Gerade in Zeiten fortwährend steigender Mieten ist es keine Seltenheit, dass Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses in die unangenehme Lage geraten, ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Miete nicht oder zumindest nicht in voller Höher rechtzeitig erfüllen zu können. Während ein Zahlungsverzug bei anderen Rechtsverhältnissen, wie z.B. einem Kaufvertrag, für den Schuldner in der Regel überschaubare Folgen hat, können die Konsequenzen für einen Mieter, der mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät, gravierend sein und sein Leben auf den Kopf stellen. Betrifft der Zahlungsrückstand nicht nur eine Monatsmiete, sondern wiederholt sich ein oder sogar mehrere Male, gibt das ansonsten sehr mieterfreundliche Wohnraummietrecht dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nämlich das Recht, das Mietverhältnis – im schlimmsten Fall sogar außerordentlich fristlos – zu kündigen. Kann der Mieter das nötig Geld nicht auftreiben, besteht die letzte Hoffnung vieler Mieter häufig darin, den Kopf durch eine mit dem Vermieter getroffene Ratenzahlungsvereinbarung aus der Schlinge ziehen zu können.

Wie Mieter am besten vorgehen, um ihren Vermieter von einer Zahlung der Miete in bestimmten Teilbeträgen zu überzeugen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Vorabprüfung der Notwendigkeit einer Ratenzahlungsvereinbarung ist unerlässlich

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gilt sein erster Gedanke häufig einer Ratenzahlungsvereinbarung. Bevor der Mieter mit einem entsprechenden Wunsch an seinen Vermieter herantritt und die mit einer Ratenzahlungsvereinbarung ggf. verbundenen Nachteile in Kauf nimmt, sollte er genau prüfen, ob er auf den Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung tatsächlich angewiesen ist.

Es kommt durchaus vor, dass der Mieter sich mit der Zahlung der Miete gar nicht in der vom Vermieter behaupteten Höhe in Verzug befindet, obwohl er die im Mietvertrag vereinbarte Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt hat. Eine derartige Situation entsteht dann, wenn die Mietsache mit einem nicht unerheblichen Mangel behaftet ist, der zur Folge hat, dass die Miete gem. § 536 BGB gemindert ist. Der eine oder andere Mieter übersieht in einem solchen Fall, dass die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, ohne dass es einer Erklärung der Mietminderung bedarf (vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11).

Sofern der Mieter seinem Vermieter den Mangel rechtzeitig angezeigt hat (vgl. § 536c Abs.1 S.1 BGB und § 536c Abs.2 S.2 Nr.1 BGB) oder eine Anzeige entbehrlich ist, kann dies entweder dazu führen, dass der Mieter sich mit der Zahlung der Mieter bzgl. des geminderten Betrages gar nicht in Verzug befindet oder aber ihm sogar ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB gegen den Vermieter in dem Fall zusteht, dass er eine höhere Miete gezahlt hat als er infolge der Mietminderung tatsächlich schuldet. Hat die Mietminderung zur Folge, dass sich der Mieter mit der Zahlung der Miete gar nicht, also nicht einmal teilweise in Verzug befindet, genügt daher ein bloßer Hinweis an den Vermieter, dass und aus welchen Gründen die Miete gemindert ist.

Doch auch dann, wenn ein Zahlungsverzug (zunächst) tatsächlich vorliegt, sollte der Mieter beachten, dass ggf. die Möglichkeit bestehen könnte, die Mietzinsansprüche des Vermieters durch eine Aufrechnung mit etwaigen Gegenansprüchen gem. § 389 BGB zum Erlöschen zu bringen. Ein entsprechender Anspruch kann z. B. dann bestehen, wenn der Vermieter dem Mieter gem. § 536a Abs.1 BGB zum Schadensersatz wegen eines Mangels verpflichtet ist, oder aber, wenn sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung ein positiver Saldo zu Gunsten des Mieters ergeben und der Vermieter den dadurch entstandenen Rückzahlungsanspruch des Mieters noch nicht erfüllt hat.

Ist ein Kündigungsrecht des Vermieters noch gar nicht entstanden, weil der Mietrückstand z.B. noch nicht den von § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB oder den von § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB geforderten Umfang erreicht hat oder der Zahlungsrückstand noch nicht so hoch ist, dass eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB bejaht werden kann, kann der Mieter durch eine Aufrechnung seinen Mietrückstand erheblich verringern, ihn ggf. sogar vollständig begleichen und braucht nicht zwangsläufig gleich zu befürchten, dass ein weiterer Zahlungsverzug zwingend die Entstehung eines Kündigungsrechts zur Folge hat. Und selbst wenn ein Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB, gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB bereits entstanden ist, besteht auch dann ggf. noch die Möglichkeit, das Kündigungsrecht durch eine Aufrechnung vor dem Zugang der Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.2 oder 3 BGB oder sogar nach deren Zugang gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB zu Fall zu bringen (vgl. zur Schonfristzahlung die Ausführungen unter III.3. sowie unseren Beitrag „Kündigung wegen Mietschulden abwenden“). Zu beachten ist in den Fällen, n denen das Kündigungsrecht des Vermieters bereits entstanden ist, allerdings, dass der Mieter seine Zahlungsrückstände vollständig begleichen muss. Ist er hierzu infolge der ausreichenden Höhe seines Gegenanspruchs in der Lage, ist der Mieter gar nicht zwingend auf eine Ratenzahlungsvereinbarung angewiesen.

II. Ohne die Zustimmung des Vermieters geht es nicht – Mieter haben kein gesetzliches Recht zur Ratenzahlung

Sollte der Mieter nach der Durchführung der unter I. angeratenen Prüfung zu dem Ergebnis kommen, dass der Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung tatsächlich alternativlos ist, ist er sehr auf das Mitwirken seines Vermieters angewiesen. Während das Gesetz dem Wohnraummieter bei der Zahlung der Mietkaution das unabdingbare Recht einräumt, diese in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten (vgl. § 551 Abs.2 BGB), besteht ein entsprechendes Recht nicht, wenn es um die Zahlung der laufenden Miete geht. Diese ist bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 556b Abs.1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Im Regelfall, in dem die Miete monatlich gezahlt werden muss, muss der Mieter die Zahlung daher spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats entrichten, wobei es – zumindest dann, wenn der Mieter den Mietvertag als Verbraucher abgeschlossen hat – nach der Rechtsprechung des BGH ausreicht, dass der Mieter die zur Erfüllung erforderliche Handlung spätestens bis zum dritten Werktag des Monats vorgenommen hat. Im Falle einer Überweisung bedeutet dies, dass der Mieter – bei hinreichend gedecktem Konto – den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats erteilen muss. Der Zahlungseingang beim Vermieter kann auch noch nach diesem Zeitpunkt erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15; sowie BGH, Urteil vom 11.01.2006 -VIII ZR 364/04 – zu § 543 Abs.2 S.2 BGB).

Die Regelung in § 556b Abs.1 BGB zum Zeitpunkt der Mietzahlung ist zwar kein zwingendes Recht, so dass die Mietparteien nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages, sondern auch nachträglich durch eine Ratenzahlungsvereinbarung abweichende Vereinbarungen über die Fälligkeit der Miete treffen können. Da Vermieter in der Regel ein Interesse daran haben, die Mietzahlung pünktlich zu erhalten, ist der Mieter jedoch stark auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen und muss diesem gute und überzeugende Argumente liefern, die es für den Vermieter vorteilhaft erscheinen lassen, sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung einzulassen.

III. Führen Sie dem Vermieter die Folgen einer Kündigung und die Vorteile einer Ratenzahlungsvereinbarung vor Augen

Auch wenn der Vermieter im Falle einer Ratenzahlung die Mietzahlung verzögert erhält, kann eine Ratenzahlungsvereinbarung auch für ihn durchaus Vorteile haben. Genau diese sollte der Mieter ihm neben den Gründen für seinen Zahlungsverzug und den negativen Folgen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses für ihn als Mieter, aber auch für den Vermieter selbst haben würde, genau vor Augen führen.

1. Nennen Sie dem Vermieter die Gründe für Ihren Zahlungsengpass

Auch wenn Mieter sich ihrem Vermieter oft unterlegen fühlen und dieser in der Tat oft am längeren Hebel sitzt, sind Vermieter am Ende des Tages auch nur Menschen, die ihrem Mieter in der Regel nichts Böses wünschen. Der Mieter sollte daher in einem ersten Schritt auf die Menschlichkeit des Vermieters hoffen und diesem genau darlegen, aus welchen Gründen er in einen Zahlungsengpass geraten ist. Vor allem dann, wenn der Mieter unverschuldet in diese Lage geraten ist (z. B. im Falle einer Krankheit oder einer unverschuldeten Arbeitslosigkeit), stehen die Chancen nicht schlecht, dass der Vermieter daraus nicht gleich die Konsequenz einer Kündigung zieht. Falls zutreffend, sollte der Mieter dem Vermieter außerdem darlegen, dass seine finanziellen Probleme nur vorübergehender Natur sind und er die Miete in absehbarer Zeit wieder zuverlässig wird zahlen können.

2. Führen Sie dem Vermieter die Vorteile eines Fortbestehens des Mietverhältnisses vor Augen

Zwar ist es der Mieter und nicht der Vermieter, der im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses im schlimmsten Fall auf der Straße sitzt. Nichtsdestotrotz kann der Fortbestand des Mietverhältnisses auch im Falle einer vorübergehenden Unregelmäßigkeit bei der Mietzahlung für den Vermieter durchaus nennenswerte Vorteile haben. Vor allem dann, wenn das Verhältnis zwischen den Mietparteien grds. ein gutes ist, können diese Vorteile gegenüber den Nachteilen, die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses verbunden wären, durchaus überwiegen.

Der Mieter tut daher gut daran, dem Vermieter genau dieses zu verdeutlichen und ihm klar zu machen, dass er (der Vermieter) sich im Falle einer Kündigung auf die mitunter nicht immer ganz leichte Suche nach einem neuen Mieter machen müsste, bei dem er sich im Übrigen auch nicht sicher sein könnte, dass er die Miete immer vertragsgemäß zahlt. Auch der oft umständliche Vollzug der Beendigung eines Mietverhältnisses, der insbesondere mit einer Übergabe der Wohnung, einer Abrechnung über die Kaution und ggf. deren Rückzahlung verbunden ist, ist oft ein abschreckender Faktor, mit dem der Mieter argumentieren kann.

Hinzu kommt außerdem – und auch dies kann der Mieter seinem Vermieter deutlich vor Augen führen -, dass ein lückenloser Übergang zwischen altem und neuem Mietverhältnis keinesfalls die Regel ist und ein Mieterwechsel daher mit einem Mietausfall für die Zeit zwischen dem Ende des alten und dem Beginn des neuen Mietverhältnisses verbunden sein kann.

3. Argumentieren Sie mit der Schonfristzahlung

Kann sich der Mieter sicher sein, dass er die gesamten Mietrückstände sehr zeitnah begleichen kann oder hat er die Aussicht auf zeitnahe staatliche Unterstützung, hat er im Regelfall das sehr starke Argument auf seiner Seit, dass eine etwaige auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB oder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht lange Bestand haben wird bzw. würde. Zum Schutze des Wohnraummieters, der einen nur vorübergehenden Zahlungsengpass hat, enthält das Gesetz in § 569 Abs.3 Nr.2 BGB nämlich das Recht zur sog. nachträglichen Schonfristzahlung. Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung nämlich dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Kann der Mieter davon ausgehen, dass diese Voraussetzungen erfüllt werden könnten, und ist er in der Lage, dies dem Vermieter glaubhaft zu machen, ist es nicht unwahrscheinlich, dass der Vermieter von einer Kündigung absieht bzw. eine bereits ausgesprochene Kündigung zurückzieht und sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung einlässt, vorausgesetzt, die Vereinbarung bzgl. des Umfangs und der zeitlichen Abfolge der einzelnen Raten führt nicht zu einer nennenswert späteren Befriedigung des Vermieters als dies im Falle einer Schonfristzahlung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB der Fall wäre.

4. Nutzen Sie das Abschreckungspotential eines langwierigen Rechtstreits mit etwaiger Räumungsfrist und Kostenrisiken

Was Vermieter in der Regel gar nicht mögen, ist ein langer Räumungsrechtstreit, in dem sie ihren Räumungsanspruch gegen den Mieter durchsetzen müssen, wenn dieser nicht freiwillig auszieht. Die Mühlen des Gerichts mahlen bekanntlich langsam und es kann viel Zeit vergehen, bis der Vermieter einen Räumungstitel erstritten und aus diesem schlimmstenfalls auch noch die Zwangsvollstreckung betrieben hat. Und selbst dann, wenn der Räumungsprozess zu Gunsten des Vermieters ausgeht, ist es keine Seltenheit, dass dem zur Räumung verurteilten Mieter vom Gericht gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr eingeräumt wird. Auch in finanzieller Hinsicht ist ein Räumungsprozess für jeden Vermieter mit einem unkalkulierbaren Kostenrisiko verbunden. Denn auch dann, wenn der Mieter, der den Prozess verliert, gem. § 92 ZPO bzw. § 788 Abs.1 ZPO sowohl die Prozesskosten als auch die Kosten der Zwangsvollstreckung zu tragen hat, ist gerade bei einem Mieter, der eine Ratenzahlung begehrt, weil er in Zahlungsschwierigkeiten ist, keinesfalls sicher, dass der Vermieter seinen Kostenerstattungsanspruch auch durchsetzen könnte. In Anbetracht all dieser Nachteile erscheint vielen Vermietern die Fortsetzung des Mietverhältnisses und die vorübergehende Stundung seiner Ansprüche im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung oft als geringeres Übel. Auch wenn der Mieter an dieser Stelle nicht zum Lügen aufgefordert werden soll, sollte er dem Vermieter zumindest nicht aktiv etwaige Zweifel bzgl. seiner Räumungsbereitschaft nehmen.

5. Überzeugen Sie den Vermieter durch eine günstige Zinsregelung

Neben der Vermeidung von Nachteilen und Risiken, die mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbunden sein können, bringt eine Ratenzahlung für den Vermieter oft auch konkrete Vorteile mit sich, zumal er es ist, auf dessen Einverständnis der Mieter angewiesen ist und der daher die Vertragsbedingungen im Rahmen des Zulässigen weitgehend vorgeben kann. Ein Mittel, den Vermieter zur Zustimmung zu einer Ratenzahlungsvereinbarung zu veranlassen, ist die Ausgestaltung derjenigen Vereinbarung, die die Verzugszinsen betrifft.

Zum Verständnis ist es in diesem Zusammenhang wichtig zu wissen, dass mit einer Vereinbarung des Inhalts, dass der Mieter die Miete in Raten zu festgelegten Terminen zu zahlen hat, in der Regel die Fälligkeit des Mietzinsanspruches bis zu den einzelnen Terminen hinausgeschoben wird mit der Folge, dass auch der für den Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Verzugszinsen gem.§ 288 Abs.1 BGB erforderliche Verzug i. S. d. § 286 BGB nicht (mehr) vorliegt. Damit der Vermieter durch die Stundung nicht nur keinen Nachteil erleidet, sondern sich die Ratenzahlungsvereinbarung für ihn sogar lohnt, kann der Mieter dem Vermieter die Bereitschaft zu einer Vereinbarung in Aussicht stellen,

• nach der der Mieter die rückständige Miete trotz der Stundung und des damit einhergehenden Verzugsendes dennoch ab dem jeweiligen, in der Vergangenheit liegenden bisherigen Fälligkeitszeitpunkt – mit dem gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB zugleich auch der vorübergehende durch die Stundung beendete Verzug eingetreten war – zu verzinsen hat, und
• die außerdem vorsieht, dass der Stundungszinssatz über den gesetzlichen Verzugszinssatz, der gem. § 288 Abs.1 S.2 BGB 5 % – Punkte über dem Basiszinssatz beträgt, hinausgeht.

Der Mieter sollte sich allerdings nicht ausbeuten und über den Tisch ziehen lassen.

Eine Vereinbarung über eine Verpflichtung zur Verzinsung ab der ursprünglichen Fälligkeit der Miete bzw. dem zunächst zeitlich eingetretenen Verzugsbeginn (sog. Stundungszins) ist selbst als Individualvereinbarung im Hinblick auf § 138 BGB dann nicht wirksam, wenn

der vereinbarte Zinssatz unangemessen hoch ist und die Regelung unter Ausbeutung einer Zwangslage des Mieters zu Stande gekommen ist.

Legt der Vermieter dem Mieter eine vorformulierte Reglung vor, deren Inhalt der Mieter nicht beeinflussen kann, handelt es sich selbst bei nur einmaliger Verwendungsabsicht (vgl. § 310 Abs.3 Nr.2 BGB) in der Regel um eine Formularvereinbarung bzw. um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i. S. d. § 305 Abs.1 BGB, so dass diese den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB unterfällt. Da eine entsprechende Vereinbarung keinen Verzugszins, sondern einen Stundungszins zum Gegenstand hat, unterfällt sie zwar nicht dem Klauselverbot des § 309 Zf.5a) BGB, der die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz verbietet, wenn die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.1985 – III ZR 213/83). § 307 BGB bleibt aber anwendbar mit der Folge, dass die Zinsregelung für den Mieter keine unangemessene Benachteiligung darstellen darf. Eine entsprechende unangemessene Benachteiligung kann sich u. U. aus der Höhe des Zinssatzes ergeben. Eine allgemeingültige Obergrenze gibt es jedoch nicht. Entscheidend sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls, wobei insbesondere die aktuellen Zinsverhältnisse und deren wahrscheinliche Entwicklung in überschaubarer Zukunft eine große Rolle spielen (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.1985 – III ZR 213/83). Der BGH hat im Jahr 1985 einen Jahreszinssatz im Rahmen eines Kreditvertrages in Höhe von 21 % nicht beanstandet (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.1985 – III ZR 213/83).

6. Stellen Sie ein Schuldanerkenntnis in Aussicht

Um die Bereitschaft des Vermieters zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung zu fördern, tut der Mieter außerdem gut daran, seinem Vermieter die Abgabe eines Schuldanerkenntnisses in Aussicht zu zustellen, das er im Gegenzug zu einer Stundung seiner Schulden abzugeben bereit wäre. Mit einem Schuldanerkenntnis erklärt ein Schuldner, dass er das Bestehen seiner Schuld anerkennt. Wichtig zu wissen ist für den Mieter, dass es zwei verschiedene Arten von Schuldanerkenntnissen gibt, das sog. deklaratorische Schuldanerkenntnis und das in § 781 BGB geregelte sog. konstitutive Schuldanerkenntnis. Der Unterschied zwischen diesen beiden Varianten zeigt sich vor allem dann, wenn die bestätigte Schuld (wider Erwarten) gar nicht besteht. Während die Abgabe eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses zur Folge hat, dass ein selbstständiges, von den zu Grunde liegenden Rechtsbeziehungen losgelöstes Schuldverhältnis begründet wird und die durch das Anerkenntnis begründete Zahlungsverpflichtung des Mieters auch dann besteht, wenn die Ursprungsschuld – z. B. wegen einer kraft Gesetzes eingetretenen Mietminderung gem. § 536 Abs.1 BGB – tatsächlich gar nicht bestand, stellt das deklaratorische Schuldanerkenntnis grds. nur einen Verzicht auf alle Einwendungen (z.B. Gewährleistungsrechte, die ein Zurückbehaltungsrecht begründen) dar, die der Schuldner zur Zeit der Abgabe kannte oder mit denen er rechnen musste (vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – III ZR 187/05), ohne dass ein neuer Anspruch begründet wird.

Dem deklaratorischen Schuldanerkenntnis und dem konstitutiven Schuldanerkenntnis gemein ist der Neubeginn der Verjährung gem. § 212 Abs.1 Nr.1 BGB. Auch wenn die Verjährungsfrist bei einem Neubeginn gem. § 212 Abs.1 Nr.1 BGB grds. nicht erst am Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem das Anerkenntnis abgegeben wurde, sondern der Zeitpunkt der Abgabe des Schuldanerkenntnisses den direkten Neubeginn auslöst vgl. BGH, Urteil vom 15.08.2012 – XII ZR 86/11), kann der Mieter allerdings nicht darauf hoffen, dass sich die für Mietzinsforderungen gem. § 195 BGB geltende dreijährige Verjährungsfrist dadurch verkürzt. Erfolgt das Schuldanerkenntnisses nämlich vor Ablauf des Jahres, in dem der Mietzinsanspruch des Vermieters entstanden ist, mit der Folge, dass die Verjährung gem. § 199 Abs.1 BGB noch gar nicht zu laufen begonnen hat, bleibt es dabei, dass der Verjährungsbeginn erst am Schluss des Jahres erfolgt (vgl. BGH, Beschluss vom 08.01.2013 – VIII ZR 344/12). Ansonsten stünde der Gläubiger – was die Verjährung anbelangt – bei einem Schuldanerkenntnis schlechter da, als er es ohne das Anerkenntnis täte.

7. Geben Sie dem Vermieter durch den Hinweis auf eine Vorfälligkeitsklausel Sicherheit

Um dem Vermieter ein Gefühl der Sicherheit für den Fall zu geben, dass der Mieter die Ratenzahlungsvereinbarung nicht einhalten und die Raten nicht, nicht vollständig oder nicht pünktlich zahlen kann, sollte der Mieter seinen Vermieter auf die Möglichkeit einer sog. Vorfälligkeitsklausel hinweisen und seine Bereitschaft zum Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung erklären. Bei einer Vorfälligkeitsklausel handelt es sich um eine Vertragsbestimmung, die festlegt, dass die gesamte rückständige Schuld sofort fällig wird und der Schuldner den gesamten rückständigen Betrag auf einmal zahlen muss, wenn er seine Ratenzahlungspflichten nicht pflichtgemäß erfüllt. Eine Vorfälligkeitsklausel ist heutzutage gängiger Standard und unterliegt als Individualvereinbarung nur den Schranken der §§ 134, 138, 242 BGB.

Erfolgt die Vereinbarung formularvertraglich, sind die Maßstäbe zwar strenger. Eine entsprechende Formularklausel unterfällt allerdings nicht dem Klauselverbot des § 309 Zf.6 BGB, wonach u. a. die formularvertragliche Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall des Zahlungsverzuges unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2019 – III ZR 191/18; BGH, Urteil vom 19.09.1985 – III ZR 213/83). Um der Inhaltskontrolle des im Falle einer Formularklausel dennoch anwendbaren § 307 BGB Stand zu halten und eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auszuschließen, dürfen die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorfälligkeit allerdings nicht hinter den Anforderungen zurückbleiben, die an eine Kündigungsregelung gestellt werden müssten. Die Vertragsverletzungen, die zur Vorfälligkeit führen, müssen so schwerwiegend sein, dass sie ohne Rücksicht auf den Einzelfall eine automatische Vertragsbeendigung rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.1985 – III ZR 213/83). Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH nur dann der Fall, wenn

• die Vorfälligkeit einen Verzug mit zwei vollen aufeinanderfolgenden Raten erfordert (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.1985 – III ZR 213/83) und
• der bloße Zahlungsrückstand ohne Verschulden nicht ausreicht, sondern tatsächlich ein Verzug vorliegen muss (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1985 – IX ZR 129/84).

8. Nutzen Sie unser Muster für eine Anfrage bei Ihrem Vermieter

Um das Einverständnis des Vermieters mit einer Ratenzahlungsvereinbarung zu erlangen, empfiehlt es sich, den Vermieter hiermit nicht beiläufig und mit unbedachten Worten zu konfrontieren. Eine schriftliche Anfrage, in der der Mieter offen darlegt, aus welchen Gründen er mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist, und in der er sowohl sein Bedauern hierüber als auch seinen unbedingten Willen und seine grds. Fähigkeit zur Begleichung seiner Schulden zum Ausdruck bringt, ist grds. die beste Lösung.

Folgendes Muster, das selbstverständlich unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls konkretisiert und angepasst werden muss, können Mieter hierbei verwenden: