Jedes Mietverhältnis birgt die Gefahr, dass der Mieter die Miete nicht oder nicht rechtzeitig zahlen kann. Je mehr Mieter auf der Mieterseite beteiligt sind, desto höher ist die Gefahr, dass einer von ihnen in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Da verwundert es nicht, dass das Thema „Mietschulden“ insbesondere dann nicht selten auftaucht, wenn sich die Mieter zu einer Wohngemeinschaft zusammengeschlossen haben. Erhält der Vermieter in diesen Fällen seine Miete nicht oder nicht vollständig, kommt es nicht nur für den Vermieter entscheidend darauf an, welches WG Mitglied er auf Zahlung in Anspruch nehmen kann. Auch auf der Mieterseite herrscht oft keine Klarheit darüber, wer dem Vermieter gegenüber haftet bzw. zur Zahlung verpflichtet ist. Im Verhältnis der WG Mitglieder untereinander kommen außerdem nicht selten Ungewissheiten darüber hinzu, ob und auf welche Weise nach einer Zahlung an den Vermieter ein Ausgleich im Innenverhältnis zu erfolgen hat. Antworten auf all diese Fragen erhalten Sie in diesem Beitrag.

I. Zahlungsansprüche des Vermieters im Falle des Zahlungsverzugs

Auf die Frage, welches Mitglied einer Wohngemeinschaft der Vermieter in Anspruch nehmen kann, wenn er seine Miete nicht rechtzeitig erhält, gibt es keine allgemeingültige Antwort. Die Beantwortung dieser Frage hängt vielmehr entscheidend davon ab, wie die Wohngemeinschaft rechtlich ausgestaltet ist bzw. ob – und wenn ja – welches Mitglied der Wohngemeinschaft auf welche Weise Vertragspartner des Vermieters ist. Um eine Wohngemeinschaft auf rechtliche Füße zu stellen, stehen den Beteiligten in der Regel vier verschiedene Vertragsmodelle zur Verfügung. Im Folgenden soll daher differenziert danach, für welches dieser Modelle sich die WG Mitglieder und der Vermieter entschieden haben, darauf eingegangen werden, welches der WG Mitglieder der Vermieter auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen bzw. im Falle des Verzuges haftbar machen kann.

1. Gemeinsamer Mietvertrag zwischen allen WG Mitgliedern als Hauptmieter und dem Vermieter

Haben sich die Parteien für ein sehr gängiges Vertragsmodell entschieden, das darin besteht, das alle WG Mitglieder mit dem Vermieter einen gemeinsamen Hauptmietvertrag abschließen, sind die WG Mitglieder dem Vermieter gegenüber sog. Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Auch wenn der Vermieter die vereinbarte Miete selbstverständlich insgesamt nur einmal fordern kann, ist jedes WG Mitglied gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die gesamte (rückständige) Miete zu zahlen, auch wenn sich die WG Mitglieder die Miete in der Regel im Innenverhältnis aufteilen. Der Vermieter kann sich aussuchen, welches WG Mitglied er in Anspruch nimmt. Der in Anspruch genommene Mieter kann den Vermieter weder auf ein anderes WG Mitglied verweisen noch ihm entgegenhalten, er schulde im Innenverhältnis doch nur einen Teil der Miete. Für den Vermieter ist diese Vertragsgestaltung daher – was die Mietzahlung anbelangt – insoweit günstig, als er trotz Zahlungsschwierigkeiten oder gar einer Insolvenz eines oder einzelner WG Mitglieder keine Mietausfälle zu befürchten hat, wenn zumindest ein WG Mitglied zuverlässig und zahlungskräftig ist.

Beachte: Hat ein WG Mitglied die Miete gezahlt bzw. den Rückstand ausgeglichen, sind auch die übrigen WG Mitglieder gegenüber dem Vermieter von ihrer Zahlungspflicht befreit (vgl. § 422 Abs.1 BGB). Hiervon unberührt bleibt aber selbstverständlich der Innenausgleich zwischen den WG Mitgliedern untereinander. Wie dieser erfolgt, erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietschulden eines Mitbewohners gezahlt – Kann ich das Geld von ihm zurückfordern?“.

Beispiel: Vermieter V hat mit den Mietern M1, M2, M3 und M4 einen gemeinsamen Mietvertrag geschlossen, an dem alle Mieter als Hauptmieter beteiligt sind. Die Mieter bzw. WG Mitglieder haben untereinander eine Vereinbarung getroffen, wonach M1 die Miete, die EUR 1.000,00 beträgt, an den Vermieter zahlt und M2, M3 und M4 ihm (also M1) jeweils EUR 250,00 erstatten. Da V die Miete für den laufenden Monat von M1 nicht erhalten hat, da dieser in Zahlungsschwierigkeiten geraten ist und die EUR 750,00, die er von den übrigen Mietern erhalten hat, für die Begleichung anderer Schulden verwendet hat, verlangt V von M2 die Zahlung der gesamten Miete in Höhe von EUR 1.000,00. M2 verweigert die Zahlung mit der Begründung, er schulde an der Gesamtmiete nur einen Anteil in Höhe von EUR 250,00 und habe diese bereits an M1 gezahlt. V erhebt daher Klage gegen M2 auf Zahlung von EUR 1.000,00.

Das zuständige Gericht wird V recht geben und M2 auf Zahlung verklagen. Da M1 – M4 dem V als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB haften, kann V von jedem Mieter die volle Miete verlangen. M2 kann V gegenüber nicht entgegenhalten, dass er auf Grund einer internen Vereinbarung nur ¼ der Miete schulde und den entsprechenden Betrag bereits an M1 gezahlt habe. Um gerechte Verhältnisse herzustellen, die der internen Lastenverteilung entsprechen, muss M2 sich an die übrigen Mieter wenden. Nicht V, sondern M2 trägt daher das Risiko der Zahlungsunfähigkeit der übrigen Mieter.

2. Unabhängige Hauptmietverträge jedes WG Mitglieds mit dem Vermieter

Eine andere Möglichkeit der Vertragsgestaltung, die den Beteiligten für die mietrechtliche Ausgestaltung der Wohngemeinschaft zur Verfügung steht, sieht so aus, dass jedes WG Mitglied einen separaten Mietvertrag mit dem Vermieter über das von ihm genutzte WG Zimmer und die gemeinschaftlich genutzten Räume – wie z. B. Küche, Bad etc. – abschließt. In diesem Fall sind die WG Mitglieder keine Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Jedes WG Mitglied ist dem Vermieter gegenüber nur zur Zahlung der Miete verpflichtet, die er gemäß des von ihm abgeschlossenen separaten Mietvertrages schuldet. Die geschuldete Miete beträgt in der Regel nur einen Bruchteil derjenigen Miete, die alle Mieter zusammen im Falle eines gemeinsamen Mietvertrages gegenüber dem Vermieter schulden würden. Der Vermieter kann sich im Falle eines Zahlungsrückstandes nur an denjenigen Mieter des konkret betroffenen Einzelmietverhältnisses wenden. Erhält er von diesem seine Miete nicht oder nicht vollständig, kann er die Zahlung nicht von einem anderen WG Mitglied verlangen, mit dem er einen gesonderten Mietvertrag geschlossen hat. Dieses Vertragsmodell verwehrt dem Vermieter daher die enormen Vorteile der Gesamtschuldnerschaft (vgl. dazu die Ausführungen unter I.1.)

3. Mietvertrag zwischen Wohngemeinschaft als Außen – GbR und dem Vermieter

WG Mitglieder, die sich mit dem Ziel zusammengeschlossen haben, gemeinsam eine Wohnung anzumieten, bilden im Regelfall eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Form einer sog. nicht rechtsfähigen Innengesellschaft (vgl. i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.2 BGB), deren Gesellschaftszweck die gemeinsame Anmietung der Wohnung ist. Dass die Gesellschafter den gemeinsamen Willen haben, dass die Gesellschaft nach außen erkennbar am Rechtsverkehr teilnehmen soll, ist zwar eher die Ausnahme. Ist dies jedoch der Fall, und nimmt die Gesellschaft mit Zustimmung aller Gesellschafter tatsächlich am Rechtsverkehr teil (vgl. § 719 Abs.1 BGB), so dass sie auch nach außen als Gesellschaft in Erscheinung tritt, wird ihr eine sog. Teilrechtsfähigkeit i. S. d. § 14 Abs.2 BGB zugesprochen mit der Folge, dass sie – ohne eine juristische Person zu sein – als sog. Außen – GbR eigene Rechte und Pflichten begründen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29. 01. 2001 – II ZR 331/00). Seit dem 1. Januar 2024 hat diese Teilrechtsfähigkeit in § 705 Abs.2 Alt.1 BGB auch eine gesetzliche Grundlage gefunden. Bilden die WG Mitglieder eine entsprechende rechtsfähige Gesellschaft i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.1 BGB, kommt der Mietvertrag zwischen der rechtsfähigen Außen – GbR und dem Vermieter zustande. Für Mietschulden haftet daher die rechtsfähige Gesellschaft als solche mit ihrem Gesellschaftsvermögen.

Der Vermieter, der einen Mietvertrag mit einer rechtsfähigen Gesellschaft i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.1 BGB abschließt, genießt allerdings das Privileg, alternativ auch die einzelnen Gesellschafter auf Zahlung in Anspruch nehmen zu können, und zwar in Höhe der gesamten rückständigen Miete. Dies ergibt sich aus § 721 S.1 BGB, wonach die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich haften. Insoweit gelten die Ausführungen unter I. Zf.1 entsprechend.

4. Ein WG Mitglied ist Hauptmieter und die anderen sind Untermieter

Eine weitere Alternative der vertraglichen Ausgestaltung der Wohngemeinschaft ist das sog. Untervermietungsmodell. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass nur ein WG Mitglied einen Hauptmietvertrag mit dem Vermieter über die gesamte Wohnung abschließt, während die übrigen WG Mitglieder ausschließlich mit dem Hauptmieter vertraglich verbunden sind, der wiederum mit ihnen einzelne separate Untermietverträge über einzelne Zimmer sowie die Gemeinschaftseinrichtungen abschließt.

Bei diesem Vertragsmodell haftet ausschließlich der Hauptmieter dem Hauptvermieter gegenüber für seine Mietschulden, denn nur er ist mit dem Hauptvermieter durch den Hauptmietvertrag vertraglich verbunden. Die Untermieter kann der Hauptvermieter – solange das Hauptmietverhältnis besteht – nicht auf Zahlung des Mietzinses in Anspruch nehmen.

Gerät ein Untermieter mit der Zahlung der Miete, die er seinem Vermieter – dem Untervermieter und Hauptmieter – gegenüber schuldet, in Rückstand, kann er ausschließlich von seinem Untervermieter, dem Hauptmieter in Anspruch genommen werden. Ebenso wie es bei der Konstellation einzelner Hauptmietverträge der Fall ist (vgl. dazu die Ausführungen unter I. Zf.2), haftet dem Untervermieter bzw. Hauptmieter jedoch nur der Mieter des konkret betroffenen Untermietvertrages. Erfüllt dieser seine Zahlungsverpflichtung nicht, kann der Untervermieter bzw. Hauptmieter die rückständige Miete nicht von einem anderen Untermieter verlangen, mit dem er einen eigenständigen Untermietvertrag über ein anderes Zimmer geschlossen hat.

II. Innenausgleich der WG Mitglieder untereinander

Nicht immer entspricht der Zustand, der sich ergibt, wenn die Zahlungsverbindlichkeiten gegenüber dem (Haupt -) Vermieter erfüllt sind, einer gerechten Verteilung der finanziellen Last zwischen den WG Mitgliedern untereinander. In einigen Fälle ist daher ein interner Ausgleich möglich und nötig. Ob ein entsprechender Ausgleich möglich ist und welche Ausgleichsansprüche ggf. bestehen, hängt von der Art und Weise der vertraglichen Ausgestaltung der rechtlichen Beziehungen, d.h. davon ab, welches der unter I. 1-4 dargelegten Vertragsmodelle die Beteiligten gewählt haben. Nähere Einzelheiten zu den Regressansprüchen erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietschulden eines Mitbewohners gezahlt – Kann ich das Geld von ihm zurückfordern?“.

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Welches Mitglied einer Wohngemeinschaft dem Vermieter gegenüber für Mietschulden haftet, hängt entscheidend von der vertraglichen Ausgestaltung der mietrechtlichen Beziehungen zwischen dem Vermieter und den WG Mitgliedern ab.

2. Haben alle WG Mitglieder mit dem Vermieter einen gemeinsamen Hauptmietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter jedes WG Mitglied auf Zahlung der gesamten rückständigen Miete in Anspruch nehmen. Hat ein WG Mitglied an den Vermieter einen Betrag gezahlt, der denjenigen Betrag übersteigt, den er auf Grund einer internen Vereinbarung zwischen den WG Mitgliedern im Innenverhältnis schuldet, muss ein Gesamtschuldnerausgleich im Innenverhältnis erfolgen.

3. Hat jedes WG Mitglied einen separaten Mietvertrag mit dem Vermieter über das von ihm genutzte WG Zimmer und die gemeinschaftlich genutzten Räume geschlossen, ist jedes WG Mitglied dem Vermieter gegenüber nur zur Zahlung derjenigen Miete verpflichtet, die er gemäß des von ihm abgeschlossenen separaten Mietvertrages schuldet. Für Mietschulden eines jeweils anderen WG Mitglieds hat dem Vermieter gegenüber kein WG Mitglied einzustehen.

4. Bilden die WG Mitglieder eine rechtsfähige Außen – GbR, haften dem Vermieter gegenüber sowohl die GbR als solche mit ihrem Gesellschaftsvermögen als auch jeder einzelne Gesellschafter mit seinem Privatvermögen in Höhe der gesamten rückständigen Miete. Entspricht der Zustand nach einer Zahlung an den Vermieter nicht der vereinbarten internen Lastenverteilung, muss ein Ausgleich im Innenverhältnis erfolgen.

5. Hat nur ein WG Mitglied einen Hauptmietvertrag mit dem Vermieter über die gesamte Wohnung und seinerseits mit den übrigen WG Mitgliedern einzelne separate Untermietverträge über einzelne Zimmer sowie die Gemeinschaftseinrichtungen abgeschlossen, haftet nur das an dem Hauptmietvertrag beteiligte WG Mitglied dem Vermieter für Mietschulden. Erhält der Hauptmieter von einem WG Mitglied die ihm geschuldete Untermiete nicht, kann er sich nicht aussuchen, von welchem Untermieter er die Zahlung verlangt, sondern nur das in Rückstand geratene WG Mitglied auf Zahlung derjenigen Miete in Anspruch nehmen, die dieser Untermieter gemäß des von ihm abgeschlossenen separaten Untermietvertrages schuldet.