In vielen Betriebskostenabrechnungen ist eine Position zu finden, die mit „Allgemeinstrom“ oder“ Hausstrom“ bezeichnet wird. Hierunter sollen in der Regel alle umlagefähigen Kosten zusammengefasst werden, die durch die Stromversorgung außerhalb der Wohnung entstehen, u.a. auch für die Beleuchtung. Viele Mieter zahlen diese Kosten, ohne zu wissen, welche Kostenarten diesem Haus- oder Allgemeinstrom unterfallen. Mit der Frage, welche Folgen es hat, wenn die Betriebskostenabrechnung die Abrechnungsposition „Hausstrom“ enthält, hat sich nun das AG Hamburg befasst und ist dabei zu einem mieterfreundlichen Ergebnis gekommen.

Der Fall

In dem Fall, über den das AG Hamburg mit Urteil vom 03.03.2022 zu entscheiden hatte, erstellte der Vermieter einer Hamburger Wohnung für das Jahr 2018 eine Betriebskostenabrechnung, die u.a. die Abrechnungsposition „Hausstrom“ enthielt. Aus der Betriebskostenabrechnung ergab sich unter Berücksichtigung des umgelegten Hausstroms rechnerisch ein Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters. Da der Mieter insbesondere diese Abrechnungsposition für unzulässig hielt und die Nachzahlung nicht leistete, erhob der Vermieter eine hierauf gerichtete Zahlungsklage beim AG Hamburg.

Die Entscheidung

Mit seiner Klage hatte der Vermieter jedoch keinen Erfolg. Das AG Hamburg gab dem Mieter recht und verneinte das Bestehen eines Nachzahlungsanspruchs des Vermieters. Zur Begründung führte das Gericht u. a. aus, die Verwendung der Abrechnungsposition „Hausstrom“ führe zu einer formellen Teilunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung sei deren Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen könne, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich sei. Diese Voraussetzungen erfülle die Abrechnung der Position „Hausstrom“ nicht. Nach § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung seien nämlich nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ könne daher auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa den Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stelle damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ sei für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen ließe, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfielen. Folge dieser mangelnden Prüfbarkeit sei die formelle Teilunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Sie führe nicht lediglich dazu, dass die Abrechnungsposition materiell unberechtigt sei und nur im Falle einer fristgerecht erhobenen Einwendung des Mieters berücksichtigt würde. Die gesamte Abrechnung werde von der unzulässigen Abrechnungsposition hingegen nicht erfasst, so dass deren Verwendung nicht zur vollständigen, sondern nur zu einer teilweisen Unwirksamkeit der Abrechnung führe. Schließlich betonte das Gericht, dass die Ausweisung einer derartigen Sammelposition auch dann zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnung führe, wenn mit ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sei. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung komme es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung solle dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen.

Fazit, Einordnung und Folgen für Mieter

Für Mieter, die mit der Prüfung einer Betriebskostenabrechnung in der Regel zurecht überfordert sind, ist die Entscheidung des AG Hamburg eine gute Nachricht. Es entlastet sie von der Pflicht, durch Erhebung einer fristgemäßen Einwendung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (vgl. § 556 Abs.3 S.5 BGB) und durch die Beantragung einer Belegeinsicht selbst in Erfahrung bringen zu müssen, welche Kosten sich hinter der Abrechnungsposition „Hausstrom“ verbergen und ob diese Positionen umlagefähig sind. Diese Entlastung ergibt sich daraus, dass das Hamburger Amtsgericht in diesen Fällen nicht lediglich von einem potentiellen materiellen Fehler, sondern einem formellen Fehler ausgeht, der unabhängig davon, ob tatsächlich ein materieller Fehler vorliegt, zur Unwirksamkeit führt. Zu beachten ist allerdings, dass sich die Unwirksamkeit auf die unzulässige Abrechnungsposition beschränkt und nicht die gesamte Abrechnung zu Fall bringt. Auch wenn dies in der konkreten Hamburger Streitigkeit – wegen weiterer Fehler – nicht der Fall war, kann es in ähnlich gelagerten Fällen daher dennoch durchaus vorkommen, dass sich unter Herausrechnung der unzulässigen Abrechnungsposition „Hausstrom“ dennoch ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergibt.

Auch wenn sich das AG Hamburg im konkreten Fall nur mit der Abrechnungsposition „Hausstrom“ befasst hat, ist die Urteilsbegründung ebenso auf Fälle übertragbar, in denen die Betriebskostenabrechnung die Abrechnungsposition „Allgemeinstrom“ enthält. Dass auch die Verwendung der Abrechnungsposition „Allgemeinstrom“ zur Teilunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führt, hatten bereits das LG Hamburg mit Urteil vom 28.05.2023 – 316 S 90/12 – und das AG Hamburg mit Urteil vom 05.05.2021 – 49 C 569/20- entschieden.

Mieter, deren Wohnung sich nicht in Hamburg befindet, sollten mit den Hamburger Entscheidungen jedoch noch etwas vorsichtig umgehen. Dass auch Gerichte in anderen Gerichtsbezirken, insbesondere auch der BGH, den Hamburger Gerichten folgen werden, ist zwar wahrscheinlich, aber nicht sicher.