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Mietvertrag mit Mindestmietdauer: Zu wann kündigen? (Kündigungsverzicht)

Mietverträge mit Mindestmietdauer binden den Mieter und den Vermieter für einen gewissen Zeitraum, in dem die ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Sobald das Ende der Mindestmietdauer naht, stellt sich die Frage wann man als Mieter oder Vermieter nun kündigen kann? Zum Ende der Mindestmietdauer oder nach Ablauf der Mindestmietdauer? Aus rechtlicher Sicht gibt es hier keine allgemeine Antwort. Es kommt vielmehr darauf an, wie die Mindestmietdauer vereinbart ist — durch eine Befristung oder durch eine Laufzeitvereinbarung mit Kündigungsverzicht. Je nachdem ist die Kündigung vor oder nach Ablauf der Mindestmietdauer bzw. gar nicht notwendig, um den Mietvertrag zu beenden.

Der nachfolgenden Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, wann man den Mietvertrag mit Mindestmietdauer kündigen kann.

I. Kündigung bei Mietvertrag mit Mindestmietdauer durch Befristung

Bei einem Mietvertrag in dem die Mindestmietdauer mittels einer Befristung vertraglich ausgestaltet ist, kommt die Kündigung generell nur im Ausnahmefall in Betracht.

1. Beendigung ohne Kündigung

Ist die Mindestmietdauer durch eine Befristung des Mietvertrages nach § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt, bedarf es zur Beendigung gar keiner Kündigung. Der Mietvertrag endet automatisch mit dem Ablauf der Befristung. Das schreibt § 542 Abs. 2 BGB vor:  Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird.

Das bedeutet, der Mieter ist verpflichtet die Mietwohnung zum Befristungsende, also mit Ablauf der Mindestmietdauer herauszugeben und seine Rückgabepflicht nach § 546 BGB zu erfüllen. Der Vermieter hat die Wohnung anzunehmen.

Für die Beendigung des Mietvertrages mit einer Befristung schreibt § 575 BGB außerdem folgendes vor:

  • Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 BGB).
  • Änderungen beim Befristungsgrund (§ 575 Abs. 3 BGB) wirken sich auf die Beendigung des Mietvertrags aus:
    • Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
    • Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Das bedeutet, sobald sich der Befristungsgrund zeitlich nach hinten verschiebt, z.B. wenn der Eigenbedarf doch erst ein oder zwei Monate später besteht oder der Vermieter dem Mieter nicht rechtzeitig über das Fortbestehen der Befristung informiert, verlängert sich die Befristung und damit auch die Mindestmietdauer entsprechend. Einer Kündigung bedarf es dennoch nicht.

Beweisbelastet für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung ist der  Vermieter.

2. Beendigung mit Kündigung

Neben der immer möglichen außerordentlichen Kündigung oder der Kündigung aufgrund eines Sonderkündigungsrechts, bedarf es einer ordentlichen Kündigung ausnahmsweise immer dann, wenn aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes Mietverhältnis geworden ist.

Ein befristeter Mietvertrag wird regelmäßig aus zwei Gründen zu einem unbefristeten Mietvertrag — entweder weil die Befristung nie wirksam war oder der Befristungsgrund nachträglich wegfällt:

  • War die Befristung nie wirksam, ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 Satz 2 BGB). Das bedeutet, dass man die ordentliche Kündigung drei Monate vor Ablauf des Jahres nach Überlassung des Wohnraums erklären darf. Auf die ursprünglich vereinbarte Befristungszeit und Mindestmietdauer kommt es dann nicht an.
  • War die Befristung wirksam, ist der Befristungsgrund aber nachträglich weggefallen, kann der Mieter die Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 Satz 2 BGB). Das bedeutet, dass aus dem befristeten Mietverhältnis mit Mindestmietdauer ein unbefristetes Mietverhältnis wird. Ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Verlängerung und damit Umwandlung in ein unbestimmtes Mietverhältnis verlangt, ist es möglich den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Dabei sind die Kündigungsfristen des § 573 c BGB zu beachten: Für den Mieter gelten immer 3 Monate. Für den Vermieter verlängert sich die dreimonatige Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Hier ist die Mindestmietdauer in der Praxis regelmäßig bereits abgelaufen, wenn Mieter oder Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen.

Mehr zum Thema der Befristung eines Mietvertrages lesen Sie in dem Beitrag: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung.

II. Kündigung bei Mietvertrag mit Mindestmietdauer durch Kündigungsverzicht

Bei einem Mietvertrag der aufgrund einer Laufzeitvereinbarung mit Kündigungsverzicht eine Mindestmietdauer für den Mieter und Vermieter bestimmt, ist die ordentliche Kündigung immer erst nach Ablauf der Mindestmietdauer zulässig.

Durch den Kündigungsverzicht ist das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen. Ist über den erstmals zulässigen Kündigungszeitpunkt nichts ausdrücklich im Vertrag bestimmt, darf die Kündigung erst nach dem Ablauf der Mindestmietdauer bzw. des Kündigungsverzichts erklärt werden. Wird z.B. ein Vertrag am 01.06.2020 geschlossen und darin ein Kündigungsverzicht bis zum 30.06.2022 vereinbart, können Mieter und Vermieter die ordentliche Kündigung erstmals am 01.07.2022 erklären. Es ist von beiden eine dreimonatige Kündigungsfrist zu beachten, nach § 573 c BGB. Der früheste Kündigungstermin und Beendigungszeitpunkt dieses Mietvertrages mit Mindestmietdauer wäre daher der 30.09.2022.

Achtung: Bei Verträgen, die einen vierjährigen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart haben, gibt es oft eine anderslautende Vereinbarung, nach der die Kündigung erstmalig drei Monate vor Ablauf der Mindestmietdauer erklärt werden darf. In diesem Fall können Mieter und Vermieter den Mietvertrag bereits vor Ablauf der Mindestmietdauer kündigen. Mehr dazu in Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre.

III. Fazit und Zusammenfassung

Wann man als Mieter oder Vermieter den Mietvertrag mit Mindestmietdauer ordentlich kündigen darf, kommt darauf an wie die Mindestmietdauer vertraglich ausgestaltet ist:

  1. Bei einer wirksamen Befristung braucht man regelmäßig keine Kündigung. Der Mietvertrag endet mit Ablauf der Mindestmietdauer.
  2. Ist bei dem Mietvertrag mit Mindestmietdauer die Befristung unwirksam oder fällt weg, wird der Mietvertrag ordentlich kündbar —unabhängig von der zuvor vereinbarten Mindestmietdauer.
  3. Bei einem Mietvertrag mit Kündigungsverzicht ist der Ablauf der Mindestmietdauer und des Kündigungsverzichts abzuwarten, damit man ordentlich kündigen kann. Etwas anderes gilt nur dann, wenn in dem Mietvertrag vereinbart ist, dass man zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der Mindestmietdauer kündigen darf.

Suchen Sie nach weitere Alternativen um den Mietvertrag mit Mindestmietdauer —evtl. sogar vor Ablauf der Mindestmietdauer — zu beenden, hilft dieser Artikel weiter: Mietvertrag kündigen trotz Kündigungsverzicht – Ist das möglich?

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