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Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist beachten (Kündigungssperrfrist)

Das Gesetz bestimmt in § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist. Sie beinhaltet eine Kündigungsbeschränkung für den Fall, dass der Vermieter als Eigentümer einer vermieteten Wohnung für diese Wohnung Wohnungseigentum begründet.

Wird Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach an einen Dritten veräußert, ordnet das Gesetz eine Kündigungssperrfrist für mindestens 3 Jahre an. Dauert die Kündigungssperrfrist an, kann der Vermieter die Miete nicht kündigen. Eine Kündigung kommt erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht. Mit der Sperrfrist sind zahlreiche Rechtsfragen verbunden.

Ein Kaufinteressent, der Wohnungseigentum erwerben und selbst in die Wohnung einziehen möchte, ist gut beraten, vor dem Kauf zu überprüfen, ob und inwieweit eine Kündigungssperrfrist besteht. Besteht eine solche Sperrfrist, ist der Kauf allenfalls für einen Kapitalanleger interessant, für einen Eigennutzer nur dann, wenn sein Wohnungsbedarf erst nach Ablauf der Sperrfrist eintritt.

1. Wohnungspolitischer Hintergrund der Kündigungssperrfrist

Sinn und Zweck dieser Gesetzesbestimmung wird verständlich, wenn man den Hintergrund dazu kennt: Vermietete Mehrfamilienhäuser werden von ihren Eigentümern gerne in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen können einzelne Wohnungen verkauft werden. Der Verkaufserlös einer einzelnen Eigentumswohnung ist in der Summe aller verkauften Wohnungen regelmäßig höher, als wenn der Eigentümer das Mietshaus en bloc verkauft.

Voraussetzung für die Umwandlung in Wohnungseigentum ist die Abgeschlossenheit jeder einzelnen Wohnung. Nach einer etwas unglücklichen Rechtsprechung gelten Wohnungen auch dann schon als in sich abgeschlossen, wenn Wände und Decken nicht den heutigen Anforderungen des Baurechts entsprechen (Gemeinsamer Senat der obersten Gerichtshöfe in der Bundesrepublik WuM 1992, 671). Danach muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits dann erteilt werden, wenn die Wohnung einen eigenständigen Charakter hat, insbesondere über einen eigenen Eingang verfügt und alle inneren Einrichtungen vorhanden sind, die der Bewohner zur Führung seines Haushalts benötigt (Energieversorgung, Toilette).

Infolge dieser Rechtsprechung ergab sich eine regelrechte Umwandlungswelle. Vor allem Altbauwohnungen, die nicht über einen aktuellen Baurechtsstandard verfügten, wurden umgewandelt. Die Mieter wurden unter Geltendmachung von Eigenbedarf des neuen Eigentümers gekündigt. Der Gesetzgeber sah sich veranlasst, den Kündigungsschutz auszuweiten und bestimmte, dass der neue Eigentümer der in Wohneigentum umgewandelten Wohnung 3 Jahre lang keine Kündigung aussprechen darf. Durch Rechtsverordnung der Bundesländer kann die Kündigungssperrfrist in Gebieten mit Wohnungsknappheit auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden.

Mit der neu verfassten Vorschrift des § 577a BGB soll verhindert werden, dass Mietwohnungen allein durch Umwandlung zu schnelllebigen Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke missbraucht werden. Außerdem wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung zugestanden (§ 577 BGB).

2. Voraussetzungen der Kündigungssperrfrist

Ein Umwandlungsfall liegt nur vor, wenn die Umwandlung nach Abschluss des Mietvertrages und nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter erfolgt. Insbesondere muss ein Verkauf erfolgen. Die bloße Aufteilung des Gebäudes in Wohneigentum genügt nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht.

  1. Der Mieter muss in der Mietwohnung wohnen.
  2. Nach dem Einzug des Mieters wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
  3. Nach der Umwandlung verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten.

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der neue Eigentümer als Vermieter für den Lauf der Kündigungssperrfrist den Mieter nicht kündigen. Jede Kündigung wäre unwirksam.

3. Details zur Umwandlung in Wohneigentum

Dem Verkauf steht der Erwerb der Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung (BayObLG RE WuM 1992, 424) oder der Eigentumsübergang im Wege eines Vermächtnisses gleich (BayObLG RE WuM 2001, 390).

Ein Umwandlungsfall liegt auch dann vor, wenn der gekündigte Mieter zurzeit der Begründung des Wohneigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und infolge des Todes des Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist (BGH ZMR 2003, 819).

Eine Umwandlung liegt auch vor, wenn ein Grundstück, auf dem eine Reihenhaussiedlung steht, in Einzelgrundstücke mit je einem Reihenhaus aufgeteilt wird. Zwar wird dadurch kein Wohnungseigentum gebildet. Dennoch seien die Mieter der Häuser gleichermaßen schutzwürdig, wenn die Einzelgrundstücke dann verkauft werden (BGH WuM 2008, 415).

Kein Umwandlungsfall liegt jedoch vor, wenn der Mieter in eine bereits umgewandelte Wohnung einzieht (BayObLG RE WuM 1981, 200).

Kein Umwandlungsfall liegt vor, wenn der Vermieter ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt, diese aber nicht weiterverkauft (Vorratsteilung).

Erwirbt der Vermieter das Eigentum an bereits vermietetem Wohnraum als Mitglied einer Personengesellschaft oder einer Erwerbergemeinschaft, muss er gem. § 573 Abs.1a BGB mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.5.2013 beachten, dass die Kündigungssperrfrist auch für ihn gilt, selbst wenn das Wohneigentum erst nach der Veräußerung oder nach seinem Erwerb begründet wird.

4. Früherer Eigentümer hat kein Eigenbedarfsinteresse

Auch der frühere Eigentümer kann den Mieter nicht mit der Begründung kündigen, er wolle die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen. Die Umwandlung ist kein berechtigtes Kündigungsinteresse.

Insbesondere gilt beim Verkauf der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der bestehende Mietvertrag des Mieters wird mit dem Erwerber der Wohnung als neuen Vermieter übergangslos fortgesetzt. Der neue Eigentümer hat keinen Anspruch auf Abschluss eines veränderten Mietvertrages. Die vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam (BGH RE WuM 1994, 452).

5. Kündigungsvoraussetzungen nach Ablauf der Sperrfrist

Die Kündigung ist erst nach Ablauf der Sperrfrist möglich. Aber auch dann kommt die Kündigung nur in Betracht, wenn der Vermieter als berechtigtes Interesse an der Kündigung Eigenbedarf geltend macht oder sich an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert sieht (diese Alternative dürfte in der Praxis kaum in Betracht kommen). Andere eventuell berechtigte Interessen des Vermieters kommen angesichts des Wortlauts des § 577a BGB nicht in Betracht (z.B. Betriebsbedarf da andere Zielrichtung).

Sofern die Kündigung wegen Eigenbedarf begründet ist, kann sich der Mieter immer noch auf die Sozialklausel und im Hinblick auf seine persönliche Wohnsituation auf eine besondere Härte berufen.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund ist von der Kündigungssperrfrist nicht betroffen.

6. Sperrfrist richtig berechnen

Die Sperrfrist, in der die Kündigung ausgeschlossen ist, beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs und setzt somit die Eintragung im Grundbuch voraus. Der bloße Abschluss des Kaufvertrages genügt dazu nicht (LG München WuM 1979, 124). Wird die Wohnung dann nochmals weiterverkauft, tritt der neue Erwerber in diese Wartezeit ein. Die Frist beginnt für ihn also nicht von neuem zu laufen (BayObLG RE WuM 1982, 46).

Frühestens nach Ablauf der Sperrfrist kann die Kündigung schriftlich unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB erfolgen

Die gesetzlich bestimmten Sperrfristen sind mietvertraglich nicht verhandelbar. Im Mietvertrag kann keine kürzere Sperrfrist für den Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum vereinbart werden.

7. Sonderregelung bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Ist Wohnraum öffentlich gefördert, ist die Eigenbedarfskündigung für den Zeitraum, in dem der Eigentümer das öffentliche Darlehen in Anspruch nimmt, vollständig ausgeschlossen. Die Kündigungssperre wird dann aufgehoben, wenn der Eigentümer das öffentliche Darlehen vorzeitig zurückzahlt. In diesem Fall muss er lediglich noch die Sperrfrist von in der Regel bis zu 10 Jahren beachten.

8. Ausnahmen zur Kündigungssperrfrist

Die Sperrfrist ist die Regel. Dennoch gibt es Ausnahmen. Diese begründen sich daraus, dass die drei in zeitlicher Reihenfolge benannten Voraussetzungen nicht immer vorliegen. Erfolgte die Veräußerung der Mietwohnung vor der Begründung des Wohnungseigentums, liegt kein Fall des § 573a BGB vor.

Die Sperrfrist gilt auch dann nicht, wenn ein Wohnungseigentümer anstelle der früheren Miteigentümergemeinschaft als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist. Da die Umwandlung unabhängig von einer bestehenden Eigenbedarfslage eintritt, ist der Mieter nicht schutzwürdig (BGH ZMR 1994, 554).

9. So wehren sich Mieter gegen den drohenden Verkauf

Wandelt der Eigentümer das Gebäude in Wohnungseigentum um und führt Kaufinteressenten durch die Wohnung, verstößt der Mieter nicht gegen seine mietvertraglichen Pflichten, wenn er den Kaufinteressenten deutlich macht, dass er die Wohnung freiwillig nicht räumen werde (AG Karlsruhe-Durlach WuM 1992, 376; AG Gummersbach WuM 1982, 209).

Auch darf der Mieter den Kaufinteressenten auf Wohnungsmängel hinweisen und informieren, dass er deshalb die Miete mindert (OLG Celle WuM 1991, 538).

Im Übrigen verbleibt ihm der Einwand, dass die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen sei, die Kündigung des neuen Eigentümers wegen Eigenbedarfs nicht begründet sei oder die Kündigung wegen der besonderen Härte sozialwidrig sei.

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55 Antworten auf "Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist beachten (Kündigungssperrfrist)"

  • Sabine Brill
    10.02.2014 - 10:11 Antworten

    Hallo, mir ist das mit der Sperrfrist noch nicht ganz klar: Wenn ich eine ETW kaufen möchte, die der aktuelle Eigentümer (Privatmensch) zuerst selbst bewohnt und danach vermietet hat, greift dann die 3jährige Sperrfrist oder könnte ich der aktuellen Mieterin nach Eintrag ins Grundbuch mit der üblichen Kündigungsfrist von (in ihrem Fall) 3 Monaten wg. Eigenbedarf kündigen? Je mehr ich versuche das nachzulesen, desto weniger verstehe ichs…

    • Mietrecht.org
      10.02.2014 - 16:44 Antworten

      Hallo Sabine,

      hier der für Sie entscheidende Satz in dem Artikel „2. Nach dem Einzug des Mieters wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    21.03.2014 - 11:29 Antworten

    Hallo,
    Zitat:

    „hier der für Sie entscheidende Satz in dem Artikel “2. Nach dem Einzug des Mieters wird die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.”“

    Genau um diesen Satz gehts mir auch. Woher weiß ich denn als Mieter, ob mein Vermieter die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt hat?

    Ich wohne z.Z. in einer WG, die Wohnung wird vielleicht verkauft. Greift dann die Sperrfrist? Ich vermute nicht, weil es ja eine WG ist. Allerdings kenne ich auch nicht die Definition einer Eigentumswohnung.

    • Mietrecht.org
      21.03.2014 - 11:33 Antworten

      Hallo Peter,

      im Normalfall wird man im Mietvertrag nachlesen können, ob man in einer Eigentumswohnung wohnt. Im Zweifel würde ich einfach mal beim Vermieter oder dessen Hausverwaltung nachfragen, ob man in einem Miethaus oder in einer Eigentumswohnung wohnt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lukasz
    24.03.2014 - 13:56 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage: ab wann gilt die Kündigungssperrfrist? Ab dem Zeitpunkt der Umwandlung oder erst ab dem ersten Verkauf.

    Vielen Dank im Voraus.

    Lukasz

    • Mietrecht.org
      24.03.2014 - 15:41 Antworten

      Hallo Lukasz,

      hier ein Auszug aus dem Artikel „Die Sperrfrist, in der die Kündigung ausgeschlossen ist, beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs und setzt somit die Eintragung im Grundbuch voraus.“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lukasz
        04.04.2014 - 16:47 Antworten

        Hallo Dennis,

        bedeutet eine Umwandlung auch gleichzeitlich einen Eigentumserwerb? Eine Umwandlung verursacht die Eintragung im Grundbuch, bedeutet aber nicht, dass das Wohnung verkauft wurde, oder?

        Vielen Dank im Voraus.
        Lukasz

        • Mietrecht.org
          04.04.2014 - 17:08 Antworten

          Hallo Lukasz,

          beim Start der Sperrfrist geht es um den ersten „richtigen“ Verkauf an einen neuen Eigentümer.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Hajo
            06.07.2014 - 20:17

            Was ist „richtiger“ Verkauf? Meine ursprüngliche Vermieterin hat die Wohnungen in ihrem Mietshaus vor langer Zeit aufgeteilt und zwei Wohnungen verkauft. Die anderen Wohnungen (auch meine) wurden auf ihre Tochter umgeschrieben. Jetzt will sie die Wohnung verkaufen. Ist dieser Verkauf der Erstverkauf, der die Sperrfrist wegen Eigenbedarfskündigung begründet oder war das schon die damalige Eigentumsübertragung?

          • Mietrecht.org
            10.07.2014 - 08:38

            Hallo Hajo,

            ich würde die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung hier prüfen lassen. Das Angebot richtet sich eigentlich an Vermieter, passt aber auch bestens zu Ihrer Frage.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Winki
    02.04.2014 - 20:07 Antworten

    Hallo ,

    ich komme mit den Angaben auch nicht so richtig klar.
    Ich wohne in einer Wohnung die ich seit 18 Jahren angemietet habe.Im Haus befindet sich noch eine Mietwohnung . (2 Parteien-Haus) Meine Vermieter sind seit 18 Jahren die gleichen und die Wohnungen waren immer fortlaufend vermietet…(also es hat der Eigentümer hier nie selbst gewohnt)
    Unsere Wohnungen sollen jetzt verkauft werden. Interessenten waren bereits da und alle wollen selbst hier einziehen. Großfamilien die sich die obere sowie meine Wohnung aufteilen wollen. Nun die spannende Frage: gilt für uns die Sperrfrist von 3 Jahren? Werden jetzt die Mietwohnungen durch den Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt? Oder wie liefe so eine Umwandlung ab? Oder müssen wir damit rechnen das wir nach dem Verkauf nur die normale Kündigungsfrist haben? Im Mietvertrag steht nirgends das dies eine Eigentumswohnung wäre…
    Würde mich sehr über Antwort freuen !
    Viele Grüße Winki

  • Massine
    20.11.2014 - 23:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe eine ähnliche Frage wie mein Vorgänger, nur das wir ein Haus kaufen möchten, was als Einfamilienvilla gebaut wurde, aber in zwei Mietwohnungen umgebaut wurde. Der jetzige Haus-Eigentümer verkauft also das ganze Haus, und wir, mit 4 Kindern und Home Office benötigen das ganze Haus. Müssten also wegen Eigenbedarf beiden Mietern kündigen.
    Besteht hier auch die Sperrfrist, oder gilt dies nur für individuelle „Eigentumswohnungen“?
    Ich wäre Ihnen für eine Antwort sehr dankbar, Notartermin steht bereits, könnte aber mit dieser Sperrfrist unsererseits nicht wahrgenommen werden.

  • Michael
    05.04.2015 - 15:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe gerade eine Wohnung von einer Wohnbaugesellschaft gekauft. Sie verkauft in einem Wohnblock bestehend aus 4 Häusern und insgesamt 158 Wohnungen mehrere Wohnungen. Ich möchte die vermietete Wohnung selber nutzen. Woher weiß ich, ob § 577a zutrifft? Hätte man mich auf diesen Paragrafen hinweisen müssen?

    Gruß Michael Kluwe

    • Mietrecht.org
      09.04.2015 - 07:38 Antworten

      Hallo Michael,

      fragen Sie beim Verkäufer nach, wie die Dinge genau liegen (Wann erfolgte die Aufteilung, wann wurde der Mietvertrag geschlossen?). Dann können Sie prüfen, ob es eine Sperrfrist gibt oder nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Axel Ballosch
    23.04.2015 - 15:02 Antworten

    Zur Sperrfrist, Berlin, gilt die Sperrfrist die am Tage des Erwerbes gültig war 2008, oder gilt eine 2013 beschlossene Sperrfrist von 10 Jahren auch nachträglich. 2008 war die Sperrfrist noch 7 Jahre, diese wäre dann 2015 ausgelaufen- oder warte ich dann wieder bis 2018 ????
    Rückwirkend ?
    Viele Grüße Axel

    • Mietrecht.org
      24.04.2015 - 14:38 Antworten

      Hallo Axel,

      ich würde mich an Ihrer Stelle beim Bezirksamt erkundigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susi Müller
    27.04.2015 - 09:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Wir wohnen zur Zeit in einer Wohnung zur Miete. Unser Vermieter möchte diese nun verkaufen. Er selbst hat sie bei Gericht ersteigert. Außerdem hat er uns schriftlich zugesagt, dass sich an unserem Mietverhältnis nichts ändert. Nun war ein Interessent da, der die Wohnung selbst beziehen möchte.
    Greift für uns eine Sperrfrist und falls nicht, wie lange dauert es ungefähr von der Vertragsunterzeichnung bis zum Grundbucheintrag? Müssen wir als Mieter über die Vertragsunterzeichnung informiert werden?

    Viele Grüße
    Susi Müller

    • Mietrecht.org
      27.04.2015 - 09:16 Antworten

      Hallo Susi,

      die Sperrfrist greif nach der ersten Aufteilung und auch nur dann, wenn Sie schon in der Wohnung gelebt haben, als das Haus noch ein „komplettes“ Miethaus war.

      Die Grundbucheintragung kann nach Kaufvertragsunterzeichnung erfahrungsgemäß noch 4 bis 12 Wochen dauern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva
    12.05.2015 - 23:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    das mag jetzt vielleicht eine blöde Frage sein, aber wie erfahre ich denn überhaupt ob meine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder überhaupt jemals während meiner Mietzeit eine Mietwohnung war?

    Beste Grüße

    Eva

    • Mietrecht.org
      13.05.2015 - 13:58 Antworten

      Hallo Eva,

      die Frage ist berechtigt. Sie erfahren das z.B. aus dem Mietvertrag oder durch explizitere Nachfragen beim Vermieter. Oder indem Sie einen Brief bekommen, indem sich ein neuer Eigentümer vorstellt, zeitgleich informiert Sie in aller Regel auch der Vermieter/Verkäufer über den Verkauft.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pascal
    09.07.2015 - 20:53 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage bezüglich der Sperrfrist bei Kündigung für Eigenbedarf.
    Diese liegt in Berlin bei 10 Jahre !
    Wenn ein Haus 2003 das erste mal geteilt wurde und ein Mieter seit 2007 in der Wohnung wohnt – es aber noch 2 Ergänzungen zur Teilungserklärung von 2003 gibt (letzte in 2009). Wie verhält es sich dann mit der Sonderkündigung bei Eigenbedarf? Gilt diese weiterhin ab 2003 also ist abgelaufen oder gilt sie erst später?

    Lieben Dank!

    • Mietrecht.org
      10.07.2015 - 02:05 Antworten

      Hallo Pascal,

      wenn ein Mieter in eine Eigentumswohnung einzieht (2007, also Jahre nach der Aufteilung), greift die Sperrfrist nicht. Lassen Sie den Einzelfall am besten von einem Anwalt durchleuchten, dieser kann Sie entsprechend beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • ines
    10.08.2015 - 21:11 Antworten

    Hallo,

    wie sieht es aus, wenn drei Personen ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen gemeinsam erwerben. Eine der drei Personen möchte aus Eigenbedarf in eine der Wohungen einziehen und wird den anderen beiden dafür anteilig Miete zahlen. Ist auch hier eine Sperrfrist zu beachten?

    Vielen Dank im Voraus!!!

    • Mietrecht.org
      11.08.2015 - 08:58 Antworten

      Hallo Ines,

      wie Sie gelesen haben, gibt es einen Speerfrist für den Fall, dass ein Miethaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simone Kinberger
    24.08.2015 - 13:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Diese Sperrfrist ist wirklich sehr verwirrend.
    Nun meine Frage
    Wir haben in einem 3fam. Haus eine Wohnung gekauft. Alle drei Wohnungen gehören einer Eigentümerin. Wir haben den Notar Vertrag unterschrieben wo alle Rechte und Pflichten mit Tag der Unterzeichnung auf uns übergegangen sind, noch vor Grundbuch Eintragung. Die Teilungserklärung war am Tag des Notar Termines noch nicht im Grundbuch eingetragen.
    Wie verhält es sich in diesem Fall mit der Sperrfrist?
    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Mietrecht.org
      24.08.2015 - 14:27 Antworten

      Hallo Simone,

      das klingt für mich sehr nach dem ersten Verkauf nach Aufteilung. Viel deutlicher geht es garnicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Franz
    17.02.2016 - 13:09 Antworten

    Hallo,
    ich habe die Kellerwohnung im August 2014 vermietet. Aus gesundheitlichen Gründen muss meine behinderte Schwester jetzt doch wieder in diese Wohnung zurück ziehen, da ihr das Treppensteigen in das 2. OG in dem selben Haus sehr schwer fällt.
    Meine Frage ist: wie lautet hier die Kündigungsfrist, oder wann muss die Mieterin im Keller spätestens ausziehen?

    Mfg Ingrid Franz

  • Karin Wurdel
    18.02.2016 - 10:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Tochter wohnt seit 12 Jahren in einer Mietwohnung in Konstanz. Der Eigentümer möchte diese jetzt verkaufen, weil er bauen möchte. Kann ein neuer Käufer meine Tochter wegen Eigenbedarf nach einem Jahr kündigen oder tritt in diesem Fall die besagte Kündigungssperrfrist ein?

    Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort

    Gruss Karin

    • Mietrecht.org
      19.02.2016 - 01:06 Antworten

      Hallo Karin,

      wie Sie gelesen haben, ist es entscheidend, ob Ihre Tochter vor oder nach Aufteilung in Eigentumswohnungen in ihre Wohnung gezogen ist. Das müssen Sie zuerst prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine
    11.03.2016 - 08:45 Antworten

    Hallo,

    das Haus, in dem wir wohnen, wurde 2014 fertiggestellt und beinhaltet vier Wohnungen. Drei der Wohnungen wurden bereits während der Bauphase verkauft; eine hat der ehemalige Geschäftsführer des Bauunternehmens, welches das Haus gebaut hat, selbst gekauft. In letzterer wohnen wir seit Ende Mai 2014 zur Miete. Jetzt wollen unsere Vermieter die Wohnung verkaufen und wir sind unsicher, was nach dem Verkauf auf uns zukommen kann.

    – Liegt in diesem Fall ein Umwandlungsfall vor, der nach § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist begründet?
    – Gibt es weitere Dinge, die wir bei dem Verkauf der Wohnung beachten müssen?

    Wir haben unseren Vermieter auch bereits angeboten, dass wir die Wohnung kaufen – allerdings gehen diese darauf nicht ein.

    Freundliche Grüße
    Christine

    • Mietrecht.org
      11.03.2016 - 09:07 Antworten

      Hallo Christine,

      Sie sind offensichtlich schon in eine Eigentumswohnung eingezogen. Damit gibt es keine Aufteilung nach Einzug und auch keine Sperrfrist.

      Außer selbst zu kaufen können Sie nicht viel machen. Ich vermute, dass Ihre Nachbarn (die Eigentümer) selbst in den Wohnungen leben. Der Verkaufspreis Ihrer Wohnung wird sich an den vorherigen Preisen orientieren… und für Selbst-Nutzer-Preise kann man normalerweise nicht profitabel vermieten, daher nur per Eigenbedarf selbst kündigen. So ist es leider.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christine
        11.03.2016 - 12:24 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        mit der Annahme, dass die restlichen Eigentümern selbst in den Wohnungen leben, liegen Sie richtig. Wir vermuten, dass unsere Vermeiter verkaufen, da sie nur Ärger mit der Wohnung haben:

        – sie kommen ihren Verpflichtungen als Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft nicht nach (bspw. Zahlung des Hausgelds) und
        – sie kommen ihren Verpflichtungen als Vermietern nicht nach (bspw. keine Rauchmelder, Folgeschäden aufgrund von Baumängeln werden nicht beseitigt)

        Beides führt dazu, dass sowohl die anderen Eigentümer als auch wir ziemlich verärgert sind und denen das auch zeigen – auch durch Einleitung rechterlicher Schritte.

        Der Käufer der Wohnung kann uns also wegen Eigenbedarf kündigen und wir müssen die Wohnung dann innerhalb von drei Monaten verlassen, richtig?

        Leider stimmt Ihre Aussage „Der Verkaufspreis Ihrer Wohnung wird sich an den vorherigen Preisen orientieren“ nicht. Auf unsere Nachfrage, ob wir die Wohnung kaufen können, kam ein ziemlich unverschämt hohes Angebot. Dagegen kann man vermutlich nichts machen, oder?

        Freundliche Grüße
        Christine

        • Mietrecht.org
          11.03.2016 - 13:03 Antworten

          Hallo Christine,

          ja, bei der kurzen Wohndauer sind es 3 Monate. Den angebotenen Kaufpreis bestimmt der Verkäufer, richtig.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • AV.
    17.03.2016 - 11:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir haben eine Wohnung gekauft in der der Mieter vor die Umwandlung auch gewohnt hat. Die Wohnung ist 1998 umgewandelt. Der damalige Eigentümer (GmbH) ist insolvent gegangen und deswegen ist die Wohnung 2007 verkauft (aber nicht zwangsversteigert). Normalerweise beginnt die 10 jährige Sperrfrist 2007 (nach erstverkauf) und endet 2017 (10 Jahre). Der neue Eigentümer hat §111 Inso nicht benutz und er hat den Mietvertrag nicht beendet.
    Meine Frage ist:
    Ist die Sperrfrisst jetzt immer noch gültig oder wegen Insolvenzverfahren im Jahr 2007 können wir mit Frist (9 Monate) den Mieter wegen Eigenbedarf Kündigen?
    Grüße,
    AV.

  • Wint
    12.04.2016 - 10:26 Antworten

    Der Vater hat für seine Tochter eine Neubau-Eigentumswohnung gekauft.
    Der Vater = Vermieter besitzt eine Eigentumswohnung Bj 1990. Möchte diese nun verkaufen, da er das Geld für das neue Objekt benötigt. Allerdings ist diese Wohnung seit 17 Jahren an eine Familie vermietet. Der jetzige Mieter räumt die Wohnung nicht freiwillig. Im Gegenteil er beruft sich auf die lange Mietzeit und wird alle Hebel in Bewegung setzen um einen ordnungsgemäßen Auszug zu vermeiden.
    Es gibt viele Interessenten für die Wohnung aber alle wollen selbst einziehen, keine Kapitalanlage.
    Was kann der Vermieter tun und wie lange kann der Mieter die Sache rausziehen.

  • Robert Schmidt
    28.06.2016 - 23:22 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    leider ist die Sperrfrist-Regelung auch für mich sehr verwirrend. Ich schildere kurz meinen Fall, vielleicht können Sie mir helfen:

    Ich wohne seit 17 Jahren in einem Mietshaus in Berlin. Vor vier Jahren wurde das Haus das erste Mal an einen privaten eigentümer (komplett als Mietshaus) verkauft und seither drei weitere Male. Der jetzige Eigentümer hat eine Agentur mit der Aufteilung beauftragt, woraus ich schließe, dass die Mietwohnungen demnächst in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Was bedeutet dies für mich als Mieter – wenn ich von meinem Vor- bzw. Erstkaufsrecht KEINEN Gebrauch machen möchte? Gilt für mich die Sperrfrist, d.h. kann ich – sollte die Wohnung verkauft werden und der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden – weitere 10 Jahre als Mieter in der Wohnung wohnen?

    Mit bestem Dank für Ihre Auskunft und
    freundlichen Grüßen

    R. Schmidt

    • Mietrecht.org
      29.06.2016 - 07:26 Antworten

      Hallo Schmidt,

      die Sperrfrist beginnt nach Umwandlung und Erstverkauf. Der erste Käufer einer Wohnung ist an die Sperrfrist gebunden. Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie Cebulla
    21.10.2016 - 23:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wohne seit 6 Jahren mit meinem körperbehinderten Sohn Pflegestufe 3 in einer behindertengerechten Wohnung und diese soll nun verkauft werden auch an Interessenten die selber einziehen wollen. Wie verhält es sich in meinem Fall die Vermieterin hatte selbst in dieser Wohnung gewohnt und ist dann in ein Haus gezogen und hat mir diese Wohnung vermietet. Sie wird den Kaufinteressenten mitteilen das ich bis zum Sommer 2017 draussen bin da eine Kündigungsfrist laut Mietvertrag ein halbes Jahr ist .

    Freu mich auf Ihre Antwort vielen Dank
    Hinzu kommt ich bekomme Hartz 4 und bin alleinerziehende

    Liebe Grüße Melanie

  • Brigitte
    04.11.2016 - 11:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    so richtig verstehe ich das noch nicht, bzw. kann ich es nicht auf meine Fall anwenden.
    Eine Klage gegen Mietminderung wurde abgewiesen, nächster Schritt wäre die Mangelbeseitigung. Nun hat der Vermieter an seine beiden Kinder verkauft und die haben mir wegen Eigenbedarf gekündigt. So kommen sie um die Beseitigung der Mängel herum.
    In dem Auszug vom Grundbuchamt steht:
    Teilung des Eigenbums gemäß §8 WEG; Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG; eingetragen am xx.xx.86.
    Der zweite Eintrag betrifft die Kinder. Sind die Kinder damit Erstkäufer? Und greift die Sperrfrist in dem Fall?

    Viele Grüße
    Brigitte

    • Mietrecht.org
      09.11.2016 - 10:49 Antworten

      Hallo Brigitte,

      ich kenne die Einzelheiten nicht, aber es kann sich durchaus um eine Aufteilung in Eigentumswohnungen + Erstverkauf handeln. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten um jetzt keine Fehler zu machen. Hier ein einfacher Weg: Eigenbedarfskündigung prüfen + Brief an Vermieter (für Mieter)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yvonne Schroeder
    06.12.2016 - 00:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne mit meiner fünfköpfigen Familie in einem Mehrfamilienhaus. Meine drei Kinder sind alle noch im Kinderkrippen-/Kindergartenalter. Unser Vermieter hat seinem Sohn das Haus in Folge vorweggenommener Erbfolge übertragen. Der Sohn möchte uns nun aus Eigenbedarf für seine Schwiegereltern kündigen. Würde in diesem Fall auch die Sperrfrist greifen?

    Vielen Dank für Ihre Mühe

    • Mietrecht.org
      06.12.2016 - 11:01 Antworten

      Hallo Yvonne,

      eine Sperrfrist gibt es nur bei Aufteilung in Eigentumswohnungen + weitere Voraussetzungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Heymann
    09.02.2017 - 17:55 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    wir wohnen seit 1,5 Jahren in einem Haus mit 11 abgetrennten Wohnungen – einige davon sind verkauft, einige vermietet, so wie unsere. Der Mietvertrag ist eine Standardvariante und es wird immer von Mietsache und Wohnraum gesprochen. Sehe ich es richtig, dass die Kündigungssperrfrist für uns gelten würde, wenn unsere Wohnung jetzt verkauft würde.? Sollten wir in eine Eigentumswohnung angemietet haben, hätte dies doch im Vertrag stehen müssen oder uns jemand hinweisen müssen? Immerhin haben wir vor 1,5 Jahren sogar 1300€ Maklergebühr bezahlt, um diese Wohnung zu bekommen.

    Vielen Dank im Voraus für Ihren Rat.
    A. Heymann

    • Mietrecht.org
      10.02.2017 - 09:32 Antworten

      Hallo A. Heymann,

      es kommt darauf an, ob die Aufteilung in Eigentumswohnungen vor oder nach Ihrem Einzug vorgenommen wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • A. Heymann
        10.02.2017 - 13:59 Antworten

        Lieber Herr Hundt,

        zu dem Zeitpunkt, an dem wir eingezogen sind, waren schon einige Wohnungen im Haus verkauft. Unsere wurde uns aber zur Miete angeboten, ebenso wie z.B. unsere Nachbarwohnung. Im Mietvertrag, sowie im Maklervertrag ist über all die Rede von der „Mietsache“, der Mietwohnung“, dem „Mietobjekt“. Sonst könnte doch jeder Vermieter im Nachhinein behaupten, eigentlich sei es ja eine Eigentumswohnung und die Sperrfrist würde niemals zur Anwendung kommen.

        Beste Grüße,
        A. Heymann

        • Mietrecht.org
          10.02.2017 - 14:05 Antworten

          Hallo A. Heymann,

          offensichtlich sind Sie also in einen Eigentumswohnung (für Sie = Mietsache oder Mietwohnung oder Mietobjekt) eingezogen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • A. Heymann
    10.02.2017 - 21:31 Antworten

    Okay. Vielen Dank für die Antwort.

    Ich hatte irgendwie gehofft, dass man über die Tatsache, dass man eine
    Eigentumswohnung anmietet, die immer noch zum Verkauf steht, hätte informiert werden müssen bzw. es hätte im Vertrag stehen müssen. So empfinde ich es als einen ganz schönen Betrug – wir wären nie eingezogen, hätten wir gewusst, dass wir 1300€ Maklergebühr und einige tausend Euros für den Umzug, den Einbau der Küche usw. lediglich für die Garantie, 3 Monate in der Wohnung wohnen – und länger, wenn wir Glück haben und sie niemand kaufen will.

    Bete Grüße,
    A. Heymann

  • Zoe
    12.04.2017 - 10:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe im Januar 2014 in Köln eine kleine Wohnungsimmobilie erworben. Vorher gehörte das gesamte Haus mit 8 Parteien einer Immobiliengesellschaft. Nun habe ich das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf für meine Schwester gekündigt. Heute habe ich ein Schreiben vom Mieterverein mit dem folgenden Vermerk erhalten.
    „Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht zulässig. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf § 1 Kündigungssperrfristverordnung NRW. Das Eigentum haben Sie im Kalenderjahr 2014 erworben. Zuvor wurde an dem Mietobjekt Wohnungseigentum begründet. Demnach können Sie sich in diesem Zusammenhang nicht auf § 573 Abs 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen, da ftir einen Zeitram von acht Jahren seit der Veräußerung die Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist.“

    Kann man hier einen Einspruch erzwingen und rechtlich vorgehen? Meine Schwester ist Studentin und benötigt dringend eine Wohnung und lebt nun mehr als 3 Jahre in schlechten Wohnverhältnissen mit meinen Eltern.

    Vielen Dank für Ihr Feedback.
    Zoe

    • Mietrecht.org
      12.04.2017 - 16:46 Antworten

      Hallo Zoe,

      ich kann den Einzelfall nicht einschätzen. Wenn Sie Sperrfrist aber tatsächlich greift, dann sehe ich keine Möglichkeit diesen besonderen Mieterschutz zu umgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoph
    12.04.2017 - 13:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    angenommen ein Haus wurde in 3 Parteien geteilt. Der Eigentümer aller 3 Parteien macht die Teilungserkärung aber wieder rückgängig. Gilt nun dennoch die Kündigunssperrfrist, selbst wenn die Teilung nach bspw. einem Monat zurückgenommen wurde?
    Vielen Dank für ihre Mühen.

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