Möchte der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis beenden, weil er die vermietete Wohnung selbst nutzen oder einem Angehörigen zur Verfügung stellen möchte, ist die Eigenbedarfskündigung grds. das Mittel der Wahl. Durch die Eigenbedarfskündigung wird das Mietverhältnis einseitig beendet, ohne dass der Mieter an der Beendigung des Mietverhältnisses mitwirken und ohne, dass der Mieter hiermit einverstanden sein muss. Zu dieser einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses gibt es jedoch eine Alternative, die darin besteht, dass sich die Parteien durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages darüber einigen, dass das Mietverhältnisses beendet wird. Auch wenn es aus der Perspektive des Vermieters in der Regel einfacher erscheint, nicht in Verhandlungen mit dem Mieter eintreten zu müssen und nicht auf dessen Einverständnis angewiesen zu sein, sondern kurzen Prozess zu machen und das Ende des Mietverhältnisses einseitig durch eine Eigenbedarfskündigung herbeizuführen, macht es in bestimmten Fällen durchaus Sinn, die alternative Form der Beendigung zu wählen und mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Auch für den Mieter gibt es oft gute Gründe, sich hierauf einzulassen oder sogar selbst darauf hinzuwirken, um eine Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Eigenbedarfskündigung zu verhindern. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wann es sich für Vermieter, aber auch für Mieter lohnen kann, die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages herbeizuführen.

I. Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag aus Vermietersicht

1. Eigenbedarfskündigung ist (zurzeit) rechtlich nicht möglich

Zwingend angewiesen ist der Vermieter auf die Beendigungsform des Mietaufhebungsvertrages, wenn er gar nicht die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis einseitig zu beenden, weil die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht oder zumindest zurzeit nicht vorliegen. Ein fehlendes Kündigungsrecht kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen ergeben, von denen die wichtigsten im Folgenden – keinesfalls abschließend – dargestellt werden.

a) Befristetes Mietverhältnis

Haben die Parteien ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen, endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Eine Kündigung kann der Vermieter grds. nur aussprechen, wenn ein Grund vorliegt, der ihn zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543,569 BGB berechtigt. Sofern keine abweichende Vereinbarung vorliegt, kann das Mietverhältnis vor dem Befristungsende nicht ordentlich fristgerecht gem. § 573 BGB gekündigt werden. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist daher die einzige Möglichkeit, das befristete Mietverhältnis vor dem Erreichen des Befristungstermins enden zu lassen.

b) Kündigungsverzicht

Ebenfalls alternativlos ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages, wenn die Parteien einen wirksamen Kündigungsverzicht vereinbart haben, dessen Laufzeit noch nicht abgelaufen ist; und der Vermieter dessen Ende nicht abwarten möchte. Dass sich trotz der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts ein Beendigungswunsch des Vermieters ergibt, kommt vor allem in denjenigen Fällen vor, in denen nicht der aktuelle Vermieter, sondern der Vorvermieter, von dem der jetzige Vermieter das Eigentum an der bereits vermieteten Wohnung erworben hat, die Verzichtsvereinbarung mit dem Mieter getroffen hat. An diesen Verzicht ist nämlich der Erwerber, der gem. § 566 Abs.1 BGB in das Mietverhältnis eintritt, grds. gebunden (vgl. LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 – 64 S 198/22).

c) Kündigungssperrfrist

An einer Eigenbedarfskündigung zumindest zeitweise gehindert ist der Vermieter des Weiteren auch dann, wenn zu seinen Lasten die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs.1 oder Abs.1a BGB eingreift.

Von der in § 577a Abs.1 BGB verankerten Sperrfrist können allerdings nur solche Vermieter betroffen sein, an deren Wohnung Wohnungseigentum besteht und die eine bereits vermietete Wohnung erworben haben und dadurch gem. § 566 Abs.1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind. Eine Kündigungssperre von drei bis zu zehn Jahren verhängt das Gesetz durch § 577a Abs.1, Abs.2 BGB nämlich dann, wenn das Wohnungseigentum an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an den neuen Eigentümer begründet worden ist.

Eine darüberhinausgehende Sperrfrist greift gem. § 577a Abs.1a S.1 Nr.1 BGB grds. außerdem in solchen Fällen ein, in denen es sich bei dem bzw. den Erwerbern der bereits vermieteten Wohnung um eine Personengesellschaft oder um mehrere Erwerber handelt, und zwar unabhängig davon, ob nach dem Erwerb Wohnungseigentum begründet wird oder nicht. Nicht unter diese weiterreichende Sperrfrist des § 577a Abs.1a S.1 Nr.1 BGB fallen gem. § 577a Abs.1a S.2 BGB allerdings solche Fälle, in denen alle Erwerber derselben Familie bzw.  demselben Haushalt angehören oder bereits vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Nähere Einzelheiten zu der Kündigungssperrfrist erfahren Sie in unserem Beitrag „Vermieterwechsel: Wann kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?“.

d) Kündigungsfrist ist zu lang

Eine sinnvolle Alternative zu einer Eigenbedarfskündigung kann der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages auch dann darstellen, wenn der Vermieter eine lange Kündigungsfrist einzuhalten hätte. Anders als der Mieter, für den gem. § 573c Abs.1 S.1 BGB grds. unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nämlich mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB auf sechs oder sogar auf neun Monate. Handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen sog. Altmietvertrag, also um einen Vertrag, der vor der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform geschlossen wurde, kann darüber hinaus für den Vermieter sogar eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gelten. Dies ist dann der Fall, wenn die Parteien die damals geltende gesetzliche Kündigungsfrist vertraglich vereinbart haben. Nach § 565 Abs.2 S.1 und 2 BGB a.F verlängerte sich die Dreimonatsfrist für den Vermieter nämlich nach fünf, acht und zehn Jahren um jeweils drei Monate. Trotz der Tatsache, dass die Kündigungsfristen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ab dem 01.9.2001 durch § 573c Abs.1 BGB neu geregelt worden sind und die gesetzliche Höchstfrist für den Vermieter neun Monate beträgt, gilt für den Vermieter dennoch eine Zwölfmonatsfrist, wenn diese vertraglich vereinbart wurde (vgl. BGH, Urteil vom 12. 03. 2008 – VIII ZR 71/07).

e) Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB für Eigenbedarfskündigung liegen nicht vor

Das Einverständnis des Mieters mit der Beendigung des Mietverhältnisses benötigt der Vermieter schließlich auch dann, wenn die besonderen inhaltlichen Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, die für Eigenbedarfskündigung erfüllt sein müssen, nicht vorliegen. Dies kann aus den unterschiedlichsten Grünen der Fall sein. Allgemein gesagt fehlt es an den Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung, wenn

• die Person, die die Wohnung künftig nutzen soll, nicht zum Kreis der von § 573 Abs.2 Nr.2 BGB zugelassenen Bedarfspersonen gehört, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann, und / oder
• der Vermieter keinen für eine Eigenbedarfskündigung anerkannten vernünftigen und nachvollziehbaren Grund vorweisen kann.

2. Mieter steht Widerspruchsrecht zu

Auch dann, wenn die Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung vorliegen, der Vermieter aber damit rechnen muss, dass der Mieter einen berechtigten und wirksamen Widerspruch gem. § 574 BGB einlegt, der diesem gem. § 574a BGB einen Anspruch auf (zeitweise) Fortsetzung des Mietverhältnisses verleiht, kann der Vermieter das Ende des Mietverhältnisses mit Gewissheit zwar nur durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages erreichen. Da das Widerspruchsrecht des Mieters jedoch immer dann besteht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, ist es allerdings eher unwahrscheinlich, dass der Mieter sich auf den Abschluss des Mietaufhebungsvertrages einlassen und die Härte in Kauf nehmen wird. Eine Chance, den Mieter dennoch zur einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses zu bewegen, kann für den Vermieter allerdings dann bestehen, wenn er selbst die Härte beseitigen oder abmildern kann. Wäre der Mieter z. B. deshalb zum Widerspruch berechtigt, weil er voraussichtlich keinen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden würde (vgl. § 574 Abs.2 BGB), kann der Vermieter den Härtegrund z. B. dadurch entfallen lassen oder abschwächen, dass er dem Mieter eine Alternativwohnung anbietet. Auch finanzielle Anreize wirken manchmal Wunder (zu den möglichen Anreize, die der Vermieter setzen kann, vgl. die Ausführungen unter III.).

3. Vermieter ist sich nicht sicher, ob Kündigung Erfolg haben wird

Auch wenn die Rechtslage oft eindeutig ist, gibt es Fälle, in denen sich der Vermieter nicht sicher sein kann, ob sein Nutzungswunsch ihn tatsächlich zu einer Eigenbedarfskündigung berechtigt, oder ob dem Mieter ein Widerspruchsrecht zusteht, von dem dieser voraussichtlich Gebrauch machen wird. Muss der Vermieter mit Widerstand des Mieters rechnen und möchte er es nicht auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen, stellt der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages für den Vermieter dann eine sinnvolle Alternative zu einer Eigenbedarfskündigung dar, wenn er die Aussicht haben kann, dass der Mieter sich durch (finanzielle) Anreize (vgl. die Ausführungen unter III.) darauf einlässt.

4. Vermieter möchte Streit und langen Prozess vermeiden

Kann der Vermieter zwar mit hinreichender Gewissheit davon ausgehen, dass eine Eigenbedarfskündigung wirksam sein würde und auch ein etwaiger Widerspruch des Mieters nicht berechtigt wäre, muss er aber damit rechnen, dass der Mieter die Wohnung dennoch nicht freiwillig räumen würde mit der Folge, dass der Vermieter seinen Räumungsanspruch gerichtlich durchsetzen müsste, sollte der Vermieter ernsthaft in Betracht ziehen, den Mieter zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu bewegen. Ratsam ist es auch in diesem Fall, dem Mieter im Gegenzug zu seiner Bereitschaft, ohne Widerstand auszuziehen, eine Gegenleistung anzubieten (vgl. dazu die Ausführungen unter III). Eine solche Vorgehensweise ist nicht nur dann empfehlenswert, wenn der Vermieter Streit vermeiden will, sondern auch deshalb sinnvoll, weil u.U. eine lange Zeit vergehen kann, bis ein Räumungsurteil ergeht und dieses im schlimmsten Fall vom Gerichtsvollzieher vollstreckt worden ist.

II. Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag aus Mietersicht

Auch für den Mieter gibt es in bestimmten Fällen gute Gründe, sich auf ein Angebot des Vermieters, einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, einzulassen oder sogar von sich aus, darauf hinzuwirken, dass anstelle einer Eigenbedarfskündigung ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird.

1. Kündigung wäre wirksam / Widerspruchsrecht bestünde nicht

Für den Mieter ist es immer dann sinnvoll, einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, wenn er davon ausgehen kann, dass eine drohende Eigenbedarfskündigung wirksam wäre und ihm auch kein Widerspruchsrecht zustünde. Falls der Vermieter ihm nicht von sich aus den Vorschlag unterbreitet, das Mietverhältnis einvernehmlich durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu beenden, sollte der Mieter versuchen, den Vermieter hiervon zu überzeugen, wenn er es nicht für ausgeschlossen hält, dass der Vermieter ihm für seine Bereitschaft, die Wohnung widerstandslos zu räumen, Vorteile zukommen lässt, auf die er im Falle einer Kündigung keinen Anspruch hätte (zu den Anreizen, die der Vermieter setzen kann, vgl. die Ausführungen unter III.). Diese Vorgehensweise ist besonders dann empfehlenswert, wenn der Vermieter nur eine relativ kurze Kündigungsfrist einzuhalten hätte und der Mieter eine Chance sieht, im Mietaufhebungsvertrag ein späteres Datum für die Beendigung des Mietverhältnisses aushandeln zu können.

2. Anreize des Vermieters überwiegen gegenüber Nachteilen des Mieters

Auch dann, wenn der Mieter Zweifel an der Wirksamkeit einer drohenden Eigenbedarfskündigung des Vermieters hat oder es für möglich hält, dass er erfolgreich Widerspruch einlegen könnte, kann es sich – ebenso wie in den Fällen, in denen der Mieter sogar mit Gewissheit davon ausgehen kann, dass er sich – notfalls vor Gericht – erfolgreich gegen die Kündigung zu Wehr setzen könnte-, für den Mieter dennoch durchaus lohnen, sich bereit zu erklären, das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden oder dies selbst vorzuschlagen. Je mehr dafür spricht, dass der Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung scheitern würde, desto besser ist die Verhandlungsposition des Mieters. Gelingt es dem Mieter daher, Vorteile auszuhandeln, die gegenüber den Nachteilen, die ihm durch den Auszug entstehen, überwiegen, kann der Mieter im Falle des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrages im Ergebnis daher besser dastehen, als er es täte, wenn er die Kündigung erfolgreich abwenden würde.

III. Mögliche Anreize, die der Vermieter setzen kann

Die möglichen Anreize, die der Vermieter setzen kann, um den Mieter zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu veranlassen, sind vielfältig. Im Folgenden soll ein nicht abschließender Überblick über die gängigsten Möglichkeiten gegeben werden.

1. Finanzielle Anreize

In Betracht kommen in erster Linie finanzielle Anreize.

So kann der Vermieter dem Mieter z. B. eine Zahlung als Gegenleistung dafür anbieten, dass der Mieter der vorzeitigen Vertragsbeendigung zustimmt.

Genauso denkbar ist es, dem Mieter – solange das Mietverhältnis noch besteht – einen Erlass der Miete für eine bestimmte Zeit anzubieten, wenn er sich mit dem Abschluss des Mietaufhebungsvertrages einverstanden erklärt.

Der Vermieter kann dem Mieter außerdem in Aussicht stellen, dass sich der von ihm (dem Vermieter) zu zahlende Betrag bzw. der Mieterlass mit jedem Tag, jeder Woche oder jedem Monat, den der Mieter die Wohnung vor dem festgelegten Termin räumt, erhöht.

Auch das Angebot, die Umzugskosten des Mieters ganz oder teilweise zu übernehmen, kann dessen Bereitschaft zur Vertragsbeendigung fördern.

Ist abzusehen, dass der Mieter für seine neue Wohnung eine höhere Miete wird zahlen müssen, kann auch ein Ausgleich der Mietdifferenz für eine bestimmte Zeit für dessen Entscheidung ausschlaggebend sein.

Auch ein Verzicht des Vermieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist für diesen oft attraktiv, wenn dieser anderenfalls vertraglich zur Renovierung am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet gewesen wäre. Vorab sollte daher die Wirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel geprüft und außerdem ermittelt werden, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.

Gleichermaßen wertvoll kann es für den Mieter sein, wenn der Vermieter ihm anbietet, auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch zu verzichten, der ihm zustünde, weil der Mieter die Wohnung schuldhaft beschädigt hat.

2. Sonstige Anreize

Auch wenn dem Mieter daraus in der Regel keine finanziellen Vorteile erwachsen, kann der Vermieter dessen Bereitschaft zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages auch dadurch fördern, dass er ihm die Unterstützung bei der Suche einer neuen Wohnung anbietet oder ihm sogar darüber hinaus eine Alternativwohnung, über die er selbst verfügt, zur Anmietung anbietet.

Auch ein Entgegenkommen des Vermieters in Bezug auf das Auszugsdatum in der Weise, dass er sich im Vergleich zu dem erstmöglichen Kündigungstermin, den er im Falle einer Eigenbedarfskündigung hätte wählen können, mit einem späteren Zeitpunkt als Mietende einverstanden erklärt, um dem Mieter mehr Zeit für die Wohnungssuche und den Umzug zu geben und evtl. Härten abzumildern, kann die Bereitschaft des Mieters zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages positiv beeinflussen.