Die Mietkaution hat für jeden Vermieter eine große Bedeutung. Durch sie wird der Vermieter für Fälle abgesichert, in denen der Mieter seinen mietvertraglichen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Sicherheit gibt die Kaution dem Vermieter dabei nicht nur dann, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt oder eine berechtigte Nebenkostennachzahlung nicht leistet. Auch wenn die Wohnung auf Grund eines vom Mieter zu verantwortenden Verhaltens Schaden nimmt und der Mieter für den Schaden nicht freiwillig aufkommt, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf die Kaution zugreifen. Um den Mieter zu schützen, beschränkt das Gesetz die Höhe der Kaution, die der Vermieter von seinem Mieter verlangen darf, der Höhe nach, ohne allerdings dabei einzukalkulieren, dass das berechtigte Sicherungsinteresse des Vermieters hierdurch nicht immer vollständig befriedigt wird, weil sich z.B. aus einer bestimmten Nutzungsweise des Mieters zusätzliche Risiken ergeben. Ein solches Zusatzrisiko kann insbesondere dann entstehen, wenn der Mieter in der angemieteten Wohnung ein Haustier hält. In derartigen Situationen kommt es daher nicht selten vor, dass der Vermieter von seinem Mieter für die Übernahme dieses zusätzlichen Risikos eine Extrakaution verlangt bzw. seine Zustimmung zur Tierhaltung von der Zahlung einer Extrakaution abhängig macht, durch die der vom Gesetzgeber zugelassene Betrag überschritten wird. Wie immer, wenn von gesetzlichen Vorschriften abgewichen wird, die den Mieter schützen sollen, stellt sich auch in solchen Fällen die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Extrakaution von seinem Mieter verlangen bzw. seine Zustimmung zur Tierhaltung von der Zahlung einer zusätzlichen Kaution abhängig machen kann, und ob entsprechende Vereinbarungen wirksam sind. Antworten auf diese Fragen erhalten Sie in diesem Beitrag.

I. Höchstgrenze für Kaution im Regelfall

Wie hoch die vom Mieter zu zahlende Mietkaution höchstens sein darf, regelt § 551 Abs.1 BGB. Danach darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Vereinfacht gesagt bedeutet dies: Die Sicherheit darf drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten. Für den Fall, dass von dieser Vorschrift in der Weise abgewichen wird, dass der Mieter eine Kaution zu zahlen hat, die diese Höchstgrenze überschreitet, ordnet § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit der Vereinbarung in der Weise an, dass die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung insoweit unwirksam ist, als das nach § 551 Abs.1 BGB höchstzulässige Maß von drei monatlichen Nettokaltmieten überschritten wird (vgl. BGH, Urteil vom 30.06. 2004 – VIII ZR 243/03).

II. Ausnahmen von der Höchstbegrenzung bei freiwilligem Zusatzrisiko des Vermieters

Da Gesetze abstrakt für eine Vielzahl von Fällen gelten und den vom Gesetzgeber als Regelfall eingestuften Sachverhalt betreffen, ist es schier unmöglich, alle Fälle mit ihren besonderen Eigenarten abzudecken. Aus diesem Grund sind von vielen (auch mietrechtlichen) Regelungen in engen Grenzen Ausnahmen insbesondere dann zugelassen, wenn der vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgte Zweck dies zulässt bzw. gebietet.

Hintergrund für die gesetzliche Höchstbegrenzung der Mietkaution in § 551 Abs.1 BGB ist der, dass der Gesetzgeber drei monatliche Nettokaltmieten als ausreichend angesehen hat, um den Vermieter für die typischen Risiken abzusichern, die normaler Weise mit einem Wohnraummietverhältnis einhergehen. Hieraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass eine Überschreitung der Höchstgrenze dann möglich sein muss, wenn der Vermieter freiwillig Zusatzrisiken eingeht, in dem er dem Mieter – ohne dazu verpflichtet zu sein – einen Gebrauch der Mietsache gestattet, durch den die Mietsache zusätzlichen Gefahren ausgesetzt wird.

Dass der Vermieter mit dem Mieter in bestimmten Fällen eine zusätzliche Sicherheit vereinbaren kann, wenn der Vermieter freiwillig ein gesteigertes Risiko eingeht, hat der Gesetzgeber in § 554 Abs.1 S.3 BGBs sogar ausdrücklich für einen speziellen, nämlich den Fall gesetzlich festgeschrieben, dass der Vermieter dem Mieter die Vornahme einer ganz bestimmten baulichen Veränderung gestattet.

III. Nicht abgedecktes Zusatzrisiko bei Tierhaltung

Durch eine Tierhaltung können derartige freiwillige Zusatzrisiken entstehen mit der Folge, dass die Parteien wirksam eine Vereinbarung über eine zusätzliche Sicherheit vereinbaren können. Zwingend ist dies jedoch keineswegs. Nicht immer nämlich übernimmt der Vermieter freiwillig ein zusätzliches Risiko, wenn er dem Mieter die Tierhaltung gestattet. In vielen Fällen hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung nicht einmal vom Einverständnis des Vermieters ab. Nur dann aber, wenn die Tierhaltung weder genehmigungsfrei ist noch der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, kann von einem freiwillig übernommenen Zusatzrisiko gesprochen werden, Entscheidend sind daher – wie immer – die konkreten Umstände des Einzelfalls. Hierbei spielt die Art der Tierhaltung eine ganz entscheidende Rolle. Nicht jedes Tier und nicht jede Art und Weise seiner Haltung verursacht dieselben Risiken.

Bei der Tierhaltung sind demnach stets die folgenden Fälle zu unterscheiden:

1. Tierhaltung ist genehmigungsfrei

Das Halten von Kleintieren, wie z.B. Hamstern, Zierfischen oder Ziervögeln, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist dem Mieter auch ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters gestattet, sofern dies in – je nach Wohnungsgröße- üblicher Zahl geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06). In solchen Fällen entsteht durch das Halten der Tiere auch kein gesteigertes Risiko, das der Gesetzgeber bei der Höchstbegrenzung durch § 551 Abs.1 BGB nicht einkalkuliert hätte. Eine Vereinbarung einer Extrakaution für die Tierhaltung ist daher insoweit unwirksam als hierdurch bei einer Addition mit der „gewöhnlichen“ Mietsicherheit die von § 551 Abs.1 BGB gesetzte Höchstgrenze überschritten wird.

2. Tierhaltung bedarf einer Genehmigung des Vermieters

Während das Halten von Kleintieren keiner Genehmigung des Vermieters bedarf, ist das Halten größerer Tiere, wie z.B. Hunde und Katzen, nur dann vertragsgemäß, wenn der Vermieter zuvor seine Erlaubnis erteilt hat (vgl. BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 – VIII ZR 340/06). Auch wenn der Mieter für die Tierhaltung eine Erlaubnis des Vermieters benötigt, darf der Vermieter über deren Erteilung allerdings nicht nach Belieben entscheiden und diese nicht grundlos versagen. In bestimmten Fällen ist er sogar zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Ob eine entsprechende Verpflichtung besteht, kann nur auf Grund einer umfassenden Abwägung der widerstreitenden Interessen des Vermieters auf der einen und des Mieters auf der anderen Seite festgestellt werden. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände vornehmen. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 – VIII ZR 340/06).

Im Falle einer genehmigungspflichtigen Tierhaltung sind bzgl. der Zulässigkeit einer Extrakaution wiederum zwei Fälle zu unterscheiden.

a. Vermieter ist zur Erteilung der Genehmigung auch ohne Extrakaution verpflichtet

Ergibt die gebotene Interessenabwägung, dass der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, weil ihm die Hinnahme der mit der Tierhaltung verbundenen Risiken auch ohne eine zusätzliche Sicherheit zuzumuten ist, ist auch die Vereinbarung einer Extrakaution zur Absicherung gegen Schäden, die durch die Tierhaltung entstehen können, nicht möglich bzw. eine entsprechende Vereinbarung unwirksam.

b. Vermieter ist zur Erteilung der Genehmigung nicht oder nur gegen eine Extrakaution verpflichtet

Gelangt man nach der gebotenen Interessenabwägung zu dem Ergebnis, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter eine Erlaubnis zu der beabsichtigten Tierhaltung zu erteilen, kann er deren Erteilung durchaus von der Zahlung einer Extrakaution abhängig machen mit der Folge, dass auch eine entsprechende Vereinbarung zwischen ihm und dem Mieter zumindest dem Grunde nach (zur zulässigen Höhe vgl. die Ausführungen unter IV) wirksam ist. Das Gleiche gilt in solchen Fällen, in denen dem Vermieter mit der zusätzlichen Sicherheit die Erteilung der Erlaubnis zumutbar ist, ohne diese aber nicht. Wichtige Gesichtspunkte, die bei der Abwägung eine Rolle spielen, sind insbesondere die Tierart, die Art der Haltung und auch die Ausstattung der Wohnung.

c. Beispiele aus der Rechtsprechung

Das AG Berlin – Köpenick z. B. hat mit Urteil vom 13.09.2022 – 7 C 36/22 – in einem Fall, in dem die vermietete Wohnung mit einem sehr hochwertigen und neuem Parkett ausgestatteten war, entschieden, dass der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis für eine Hundehaltung zumindest nicht ohne eine zusätzliche Sicherheit verpflichtet war und begründete dies damit, dass Hunde -anders als Katzen- ihre Krallen nicht einziehen könnten, so dass grundsätzlich eine erhöhte Beschädigungsgefahr für ein hochwertiges und neues Holzparkett anzunehmen sei.

Auch das LG Hamburg lies mit Urteil vom 09.01.2003 – 333 S 51/01- erkennen, dass es für die Befugnis des Mieters in der Mietwohnung eine Katze zu halten, im konkreten Fall erforderlich sei, dass der Mieter eine ausreichende zusätzliche Kaution leiste.

Anders entschied allerdings das AG Aachen mit Urteil vom 04.11.2005 – 85 C 85/05 -.in einem Fall, in dem der Mieter ebenfalls die Erteilung einer Erlaubnis zur Hundehaltung begehrte. Das Gericht befand in diesem Fall, dass der Vermieter auch ohne eine zusätzliche Sicherheitsleistung verpflichtet sei, die Erlaubnis zu erteilen und widersprach der Auffassung des Vermieters, dies sei erforderlich, da sich aus der Tierhaltung ein erhöhter Renovierungsbedarf ergebe, der nicht von der bereits geleisteten Kaution abgedeckt sei.

IV. Höhe der Extrakaution

Kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Tierhaltung davon abhängig machen, dass der Mieter neben der gewöhnlichen Kaution eine zusätzliche Kaution leistet, bedeutet dies nicht, dass eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien keinen Grenzen unterliegt. Auch wenn die von § 551 Abs.1 BGB gesetzte Höchstgrenze durch die zusätzliche Sicherheit überschritten werden darf, unterliegt auch eine Vereinbarung über die Extrakaution der Höhe nach einer Begrenzung. Wird dabei die zulässige Höhe überschritten, führt dies allerdings nicht dazu, dass eine entsprechende Vereinbarung insgesamt unwirksam ist. Die Unwirksamkeit erstreckt sich vielmehr nur auf denjenigen Betrag, durch den die zulässige Höchstgrenze überschritten wird.

Für die zulässige Höhe einer Extrakaution im Falle einer Tierhaltung gibt es keine allgemeingültige Vorgabe. Abstrakt kann jedoch gesagt werden, dass die zusätzliche Kaution nur so hoch sein darf, dass sie den Vermieter gegen die mit der freiwillig genehmigten Tierhaltung verbundenen typischen Risiken absichern kann. Um die zulässige Höhe festzustellen, muss daher im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände ermittelt werden, wie hoch mögliche unmittelbare und mittelbare typische Schäden sein können, die durch die Tierhaltung eintreten können.

Beispiele aus der Rechtsprechung:
Das oben zitierte AG Berlin – Köpenick z. B hat mit seinem Urteil vom 13.09.2022 – 7 C 36/22 – in dem Fall, in dem der Vermieter eine Gefährdung seines hochwertigen Parketts durch eine Hundehaltung befürchtete, eine zusätzliche Kaution in Höhe von EUR 25,00 pro Quadratmeter als nicht überhöht angesehen.

Das LG Hamburg hingegen erachtete mit seinem Urteil vom 09.01.2003 – 333 S 51/01- eine zusätzliche Sicherheit als Absicherung gegen die mit einer Katzenhaltung einhergehenden Risiken in Höhe von EUR 240,00 als unzureichend.

V. Verwendung der Extrakaution

Hat der Vermieter im Hinblick auf eine Tierhaltung von seinem Mieter eine Extrakaution erhalten, darf er diese nicht nach Belieben verwenden. Zugreifen darf er auf die zusätzliche Sicherheit vielmehr nur dann, wenn sich ein typisches mit der Tierhaltung verbundenes Risiko verwirklicht, wenn also durch die Tierhaltung ein Schaden entsteht. Im Falle allgemeiner Schäden, die keine Folge der Tierhaltung sind, darf der Vermieter, ebenso wie bei nicht auf die Tierhaltung zurückzuführenden Zahlungsrückständen, unter den üblichen Voraussetzungen nur auf die „allgemeine“ Kaution zugreifen.

VI. Fazit und Zusammenfassung

1. Ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter eine Genehmigung zur Tierhaltung zu erteilen, weil diese mit zusätzlichen vom Gesetzgeber nicht einkalkulierten Risiken verbunden ist, kann er deren Erteilung von der Vereinbarung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen.
2. Eine entsprechende Vereinbarung über eine Extrakaution ist grds. wirksam, unterliegt aber einer betragsmäßigen Beschränkung in der Weise, dass die Extrakaution nur so hoch sein darf, dass sie den Vermieter gegen die mit der freiwillig genehmigten Tierhaltung verbundenen typischen Risiken absichern kann.
3. Zugreifen darf der Vermieter auf die Extrakaution unter Beachtung der allgemein für den Zugriff auf die Kaution geltenden Voraussetzungen nur dann, wenn der Schaden auf die Tierhaltung zurückzuführen ist.