Im Sommer 2018 war er deutlich zu spüren: der Klimawandel. Auch in Deutschland müssen wir uns darauf einstellen, dass die Sommer zunehmend heißer werden. Schon dieses Jahr bekamen viele Mieter die Hitze in ihrer Mietwohnung oder in gewerblich genutzten Räumen deutlich zu spüren. So manch ein Mieter hat auf Grund der hohen Temperaturen über eine Mietminderung nachgedacht oder eine solche sogar vorgenommen. Nicht immer geschah dies jedoch zu Recht.

Der folgende Beitrag zeigt, ob, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang eine Mietminderung bei Hitze möglich ist.

I. Wann Hitze ein Mietmangel ist

Gem. § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist (vgl. § 536 Abs.1 und 3 BGB) oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (vgl. § 536 Abs.2 BGB). Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zum Nachteil des Mieters von der vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 – VIII ZR 287/12). Nicht immer, wenn es in der Mietwohnung wärmer ist als vom Mieter gewünscht, liegt jedoch automatisch auch ein Mangel i. S. d. § 536 BGB vor. Nur wenn die sog. Istbeschaffenheit zum Nachteil des Mieters von der sog. Sollbeschaffenheit abweicht und damit eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bzw. der Gewerberäume einhergeht, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Haben die Mietparteien eine Vereinbarung darüber getroffen, wie heiß es in den angemieteten Räumen maximal werden darf, oder hat der Vermieter sogar zugesichert, dass eine bestimmte Temperatur nicht überschritten wird, liegt ein Mangel vor bzw. fehlt eine zugesicherte Eigenschaft, wenn es in der Mietwohnung bzw. den Gewerberäumen wärmer wird als vereinbart bzw. zugesichert. In der Regel gibt es jedoch keine vertragliche Regelung, die die Temperatur in der Mietwohnung zum Gegenstand hat. In diesem Fall muss auf andere Weise ermittelt werden, welche Beschaffenheit der Vermieter schuldet.

Wie warm es im Sommer in einer Mietwohnung oder in Geschäftsräumen wird, hängt in erster Linie davon ab, wie gut das Gebäude isoliert ist, aber auch davon, ob es Schutzvorrichtungen, wie z. B. eine Markise oder Jalousien gibt, die die Sonneinstrahlung abmildern. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der vom Vermieter geschuldete zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12).

In der Regel gilt, dass der Vermieter nur den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Standard und nicht denjenigen schuldet, der auf Grund einer erst nach dessen Errichtung in Kraft getretenen Regelung einzuhalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 –VIII ZR 287/12; BGH, Urteil vom 06.10.2004 -VIII ZR 355/03). Ob ein Mangel wegen unzureichenden Wärmeschutzes vorliegt, ist daher nach dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes zu beurteilen. Der Vermieter ist grds. nicht verpflichtet, den Wärmeschutz ständig auf dem neuesten Stand zu halten (vgl. BGH, Urteil vom 06. 10. 2004 – VIII ZR 355/03- zum Lärmschutz). Eine Mietsache, deren Zustand den zur Zeit ihrer Errichtung bestehenden Vorschriften entspricht, ist daher grds. mangelfrei (vgl. LG Konstanz, Urteil vom 10. 06. 1988 – 1 S 1/88).

Um zu ermitteln, ob dies der Fall ist, ist die DIN 4108- 2, Abschnitt 8 in ihrer jeweiligen Fassung heranzuziehen. Dies ergibt sich aus Zf.3.1.1 S.1 der Anlage 1 zu den §§ 3 und 9 der Energieeinsparverordnung. Dort heißt es, dass zum Zweck eines ausreichenden baulichen sommerlichen Wärmeschutzes die Anforderungen nach DIN 4108-2 : 2013-02 Abschnitt 8 einzuhalten sind. Die DIN 4108-2 wurde in der Vergangenheit mehrfach geändert. Derzeit gilt die Fassung 2013-02. Bei Einhaltung der durch die DIN 4108-2 vorgeschriebenen Standards in der jeweils geltenden Fassung ist die Mietsache grds. mangelfrei. Die verbreitet vertretene Auffassung, eine Mietsache sei automatisch mangelhaft, wenn in ihr nicht nur vorübergehend Temperaturen von mehr als 26 ° C herrschen, ist daher unzutreffend.

Von dem Grundsatz, dass die Mietsache mangelfrei ist, wenn deren Zustand den zur Zeit ihrer Errichtung bestehenden Wärmeschutzvorschriften entspricht, gibt es allerdings Ausnahmen, und zwar folgende:

Nimmt der Vermieter Umbaumaßnahmen vor, die von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind, kann der Mieter erwarten, dass Maßnahmen zum Schutz vor Wärme getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Für Maßnahmen, die diese Schwelle nicht erreichen, bleibt es hingegen bei dem Grundsatz der Anwendung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 – VIII ZR 287/12; BGH, Urteil vom 06. 10. 2004 – VIII ZR 355/03 zum Lärmschutz).

Entspricht der Wärmeschutz zwar den technischen Anforderungen, die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten, lag aber bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein gewisser Mindeststandard nicht vor, ist die Mietsache mangelhaft. Der Vermieter schuldet nämlich einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte (vgl. KG, Urteil vom 28.04.2008 -12 U 6/07- zur geschuldeten Beschaffenheit einer Heizungsanlage).

Darüber hinaus liegt ein Mangel auch stets dann vor, wenn infolge der Erwärmung nach allgemein anerkannten medizinischen Erkenntnissen eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder eine Gesundheitsgefahr vorliegt (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 46 C 108/04).

Handelt es sich bei den vermieteten Räumen um solche, die zum Zwecke der Ausübung einer geschäftlichen bzw. gewerblichen Tätigkeit vermietet wurden, ist es umstritten, ob die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung (ArbSttättV) und die diese konkretisierenden technischen Regeln für Arbeitsstätten A 3.5 (ASR A 3.5) eingehalten werden müssen, um die Mietsache als mangelfrei einstufen zu können. Die diesbezüglich relevanten Bestimmungen der ASR A 3.5 lauten wie folgt:

Zf.4.2 Abs.3 und Abs.4 der ASR A 3.5 bestimmen, dass die Lufttemperatur in Arbeitsräumen sowie in Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen sowie in Toiletten 26° C nicht überschreiten soll.

Führt die Sonneneinstrahlung durch Fenster, Oberlichter und Glaswände zu einer Erhöhung der Raumtemperatur über 26° C, so sind diese Bauteile gem. Zf.4.3 Abs.2 S.1 der ASR A 3.5 mit geeigneten Sonnenschutzsystemen, wie z. B. Jalousien, Markisen, reflektierende Vorrichtungen oder Sonnenschutzverglasungen auszurüsten.

Für den Fall schließlich, dass die die Außenlufttemperatur mehr als 26 °C beträgt und trotz geeigneter Sonnenschutzmaßnahmen auch die Lufttemperatur im Raum 26 ° C überschreitet, sollen gem. Zf. 4.4 Abs.1 S.1 der ASR A 3.5 zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden, die allerdings organisatorischer Art sind und deren Umsetzung nicht in der Hand des Vermieters, sondern des Arbeitgebers bzw. Mieters liegt.

Von Teilen der Rechtsprechung wird vertreten, dass diese arbeitsrechtlichen Vorschriften auch zur Beantwortung der mietrechtlichen Frage, ob Geschäftsräume infolge besonders hoher Raumtemperaturen mangelhaft sind, herangezogen werden können (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 29. 12. 2000 -3 U 83/98; für die zumindest mittelbare Anwendung OLG Naumburg, Urteil vom 13. 10. 2009 – 9 U 45/09). Übersteigt die Innentemperatur von Arbeitsräumen 26° C (bei einer Außentemperatur von 32° C) oder ist nicht gewährleistet, dass bei höheren Außentemperaturen die Innentemperatur mindestens 6° C niedriger ist als die Außentemperatur, soll nach dieser Ansicht der Mietzins gemindert werden können (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 29. 12. 2000 -3 U 83/98- sowie OLG Hamm, Urteil vom 28.02.2007 – 30 U 131/06- zum Anspruch des Mieters auf Vornahme geeigneter Maßnahmen zur Reduzierung der Innentemperaturen in Mieträumen).

Das Gegenteil wird ebenso verbreitet vertreten: Nach einem Urteil des OLG Karlsruhe vom 17.12.2009 – 9 U 42/09- sind Gewerberäume, die als Büroräume vermietet worden sind, nicht deshalb mangelhaft, weil die Innentemperaturen in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 ° C betragen. Insbesondere enthielten – so das OLG Karlsruhe – die Verordnung über Arbeitsstätten und die Arbeitsstättenrichtlinien bzw. die technischen Regeln für Arbeitsstätten keine Aussage darüber, ab welchen durch Sonneneinstrahlung verursachten Innentemperaturen Gewerbemieträume einen Mietmangel aufweisen, da sie sich an den Arbeitgeber und nicht an den Vermieter richteten. Auch das Berliner Kammergericht entschied mit Urteil vom 05.03.2012 – 8 U 48/11-, dass das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26 °C in (ohne Klimatisierung vermieteten) Büroräumen keinen Sachmangel der Mieträume indiziert. Eben dieser Ansicht ist auch das OLG Frankfurt a.M., das mit Urteil vom 19. 01. 2007 -2 U 106/06- nicht nur die Arbeitsstättenverordnung, sondern auch die DIN 1946 Teil 2 (Klimatechnik) mit der Begründung für unanwendbar erklärt, diese richte sich nicht an den Erbauer oder Vermieter von nicht klimatisierten Gebäuden, sondern an Klimaanlagenbauer und Architekten, welche Klimaanlagen einbauen lassen.

Da es eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH zu der Frage der (mittelbaren) Anwendbarkeit der genannten arbeitsrechtlichen Vorschriften nicht gibt, kann weder der Vermieter noch der Mieter mit Gewissheit davon ausgehen, dass diese in einem etwaigen Gerichtsverfahren vom erkennenden Gericht herangezogen werden. Auf Wohnraummietverhältnisse finden die technischen Regen für Arbeitsstätten erst recht keine Anwendung.

II. Mietmangel aber kein Minderungsrecht – Diese Ausschlussgründe sollten Sie kennen

Stellen die hohen Temperaturen nach dem zuvor Gesagten einen Mangel der Mietsache dar, bedeutet dies noch nicht zwangsläufig, dass der Mieter auch zur Minderung der Miete berechtigt ist. Das BGB enthält diverse Ausschlussgründe, bei deren Vorliegen die Miete nicht gemindert werden kann, obwohl ein Mangel vorliegt. Eine Mietminderung ist danach nicht möglich, wenn

• die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch die Hitze nur unerheblich herabgesetzt ist (vgl. § 536 Abs.1 S.3 BGB),
• der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von dem Mangel, d.h. davon hatte, dass sich die angemieteten Räume im Sommer derart aufheizen können, dass hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich gemindert ist (vgl. § 536b Abs.1 S.1 BGB),
• dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, es sei denn, der Vermieter hat dem Mieter den Mangel bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen (vgl. § 536b Abs.1 S.2 BGB),
• der Mieter im Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache Kenntnis von dem Mangel hatte und sich sein Minderungsrecht wegen dieses Mangels nicht bei der Übergabe vorbehalten hat (vgl. § 536b Abs.1 S.3 BGB),
• der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht oder nicht unverzüglich angezeigt oder den Mangel in der Mängelanzeige nicht hinreichend konkret beschrieben hat und der Vermieter infolge der Unterlassung der (rechtzeitigen bzw. konkreten) Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte (vgl. § 536c Abs.2 S.2 Nr.1 BGB).
• War der Mangel dem Mieter im Zeitpunkt der Zahlung der Miete bekannt und hat er sich die Minderung der Miete bzw. die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete nicht bei der Zahlung vorbehalten, führt dies zwar nicht zum Ausschluss des Minderungsrechts (vgl. BGH, Urteil vom 16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02). War dem Mieter im Zeitpunkt der Zahlung aber darüber hinaus auch bekannt, dass er auf Grund des Mangels nicht zur Zahlung der vollständigen Miete verpflichtet war, hat die vorbehaltlose Zahlung der vollständigen Miete jedoch gem. § 814 BGB zur Folge, dass der Mieter seinen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB verliert (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1990 – XII ZR 130/89).

Soweit es um den Ausschluss des Minderungsrechts wegen grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geht, ist zu beachten, dass von einem durchschnittlichen Mieter grds. nicht verlangt werden kann, dass er über die nötige Sachkunde verfügt, um beurteilen zu können, ob das Gebäude über einen ausreichenden Wärmeschutz verfügt. Auch trifft den Mieter weder eine Pflicht, ohne Anlass besondere Erkundigungen einzuholen oder Untersuchungen einzuleiten (vgl. LG München I, Urteil vom 19.12.2013 – 31 S 6768/13) noch einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Nur wenn auf Grund konkreter Umstände der Verdacht eines Mangels besonders naheliegt, verliert der Mieter sein Minderungsrecht, wenn er ihm ohne weiteres zumutbare Nachforschungen nicht anstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. 04. 2007 – XII ZR 139/05). Ein solcher Fall kann z. B. dann vorliegen, wenn es sich bei dem Mietobjekt um eine Dachgeschosswohnung handelt, die große Außenfenster aufweist. In einer solchen Situation muss es sich dem Mieter geradezu aufdrängen, dass sich die Wohnung in den Sommermonaten leicht erwärmen kann (vgl. AG Leipzig, Urteil vom 06.09.2004- 164 C 6049/04).

Alle wichtigen Einzelheiten zu den Ausschlussgründen können Sie in unserem Beitrag „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung“ nachlesen.

III. Der Umfang des Minderungsrechts richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung

Steht fest, dass die Hitze einen Mangel darstellt und das Minderungsrecht auch nicht ausgeschlossen ist, wird der Mieter mit der Frage konfrontiert, in welchem Umfang er zur Minderung berechtigt ist. Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. In jedem Einzelfall muss festgestellt werden, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch die hohen Temperaturen herabgesetzt ist. In dem eher als Ausnahme anzusehenden Fall, dass die Räume infolge der Hitze vollständig unbrauchbar geworden sind, ist der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete gänzlich befreit. Die Minderungsquote beträgt in diesem Fall 100 %. Im Regelfall ist die Miete jedoch nur teilweise herabgesetzt. Die Gerichte entscheiden sehr unterschiedlich. Eine einheitliche Linie ist nicht zu erkennen. Das KG Berlin z. B. hat mit Urteil vom 02. 09. 2002, 8 U 146/01-in einem Fall, in dem die Innentemperaturen in einem Verkaufsraum über einen Zeitraum von zwei Monaten durchweg mehr als 30 ° C bis hin zu 37 ° C betrugen, eine Minderung in Höhe von 33 % für angemessen gehalten. Das OLG Rostock erklärte mit Urteil vom 29. 12. 2000 -3 U 83/98- in einem Fall, in dem in drei Monaten im Jahr in einer Arztpraxis jeweils an vier Tagen Temperaturen von mehr als 26 ° C herrschten bzw. die Temperatur tagsüber nicht mindestens 6 °C unterhalb der Außentemperatur lag, eine Minderung in Höhe von 16,5 % für nicht überhöht. Nach einem Urteil des AG Hamburg vom 10.05.2006 -46 C 108/04- wiederum führt es zu einer Mietminderung in Höhe von 20 %, wenn in einer hochpreisigen, qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung das Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen herrschen, die deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle von 25-26 ° C liegen.

IV. Darlegungs- und Beweislast – Wissenswertes für den Gerichtsprozess

Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter, sei es, weil der Vermieter den Mieter auf Zahlung der vollständigen Miete verklagt oder der Mieter die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete einklagt, muss der Mieter die gemessenen Innen- und Außentemperaturen taggenau darlegen (vgl. KG, Urteil vom 05.03.2012 – 8 U 48/11). Bestreitet der Vermieter, dass die vom Mieter dargelegten Temperaturen tatsächlich geherrscht haben, muss der Mieter beweisen, dass seine Aussage zutrifft. Behauptet der Vermieter, das Minderungsrecht des Mieters sei wegen Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis von dem Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder wegen Kenntnis vom Mangel im Zeitpunkt der Übergabe ausgeschlossen, trifft hingegen den Vermieter die Beweislast dafür, dass die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis vorgelegen hat. Auch muss der Vermieter den Beweis führen, wenn er behauptet, der Mieter habe im Zeitpunkt der Zahlung gewusst, dass er nicht zur Zahlung der vollständigen Miete verpflichtet ist. Der Mieter wiederum muss ein etwaiges arglistiges Verschweigen des Mangels durch den Vermieter beweisen. Auch obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass er sich seine Rechte bei der Übergabe bzw. bei der Zahlung vorbehalten hat.