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Muss die Mietkaution in bar bezahlt werden?

Die Verpflichtung zur Zahlung der Mietkaution, die in der Regel drei monatliche Nettokaltmieten beträgt, ist für viele Mieter sehr belastend. Der einzig beruhigende Gedanke ist dabei häufig der, dass die Kaution – sofern auf sie nicht in berechtigter Weise zugegriffen worden ist- am Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter zurückgezahlt werden muss, und zwar einschließlich angefallener Zinsen. Verlangt der Vermieter von seinem Mieter nun, dass dieser die Kaution in bar zahlt, sehen viele Mieter nicht zu Unrecht die Realisierung ihres Rückzahlungsanspruches in Gefahr. Dieser Beitrag klärt darüber auf, ob der Mieter verpflichtet ist, dem Verlangen des Vermieters nach einer Barzahlung nachzukommen und gibt Tipps, wie sich Mieter in einer solchen Situation verhalten sollten.

1. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anzulegen

Die Antwort auf die Frage, ob der Vermieter eine Barzahlung der Kaution verlangen kann, ergibt sich aus dem Sinn und Zweck des § 551 Abs.3 BGB. Dieser regelt in seinem S.1, dass der Vermieter verpflichtet ist, eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. § 551 Abs.3 S.3 BGB macht außerdem Vorgaben bzgl. des Kontos, auf dem die Kaution angelegt werden muss, und bestimmt, dass die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt zu erfolgen hat.

Diese Verpflichtungen des Vermieters sollen zum einen sicherstellen, dass die Mietkaution Erträge einbringt, die gem. § 551 Abs.3 S.3 BGB dem Mieter zustehen. Zum anderen soll gewährleistet werden, dass der Mieter die Kaution samt Erträgen am Ende des Mietverhältnisses zurück erhält, sofern der Vermieter auf diese nicht in berechtigter Weise zugreift.

2. Der Mieter kann die Leistung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, auf das er die Kaution direkt einzahlen darf

Wäre der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Kaution in bar zu übergeben, wäre nicht sichergestellt, dass dieser die Kaution auch tatsächlich anlegt, so dass sie Zinsen einbringt. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die Kaution von Gläubigern des Vermieters gepfändet wird, wenn dieser die Kaution entweder gar nicht oder nicht getrennt von seinem Privatvermögen auf einem insolvenzfesten Konto anlegt. Aus diesem Grund gesteht die Rechtsprechung dem Mieter das Recht zu, die Zahlung der Kaution solange zu verweigern, bis der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto genannt hat. Auf dieses Konto darf der Mieter die Kaution direkt einzahlen. Er ist nicht verpflichtet, dem Vermieter die Kaution zunächst in bar zu übergeben (vgl. BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 -VIII ZR 98/10).

Wichtig:

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine „Barkaution“ zu leisten hat, ist hiermit in der Regel keine Verpflichtung zur Barzahlung gemeint. Der Begriff „Barkaution“ wird verwendet, um die Art der Sicherheitsleistung zu beschreiben, bei der der Mieter eine Geldsumme „zur Verfügung zu stellen“ hat, wie es § 551 Abs.2 S.1 BGB umschreibt, und um eine Abgrenzung von anderen Arten der Sicherheitsleistung, wie z. B. der Bürgschaft oder der Kautionsversicherung zu ermöglichen. Die Verwendung des Begriffs „Barkaution“ ist daher nicht gleichzusetzen mit einer Barzahlung der Kaution und schließt die Sicherheitsleistung durch Überweisung nicht aus.

Tipps für Mieter: Wie Mieter sich verhalten sollten

Ist sich der Mieter nicht sicher, ob der Vermieter die Kaution den Vorgaben des § 551 Abs.3 BGB entsprechend anlegen wird, sollte er der Forderung des Vermieters nach einer Barzahlung nicht nachkommen, sondern die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf das er die Kaution direkt einzahlen kann. Der Mieter braucht nicht zu befürchten, dass der Vermieter ihm deshalb gem. § 569 Abs.2a BGB fristlos kündigt. Bis zur Nennung des insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht (vgl. § 273 BGB) an der Kaution zu. Er kann daher bis dahin nicht i. S. d. § 569 Abs.2a BGB mit der Zahlung der Kaution in Verzug geraten.

Hat der Mieter -ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein – die Kaution bereits in bar an den Vermieter gezahlt, sollte er von seinem Vermieter als erstes den Nachweis fordern, dass dieser die Kaution in einer den Anforderungen des § 551 Abs.3 BGB entsprechenden Weise, d.h. auf einem insolvenzfesten Konto zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt hat. Auf diesen Nachweis hat der Mieter nämlich eine Anspruch (vgl. BGH, Urteil vom 20.12. 2007 – IX ZR 132/06).

Solange der Vermieter den Nachweis nicht erbringt, kann der Mieter die Zahlung der laufenden Miete verweigern, und zwar in Höhe der gezahlten Kaution einschließlich

der Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die

Sicherheit gem. § 551 Abs.3 S.4 BGB erhöht hätten (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/08).

3. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietkaution in bar zu zahlen.
  2. Verweigert der Mieter die Barzahlung und verlangt die Nennung eines insolvenzfesten Kontos, auf das er die Kaution direkt einzahlen kann, drohen ihm keine mietrechtlichen Konsequenzen.
  3. Hat der Mieter die Kaution bereits in bar gezahlt, ist er berechtigt, die Zahlung der laufenden Miete in Höhe der gezahlten Kaution einschließlich der Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären, solange zu verweigern, bis der Vermieter ihm nachgewiesen hat, dass er die Kaution auf einem insolvenzfesten Konto zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt hat.

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