Auch wenn der Großteil aller Mietwohnungen nach wie vor unmöbliert vermietet wird, nimmt der Anteil derjenigen Wohnungen, die nicht der Mieter, sondern der Vermieter mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, stetig zu. Vor allem dann, wenn eine Wohnung nur für kurze Zeit angemietet wird, bietet es sich für den Mieter an, eine möblierte Wohnung anzumieten, um Aufwand und Kosten beim Ein – und Auszug zu sparen. Wird eine Wohnung möbliert vermietet, stellen sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter einige Fragen und es ist nicht immer klar, ob es Abweichungen von den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften gibt, die für unmöblierten Wohnraum gelten. Zu den möglichen Fallstricken, die zu Unklarheiten führen können und Streitpotential in sich bergen, gehört auch die Mietkaution, insbesondere deren zulässige Höhe.

Welche Besonderheiten die Mietparteien im Falle eines Mietverhältnisses über möblierten Wohnraum beachten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Höchstgrenze für Kaution, Ratenzahlungsrecht des Mieters sowie Verzinsungs– und Anlagepflicht des Vermieters – Mieterschützende Regelungen zur Kaution sind auch bei möbliertem Wohnraum anwendbar

Im Vergleich zu Mietern von Gewerberäumen, Grundstücken oder beweglichen Sachen, wird der Mieter von Wohnraum vom Gesetz ganz besonders geschützt. Die besonderen mieterschützenden Vorschriften befinden sich in den §§ 549 – 577a BGB. Zu diesen Vorschriften zählt insbesondere § 551 BGB, der in seinem Abs.1 die zulässige Höhe der Mietkaution zum Schutz des Mieters auf drei monatliche Nettokaltmieten beschränkt, dem Mieter außerdem in seinem Abs.2 das unabdingbare Recht einräumt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten und den Vermieter in Abs.3 verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen. Die Vorschrift des § 551 BGB gilt auch für Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum. Die verbreitete Meinung, die Höhe der Mietkaution sei bei möbliertem Wohnraum frei verhandelbar und unterliege der Höhe nach keiner Beschränkung bzw. nur den allgemeinen Grenzen der §§ 134, 138, 242 BGB, ist unzutreffend. Richtig ist zwar, dass das Gesetz den Mieter von möbliertem Wohnraum in bestimmten Fällen für nicht so schützenswert hält, wie solche Mieter, die eine unmöblierte Wohnung anmieten. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB macht daher von der Anwendbarkeit einiger mieterschützender Vorschriften insbesondere dann eine Ausnahme, wenn der angemietete Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und der Vermieter den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, und dies auch nur, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Das Gleiche gilt gem. § 549 Abs.2 Nr.1 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, was auf möblierten Wohnraum keinesfalls zwingend, aber dennoch nicht selten zutrifft.

Zu dem Katalog derjenigen Vorschriften, die gem. § 549 Abs.2 Nr.1 und Nr.2 BGB auf die genannten Mietverhältnisse nicht anwendbar sind, zählt § 551 BGB, der insbesondere die zulässige Höhe der Kaution, das Recht des Mieters zur Ratenzahlung sowie die Verpflichtung des Vermieters, die Kaution zu verzinslich anzulegen, regelt, allerdings nicht.

Die einzige Ausnahme, die das Gesetz von der Geltung der Vorschriften des § 551 BGB macht, befindet sich in Abs.3 S.5 des § 551 BGB selbst, wonach für den Vermieter bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim keine Pflicht besteht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die Ausnahmevorschrift auch dann eingreift, wenn der Wohnraum nicht möbliert vermietet worden ist.

II. Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmiete – Probleme bei Möblierungszuschlag

1. Einbeziehung des Möblierungszuschlags – Ja oder Nein?

Auch wenn die Vorschrift des § 551 Abs.1 BGB auch auf Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum uneingeschränkt zur Anwendung kommt und die Höchstgrenze für die Kaution daher auch bei möbliertem Wohnraum bei drei monatlichen Nettokaltmieten liegt, stellt sich bei möbliert vermieteten Wohnungen oft die nicht immer leicht zu beantwortende Frage, wie die gem. § 551 Abs.1 BGB für die Berechnung der zulässigen Höchstgrenze maßgebliche Nettokaltmiete zu ermitteln ist. Entsprechende Probleme ergeben sich insbesondere dann, wenn in der vom Mieter zu zahlenden Kaltmiete ein sog. Möblierungszuschlag enthalten ist, durch den der Wertverlust und die Abnutzung der Möbel ausgeglichen werden soll, den der Vermieter erleidet. Nicht selten kommt es sogar vor, dass dieser Zuschlag im Mietvertrag gar nicht gesondert ausgewiesen ist, sondern in der gesamten Kaltmiete, die der Mieter zu entrichten hat, enthalten und betragsmäßig nicht beziffert ist. In diesen, aber auch in denjenigen Fällen, in denen der Zuschlag ausgewiesen und beziffert worden ist, stellt sich die entscheidende Frage, ob der Möblierungszuschlag in die für die Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution gem. § 551 Abs.1 BGB maßgebliche Nettokaltmiete mit einbezogen werden darf, oder aber herausgerechnet bzw. (bei gesonderte Ausweisung) außen vorgelassen werden muss.

Die Beantwortung dieser Frage wirkt sich in nicht unerheblicher Weise auf die zulässige Höhe der Kaution aus, wie das folgendes Beispiel zeigt:

Unklarheit in der Rechtsprechung

Die Rechtsprechung hat sich bislang nicht eindeutig dazu verhalten, welche Rolle ein Möblierungszuschlag bei der Ermittlung der für die Berechnung der Kautionshöchstgrenze maßgeblichen Nettokaltmiete spielt. Auch diejenigen instanzgerichtlichen Entscheidungen, die sich zumindest indirekt mit dieser Frage befassen, ergeben kein einheitliches Bild.

Aus einer Entscheidung des LG Berlin vom 20.02.1992 – 67 S 328/91 – muss z. B der Schluss gezogen werden, dass die Einbeziehung eines Möblierungszuschlags in die für die Berechnung der Kautionshöhe maßgebliche Nettokaltmiete i. S. d. § 551 Abs.1 BGB zulässig ist. Das Gericht urteilte nämlich, dass der Vermieter dann keine zusätzliche Kaution für eine mietvermietete Kücheneinrichtung verlangen könne, wenn der Mietzins für die Kücheneinrichtung (gemeint ist der Möblierungszuschlag) bereits in der Nettokaltmiete enthalten ist und die reguläre Kaution bereits das Dreifache der Nettokaltmiete inklusive Möblierungszuschlag beträgt. Aus der Tatsache, dass das Gericht eine zusätzliche Sicherheit für die Möblierung dann nicht für zulässig hält, wenn die allgemeine Kaution bereits das Dreifache der Nettokaltmiete beträgt und der Möblierungszuschlag in der Nettokaltmiete bereits enthalten ist und damit die zulässige Höchstgrenze der allgemeinen Kaution erhöht, muss der Schluss gezogen werden, dass das Gericht die Einbeziehung eines Möblierungszuschlags in die Nettokaltmiete i. S. d. § 551 Abs.1 BGB an sich für zulässig hält und nur einer zusätzlichen Sicherheit im Wege steht.

Zu einem anderen Ergebnis kann man kommen, wenn man der Argumentation des Finanzgerichts Köln in dessen Urteil vom 28.05.2020 – 13 K 196/18 – folgt, das zwar keine mietrechtliche, sondern eine steuerrechtliche Fragestellung zum Gegenstand hatte, in der es aber dennoch um die Ermittlung einer Miethöhe, und zwar um die der ortsüblichen Marktmiete i. S. § 21 Abs.2 EStG ging. Der Begriff der ortsüblichen Marktmiete i. S. d. § 21 Abs.2 EStG ist zwar nicht deckungsgleich mit dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, die im Bürgerlichen Gesetzbuch gem. § 558 BGB und § 556d BGB für die Ermittlung der Grenze für eine Mieterhöhung bzw. für die zulässige Höhe der Miete bei Mietbeginn maßgeblich ist. Während mit der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 558 BGB und i.S. d. § 556d BGB nämlich diejenige Nettokaltmiete gemeint ist, die auch in § 551 Abs.1 BGB als Berechnungsgrundlage für die zulässige Höhe der Kaution dient, handelt es sich bei der ortsüblichen Marktmiete i. S. d. § 21 Abs.2 EStG um die Bruttowarmmiete, d. h. um die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten (vgl. BFH, Urteil vom 10.05.2016 – IX R 44/15).

Um die ortsübliche Marktmiete i. S. d. § 21 Abs.2 EStG zu beziffern, musste das FG Köln in seiner Entscheidung vom 28.05.2020 allerdings dennoch die ortsübliche Kaltmiete benennen, deren Ermittlung den mietrechtlichen Regeln der §§ 558 ff. BGB folgt (vgl. BFH, Urteil vom 22.02.2021 – IX R 7/20). Das Finanzgericht Köln entschied in diesem Zusammenhang, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ein Möblierungszuschlag herauszurechnen sei. Ob sich diese steuerrechtliche Entscheidung auf das Mietrecht übertragen lässt und als Grundlage für die Beantwortung der Frage dienen kann, ob ein Möblierungszuschlag in die für die Berechnung der zulässigen Kautionshöhe maßgebliche Nettokaltmiete i. S. d. § 551 Abs.1 BGB einbezogen werden darf, ist jedoch zweifelhaft und keineswegs sicher.

2. Berechnung des (zulässigen) Möblierungszuschlags

Ginge man trotz der ungeklärten Rechtslage davon aus, dass ein Möblierungszuschlag bei der Berechnung der zulässigen Kautionshöhe in die maßgebliche Nettokaltmiete i. S. d. § 551 Abs.1 BGB nicht einbezogen werden darf, ergibt sich für die Mietparteien zumindest dann, wenn der Möblierungszuschlag im Mietvertrag nicht beziffert ist oder aber dann, wenn der Mieter Zweifel an der zulässigen Höhe des bezifferten Möblierungszuschlages hat, die nicht immer ganz leicht zu lösende Aufgabe, die (zulässige) Höhe des Möblierungszuschlags zu ermitteln, um den entsprechenden Abzug von der nur in ihrer Gesamtsumme angegeben bzw. zu hohen Kaltmiete vornehmen zu können.

Eine allgemeingültige Regelung, auf welche Art und Weise ein Möblierungszuschlag zu berechnen ist, gibt es trotz entsprechender Reformvorhaben zur Obergrenze und Ausweisungspflicht zurzeit noch nicht. In der Regel erfolgt die Berechnung allerdings entweder nach dem sog. Berliner Modell oder aber nach dem sog. Hamburger Modell. Nach dem Berliner Modell, das auf einem Urteil des LG Berlin vom 21.03.2003 – 63 S 365/01- basiert, ist unter Zugrundelegung eines Abschreibungszeitraums von zehn Jahren ein monatlicher Aufschlag von 2 % des jeweiligen Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände auf die Miete angemessen. Wendet man hingegen das Hamburger Modell an, erfolgt unter Zugrundelegung eines Abschreibungszeitraums von sieben Jahren eine jährliche Abschreibung von ca. 15 % des Zeitwertes, der ab dem 2. Jahr jährlich um 10 % reduziert werden muss, und außerdem eine Kapitalverzinsung, deren Höhe verbreitet 12 %, höchstens jedoch 15 % jährlich beträgt bzw. betragen darf.

III. Zusätzlichen Kaution als Absicherung gegen Schäden am Mobiliar

1. Zulässigkeit

Wird Wohnraum möbliert vermietet, stellt sich für viele Mieter und Vermieter nicht selten auch die Frage, ob wirksam vereinbart werden kann, dass der Mieter zusätzlich zu der „allgemeinen“ Kaution außerdem eine Zusatzkaution zu zahlen hat, um den Vermieter für den Fall, dass das mitvermiete Mobiliar beschädigt wird, zusätzlich abzusichern. Beträgt die allgemeine Kaution nicht das Dreifache der monatliche Nettokaltmieten, ist dies solange unproblematisch als die Summe der allgemeinen und der Zusatzkaution die von § 551 Abs.1 BGB gesetzte Höchstgrenze von drei monatlichen Nettokaltmieten nicht überschreitet. Probleme tauchen allerdings auf, wenn bzw. soweit die gesetzliche Höchstgrenze des § 551 Abs.1 BGB durch die zusätzliche Kaution überschritten wird. Vor allem dann, wenn der Mieter bereits einen Möblierungszuschlag zu zahlen hat, entsteht nicht selten Unsicherheit bzgl. der Zulässigkeit einer Vereinbarung über eine zusätzliche Kaution.

Eine Pflicht des Mieters, einen Möblierungszuschlag zu zahlen, steht der wirksamen Vereinbarung über eine Zusatzkaution allerdings nicht zwangsläufig entgegen. Mit einem Möblierungszuschlag auf der einen und einer entsprechenden Zusatzkaution auf der anderen Seite werden nämlich ganz unterschiedliche Zwecke verfolgt bzw. Risiken abgesichert. Während der Mieter mit einem Möblierungszuschlag – ähnlich wie auch mit der Nettokaltmiete – eine vom Vermieter nicht zurückzuzahlende Gegenleistung dafür erbringt, dass er das Mobiliar nutzen darf und der Vermieter einen Wertverlust infolge der gewöhnlichen vertragsgemäßen Abnutzung der Möbel erleidet, handelt es sich bei der Zusatzkaution um eine Sicherheitsleistung für den Fall, dass der Mieter das Mobiliar durch vertragswidriges Verhalten beschädigt. Tritt dieser Fall der vertragswidrigen Beschädigung des Mobiliars nicht ein, ist der Vermieter – anders als es beim Möblierungszuschlag der Fall ist – am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, die Zusatzkaution an den Mieter zurückzuzahlen.

Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH, die sich mit der Frage der Zulässigkeit einer zusätzlichen Kaution als Absicherung gegen Schäden am mitvermieteten Mobiliar befasst, gibt es derzeit nicht. Dass die Vereinbarung einer entsprechenden Zusatzkaution nicht zwangsläufig per sei unzulässig ist, lässt sich jedoch dem bereits zitierten Urteil des LG Berlin vom 20.02.1992 – 67 S 328/91 – entnehmen. Aus der Tatsache, dass das Gericht – wie oben unter II.1. dargelegt – eine zusätzliche Sicherheit für die Möblierung in denjenigen Fällen, in denen der Möblierungszuschlag in der – der Berechnung der allgemeinen Kaution zugrunde gelegten – Nettokaltmiete bereits enthalten ist, dann bzw. insoweit nicht für zulässig hält, als durch die Addition der allgemeinen und der Zusatzkaution das Dreifache der Nettokaltmiete überschritten wird, muss der Schluss gezogen werden, dass das Gericht die Vereinbarung einer zusätzlichen Kaution für die Möblierung selbst dann, wenn durch die allgemeine Kaution die Grenze des § 551 Abs.1 BGB bereits ausgeschöpft ist, unter der Voraussetzung nicht zwingend für unzulässig hält, dass der Möblierungszuschlag bei der Berechnung der allgemeinen Kaution außer Acht gelassen wurde und diese nicht erhöht hat.

Die Entscheidung des LG Berlin vom 20.02.1992 lässt folgende Schlussfolgerungen zu:

Die Vereinbarung einer zusätzlichen Kaution als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter das Mobiliar durch vertragswidriges Verhalten beschädigt, ist selbst dann, wenn durch die Addition der allgemeinen und der Zusatzkaution das Dreifache der Nettokaltmiete überschritten wird, nicht zwingend unwirksam, wenn

• eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines Möblierungszuschlages entweder gar nicht besteht, oder aber
• der Mieter einen Möblierungszuschlag zwar zu zahlen hat, dieser aber bei der Berechnung der allgemeinen Kaution außer Acht gelassen wurde und diese nicht erhöht hat.

2. Weitere Voraussetzungen für eine Zusatzkaution

Selbst dann, wenn man eine Vereinbarung einer zusätzlichen Kaution, mit der die von § 551 Abs.1 BGB gesetzte Höchstgrenze von drei monatlichen Nettokaltmieten überschritten wird, grds für zulässig hält und außerdem sichergestellt ist, dass ein etwaiger Möblierungszuschlag bei der Berechnung der allgemeinen Kaution außer Acht gelassen wurde und diese nicht erhöht hat, bedeutet dies nicht, dass jede Vereinbarung, nach der der Mieter einer möblierten Wohnung eine Zusatzkaution zu zahlen hat, um den Vermieter für den Fall von Schäden am Mobiliar abzusichern, immer wirksam ist.

Die Überschreitung der durch § 551 Abs.1 BGB zum Schutz des Wohnraummieters gesetzten Grenze ist nämlich nur im Ausnahmefall und unter strengen Voraussetzungen zulässig.

Wie jede zusätzliche Kaution, mit der die durch § 551 Abs.1 BGB gesetzte Höchstgrenze überschritten wird, muss auch eine Zusatzkaution, die den Vermieter gegen Beschädigungen seines Mobiliars absichern soll, folgende Voraussetzungen erfüllen:

a) Vermieter muss tatsächlich Zusatzrisiko übernehmen

Unabdingbare Voraussetzung für die Vereinbarung einer Zusatzkaution ist es, dass der Vermieter tatsächlich ein freiwilliges Zusatzrisiko übernimmt, gegen das der Vermieter nicht bereits durch die allgemeine Kaution abgesichert ist. Nicht immer, wenn der Vermieter eine Wohnung möbliert vermietet, ist dies in relevantem Umfang der Fall. Ob das Mobiliar des Vermieters einer nennenswerten Gefahr ausgesetzt ist, sollte z. B. dann hinterfragt werden, wenn die Wohnung nur von einer Person genutzt wird, sich im Haushalt weder Tiere noch Kinder aufhalten und die Wohnung ggf. nur als Zweitwohnung in geringem Umfang genutzt wird.

In keinem Fall liegt ein nicht durch die allgemeine Kaution nicht abgesichertes Zusatzrisiko vor, wenn der Mieter einen Möblierungszuschlag zu zahlen hat und dieser Bestandteil der Nettokaltmiete i. S. d. § 551 Abs.1 BGB ist, auf deren Grundlage die Höhe der allgemeinen Kaution berechnet worden ist.

b) Zulässige Höhe der Zusatzkaution hängt vom Ausmaß des Risikos ab

Auch wenn es für die Höhe einer Zusatzkaution keine § 551 Abs.1 BGB vergleichbare gesetzliche Vorschrift und auch keine von der Rechtsprechung entwickelten allgemeingültigen Regeln gibt, sind einer Vereinbarung, nach der der Mieter zur Absicherung des Vermieters gegen Schäden am Mobiliar eine zusätzliche Kaution zu zahlen hat, selbstverständlich – auch was deren Höhe anbelangt – Grenzen gesetzt. Wie für jede Zusatzkaution, gilt auch bei möbliertem Wohnraum, dass sie nur so hoch sein darf, dass sie den Vermieter gegen das freiwillig übernommene Risiko – also gegen die mit der Möblierung verbundenen typischen Risiken – absichern kann. Zur Ermittlung der zulässigen Höhe bedarf es im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände einer Prüfung, wie hoch mögliche unmittelbare und mittelbare typische Schäden sein können, die am Mobiliar eintreten können, und wie wahrscheinlich deren Eintritt ist.

Folgende Kriterien spielen hierbei u. a. eine Rolle:

• der Umfang der Möblierung (ist die Wohnung nur mit einzelnen Gegenständen ausgestattet oder liegt eine komplette Ausstattung vor),
• der Wert und der Zustand der Möbel sowie deren restliche Lebensdauer,
• das Ausmaß der Gefahr und die Wahrscheinlichkeit einer vertragswidrigen Beschädigung (geringe Gefahr und geringe Wahrscheinlichkeit besteht z. B. bei Einpersonenhaushalt ohne Tiere und Kinder und Nutzung als Zweitwohnung).

c) Zweckbindung – Eingeschränkte Zugriffsbefugnis des Vermieters

Während der Vermieter auf die allgemeine Kaution – zumindest am Ende des Mietverhältnisses – zwecks Befriedigung aller fälligen und durchsetzbaren Forderungen zugreifen kann, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, ist die Verwendungsbefugnis bei einer Zusatzkaution beschränkt. Ein Zugriff auf die Kaution ist hier nur im Rahmen ihrer Zweckbindung möglich (vgl. AG Köln, Urteil vom 07. 04. 2008 – 222 C 480/07 – für den Fall einer Sonderkaution infolge der Anbringung einer Satellitenantenne). Nur dann also, wenn die mitvermieteten Möbel infolge eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters beschädigt werden, kann der Vermieter mit einem entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters am Ende des Mietverhältnisses aufrechnen bzw. – sofern der Anspruch unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13) – bereits während des Mietverhältnisses auf die Zusatzkaution zugreifen. Ein Zugriff zum Ausgleich einer Wertminderung durch den vertragsgemäßen Gebrauch unterliegt in der Regel nicht der Zweckbindung und scheidet in jedem Fall dann aus, wenn der Mieter außerdem einen Möblierungszuschlag zu zahlen hat, der nämlich gerade diese Wertminderung kompensieren soll. Dies gilt grds. auch dann, wenn der Möblierungszuschlag bei der Berechnung der Höhe der allgemeinen Kaution nicht berücksichtigt wurde. Dem Vermieter ist es daher untersagt, mit möglichen sonstigen Schadensersatzansprüchen, die nicht aus einer vertragswidrigen Beschädigung des Mobiliars herrühren, oder mit sonstigen Forderungen, wie z. B. Ansprüchen auf Zahlung rückständiger Miete oder auf eine Betriebskostennachzahlung aufzurechnen. Sind Schäden am Mobiliar am Ende des Mietverhältnisses nicht eingetreten, ist die geleistete Zusatzkaution an den Mieter zurückzuzahlen (vgl. AG Köln, Urteil vom 07.04.2008 – 222 C 480/07).