Bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu finden, wird zunehmend schwieriger. Da bietet es sich vor allem für junge Menschen an, sich zu einer Wohngemeinschaft zusammenzutun und sich nicht nur den Wohnraum, sondern auch die Miete zu teilen. Das so attraktiv scheinende Modell der Wohngemeinschaft birgt jedoch auch das Risiko, dass es unter den Bewohnern oder aber zwischen den Bewohnern bzw. Mietern und dem Vermieter zu Streit über solche rechtlichen Fragen kommt, die im Falle einer „gewöhnlichen“ Mieter-Vermieterbeziehung grds. kein Streitpotenzial bieten. Zusätzliches Konfliktpotential entsteht in den Fällen, in denen sich die Bewohner zu einer Wohngemeinschaft zusammengetan haben, in der Regel dadurch, dass es oft nicht zu einem „klassischen“ Ende des Mietverhältnisses kommt, in dem alle Mieter gemeinsam das Mietverhältnis beenden und allesamt ausziehen, sondern die einzelnen Bewohner zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus der WG ausscheiden und an deren Stelle vielfach andere Bewohner hinzukommen, mit denen die WG fortgesetzt wird. Ist die wichtige Frage geklärt, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Austausch von WG Mitgliedern überhaupt möglich ist, ergeben sich weitere Probleme vielfach spätestens dann, wenn der ausgeschiedene Bewohner die von ihm geleistete Kaution bzw. den Anteil, den er zu der Kaution beigesteuert hat, zurückverlangt. Was mit der Kaution passiert, wenn es bei einer WG zu einem Mieterwechsel kommt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Schicksal der Mietkaution hängt von Vertragsgestaltung ab

Welche Ansprüche die Bewohner einer WG untereinander, aber auch im Verhältnis zum Vermieter haben, hängt ganz entscheidend davon ab, wie die Anmietung der Wohnung durch die Bewohner vertraglich ausgestaltet ist. Für das Zusammenleben in einer WG gibt es in der Regel vier Möglichkeiten der Vertragsgestaltung, was dazu führt, dass – je nachdem, welche dieser vier Alternativen die Parteien gewählt haben – ganz unterschiedliche rechtliche Beziehungen zueinander und unterschiedliche Ansprüche entstehen. Bevor auf die Frage eingegangen wird, was mit der Kaution geschieht, wenn es zu einem Ausscheiden oder Wechsel eines Bewohners kommt (vgl. dazu die Ausführungen unter II.), sollen die vier Typen der Vertragsgestaltung zunächst dargestellt werden.

1. Ein gemeinsamer Mietvertrag zwischen allen WG Mitgliedern als Hauptmieter und dem Vermieter

Ein verbreitetes Modell der Vertragsgestaltung bei Wohngemeinschaften sieht so aus, dass alle WG Mitglieder gemeinsam ein und denselben Hauptmietvertrag mit dem Vermieter abschließen. Es entstehen dadurch vertragliche Beziehung zwischen dem Vermieter und jedem WG Mitglied, wobei die WG Mitglieder dem Vermieter als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB gegenüberstehen.

2. Unabhängige Hauptmietverträge jedes WG Mitglieds mit dem Vermieter

Dass alle WG Mitglieder mit dem Vermieter als Mietermehrheit durch ein einheitliches Mietverhältnis verbunden sind, ist keinesfalls zwingend. Vor allem dann, wenn sich die Bewohner voneinander unabhängig machen wollen, können sie im Einvernehmen mit dem Vermieter auch diejenige Form der Vertragsgestaltung wählen, bei der jedes WG Mitglied einen separaten Mietvertrag mit dem Vermieter über das von ihm genutzte WG Zimmer und die gemeinschaftlich genutzten Räume – wie z. B. Küche, Bad etc. – abschließen. Hierdurch entstehen getrennte Rechtsbeziehungen zwischen jedem einzelnen Bewohner und dem Vermieter.

3. Mietvertrag zwischen Wohngemeinschaft als Außen – GbR und dem Vermieter

Tun sich WG Mitglieder mit dem Ziel zusammen, gemeinsam eine Wohnung anzumieten, bilden sie in der Regel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Form einer nicht rechtsfähigen sog. Innengesellschaft i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.2 BGB. Auch wenn dies eher die Ausnahme ist, kommt es allerdings vor, dass diese Gesellschaft nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Ist dies der Fall und tritt die Gesellschaft durch die Teilnahme am Rechtsverkehr (vgl. § 719 Abs.1 BGB) auch nach außen als solche in Erscheinung, liegt eine sog. Außen – GbR vor, die (teil-) rechtsfähig ist (vgl. § 705 Abs.2 Alt.1 BGB sowie BGH, Urteil vom 29. 01. 2001 – II ZR 331/00). In diesem Fall kommt der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der der (teil-) rechtsfähigen GbR, die eigene Rechte und Pflichten eingehen kann, zustande.

4. Ein WG Mitglied ist Hauptmieter und die anderen sind Untermieter

Nicht bei jeder WG sind alle Bewohner mit dem (Haupt-) Vermieter vertraglich verbunden. Ein Vertragsmodell, bei dem dies nicht so ist, stellt das Untervermietungsmodell dar. Bei dieser vertraglichen Ausgestaltung schließt nur ein WG Mitglied einen Hauptmietvertrag mit dem Vermieter über die gesamte Wohnung ab. Das Recht der übrigen Bewohner, die Wohnung zu nutzen, wird durch den Abschluss von Untermietverträgen begründet, die der Hauptmieter seinerseits mit den übrigen Bewohnern, den Untermietern, über einzelne Zimmer sowie die Gemeinschaftseinrichtungen abschließt. Allein der Hauptmieter bzw. Untervermieter ist mit dem Hauptvermieter vertraglich verbunden. Die vertraglichen Rechte und Pflichten der Untermieter wiederum ergeben sich ausschließlich aus den Untermietverhältnissen, an denen der Hauptvermieter nicht beteiligt ist.

II. Schicksal der Mietkaution beim Mieterwechsel in Abhängigkeit von der Vertragsgestaltung

Wie mit der Mietkaution zu verfahren ist, wenn ein WG Mitglied aus der WG ausscheidet und ggf. (was nicht zwingend ist) im Gegenzug ein neues Mitglied an seine Stelle tritt, richtet sich danach, welche der unter I. dargestellten Vertragsmodelle die WG Mitglieder und der Vermieter gewählt haben.

1. Gemeinsamer Mietvertrag zwischen allen WG Mitgliedern als Hauptmieter und dem Vermieter

Haben alle WG Mitglieder gemeinsam ein und denselben Hauptmietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen und scheidet einer der Hauptmieter mit der grds. erforderlichen Zustimmung des Vermieters (vgl. BGH Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21) aus dem Mietverhältnis aus, während das einheitliche Mietverhältnis mit den übrigen WG Mitgliedern als Hauptmieter fortbesteht, sichert die zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter gezahlte Kaution die Ansprüche des Vermieters aus dem fortbestehenden Mietverhältnis weiterhin ab. Der ausgeschiedene Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bzw. des von ihm beigesteuerten Anteils. Dies bedeutet allerdings nicht, dass das ausgeschiedene WG Mitglied gänzlich ohne Rechte dasteht und den Anteil, den er an der Zahlung der gesamten Kaution geleistet hat, nicht zurückfordern kann. Ausgeschlossen sind lediglich Ansprüche gegen den Vermieter. Aus dem Innenverhältnis zwischen den einzelnen WG Mitgliedern ergibt sich hingegen in der Regel durchaus ein entsprechender Rückzahlungsanspruch, dessen Schuldner die übrigen verbliebenen Mieter sind.

Auch wenn WG Mitglieder, die sich zusammengetan haben, um gemeinsam eine Wohnung anzumieten, oft nicht den gemeinsamen Willen haben, dass die Gesellschaft am Rechtsverkehr teilnehmen soll, und die Rechtsbeziehungen zum Vermieter sich daher nicht nach dem Gesellschaftsrecht richten, bilden sie dennoch in der Regel im Innenverhältnis eine sog. nicht rechtsfähige Innengesellschaft bürgerlichen Rechts i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.2 BGB mit der Folge, dass im Innenverhältnis der WG Mitglieder untereinander die gesellschaftsrechtlichen Regelungen der §§ 740 ff. BGB zur Anwendung kommen (vgl. AG Brandenburg, Urteil vom 25.04.2012 – 31 C 175/10). Gem. § 740c Abs.2 BGB i. V. m. § 728 Abs.1 BGB ist die Gesellschaft verpflichtet, dem ausgeschiedenen Gesellschafter eine dem Wert seines Anteils angemessene Abfindung zu zahlen. Auch wenn der Anspruch der Mieter gegen den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution im Außenverhältnis erst fällig wird, wenn das gesamte Mietverhältnis beendet ist, besteht der Rückzahlungsanspruch dennoch bereits seit der Zahlung der Kaution an den Vermieter als sog. aufschiebend bedingter Anspruch (vgl. AG Brandenburg, Urteil vom 25.04.2012 – 31 C 175/10), der bereits einen Wert hat. Sofern keine anderweitigen Vereinbarungen vorliegen, kann das ausgeschiedene WG Mitglied von den verbliebenen Bewohnern daher eine Zahlung in Höhe desjenigen Betrages verlangen, den er zu Beginn des Mietverhältnisses für die Sicherheitsleistung beigesteuert hat.

Tritt an Stelle des ausgeschiedenen WG Mitglieds ein neuer Bewohner als Hauptmieter in den Mietvertrag ein, was ebenso wie das Ausscheiden des bisherigen WG Mitglieds grds. der Zustimmung des Vermieters bedarf (vgl. BGH Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21), ändert sich hinsichtlich der Kaution im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter nichts. Die von den Hauptmietern zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Kaution sichert weiterhin die Forderungen des Vermieters ab, auch wenn sich die personelle Zusammensetzung der Mieterseite verändert hat. Im Innenverhältnis zwischen dem neu hinzugekommenen WG Mitglied und den verbliebenen Mietern wird jedoch in der Regel vereinbart, dass der neue Mieter an die verbliebenen Mieter eine Zahlung leisten muss, die der Höhe nach derjenigen entspricht, die der ausgeschiedene Mieter für die Sicherheitsleistung aufgebracht hat.

Aus Gründen der Praktikabilität werden die Zahlungswege oft in der Weise abgekürzt, dass der neue Mieter dem ausgeschiedenen WG Mitglied die von ihm gegenüber den übrigen Mietern geschuldete Summe auszahlt, die der Höhe nach grds. identisch mit derjenigen Summe ist, die der ausgeschiedene Mieter von den verbliebenen Mietern beanspruchen kann. Rechtlich ändert sich durch diese Vorgehensweise allerdings nichts.

2. Unabhängige Hauptmietverträge jedes WG Mitglieds mit dem Vermieter

Sehr viel einfacher ist die Abwicklung dann, wenn jedes WG Mitglied mit dem Vermieter einen selbständigen Hauptmietvertrag abgeschlossen hat, an dem die jeweils anderen WG Mitglieder nicht beteiligt sind. In Anbetracht der rechtlichen Selbständigkeit der Verträge erbringt in der Regel auch jeder Mieter gegenüber seinem Vermieter eine separate eigenständige Sicherheitsleistung. Beim Ausscheiden eines WG Mitglieds aus der Wohngemeinschaft ergeben sich daher grds. keine Besonderheiten im Vergleich zu einem „gewöhnlichen“ Mietverhältnis. Möchte in dieser Konstellation ein WG Mitglied aus der WG ausscheiden, geschieht dies dadurch, dass dessen separater Mietvertrag mit dem Vermieter beendet wird, wodurch sich am Bestand und Inhalt der übrigen Mietverträge der verbliebenen Mieter nichts ändert. Endet das zwischen dem ausscheidenden Mieter und dem Vermieter bestehende Mietverhältnis, hat der ausscheidende Mieter gegen seinen Vermieter nach Ablauf einer dem Vermieter zuzugestehenden Prüf- und Überlegungsfrist (vgl. dazu BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14) einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution, sofern der Vermieter nicht in berechtigter Weise auf die Kaution zugegriffen hat.

Tritt ein neuer Mieter an Stelle des ausgeschiedenen Mieters in die Wohngemeinschaft ein und schließt dieser – ebenso wie der ausgeschiedene Mieter es getan hatte – mit dem Vermieter einen neuen eigenständigen Mietvertrag ab, ergibt sich aus dem neuen Mietvertrag in der Regel ein Anspruch des Vermieters gegen den neuen Mieter auf Zahlung einer neuen Kaution.

Zur Vereinfachung verständigen sich die drei Parteien, also der ausscheidende Mieter, der neue Mieter und der Vermieter, zwar oft darauf, dass der neue Mieter die Zahlung, die er an den Vermieter als Sicherheitsleistung hätte erbringen müssen, an den bisherigen Mieter leistet, womit alle Ansprüche, und damit auch der Rückzahlungsanspruch des ursprünglichen Mieters gegen den Vermieter abgegolten sind. Erfolgt diese Vorgehensweise nur aus Gründen der Vereinfachung, ändert sich hierdurch jedoch rechtlich betrachtet nichts (vgl. auch AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 -48 C 481/19).

Die Beendigung des Mietverhältnisses mit dem ausscheidenden Mieter und der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem in die WG eintretenden Mieter ist allerdings nicht der einzige Weg, einen Mieterwechsel zu vollziehen. Eine mögliche und nicht selten praktizierte Alternative hierzu besteht darin, dass ein dreiseitiger Übernahmevertrag geschlossen wird, mit dem sich der ausscheidende Mieter, der neue Mieter und der Vermieter darüber einigen, dass der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und ein neuer Mieter an dessen Stelle in den fortbestehenden Mietvertrag eintritt. In diesen Fällen sichert die von dem bisherigen Mieter geleistete Kaution in der Regel die Forderungen des Vermieters gegen den neuen Mieter aus dem fortbestehende Mietverhältnis weiterhin ab. Demzufolge hat – sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wird – weder der ausscheidende Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution noch steht dem Vermieter gegen den neuen Mieter ein Anspruch zu, eine Sicherheit zu leisten. Ein Ausgleich erfolgt in diesem Fall nur im Innenverhältnis zwischen dem ausscheidenden und dem neuen Mieter, der in der Regel darin besteht, dass der in den Vertrag eintretende Mieter eine Zahlung an den ausscheidenden Mieter leistet.

3. Mietvertrag zwischen Wohngemeinschaft als Außen – GbR und dem Vermieter

Wurde der Mietvertrag mit dem Vermieter nicht von den einzelnen Mietern, sondern von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solcher abgeschlossen, die nach dem gemeinsamen Willen und mit Zustimmung aller Gesellschafter am Rechtsverkehr teilgenommen und den Mietvertrag abgeschlossen hat (vgl. § 719 Abs.1 BGB), ändert sich im Verhältnis zum Vermieter nichts, wenn ein Mieter bzw. Gesellschafter aus der Gesellschaft und damit auch aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Die Außen – GbR bleibt trotz der Tatsache, dass ein Gesellschaftsmitglied ausgeschieden ist, unverändert Vertragspartnerin des Vermieters. Demzufolge sichert auch die an den Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Kaution die Ansprüche des Vermieters aus dem fortbestehenden Mietverhältnis weiterhin ab. Wie in der unter I.1. und II.1. geschilderten Situation steht dem aus dem Mietverhältnis ausscheidenden Mieter gegen den Vermieter daher auch kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bzw. des von ihm beigesteuerten Anteils zu. Ebenso wie es der Fall ist, wenn mehrere Mieter einen gemeinsamen Mietvertrag als Hauptmieter schließen, ohne dabei eine Außen GbR zu bilden, erfolgt ein Ausgleich – entsprechend den unter II.1 geschilderten Regeln – nur im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander. Insoweit gelten die Ausführungen unter II.1 entsprechend.

Da die Gesellschaft als solche Vertragspartnerin des Vermieters ist, ändert sich auch dadurch, dass ein neuer Gesellschafter an Stelle des ausgeschiedenen Gesellschafters bzw. Mieters in die Gesellschaft eintritt, im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter in rechtlicher Hinsicht nichts. Auch hier gelten die Ausführungen unter II.1. zum Fall einer Mietermehrheit entsprechend mit der Folge, dass der Vermieter von dem neuen Gesellschaftsmitglied keine Sicherheitsleistung verlangen kann. Eine Verpflichtung, sich an der Sicherheitsleistung zu beteiligen, ergibt sich allerdings in der Regel im Innenverhältnis den übrigen verbliebenen Gesellschaftern gegenüber. Auch bezüglich dieser Abwicklung im Innenverhältnis und eventueller Abkürzungen der Zahlungswege wird auf die Ausführungen unter II.1. verwiesen.

4. Ein WG Mitglied ist Hauptmieter und die anderen sind Untermieter

Hat lediglich ein WG Mitglied einen Hauptmietvertrag mit dem Hauptvermieter über die gesamte Wohnung und seinerseits separate Untermietverträge mit den übrigen WG Mitgliedern über einzelne Zimmer sowie die Gemeinschaftseinrichtungen abgeschlossen, und scheidet einer der Untermieter aus der WG aus, kommt es lediglich zu einer Beendigung des Untermietvertrages, den der Hauptmieter mit dem betreffenden Untermieter abgeschlossen hat. Der Hauptmietvertrag des Hauptmieters mit dem Hauptvermieter bleibt hiervon unberührt. Rechtliche Konsequenzen hat das Ausscheiden des Untermieters daher nur für das Verhältnis zwischen dem Untermieter und seinem Untervermieter, der gegenüber dem Hauptvermieter Hauptmieter ist. Da das Hauptmietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Hauptvermieter unverändert fortbesteht, entsteht durch die Beendigung des Untermietvertrages gegenüber dem Hauptvermieter kein Anspruch auf Rückzahlung der an ihn von dem Hauptmieter geleisteten Kaution. Diese sichert weiterhin die Forderungen des Hauptvermieters gegen den Hauptmieter aus dem Hauptmietverhältnis ab. Sofern der Untermieter an den Hauptmieter, seinen Untervermieter – wie es der Regelfall ist – eine Kaution gezahlt hat, steht ihm gegen den Hauptmieter am Ende des Untermietverhältnisses und nach Ablauf einer dem Untervermieter zuzugestehenden Prüf- und Überlegungsfrist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14) ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Kaution zu, sofern der Hauptmieter nicht in berechtigter Weise mit eigenen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch aufgerechnet hat.

Da WG Zimmer äußerst begehrt sind, ist im Normalfall schnell ein neuer Interessent gefunden, der an Stelle des aus der WG ausgeschiedenen Untermieters in die WG eintritt und mit dem Hauptmieter einen neuen Untermietvertrag schließt, aus dem sich ein Anspruch des Hauptmieters gegen den neuen Untermieter auf Zahlung einer Kaution ergibt. Genauso wie in den unter II.2. geschilderten Fällen, in denen jedes WG Mitglied als Hauptmieter mit dem Vermieter einen selbständigen Hauptmietvertrag geschlossen hat und der Vermieter nach der Beendigung des Hauptmietvertrages einen neuen Hauptmietvertrag schließt, wird auch dann, wenn sich ein solcher Mieterwechsel auf der Ebene von Untermietverträgen vollzieht, zur Vereinfachung oft vereinbart, dass der neue Untermieter die von ihm gegenüber dem Hauptmieter geschuldete Zahlung, direkt an den bisherigen Untermieter leistet, mit der Folge, dass er damit nicht nur von seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Hauptmieter befreit wird, sondern auch der Rückzahlungsanspruch des ursprünglichen Untermieters gegen den Hauptmieter erlischt. Hierdurch ändert sich aber wiederum in rechtlicher Hinsicht nichts (vgl. auch AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 -48 C 481/19).

Entschließen sich die Beteiligten hingegen, den Wechsel des Untermieters durch den Abschluss eines dreiseitigen Übernahmevertrages zu vollziehen, in dem von dem Hauptmieter sowie dem neuen und dem alten Untermieter vereinbart wird, dass der bisherige Untermieter aus dem Untermietverhältnis ausscheidet und der neue Untermieter an dessen Stelle in den fortbestehenden Untermietvertrag eintritt, entsteht in der Regel weder ein Anspruch des ausscheidenden Untermieters gegen den Hauptmieter auf Rückzahlung der Kaution noch wird ein Anspruch des Hauptmieters gegen den neuen Untermieter, eine Sicherheit zu leisten, begründet. Vielmehr werden – im Falle der üblichen, aber nicht zwingenden Vertragsgestaltung – die Forderungen des Hauptmieters gegen den neuen Untermieter aus dem fortbestehenden Untermietverhältnis weiterhin durch die von dem bisherigen Untermieter geleistete Kaution abgesichert. Im Innenverhältnis zwischen dem bisherigen und dem neuen Untermieter findet dann aber in der Regel ein Ausgleich durch eine Zahlung des neuen an den ausscheidenden Untermieter statt.

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Das Zusammenleben in einer WG kann auf ganz unterschiedliche Weise vertraglich ausgestaltet werden.

2. Wie bei einem Mieterwechsel mit der Kaution zu verfahren ist und wem welche Ansprüche zustehen, hängt entscheidend davon ab, ob

• alle WG Mitglieder gemeinsam Hauptmieter sind,
• alle WG Mitglieder selbständige Hauptmieter einzelner Zimmer sowie der Gemeinschaftseinrichtungen sind,
• die WG als Außen – GbR den Mietvertrag geschlossen hat oder
• ein WG Mitglied Hauptmieter ist und die anderen dessen Untermieter sind.

3. Die Vertragsparteien sollten daher bei einem Mieterwechsel ganz genau darauf achten, welche Rechte und Pflichten sich aus der von ihnen konkret gewählten Vertragsgestaltung ergeben. Am einfachsten ist die Abwicklung in der Regel in denjenigen Fällen, in denen alle WG Mitglieder selbständige Hauptmieter einzelner Zimmer sowie der Gemeinschaftseinrichtungen sind sowie dann, wenn die WG den Mietvertrag als Außen – GbR mit dem Vermieter geschlossen hat. Dennoch sind diese Vertragsmodelle in der Praxis in der Regel in der Unterzahl.