Während der Mieter ein Wohnraummietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist in der Regel jederzeit grundlos ordentlich fristgerecht kündigen kann, sofern der Mietvertrag keinen wirksamen Kündigungsverzicht enthält, der dieses Recht zeitweise ausschließt, benötigt der Vermieter für eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 BGB stets ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz nennt drei Fälle, in denen dieses berechtigte Interesse u. a. besteht. Während zwei der Fälle eher ein Schattendasein fristen, hat die in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelte Eigenbedarfskündigung, die es dem Vermieter ermöglicht zu kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, in der Praxis eine große Bedeutung. Oft stellt die Eigenbedarfskündigung für den Vermieter die einzige Möglichkeit dar, das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters zu beenden. Da verwundert es nicht, dass die ganz überwiegende Zahl aller Vermieter nicht bereit ist, auf dieses Kündigungsrecht zu verzichten. Nichtsdestotrotz kommt es immer wieder vor, dass sich in Mietverträgen Vereinbarungen befinden, durch die eben dieses Recht des Vermieters, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ausgeschlossen wird. Tritt dann der Fall ein, dass der Vermieter das Mietverhältnis entgegen dieser Regelung dennoch wegen Eigenbedarfs kündigt, stellt sich die für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevante und entscheidende Frage, ob der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Ebenso relevant ist die Klärung dieser Frage, wenn die Parteien vor dem Abschluss des Mietvertrages erwägen, einen entsprechenden Kündigungsausschluss zu vereinbaren.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung wirksam vereinbart werden kann und ob diese Vereinbarung auch einen Erwerber der Wohnung bindet, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist grds. möglich

§ 573 Abs.4 BGB regelt, dass eine Vereinbarung, durch die von dem in § 573 Abs.1 – 3 BGB verankerten Kündigungsrecht des Vermieters zu Lasten des Mieters abgewichen wird, unwirksam ist. Dieses Abweichungsverbot dient einzig und allein dem Schutz des Mieters und verbietet z. B. Vereinbarungen, mit denen das Recht des Vermieters, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, z. B. dadurch erleichtert wird, dass der gesetzlich zugelassene Kreis der Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen darf, erweitert oder an die Begründungspflicht des Vermieters geringere Anforderungen gestellt werden, als es Gesetz und Rechtsprechung tun. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bringt für den Mieter jedoch ausschließlich Vorteile mit sich und kann daher im Umkehrschluss aus § 573 Abs.4 BGB, der nicht den Vermieter schützen soll, wirksam vereinbart werden. Eine zeitliche Beschränkung gibt es dabei in der Regel nicht. Je nach Vereinbarung kann der Ausschluss daher befristet, aber auch für die Dauer des gesamten Mietverhältnisses erfolgen. Auch als Formularklausel fällt die Vereinbarung nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB zum Opfer, da eine Vereinbarung des Ausschlusses der Eigenbedarfskündigung keine unangemessene Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner des Vermieters, dem Verwender der Klausel i. S. d. § 305 Abs.1 S.1 BGB, darstellt.

II. Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform

Möchten die Mietparteien einen befristeten Mietvertrag mit einer Befristung von mehr als einem Jahr abschließen, ist ihnen überwiegend bewusst, dass die Befristung nur wirksam ist, wenn der Mietvertrag der Schriftform genügt. Dass die dafür verantwortliche Regelung, nämlich § 550 BGB, auch dann zu beachten ist, wenn das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, für mehr als ein Jahr ausgeschlossen werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06), ist jedoch weniger bekannt. Wird der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters bereits beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart und in den Mietvertrag aufgenommen, ist das Formerfordernis in den meisten Fällen automatisch erfüllt, da die ganz überwiegende Zahl aller Mietverträge schriftlich geschlossen werden. Es gibt aber nicht selten auch Fälle, in denen das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, nachträglich durch einen Mietvertragsnachtrag ausgeschlossen wird. In diesen Fällen fehlt es oft an der erforderlichen Kenntnis dessen, dass nach ständiger Rechtsprechung auch Nachträge oder Ergänzungen eines Mietvertrages dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegen, sofern sie für die Parteien wesentlichePunkte betreffen (vgl. KG, Urteil vom 28.02.2005 – 12 U 74/03). Und selbst dann, wenn der Ursprungsmietvertrag in seiner unveränderten Fassung nicht dem Formerfordernis unterlag, fällt ein Nachtrag in den Anwendungsbereich des § 550 BGB, wenn dessen Voraussetzungen durch einen Mietvertragsnachtrag mit wesentlichem Inhalt herbeigeführt werden. Eine wesentliche Änderung des Mietvertrages liegt immer vor, wenn im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses später durch einen Nachtrag ein Kündigungsverzicht zu Lasten des Vermieters für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr vereinbart wird.

Nicht nur aus Beweisgründen, sondern auch im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB ist es daher von entscheidender Bedeutung, auf die Einhaltung der Schriftform zu achten bzw. im Falle einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters, die nach Ablauf eines Jahres seit der Vereinbarung des Kündigungsausschlusses, aber vor Ablauf der Verzichtsdauer, ausgesprochen wird, zu klären, ob die Schriftform des § 550 BGB gewahrt ist. Wann dies der Fall ist, ergibt sich nicht aus § 550 BGB selbst, sondern aus § 126 BGB, nach dessen Abs.1 die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden muss. Im Falle eines Nachtrags zum Ursprungsmietvertrag reicht es zur Wahrung der Schriftform nicht aus, dass der Inhalt des Nachtrags schriftlich in einer Urkunde fixiert und von den Partien handschriftlich unterzeichnet wird. Zu beachten ist darüber hinaus der sog. Grundsatz der „Einheitlichkeit der Urkunde“, der sich aus dem Wortlaut des § 126 BGB nicht unmittelbar ergibt. Nach diesem Grundsatz ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten einheitlichen Urkunde ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12). Dies bedeutet zwar nicht, dass ein formgerechter Vertrag nicht auch aus mehreren Schriftstücken bestehen kann. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es jedoch erforderlich, dass die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit verschiedener Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12). Dazu bedarf es allerdings keiner körperlichen Verbindung der Schriftstücke. Erfolgt diese körperliche Verbindung nicht, ist es für die Einheit der Urkunde ausreichend, aber auch notwendig, dass eine gedankliche Verbindung hergestellt wird, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Außerdem muss in dem Nachtrag vermerkt werden, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll (vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12).

Vereinbaren die Parteien den Verzicht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, nachträglich und wird das entsprechende Schriftstück nicht körperlich mit dem Ursprungsvertrag verbunden, bedarf es daher in der Nachtragsvereinbarung einer eindeutigen Bezugnahme auf den Ursprungsmietvertrag und etwaige weitere Nachträge, Ergänzungen oder Anlagen, sofern diese wesentlichen Vertragsinhalt beinhalten, sowie eines ausdrücklichen Hinweises auf die Beibehaltung des Ursprungsvertrages im Übrigen. Teilweise wird vertreten, es reiche nicht aus, dass nur in der Nachtragsvereinbarung auf den Ursprungsvertrag Bezug genommen wird. Auch umgekehrt müsse in dem Ursprungsvertrag auf den Nachtrag verwiesen werden, damit ein Erwerber der Immobilie sich darauf verlassen könne, dass ein ihm vorgelegter Mietvertrag, der keine Hinweise auf nachträgliche Änderungen enthält, unverändert weiterhin Gültigkeit habe (vgl. Lammel, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, 16. Auflage, § 550 BGB, Rn. 44). Hierbei handelt es sich zwar um eine Mindermeinung, die insbesondere vom BGH nicht geteilt wird, deren Beachtung aber dennoch in denjenigen Fällen zur Streitvermeidung beitragen kann, in denen es nach der Vereinbarung zu einem Eigentums – und Vermieterwechsel kommt. Ergibt sich auch aus dem Ursprungsübertrag, dass dieser durch eine nachträgliche Vereinbarung über einen Kündigungsausschluss abgeändert worden ist, besteht nicht die Gefahr, dass sich der Erwerber darauf beruft, er habe von dem Kündigungsausschluss nichts wissen können, weshalb dieser für ihn nicht bindend sei (zur Bindungswirkung des Erwerbers vgl. die Ausführungen unter III.).

III. Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bindet in der Regel auch einen Erwerber

Die Frage, ob das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wirksam ausgeschlossen ist, stellt sich oft insbesondere dann, wenn es seit der entsprechenden Vereinbarung zu einem Eigentums- und Vermieterwechsel gekommen ist. In diesen Fällen ist die Bindungswirkung für einen Rechtsnachfolger nicht selten Anlass für Streit zwischen den Parteien.

1. Grundsatz

Nach einer Veräußerung vermieteten Wohnraums ist der Erwerber und neue Vermieter nicht selten der Auffassung, der zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Mieter vereinbarte Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung sei für ihn nicht bindend, da es sich hierbei um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter handele. Auch das Argument, er sei an den Kündigungsausschluss nicht gebunden, da er von diesem nichts gewusst habe, ist von einem Erwerber oft zu hören. Mit diesen Einwänden hat der neue Vermieter jedoch zumindest dann grds. keinen Erfolg, wenn er die Immobilie auf rechtsgeschäftlichem Wege erworben hat. So entschied es jüngst das LG Berlin II mit Urteil vom 16.05.2024 – 64 S 198/22 – und führte aus, ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter liege nur dann vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten entstehen solle. Dies sei jedoch nicht der Fall, wenn der bisherige Vermieter mit dem Mieter eine Vereinbarung über einen Kündigungsverzicht zu Lasten des Vermieters getroffen habe. Eine entsprechende Vereinbarung begründe lediglich vertragliche Pflichten der ursprünglichen Mietvertragsparteien. Hieran ändere sich auch dann nichts, wenn ein Erwerber nach dem Eigentumsübergang gem. § 566 BGB anstelle des früheren Vermieters in dessen Rechtsstellung einrücke. Die Rechte und Pflichten des neuen Vermieters ergäben sich nämlich unmittelbar aus dem Gesetz, nämlich aus § 566 BGB, und nicht unmittelbar aus der vertragliche Vereinbarung zwischen dem bisherigen Vermieter und dem Mieter. Auch eine etwaige Unkenntnis des neuen Vermieters von dem Kündigungsausschluss schließe es nicht aus, dass er an diesen gebunden ist.

2. Ausnahme von der Bindungswirkung

Von dem Grundsatz, dass der Erwerber einer Immobilie an einen von den bisherigen Parteien vereinbarten Kündigungsausschluss uneingeschränkt gebunden ist, gibt es allerdings eine Ausnahme, die dann zum Tragen kommt, wenn der neue Eigentümer und Vermieter die Wohnung nicht auf rechtsgeschäftlichem Wege, sondern kraft Gesetzes im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat. In diesem Fall steht dem Ersteher nämlich gem. § 57 a ZVG ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Gem. § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, sofern sie für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Der Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts des Erstehers steht ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, der zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vorwermieter) vereinbart worden ist, nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20), wobei allerdings zu beachten ist, dass auch die auf § 57a ZVG gestützte Kündigung des Erwerbers der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB unterliegt (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom10.06.1992 – REMiet 2/92- zur Anwendbarkeit des § 564b Abs.2 Nr.2 S.2 BGB a. F.).

Lässt der Vermieter den erstmöglichen Kündigungstermin allerdings verstreichen, so dass er nicht mehr von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG Gebrauch machen kann, ist er – wie jeder andere rechtsgeschäftliche Erwerber – auf Grund der Verweisung in § 57 ZGB auf § 566 BGB an den Kündigungsverzicht gebunden.

 IV. Sonderfall: Lebenslanges Wohnrecht des Mieters und Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Kaufvertrag

In aller Regel wird ein Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart. Es gibt aber auch Fälle, in denen der Mieter an der Vereinbarung gar nicht beteiligt ist. Eine solche Situation entsteht insbesondere dann, wenn der bisherige Eigentümer und Vermieter, der seine Wohnung veräußern möchte, mit dem Erwerber und künftigen Vermieter im Kaufvertrag vereinbart, dass dem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht an der Wohnung zustehen und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll. Bei einer derartigen Vereinbarung handelt es sich um einen sog. echten Vertrag zugunsten Dritter (also des Mieters) i. S. d. § 328 Abs.1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18). Ein echter Vertrag zugunsten Dritter zeichnet sich dadurch aus, dass der begünstigte Dritte durch die von den Vertragsparteien getroffene Vereinbarung unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern. Bei einem sog. unechten Vertrag zugunsten Dritter hingegen wird der Schuldner lediglich ermächtigt, mit befreiender Wirkung an den begünstigten Dritten zu leisten. Das Recht, die Leistung zu verlangen, steht bei einem unechten Vertrag zugunsten Dritter nicht dem Dritten, sondern allein dem Gläubiger zu. Da es sich bei der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts im Kaufvertrag zugunsten des Mieters – wie dargelegt – um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt, erwirbt der Mieter hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen (vgl. BGH Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18). Üblicherweise umfasst der Kündigungsausschluss aber nur das Recht, wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB oder wegen der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (vgl. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB) zu kündigen. Eine Kündigung wegen erheblicher Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ist im Regelfall, ebenso wie eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB weiterhin möglich.

Da ein Grundstückskaufvertrag gem. § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedarf, ergeben sich im Falle einer entsprechenden Vereinbarung in der Regel auch keine Probleme im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (vgl. dazu die Ausführungen oben unter II.).