sie gewährt insbesondere dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht.

Eine solche Störung der Geschäftsgrundlage kann im Gewerbemietrecht relevant werden, wenn sich erwartete Umsätze oder Gewinne eines Mieters nicht realisieren lassen (Leerstände in einem Einkaufszentrum, Änderung der Mieterstruktur) oder sich infolge der Entwicklung der Marktverhältnisse eine erhebliche Diskrepanz zwischen der vereinbarten Miete und der aktuellen Marktmiete ergibt oder der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages Angaben zur Gesamtentwicklung des Umfeldes seiner Mietflächen tätigte, die sich im Nachhinein als nicht realisierbar herausstellen.

Das damit verbundene Ungleichgewicht zwischen Leistung (Überlassung der Gewerberäume durch den Vermieter) und Gegenleistung (Mietzahlung des Mieters) und die damit verbundene Störung der Geschäftsgrundlage führt im günstigsten Fall allenfalls zu einer Anpassung der mietvertraglichen Vereinbarungen, insbesondere der Miethöhe. Ein Kündigungsrecht ist damit regelmäßig nicht verbunden.

Will der Mieter die bei Abschluss des Mietvertrages maßgeblichen Rahmenbedingungen dauerhaft bewahren, muss er mietvertraglich ein Kündigungsrecht und/oder ein Minderungsrecht vereinbaren. In einer solchen Handelsumfeldklausel kann der Mieter genau definieren, dass er die Mietsache nur aus bestimmten im Detail bezeichneten Gründen angemietet hat und sich ein Kündigungsrecht und ein Minderungsrecht vorbehält, falls sich die dafür maßgebliche Situation ändert.

2. Außerordentliche, fristlose Kündigung

Die außerordentliche und fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages ist insoweit ein jeder Vertragspartei zustehendes Sonderkündigungsrecht, als es ihr aus einem wichtigen Grund nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist oder zum Ablauf eines befristeten Mietvertrages am Fortbestand des Mietverhältnisses festhalten zu müssen. In §§ 313 und 543 BGB wird der Begriff des wichtigen Grundes umschrieben.

3. Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz

Geraten Mieter oder Vermieter in die Insolvenz, regeln §§ 108 – 112 InsO die Konsequenzen für den Bestand von Mietverhältnissen.

§ 109 InsO: In der Insolvenz des Mieters kann der für den Mieter bestellte Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Mietvertragsdauer oder einen Kündigungsverzicht des Mieters mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. Ist eine kürzere Frist mietvertraglich vereinbart, ist diese maßgebend.

§ 112 InsO bestimmt in der Insolvenz des Mieters eine Kündigungssperre zu Lasten des Vermieters. Danach kann der Vermieter nach der Beantragung des Insolvenzverfahrens durch den Mieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs für die Zeit vor dem Eröffnungsantrag oder wegen der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters nicht kündigen.

§§ 108, 111 InsO: In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis fort. Allerdings soll der Mietvertrag nur bestehen bleiben, wenn der Mieter die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Vermieters bereits übernommen hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Insolvenzverwalter durch den Mietvertrag nicht verpflichtet (BGH IX ZR 185/06, Urteil vom 05.07.2007) und kann ihn auflösen.

Sofern der Insolvenzverwalter des Vermieters die Gewerberäume verkauft, tritt der Erwerber anstelle des früheren Vermieters in das Gewerbemietverhältnis ein. Dem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (6 Monate) kündigen, allerdings auch nur für den ersten gesetzlich zulässigen Termin.

4. Sonderkündigungsrecht wenn Vermieter Untervermietung verweigert

Dem Mieter steht bei der Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ein Sonderkündigungsrecht zu, es sei denn, die Untervermietung ist im Gewerbemietvertrag ausdrücklich und als individuell vereinbart ausgeschlossen. Ein formularmäßiger Ausschluss des Sonderkündigungsrechts ist problematisch. Das Kündigungsrecht gilt auch, wenn der Vermieter eine erteilte Erlaubnis zur Untervermietung widerruft, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

5. Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden. Zum Ausgleich kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats kündigen. Der Vermieter muss den Mieter 3 Monate vor Baubeginn informieren. Voraussetzung ist, dass es sich um Maßnahmen handelt, die erhebliche Auswirkungen auf die vermieteten Räume und eine erhebliche Mieterhöhung zufolge haben (§ 554 III 2 BGB).

Beispiel: Vermieter informiert am 15.Januar über die anstehende Modernisierung. Der Mieter kann bis Ende Februar zum 31. März kündigen.

6. Sonderkündigungsrecht bei Tod eines Mieters

6.1. Beim Tod eines Mieters können der Vermieter und der Erbe innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB).

6.2. Stehen auf der Mieterseite mehrere Personen, kann der Vermieter beim Tod eines Mieters selbst nicht kündigen. Gemäß § 563a BGB kann jedoch der Erbe gemeinsam mit den restlichen Mietern außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sobald der Erbe seine Erbenstellung kennt.

6.3. Ein Sonderkündigungsrecht besteht auch beim Tod eines persönlich haftenden Gesellschafters einer Personengesellschaft (oHG, KG). Der Tod eines Kommanditisten hat keine Auswirkungen. Beim Tod eines von mehreren Komplementären oder eines von mehreren Gesellschaftern einer oHG ist die Rechtslage wie beim Tod eines von mehreren Mietern.

6.4. Kein Sonderkündigungsrecht besteht beim Tod des gesetzlichen Vertreters einer juristischen Person. Beispiel: Der Geschäftsführer einer GmbH verstirbt. Die Gesellschafterversammlung kann einen neuen Geschäftsführer bestimmen, so dass das Mietverhältnis unverändert fortgeführt wird.

7. In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht

Nach der Zwangsversteigerung steht dem Erwerber des Objekts gemäß § 57a ZVG ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das bestehende Mietverhältnis zum ersten zulässigen Kündigungstermin nach dem Zuschlag kündigen und zwar auch dann, wenn es befristet vereinbart wurde.

Im Gewerbemietrecht stellt sich nämlich das Problem, dass Gewerberäume oft langfristig vermietet sind und ein Bietinteressent möglicherweise wenig motiviert ist, mit dem Erwerb des Objekts in ein solches Mietverhältnis einzutreten. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht ist, dass dem Ersteher rechtskräftig der Zuschlag erteilt wurde und er sodann Eigentümer des Objekts ist.

Das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn es nicht für den ersten zulässigen Termin ausgeübt wird. Diese Vorgabe ist in der Praxis oft zu eng, da der Ersteher auch im Interesse des Mieters Gelegenheit haben muss, die Sach- und Rechtslage zu prüfen und sich über die Besonderheiten des Mietverhältnisses und des Mieters zu informieren. Steht dabei ein einziger Tag zur Debatte, sollen diese Fristen zu kurz bemessen sein (OLG Düsseldorf Rpfleger 1987, 513).

Hat der Mieter allerdings im Versteigerungsverfahren eigene Rechte angemeldet, weil er zur Schaffung oder Instandsetzung der Gewerberäumlichkeiten die Miete im Voraus entrichtet hatte, war das Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers gemäß § 57c ZVG früher eingeschränkt, solange der dafür notwendige Kostenaufwand zu verrechnen ist. Die Vorschrift wurde jedoch aufgehoben.

Erfolgte der Zuschlag nach dem 31.01.07, wird das Mietverhältnis durch die Kündigung des Erstehers nach § 57a ZVG auch dann beendet, wenn der Mieter einen Finanzierungsbeitrag zur Errichtung oder Instandsetzung des Grundstücks geleistet hat.

Im Zuge dessen wurde auch § 111 S. 3 InsO gestrichen. Auch wenn der Insolvenzverwalter das Grundstück veräußert, kann sich der Mieter gegenüber der außerordentlichen Kündigung des Erwerbers nicht mehr auf einen eigenen Finanzierungsbeitrag berufen und die Kündigung aufschieben.

6 Antworten auf "Sonderkündigungsrechte bei einem Gewerbemietvertrag"

  • Dr. Ingo Zeitler
    12.10.2017 - 06:16 Antworten

    Wie sieht es denn aus, wenn die Gewerbe-Immobilie verkauft wird an einen neuen Eigentümer?
    Hat der Mieter dann ein Kündigungsrecht, weil z.B. ja mit dem neuen Eigentümer kein Vertrag geschlossen wurde, sondern nur mit dem ehemaligen Eigentümer, der nun nicht mehr Eigentümer ist? Erlischt der Mietvertrag quasi beim Eigentümerwechsel? Im konkreten Fall besteht ein 10-jähriger Mietvertrag, der noch ca. 8 Jahre läuft.
    Oder geht auch ein Gewerbemietvertrag automatisch auf einen neuen Eigentümer über, wie das bei Wohnimmobilien der Fall ist?

    • Silvana
      27.10.2017 - 12:22 Antworten

      Der Gewerbemietvertrag gilt auch weiterhin unverändert fort. Der Käufer der Immobilie tritt automatisch in den Vertrag ein, zur Absicherung kann man den Übergang auch mit einem Nachtrag dokumentieren. Kauf bricht nicht Miete.

  • Friedhelm Bleckmann
    21.01.2018 - 15:57 Antworten

    Hallo, ich habe da mal eine Frage:
    Herr H.R. ist am 31.12.17 verstorben. Er war Einzelkaufmann mit einem gemieteten Ladenlokal in Neuss. Handel mit Autoteilen. Mietvertrag: ab 1.1.2006 (mtl. ca. 3T€) auf unbestimmte Zeit. Kündigungsfrist 6 Monate. Alleinige Erbin (Ehefrau) ist Lehrerin. Weiterführung kann ihr nicht zugemutet werden.
    Ist es möglich, außerordentlich zu kündigen? Wenn ja, mit welchen Fristen? Vermieterin besteht auf Fortsetzung des Mietvertrages, d.h. mit halbjähriger Kündigung.
    Danke für Info.
    mfg. F.B.

  • M. Reidelshöfer
    04.08.2018 - 17:21 Antworten

    Ich habe eineGewerbe-Immobilie am 01.04.2018 mit 5 Jahren Laufzeit vermietet. (Mietvertrag für gewerbl. Nutzung – Grund-und Hausbesitzerverein Nürnberg) Jetzt ist der Mieter erkrankt und wahrscheinlich nicht mehr geschäftsfähig. Wie schaut dieser Fall mit Kündigung aus?

  • Marion Müller
    07.09.2018 - 11:18 Antworten

    Ich habe vor 10 Jahren (2008) die Büroräumlichkeiten meines Vaters übernommen, dieser hatte damals (2007) eine Staffelmiete mit meinem Vermieter vereinbart. Der Vertrag wurde bis vor 2 Tagen nie auf mich umgeschrieben. Nun kommt die Umschreibung auf meinen Namen inkl. Mieterhöhung (Staffelmiete hatte ich bisher immer mitgemacht) nach Verbraucherpreisindex. Im Mietvertrag steht eine Kündigungsmöglichkeit von 6 Monaten zum 31.10.18.
    Hab ich eine Möglichkeit früher aus dem Vertrag zu kommen?

    • Mietrecht.org
      07.09.2018 - 12:51 Antworten

      Hallo Marion,

      im Gewerbemietrecht können Sie Kündigungsfristen relativ frei vereinbaren – ich kann Ihnen nur raten, dass Sie Ihre individuelle Klausel rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.