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Gewerbemietvertrag: Laufzeiten können frei vereinbart werden (Beispiele)

Im Vertragsrecht können die Parteien im Rahmen dieser Grenzen vereinbaren, was sie für zweckmäßig halten. Insbesondere können auch im Gewerbemietrecht die Laufzeiten frei vereinbart werden.

Die Mietdauer für einen Gewerbemietvertrag kann bestimmt oder unbestimmt sein. Da im Gewerbemietrecht kein Mieterschutz besteht, legen gewerbliche Mieter im Hinblick auf ihre Investitionen, den Kundenkreis oder aus anderen Gründen eher Wert auf langfristige Verträge.

Wir geben hier ein paar grundsätzliche Gedanken zu den Laufzeiten eines Gewerbemietvertrages wieder und hoffen Vermietern und Mietern bei der Entscheidungsfindung des bestmöglichen Vertragslaufzeit zu helfen.

Unbestimmte Mietdauer

Werden keine Laufzeiten vereinbart, ist das Mietverhältnis unbefristet und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Sie ist für Mieter und Vermieter gleich und beträgt im Gewerbemietrecht gemäß § 580a II BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Voraussetzung ist, dass die Kündigungserklärung der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugeht.

Im Mietvertag heißt es dann lapidar: „Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen.“

Bestimmte Mietdauer = befristetes Mietverhältnis

Ein befristet mit einer bestimmten Mietdauer abgeschlossener Gewerbemietvertrag braucht und kann auch nicht ordentlich gekündigt zu werden. Er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Festmietzeit. Eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist ausgeschlossen (Ausnahme: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund). Die Parteien vereinbaren allerdings regelmäßig eine Verlängerungsklausel.

Beispiel: Im Mietvertrag heißt es dann konkret: „Das Mietverhältnis wird auf einen Zeitraum von 2 Jahren abgeschlossen.“

Im Unterschied zum Wohnraummietrecht kann der Mietvertrag auch ohne Begründung befristet abgeschlossen werden. Im Wohnraummietrecht gibt es drei mögliche Befristungsgründe. Danach muss sich der Vermieter insbesondere auf die Absicht einer späteren Eigennutzung berufen, wenn ein befristetes Wohnraummietverhältnis abschließen will.

Laufzeitklausel vermeidet Unstimmigkeiten

Dabei ist wichtig, dass Beginn und Ende der Mietzeit genau definiert werden. In Mietverträgen findet sich dementsprechend meist eine Laufzeitklausel.

Beispiel für eine solche Klausel: „Das Mietverhältnis beginnt am Übergabetag und wird fest bis zum 31. Dezember 2020 abgeschlossen.“

Insbesondere gilt dies, wenn das Mietobjekt noch nicht fertig gestellt ist und die genaue Übergabe an den Mieter noch nicht feststeht. Wird dann als Laufzeit lediglich 2 Jahre vereinbart, ist unklar, ab welchem Zeitpunkt der Mietvertrag beginnen soll und wann er dann endet. Es empfiehlt sich also, unabhängig von der vereinbarten Festlaufzeit von zum Beispiel 2 Jahren zu bestimmen, dass das Mietverhältnis in jedem Fall an dem datumsmäßig bestimmten Endtermin enden soll.

Verlängerungsmöglichkeiten

Mit dem Ablauf der vereinbarten Mietdauer endet das Mietverhältnis automatisch, ohne dass einer Kündigung einer der beiden Parteien bedarf. Da ein Gewerbemietverhältnis oft die Grundlage der wirtschaftlichen Existenz des Mieters bedeutet, vereinbaren die Parteien regelmäßig, dass das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden soll.

In Betracht kommen die Vereinbarung einer Optionsklausel oder einer Verlängerungsklausel oder eines Kündigungsverzichts sowie die Vereinbarung von Options- und Verlängerungsklausel.

Eine Optionsklausel begründet das einseitige Recht einer Vertragspartei, die Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen. Dabei ist wichtig, festzulegen, wer berechtigt sein soll, die Option auszuüben, insbesondere ob nur eine Partei oder beide Vertragsparteien optieren können. Maßgeblich ist auch der Zeitpunkt, zu dem die Option erklärt werden muss und ob und inwieweit die Ausübung der Option dem Schriftformerfordernis unterliegen soll.

Beispiel Optionsklausel: „Der Mieter kann durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit dreimal und jeweils 3 Jahre zu den Bedingungen dieses Vertrages verlängern.“

Eine Verlängerungsklausel beinhaltet, dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit automatisch um einen gewissen Zeitraum verlängert, sofern es nicht vorher von einer Partei gekündigt wird. Auch hier empfiehlt es sich, eine Ausführungsfrist festzulegen, in der die an der Verlängerung nicht interessierte Partei die eventuelle Kündigung aussprechen kann.

Beispiel Verlängerungsklausel: Nach Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit bzw. der durch die Ausübung einer Option verlängerten Mietzeit verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 3 Jahre, falls es nicht 6 Monate vor Ablauf gekündigt wird.

Im Rahmen einer Kündigungsverzichtsklausel kann das Recht einer oder beider Vertragsparteien zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden. Unproblematisch ist eine solche Klausel dann, wenn sie für beide Vertragsparteien gleichermaßen Geltung hat und nicht eine Partei bevorzugt und die andere benachteiligt wird. Nach Ablauf einer bestimmten Zeit kann auch ein einseitiges Kündigungsrecht für eine Partei vereinbart werden.

Vormietrecht

Kann oder will sich der Vermieter über die zunächst vorgesehene Mietdauer hinaus nicht vertraglich binden, kann er dem Mieter statt eines Options- oder Verlängerungsrecht ein Vormietrecht bewilligen (vgl. Vorkaufsrecht bei Immobilien).

Dann kann er sich vorbehalten, nach dem Ablauf der Mietzeit an einen Nachmieter zu für ihn möglicherweise günstigeren Konditionenen neu zu vermieten. Der Erstmieter kann dann in Ausübung seines Vormietrechts das Mietverhältnis zu den mit dem Nachmieter ausgehandelten Konditionen an dessen Stelle fortsetzen.

Höchstlaufzeit für einen Gewerbemietvertrag: 30 Jahre

Das Gesetz bestimmt in § 544 BGB, dass ein Mietvertrag, der von vornherein mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren abgeschlossen wird, nach Ablauf von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht.

Optionsklauseln, Verlängerungsklauseln und Kündigungsverzichtsklauseln stehen in einem anderen Zusammenhang, dass sie ein von vornherein nicht auf 30 Jahre abgeschlossenes Mietverhältnis fortlaufend nur verlängern (Kettenverträge).

Mietdauer auf Lebenszeit

Soweit das Mietverhältnis für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters abgeschlossen wird, ist die Laufzeit unbegrenzt und eine Kündigung kann gemäß § 544 S.2 BGB ausgeschlossen werden.

Unbefristete Verlängerung eines Vertrages

§ 545 BGB bestimmt, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und keine Partei binnen 2 Wochen ab Kenntnisnahme der Fortsetzung des Gebrauchs widerspricht.

In Gewerbemietverträgen kann diese Bestimmung individuell und formularmäßig abbedungen werden. Dann ist das Mietverhältnis beendet. Statt der vereinbarten Miete muss der Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrages

Auch die Laufzeit eines befristeten Mietverhältnisses kann durch eine fristlose Kündigung verkürzt werden, sofern die kündigende Partei sich auf einen wichtigen Grund berufen kann, der ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vereinbarten Mietdauer unzumutbar macht.

10 Antworten auf "Gewerbemietvertrag: Laufzeiten können frei vereinbart werden (Beispiele)"

  • Marouan Lahdioui
    15.10.2019 - 06:09 Antworten

    Hallo zusammen
    Ich habe einen Mietvertrag für eine Pizzeria abgeschlossen, dauer des Mietvertrag Betrug 3 jahre nun sind die drei jahre rum, ich betreibe weiterhin die Pizzeria, ich bezahle weiterhin Miete.
    Mein Vermieter will keinen neuen vertrag abschließen.
    Jetzt möchte in einer anderen Stadt umziehen, ich möchte den laden verkaufen, aber ohne neuen Mietvertrag sind mir die Hände gebunden.
    Gib es da irgendeine Möglichkeit den Laden zu verkaufen, oder was für Möglichkeiten habe ich.
    Ich bedanke mich.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      21.10.2019 - 10:08 Antworten

      Hallo Marouan,

      Käufer und Vermieter müssen sich auf einen neuen Vertrag eiigen. Sie brauchen m.E. zwingend den guten Willen des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia Stein
    11.02.2020 - 11:11 Antworten

    Hallo,
    was genau muß vertraglich beachtet werden, wenn Gewerberaum nur für bestimmte Tage (z.B. Mo.-Do.) langfristig untervermietet werden soll`?
    Danke und beste Grüße

    • Mietrecht.org
      11.02.2020 - 15:29 Antworten

      Hallo Julia,

      eine detaillierte Antwort könnte vermutlich mehrere Seiten füllen. Bitte lassen Sie sich dazu rechtlich beraten. In Form eines Kommentars kann ich Ihnen leider nicht wirklich helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ziehl Wolfram
    02.05.2020 - 11:10 Antworten

    Meinen Gewerbemietvertrag habt sich schon mehrmals verlängert (nach 5, 3 und 2 Jahren).
    Nun habe ich seit 3 Jahren folgende neue Vereinbarung:
    … bestätigen wir die gewünschte, unbefristete Verlängerung des Mietvertrages über den 31.10.2017 hinaus, gem. Punkt 3.3. des Mietvertrags, d. h.
    3.3 Nach Ablauf der Grundmietzeit wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten fortgesetzt, wenn nicht eine der Parteien der Fortsetzung spät. 11 Monate vor Vertragsende widerspricht.
    Ich habe jetzt zum 30. April 2020 mit 12 monatiger Kündigungsfrist = 30. April 2021 gekündigt, mein Vermieter erkennt dies jedoch nicht an, mit dem Argument, ich könnte erst zum 31.10.2021 kündigen?
    Frage: wieso heißt es dann „unbefristete Verlängerung “ ?
    Danke

    • Mietrecht.org
      04.05.2020 - 08:57 Antworten

      Hallo Wolfram,

      ich würde Ihnen empfehlen, die Klausel / den Inhalt rechtlich prüfen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joachim Berger
    01.09.2020 - 18:37 Antworten

    Unser Gewerbemietvertrag über 2 Jahre endet am 30.09.2020. Danach verlängert er sich auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag enthält keine Kündigungsklausel mit Kündigungsfristen. Kann ich dem Vermieter jetzt erklären, dass ich eine Verlängerung nicht wünsche und zum 30.09. ausziehen?

    • Mietrecht.org
      02.09.2020 - 11:27 Antworten

      Hallo Joachim,

      davon ist auszugehen, wenn Sie über die Option nicht zu einem bestimmten Tag entscheiden mussten. Lassen Sie den Vertrag bitte im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias H.
    26.10.2020 - 17:00 Antworten

    Wir haben Räumlichkeiten gewerblich Vermietet, der Mietvertrag läuft von 01.01.2018 bis 01.01.2023. Nun war ich heute bei dem Mieter um Ihne darüber aufzuklären das der Mietvertrag nach Ablauf nicht verlängert wird, er beruft sich nun auf eine +5 Jahre Option die es Ihm angeblich ermöglichen soll den Mietvertrag ohne unser zustimmung um weiter 5 Jahre bis 2028 zu verlängern, ob wir wollen oder nicht.

    Gibt es so etwas ?

    • Mietrecht.org
      27.10.2020 - 15:28 Antworten

      Hallo Matthias,

      ja, so eine Vereinbarung im Mietvertrag wäre nicht unüblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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