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Gewerbemietrecht: Optionsrecht zur Vertragsverlängerung

Im Gewerbemietrecht ist es vielfach üblich zu Gunsten des Mieters ein Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses vorzusehen. Damit wird dem Mieter die Befugnis eingeräumt, für den Zeitpunkt der Beendigung des auf eine bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages einseitig die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Beispiel für eine Optionsklausel: „Der Mieter kann durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit zweimal um jeweils 5 Jahre zu den Bedingungen dieses Vertrages verlängern. Dieses Optionsrecht muss spätestens 6 Wochen vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit schriftlich gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden“.

Ohne Optionsrecht endet der Mietvertrag

Wird ein Optionsrecht nicht oder verspätet ausgeübt, endet der befristete Mietvertrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Wird der Vertrag dennoch fortgesetzt, ohne dass das Optionsrecht zur Ausübung gelangt ist, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert und ist dann jederzeit mit der ordentlichen Kündigungsfrist kündbar.

Insbesondere der Mieter ist regelmäßig daran interessiert, das Mietverhältnis fortzuführen, wenn und soweit es Grundlage seiner geschäftlichen Aktivitäten ist. Für ihn wäre es unter Umständen fatal, wenn er ein im Kundenkreis gut eingeführtes und sich in einer umsatzträchtigen Lage befindliches Geschäftslokal allein wegen des Ablaufs des Mietvertrages aufgeben müsste. Aber auch für den Vermieter stellt das Optionsrecht regelmäßig ein werterhöhendes Merkmal dar, wenn er beispielsweise Geschäftsräume an einen Ankermieter in einem Einkaufszentrum vermietet hat. Ein solcher Ankermieter ist oft der Schlüssel für die Finanzierung des Objekts.

Unbestimmte Mietlaufzeiten sind im Gewerbemietrecht die Ausnahme

Vereinbaren die Parteien im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Laufzeit des Mietvertrages, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und ist dann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit kündbar. Da die Dauer des Mietverhältnisses oft Grundlage der Existenz des Mieters oder Vermieters ist, vereinbaren die Vertragsparteien regelmäßig eine Festmietzeit.

Optionsrecht bedarf der Inanspruchnahme

Die Festmietzeit wird also regelmäßig um eine Verlängerungsoption ergänzt. Sie beinhaltet das Recht einer oder beider Vertragsparteien, durch einseitige Erklärung das bestehende Mietverhältnis um eine weitere bestimmte Laufzeit, gegebenenfalls mehrfach um weitere bestimmte Zeiträume, auf unbestimmte Zeit zu verlängern (BGH NJW 1986, 551).

Dadurch unterscheidet sich das Optionsrecht von der Verlängerungsklausel, bei der sich das endende Mietverhältnis auch durch bloßes Stillschweigen verlängert. Das Optionsrecht ist ein Gestaltungsrecht, das grundsätzlich vor Ablauf der Mietzeit ausgeübt werden muss.

Inhaltliche Ausgestaltung des Optionsrechts

Bei der Ausgestaltung des Optionsrechts im Mietvertrag werden oft Fehler gemacht.

  • Teils ist unklar, welche Partei optionsberechtigt sein soll. Heißt es „es wird eine Option für weitere 3 Jahre vereinbart“ ist nicht erkennbar, ob nur der Mieter oder auch der Vermieter optionsberechtigt sein soll. In diesem Fall muss der Mieter damit rechnen, dass auch der Vermieter das Optionsrecht in Anspruch nimmt und den Mieter zur Fortführung des Mietvertrages verpflichtet (so OLG Düsseldorf ZMR 1992, 52).
  • Die Ausübung des Optionsrechts sollte mit einer Frist verbunden (z. B. spätestens sechs Monate vor Ablauf der Festmietzeit) sein. Es gibt keine gesetzliche Frist zur Optionsausübung. Grundsätzlich muss mangels konkreter Vereinbarung davon ausgegangen werden, dass die optionsberechtigte Partei das Optionsrecht noch am letzten Tag des Mietverhältnisses ausüben kann (BGH NJW 1982, 2770). Teils wird auch darauf abgestellt, dass die im Vertrag vereinbarten Kündigungs- und Widerspruchsfristen entsprechende Gültigkeit haben sollen (BGH NJW 1985, 2581).
  • Um Beginn und Ende der Festmietzeit klar zu regeln, sollte der Gewerberaummietvertrag eine Laufzeitklausel enthalten. Im Idealfall beinhaltet die Klausel die Feststellung, dass das Mietverhältnis am Übergabetag (der dann noch offen bleiben kann) beginnt und beispielsweise bis zum 31.12.2015 abgeschlossen wird und die Festmietzeit somit unabhängig vom Übergabestichtag zu diesem Zeitpunkt endet. Wird hingegen einfach nur eine zehnjährige Laufzeit ohne Endtermin vereinbart und verzögert sich die Übergabe der Räume, ist unklar, bis wann ein Optionsrecht ausgeübt werden muss.
  • Im Mietvertrag sollte auch die Form geklärt werden, in der das Optionsrecht auszuüben ist. Insbesondere empfiehlt sich die Schriftform im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zur Verlängerung der Mietzeit um mehr als ein Jahr. Insoweit ist die Vereinbarung ans Optionsrecht formbedürftig, wenn durch die Ausübung des Rechts der Vertrag insgesamt länger als ein Jahr läuft (BGH WuM 1987, 396). Zwar genügt es nach einer Entscheidung des BGH indirekt, dass im Hinblick auf den Schutz eines potentiellen Grundstückserwerbers ein Optionsrecht nicht zwingend schriftlich ausgeübt werden müsse, da dieser im Mietvertrag auf ein mögliches Optionsrecht hingewiesen werde (BGH NJW 2008, 2178). Auch das OLG Rostock (ZMR 2010, 682) lässt es genügen, dass die Vereinbarung einer stillschweigenden Option im Vertrag schriftlich niedergelegt ist und die spätere Ausübung nicht der Schriftform unterliege. Angesichts der damit verbundenen Unsicherheiten sollte die Schriftform dennoch in jedem Fall vorgegeben werden.

Optionsrecht wird durch Inanspruchnahme verbraucht

Ein einmaliges Optionsrecht erlischt mit Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer (BGH NJW 1982, 2270) und berechtigt nicht zur wiederholten Inanspruchnahme. Es wird durch den einmaligen Gebrauch verbraucht. Ist ein mehrfaches Optionsrecht vereinbart, muss der Berechtigte von der ersten Option Gebrauch gemacht haben, um sich die weitere Optionsmöglichkeit zu bewahren.

Optionsrecht wirkt auch gegenüber dem neuen Vermieter

Wird das Gewerbeobjekt verkauft, wirkt die Ausübung der Option durch den Mieter gegenüber dem früheren Vermieter auch gegenüber dem neuen Vermieter, wenn er den Eigentumsübergang nicht kannte (BGH NZM 2002, 291). Kannte der Mieter die Situation, hätte er die Option an den falschen Adressaten gerichtet. Der neue Eigentümer tritt ohnehin in den bestehenden Mietvertrag ein.

Neue Konditionen nur bei Vereinbarung

Die frist- und formgerechte Ausübung des Optionsrechts führt den ursprünglichen Vertrag fort. Soweit nichts anderes vereinbart ist, bleiben die Konditionen des alten Mietvertrages erhalten. Ohne ausdrückliche anderweitige Vereinbarung kann der Vermieter insbesondere keine höhere Miete verlangen. Es bleibt der zuletzt maßgebliche Mietzins maßgebend.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit über den Mietzins neu verhandelt werden soll, sofern der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch macht. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins nach billigem Ermessen festzusetzen (§§ 315, 316 BGB), falls sich die Parteien nicht einigen können (OLG Düsseldorf WuM 1995, 433) und auch eine ergänzende Vertragsauslegung keine anderweitige Beurteilung erlaubt (OLG Düsseldorf WuM 2000, 77).

5 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Optionsrecht zur Vertragsverlängerung"

  • Christian Doerr
    04.05.2016 - 15:58 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben folgende sehr interessante Konstellation:

    Wir würden gerne andere Büroräume beziehen. Der Mietvertrag läuft aber nach der Verlängerung bis zum 31.12.2020. Bei einer Durchsicht der Mietunterlagen ist folgendes aufgefallen: Im Mietvertrag ist unter § 3.2 das Optionsrecht definiert. Demnach hätte die Option zur Verlängerung bis zum 31.09.2014 erfolgen müssen.
    Wenn die Option nicht gezogen wird entfallen alle anderen Optionen. D.h. ab dem 01.10.2014 erlosch die Option zur Verlängerung. Wir haben die Option erst am 30.10.2014 gezogen. (unser Schreiben vom 30.10.2014). Die Verlängerung ist auch vom Vermieter bestätigt worden.

    Die Frage wäre jetzt, ob die Verlängerung rechtlich tatsächlich zustande gekommen ist oder ob wir in einem „normalen“ Mietverhältnis sind, das gekündigt werden kann ?

    Vielen Dank und viele Grüße

    C. Doerr

    • Mietrecht.org
      05.05.2016 - 02:09 Antworten

      Hallo Christian,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie leide nur bitten, die Sachlage der Vertragsverlängerung von einem Anwalt bewerten zu lassen. Grundsätzlich scheint eine Argumentation in beide Richtungen denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Magdalena Szmerlo
    29.09.2016 - 13:28 Antworten

    Sehr geehrter Damen und Herren,
    ich habe einen Gewerbemietvertrag, der im Februar 2017 ausläuft und für den ich eine Option auf Verlängerung habe. Das Problem jedoch ist, dass ich zufällig erfuhr, dass sich der Hauseigentümer geändert hat (wurde bisher schriftlich nicht angekündigt bzw. mitgeteilt), Meine Frage daher lautet, ob mein Optionsrecht auch gegenüber dem neuen Besitzer gilt?
    Des Weiteren wird bei Optionsgebrauch über einen neuen Mietzins verhandelt, gibt es dahingehend gesetzliche Obergrenzen bei der Ansetzung des neuen Mietpreises?
    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen und bedanke mich im Voraus!

    LG Magdalena

  • Theo Lang
    13.06.2018 - 18:09 Antworten

    Guten Tag,
    wir sind eine WEG und haben im UG einen Gewerberaum den der Verwalter mit unserer Zustimmung vermietet hat. Es ist im Vertrag allerdings eine Daueroption drin, also kann immer um drei Jahre verlängert werden. Es steht da auch nichts in der Art drin, „wenn der Vermieter nicht vorher kündigt“.
    Wir wollen den Mieter aber nun wieder raus haben.
    Können wir trotzdem irgendwie kündigen?
    Vielen Dank schon mal und viele Grüße
    Theo Lang

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:51 Antworten

      Hallo Theo,

      lassen Sie den Vertrag bitte rechtlich prüfen. Wie ist die Option genau formuliert, schließt das in jedem Fall die Vermieterkündigung aus? Lassen Sie diese Fragen zu Ihrem individuellen Fall von einem Anwalt prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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