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Gewerbemietrecht: Verlängerungsklausel

Vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag eine Verlängerungsklausel, verlängert sich das befristete Mietverhältnis jeweils um eine bestimmte Zeit und der ursprüngliche Mietvertrag wird übergangslos fortgesetzt.

Beispiel einer Verlängerungsklausel: … „Nach Ablauf der vereinbarten Festmietzeit verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 3 Jahre, falls es nicht 6 Monate vor Ablauf gekündigt wird“.

Durch eine solche Verlängerungsklausel wird kein neues Mietverhältnis begründet (BGH GuT 2002, 110). Vielmehr bleibt die Identität des ursprünglichen Mietvertrages erhalten (BGHZ 139, 127) und zwar unabhängig davon, ob die Verlängerung deshalb eintritt, weil keine Partei gekündigt oder der Verlängerung nicht widersprochen wurde (BGH GuT 2002, 110). Der Mietvertrag wird zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt, sofern sich nicht eine Partei vorbehalten hat, bestimmte Konditionen neu zu verhandeln oder die Konditionen nicht von vornherein für diesen Fall entsprechend festgesetzt wurden.

Wichtig ist, eine Verlängerungsklausel ausdrücklich mit einer Ausübungsfrist zu verbinden. Will eine Partei das Mietverhältnis nicht verlängern, sollte sie verpflichtet sein, binnen einer bestimmten Frist vor Ablauf der Mietzeit die Kündigung zu erklären. Ohne eine solche Frist könnte eine Partei noch am letzten Tag des Mietverhältnisses die Kündigung aussprechen.

Hilfreich ist auch, für die Ausübung des Widerspruchsrechts aus Beweissicherungsgründen die Schriftform zu vereinbaren.

Unterschied Verlängerungsklausel / Optionsrecht

Eine Verlängerungsklausel ist vom Optionsrecht abzugrenzen. Das Optionsrecht beinhaltet das Recht einer Partei, durch einseitige rechtsgestaltende Erklärung das bestehende Mietverhältnis um einen bestimmten weiteren Zeitraum zu verlängern. Eine Verlängerungsklausel hingegen verlängert das Mietverhältnis auch dadurch, dass die Parteien schweigen und das Mietverhältnis weder kündigen noch der Verlängerung widersprechen.

Widerspruch verhindert die Verlängerung

Die Parteien können die Verlängerungsklausel auch unter den Vorbehalt stellen, dass keine Partei der durch die andere Partei erklärten Verlängerung widerspricht. Widerspricht eine Partei dem Verlängerungswunsch der anderen Partei, endet das Mietverhältnis. Dabei ist es unschädlich, wenn die widersprechende Partei ihren Widerspruch als Kündigung oder Rücktritt bezeichnet. Wichtig ist nur, dass der Beendigungswille zum Ausdruck gebracht wird, sofern er sich eindeutig auf die Beendigung des Vertrages ausrichtet (BGH ZMR 1987, 143).

Auch für das eventuelle Widerspruchsrecht der anderen Partei ist eine Ausführungsfrist zu bestimmen. Nur so lässt sich verhindern, dass die kündigenden Partei über einen längeren Zeitraum in Ungewissen bleibt und theoretisch mit einem Widerspruch rechnen muss.

Kombination von Verlängerungsklausel mit Optionsrecht

Eine Verlängerungsklausel kann auch mit einem Optionsrecht kombiniert sein. Dabei kann problematisch werden, ob die Mietzeit die Optionszeit einschließen soll oder nicht. Dies führt zu der Frage, ob die Verlängerungsklausel erst dann in Betracht kommt, wenn sich der Mietvertrag aufgrund der Optionsklausel verlängert hat, oder umgekehrt, ob die Verlängerungsklausel erst zum Tragen kommt, wenn noch kein Optionsrecht ausgeübt wurde. Nur genaue Formulierungen vermeiden solche Auslegungsprobleme.

Im Idealfall ist klar zu regeln, wann und wie die Optionsrechte und wann die automatische Verlängerung zum Zuge kommen soll. Im Zweifel gehen formularmäßige Klauseln zu Lasten des Verwenders (vgle. dazu BGH NJW-RR 2006, 337, abweichende Entscheidung: OLG Hamm, BeckRS 2011, 538).

Beispiel (unverbindlich): … „ Der Mieter hat ein Optionsrecht und kann die Mietzeit zweimal durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter um jeweils 3 Jahre verlängern, sofern er dieses Optionsrecht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Festmietzeit schriftlich erklärt.

Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der gegebenenfalls durch Ausübung eines Optionsrechts verlängerten Mietzeit um jeweils 12 Monate, es sei denn, dass es von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten vor Vertragsablauf gekündigt wird.“ …

Sonderkündigungsrecht nach 30 Jahren

Auch eine Verlängerungsklausel führt nicht dazu, dass das Mietverhältnis über 30 Jahre hinaus andauert. Ein für eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbarter Mietvertrag ist unabhängig von den vereinbarten Verlängerungsmöglichkeiten nach Ablauf von 30 Jahren gemäß § 544 BGB immer kündbar.

Demgegenüber besteht bei Kettenmietverträgen, bei denen ein Mietvertrag fortlaufend über 30 Jahre hinaus verlängert wird, kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (BGH NJW 1996, 2028).

Hinweis: Verlängerungsklausel und Optionsklausel können durchaus das Schicksal eines Gewerbebetriebs entscheiden. Muss ein Mieter mangels wirksam vereinbarter Verlängerungsklausel die Geschäftsräume räumen, riskiert er, Umsatz und Kundschaft an anderer Stelle nicht bewahren zu können. Insoweit ist juristische Beratung bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen teils unerlässlich.

6 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Verlängerungsklausel"

  • El-sidani
    14.10.2016 - 19:03 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe dazu eine Frage. Mein Mietvertrag endet im Jahr 2021. Mir steht eine Verlängerungsoption von zweimal 5 Jahren. Der Vermieter hat was gegen mich persönlich, obwohl ich ganz korrekt bin. Ich zahle die Miete pünktlich und musste 6 Monate Mietskaution hinterlegen.Ich habe das Gefühl, dass er gegen eine Verlängerung sein wird. Darf er das? Wenn ja, mit welchen Begründungen.
    Ich habe nämlich vor das Geschäft weiter zu führen.
    Danke und lg

    • Mietrecht.org
      18.10.2016 - 08:52 Antworten

      Hallo El-sidani,

      wenn das Optionsrecht allein auf Ihrer Seite liegt, kann der Vermieter die Verlängerung m.E. nicht verhindern. Anders kann es aussehen, wenn z.B. neue Verhandlungen vereinbart wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hefter Helen
    12.12.2016 - 14:14 Antworten

    Guten Tag,

    ändert sich die rechtliche Lage, wenn die Klausel nicht das Wort „jeweils“ enthält?
    Also nur: das Mietverhältnis verlängert sich um 3 Jahre, falls…
    Ist damit ebenfalls eine unbegrenze Verlängerung immer wieder um drei Jahre gemeint oder eine einmalige Verlängerung. Grundsätzlich ist es wohl eine Auslegungsfrage. Wahrscheinlich ist es besser begründbar, dass trotz des fehlenden Wortes eine jeweilige Verlängerung gewollt ist, oder? Die andere Möglichkeit wäre ansonsten ja nur eine stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit falls nach Ablauf der ersten 3 Jahre niemand kündigt. MFG

  • Peter Seifert
    29.09.2017 - 07:17 Antworten

    Guten Tag, ich habe eine Frage:
    Ich habe einen Mietvertrag, der dreimal eine Option auf Verlängerung vorsieht. Leider habe ich übersehen, die notwendige schriftliche Option beim ersten Mal aus zu üben, der Mietvertrag wurde allerdings einfach fortgesetzt. Bleibt mir das zweite Optionsrecht oder habe ich das verloren? Ist trotz zwingende schriftlicher Form der Vertrag um fünf Jahre verlängert worden? Kann ich mich auf eine Entscheidung/ Ein Urteil berufen?

    • Mietrecht.org
      29.09.2017 - 07:33 Antworten

      Hallo Peter,

      lassen Sie Ihre Klausel und die aktuelle Situation anwaltlich prüfen. Im schlimmsten Fall, ist der Vertrag zu einem unbefristeten Vertrag übergegangen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina Pfizenmayer
    14.11.2017 - 08:54 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wie verhält sich die Sachlage, wenn ein befristetes Mietverhältnis geschlossen wurde, es eine Verlängerungsoption bei Nichtkündigung gibt, jedoch § 545 BGB ausgeschlossen wurde?
    Muss nun von den Parteien erklärt werden, dass das Mietverhältnis vorgesetzt werden soll?

    Danke für Ihre Hilfe!

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