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Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Ist eine Mietwohnung in gutem Zustand, ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter meistens ein gutes. Dies kann sich jedoch schnell ändern, wenn die ersten Reparaturen fällig werden. Die sog. Kleinreparaturen bieten immer wieder Anlass für Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien. Weder der Mieter noch der Vermieter möchte die Kosten für Kleinreparaturen tragen, denn oft stehen im Laufe eines Mietverhältnisses viele davon an.

Die Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über Kleinreparaturen können vermieden werden, wenn in den Mietvertrag eindeutige und vor allem wirksame Kleinreparaturklauseln aufgenommen werden, mit denen die Kostenlast geregelt wird. Immer wieder finden sich jedoch in Mietverträgen unwirksame und missverständliche Klauseln, die Anlass zu gerichtlichen Auseinandersetzungen geben. Die Gerichte haben sich unzählige Male mit Kleinreparaturen auseinandergesetzt, so dass sich im Laufe der Zeit Kriterien herausgebildet haben, an Hand derer die Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln zu messen ist.

Der folgende Beitrag soll Vermietern dabei helfen, wirksame Kleinreparaturklauseln zu verfassen, und Mieter in die Lage versetzen zu prüfen, ob die in ihrem Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel wirksam ist.

Die strengen Wirksamkeitsanforderungen gelten nur für formularmäßige Klauseln

Gegenstand dieses Beitrags sind allerdings nur formularmäßige Klauseln. Nur an diese sind die hohen, von den Gerichten herausgebildeten Anforderungen zu stellen. Regeln die Parteien die Verteilung der Reparaturkosten individualvertraglich, sind sie bei preisfreiem Wohnraum in der Gestaltung sehr viel freier. Damit insbesondere Mieter beurteilen können, wann die in ihrem Vertrag enthaltene Klausel eine formularmäßige ist mit der Folge, dass die strengen Wirksamkeitsanforderungen gelten, soll hier vorab eine kurze Angrenzung vorgenommen werden:

Formularmäßig sind Klauseln zunächst immer dann, wenn sie vorformulierten Mustermietverträgen entnommen sind. Doch auch wenn der Vermieter die Klausel selbst formuliert, kann es sich um eine formularmäßige Klausel handeln. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Klausel für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert ist und der Vermieter sie einseitigstellt“. Dies bedeutet, dass der Vermieter zumindest beabsichtigen muss, die Klausel mehrfach zu verwenden. Ob es dazu tatsächlich auch kommt, ist nicht entscheidend. Außerdem muss die Klausel dem Mieter einseitig auferlegt worden sein, ohne dass der Mieter auf den Inhalt Einfluss hatte. Wird der Vertragsinhalt hingegen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt, liegt keine Formularklausel vor mit der Folge, dass die strengen Wirksamkeitsanforderungen nicht gelten.

Zu beachten ist allerdings, dass ein und derselbe Mietvertrag sowohl Individual- als auch Formularklauseln enthalten kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn an einem vorformulierten Mustermietvertrag in Absprache mit dem Mieter Änderungen oder Ergänzungen vorgenommen werden.

Voraussetzungen für eine wirksame Kleinreparaturklausel

Ergibt sich nach dieser Abgrenzung  das Vorliegen einer formularmäßigen Klausel, wird deren Wirksamkeit an § 307 BGB gemessen, wonach eine Klausel unwirksam ist, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Weicht eine mietvertragliche Klausel zu sehr von wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken ab, ist von einer unangemessenen Benachteiligung auszugehen. Für die Wirksamkeitskontrolle von Kleinreparaturklauseln ist in diesem Zusammenhang wichtig, dass es nach dem gesetzlichen Grundgedanken gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB dem Vermieter obliegt, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hieraus folgt unmittelbar, dass ohne anderweitige vertragliche Vereinbarung der Vermieter sowohl verpflichtet ist, sämtliche Reparaturen nicht nur durchzuführen (bzw. durchführen zu lassen), sondern auch die Kosten hierfür zu tragen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Reparaturbedarf dadurch entsteht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet. In diesem Fall macht er sich schadenseratzpflichtig und hat die Kosten selbst zu tragen.

Eine Kleinreparaturklausel, mit der von diesem gesetzlichen Grundgedanken abgewichen wird, ist nur wirksam, wenn sie die im Folgenden beschriebenen Voraussetzungen erfüllt.

Beschränkung auf Gegenstände, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind

Erste Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass die Kleinreparaturklausel eine gegenständliche Beschränkung enthält, aus der sich ergibt, dass der Mieter nur die Kosten für Reparaturen zu tragen hat, bei denen es sich tatsächlich um Kleinreparaturen handelt. Eine Ausweitung der Kostenbelastung auf Reparaturen, die den Umfang einer Kleinreparatur überschreiten, führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Von entscheidender Bedeutung ist daher der Begriff der Kleinreparatur.

Sucht man im BGB nach einer Definition der Kleinreparatur, wird man diese nicht finden. Nach allgemeiner Auffassung kann zur Begriffsbestimmung jedoch auf § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Diese Vorschrift gilt zwar unmittelbar  nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber hinsichtlich der Begriffsbestimmung für allgemeingültig gehalten und lässt sich daher auch auf preisfreien Wohnraum übertragen.

Nach § 28 Abs. 3 S.2 der II. BerechnungsVO umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Die in § 28 Abs.3 S.2  der II. BerechnungsVO aufgelisteten Gegenstände haben gemeinsam, dass es sich um solche handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hieraus wird der Schluss gezogen, dass Reparaturen nur dann als Kleinreparaturen angesehen werden können, wenn sie an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Zur Definition vgl. auch  den Artikel: „Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition.“

Als Folge dieser Begriffsbestimmung muss eine Kleinreparaturklausel, um wirksam zu sein, eine gegenständliche Begrenzung genau auf diese dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegenden Gegenstände aufweisen (vgl. BGH Urteil vom 7.6.1989  Az.: VIII ZR 91/88). Denn die Belastung des Mieters mit den Kosten, die an sich der Vermieter zu tragen hätte, ist nur dann vertretbar, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen. Aus diesem Grund dürfen insbesondere solche Gegenstände, die zu den Gemeinschaftseinrichtungen gehören, nicht einbezogen werden.

Als Gegenstände, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen, kommen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) in Betracht:

Lichtschalter und Steckdosen innerhalb der eigenen Wohnung, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Wasserhähne bzw. Mischbatterien (diese jedoch nicht, wenn die Erneuerung bzw. die Reparatur der Mischbatterie erforderlich ist, weil der Wasserhahn auf Grund einer Verkalkung unbrauchbar geworden ist (vgl. dazu den Artikel: „Kleinreparatur: Erneuerung oder Reparatur der Mischbatterie“), Badewannen, Duschköpfe, WC-Schüsseln und WC–Spülungen (zumindest deren Spülknopf; im Falle verkleideter Spülkästen vgl. die Ausnahme unten), Rolllädengurte, Verschlüsse von Fenstern und Türen der eigenen Wohnung, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden sowie mitvermietete Kühlschränke, Herde und Waschmaschinen.

Nicht dazu zählen hingegen:

Silikonfugen (vgl. dazu den Artikel: „Kleinreparatur: Silikon | Wer bezahlt die Erneuerung von Silikonfugen?), Fenster- und Türdichtungen (s. den Artikel: „KleinreparaturFensterdichtung erneuern oder einbauen?), die Rollläden selbst und deren Kästen im Gegensatz zu den Gurten, verkleidete Spülkästen, sofern das Innenleben betroffen ist, Glasscheiben, im Mauerwerk oder in der Wand verlegte Gas-, Wasser- und Stromleitungen, Abflussrohre, die Heiztherme, Türschlösser an der Hauseingangstür, Fensterverschlüsse im Treppenhaus und Treppenhausbeleuchtungen.

Grenzfälle:

Das AG Hamburg-Barmbek hat  es mit Urteil vom 25.08.2010, Az.: 822 C 55/10 nicht ausgeschlossen, dass auch Duschstangen und die Duschabtrennungen als Installationsgegenstände für Wasser angesehen werden können. Ohne ausdrückliche Klarstellung in der Kleinreparaturklausel scheidet eine Kostentragungspflicht des Mieters nach Ansicht des Gerichts allerdings aus.

Nicht zweifelsfrei als Gegenstände, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, eingeordnet werden außerdem die Klingel- und Gegensprechanlage (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 25.9.1997, Az.: 1 U 41–96).

Aus dieser differenzierten Aufzählung ergibt sich, dass die Formulierung der Bezugsobjekte der Reparaturen für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel von entscheidender Bedeutung ist. Je nachdem, wie eng, weit, konkret oder abstrakt die Klausel gefasst ist, kann diese wirksam oder vollständig unwirksam sein.

In diesem Zusammenhang sind folgende Fallgestaltungen zu unterscheiden:

  • Enthält die Kleinreparaturklausel ausschließlich Gegenstände, die dem häufigen, unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen, ist sie –sofern die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind- wirksam.
  • Sind in der Auflistung der Gegenstände, für deren Reparatur der Mieter aufzukommen hat, jedoch -zumindest auch- solche Gegenstände enthalten, die nicht dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass der Mieter gar keine Kosten für die Kleinreparaturen  zu übernehmen hat, obwohl dies an sich wirksam hätte vereinbart werden können.
  • Problematischer gestaltet sich der Fall, in dem die mietvertragliche Klausel lediglich abstrakt beschreibt, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen in bestimmtem Umfang zu übernehmen hat, ohne dass einzelne Gegenstände aufgelistete werden. Derartig allgemein gehaltene Formulierungen sollte der Vermieter möglichst vermeiden, um keine Unwirksamkeit der Klausel zu riskieren. Teilweise wird nämlich vertreten, die rein abstrakte Verpflichtung zur Tragung der Kosten für Kleinreparaturen führe zur Unwirksamkeit der Klausel, weil sie zum einen nicht transparent genug sei und sich zum anderen auch auf Gegenstände bezöge, die nicht dem unmittelbaren Mieterzugriff unterliegen. Dieser Auffassung kann zwar mit dem Argumenten entgegengetreten werden, dass in solchen Fällen § 28 Abs.3 S.2 der II. BerechnungsVO zur Auslegung herangezogen werden kann mit der Folge, dass der in der Klausel genannte Begriff der Kleinreparatur durch die in der BerechnungsVO aufgelisteten Gegenstände mit (zulässigem) Inhalt gefüllt wird. So hat auch der BGH im Falle einer Schönheitsreparaturklausel die in § 28 Abs.4 S.3 BerechnungsVO enthaltene Definition der Schönheitsreparatur zur Auslegung einer allgemein gehaltenen Klausel herangezogen (vgl. BGH, Beschluss vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84). Das dennoch bestehende Risiko einer Unwirksamkeit sollte aber nicht eingegangen werden.

Nach alledem ist dem Vermieter zu empfehlen, die Klausel einerseits nicht zu abstrakt zu fassen und andererseits bei der Konkretisierung genau darauf zu achten, dass nur Gegenstände in die Klausel aufgenommen werden, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

Tipp für Vermieter: Orientieren Sie sich bei der Formulierung einer Kleinreparaturklausel an § 28 Abs.3 S.2 der II. BerechnungsVO und geben Sie am Besten dessen Wortlaut wieder.

Einen Formulierungsvorschlag finden Sie unter Berücksichtigung der weiteren Wirksamkeitsvoraussetzungen am Ende dieses Artikels.

Doppelte betragsmäßige Höchstgrenze

Nicht jede Reparatur an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des  Mieters unterliegen, müssen zwangsläufig auch  Kleinreparaturen sein. Auch in betragsmäßiger Hinsicht muss daher sichergestellt werden, dass der Mieter nicht verpflichtet wird, die Kosten für Reparaturen größeren Ausmaßes zu tragen, d.h. für solche, die nicht mehr als Kleinreparaturen anzusehen sind. Denn dies wäre mit dem gesetzlichen Grundgedanken, dass der Vermieter gem. seiner Verpflichtung aus § 535 Abs.1 S.2 BGB Reparaturen vorzunehmen und hierfür die Kosten zu tragen hat, nicht zu vereinbaren.

Erforderlich ist es daher, dass die Kleinreparaturklausel eine doppelte Höchstgrenze enthält, durch die sichergestellt wird, dass der Mieter nur Kosten bis zu einer bestimmten Höhe zu tragen hat.

Kostenbeschränkung für die Einzelreparatur

Zunächst ist Wirksamkeitsvoraussetzung für jede Kleinreparaturklausel, dass diese festlegt, bis zu welcher Höhe der Mieter die Kosten für eine einzelne Reparatur zu tragen hat. Welcher Betrag hier angemessen ist, hängt insbesondere von den jeweiligen wirtschaftlichen Verhältnissen ab. Im Jahre 1989 hat der BGH (vgl.  Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88) einen Betrag von DM 100,00 als angemessen angesehen. Bis zu welchem Betrag eine Kostenbelastung des Mieters heute unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnissen noch als angemessen angesehen werden kann, wird nicht immer gleich beantwortet. Insgesamt kann jedoch gesagt werden, dass sich die Beträge in einem Rahmen von EUR 75,00 bis EUR 110,00 bewegen. In vielen Mustermietverträgen finden sich noch Beträge in Höhe von EUR 75,00. Auf Grund der sich wandelnden Verhältnisse ist jedoch ein Trend nach oben zu beobachten. So hat das  AG Braunschweig (vgl. Urteil vom 17.03.2005 – 116 C 196/05) im Jahre 2005 bereits eine Höchstbegrenzung von EUR 100,00 zzgl.  Mehrwertsteuer nicht beanstandet. Eine Kostenbelastung von EUR 200,00 für eine Einzelreparatur wurde zwar vom AG Bremen mit Urteil vom 24.05.2007 – 21 C 269/05 als unangemessen hoch eingestuft. Die Übertragung der Kostenlast auf den Mieter bis zu einer Höhe von EUR 110,00 soll allerdings nach einem im Jahre 2010 ergangenen Urteil des AG Würzburg (vgl. Urteil vom 17.05.2010 – 13 C 670/10) zulässig sein.

Nicht immer ist jedoch klar, ob es sich bei den genannten Beträgen um Brutto- oder Nettoangaben handelt. Um sicher zu gehen, dass die Klausel nicht durch Ansetzung einer zu hohen Obergrenze unwirksam ist, ist dem Vermieter daher zu raten, den Wert, den das AG Braunschweig mit dem genannten Urteil vom 17.03.2005 – 116 C 196/05- als angemessen erachtet hat, als Anhaltspunkt zu nehmen und einen Betrag von EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht zu überschreiten.

Tipp für Vermieter: Geben Sie in Kleinreparaturklauseln eine Obergrenze für die Einzelreparatur an. Überschreiten Sie hierbei einen Betrag von EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht.

Enthält der Mietvertrag diese Höchstbegrenzung nicht oder ist die Obergrenze zu hoch angesetzt, ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam. In diesem Fall hat der Mieter die Kosten für keine einzige Kleinreparatur zu tragen, auch wenn der Kostenaufwand im konkreten Fall unterhalb der zulässigen Höchstgrenze für eine einzelne Reparatur liegt.

Ist die Klausel hingegen wirksam, weil sie eine zulässige Höchstbeschränkung enthält, übersteigen jedoch die Kosten die festgelegte (zulässige) Höchstgrenze, hat ebenfalls der Vermieter die Kosten für die gesamte Reparatur zu tragen. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, einen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu zahlen. Eine sog. Beteiligungsklausel, die vorsieht, dass sich der Mieter bei größerem Kostenaufwand mit dem genannten Höchstbetrag zu beteiligen hat, ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88). Von entscheidender Bedeutung für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist es daher, nicht lediglich eine Obergrenze anzugeben, bis zu der der Mieter die Kosten zu tragen hat, sondern klarzustellen, dass Reparaturen nur bis zu der angegeben Höhe als Kleinreparaturen anzusehen sind mit der Folge, dass eine Beteiligung des Mieters an den kosten für größere Reparaturen nicht in Betracht kommt.

Tipp für Vermieter: Stellen Sie in der Kleinreparaturklausel klar, dass Reparaturen nur bis zu der angegeben Höchstgrenze als Kleinreparaturen anzusehen sind, und der Mieter sich an den Kosten für größere Reparaturen nicht bis zu der genannten Obergrenze zu beteiligen hat.

Nicht unwichtig ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob die Aufnahme einer unwirksamen Beteiligungsklausel zur Unwirksamkeit der gesamten Kleinreparaturklausel führt mit der Folge,  dass der Mieter keinerlei Kosten zu tragen hat oder aber der Rest der Klausel aufrechterhalten werden kann. Dies hängt entscheidend von der Formulierung der Klausel ab. Es gilt zwar der Grundsatz, dass im Falle einer Unwirksamkeit einer Klausel diese nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert werden und in diesem Umfang aufrechterhalten werden kann. Dies gilt jedoch nicht, wenn der wirksame und der unwirksame Teil einer Klausel derart voneinander abgetrennt werden können, dass die Klausel auch nach Streichung ihres unwirksamen Teils in ihrem anderen Teil einen selbstständigen Sinn behält. Ist dies der Fall, bleibt dieser Teil wirksam.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7.6.1989 die grundsätzliche Möglichkeit einer isolierten Überprüfung einer Beteiligungsklausel bejaht.

Jahresobergrenze für mehrere Reparaturen

Neben der Obergrenze für die Einzelreparatur ist zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel, dass diese außerdem einen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989, Az.: VIII ZR 91/88). In der Regel wird ein Zeitraum von einem Jahr gewählt und die Gesamtbelastung in Prozentsätzen der Jahresmiete angegeben. Auch die Nennung von Festbeträgen ist möglich. Wie hoch die jährliche Gesamtbelastung des Mieters sein darf, wird nicht einheitlich beurteilt. Insbesondere auf Grund der unterschiedlichen Wahl der Bezugsgröße, die in der Jahresnettokaltmiete, der Jahresbruttokaltmiete oder der Jahresbruttomiete (einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten) bestehen kann, werden Prozentsätze von 6-9 % als angemessen erachtet. Während der Bundesgerichtshof entschied, dass sich 6 % der Jahresbruttokaltmiete im Rahmen des Zumutbaren hält (vgl. Urteil vom 6.5.1992, Az.: VIII ZR 129/91), hat das AG Braunschweig im Jahre 2005 (vgl. Urteil vom 17.03.2005 – 116 C 196/05) in einer Gesamtbelastung des Mieters in Höhe von 8 % der Jahresnettokaltmiete keine unangemessene Benachteiligung gesehen. Ebenso urteilte das AG Würzburg mit seiner Entscheidung vom 17.05.2010 – 13 C 670/10. Nicht mehr hinnehmbar ist es nach dem am 10.4.1991 zum Az.: 5 U 135/90 ergangenen Urteil des OLG Hamburg allerdings, wenn die Obergrenze 10 % der Jahresnettokaltmiete beträgt. In seinem am 12.2.1988 zum Az.: 2 U 159/87 ergangenen Urteil hat das OLG Stuttgart allerdings die Wirksamkeit  einer Obergrenze von 8-10 % nicht ausgeschlossen.

Im Hinblick auf die nicht einheitliche Rechtsprechung ist dem Vermieter zu empfehlen, eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters in die Kleinreparaturklausel aufzunehmen, die 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigt.

Tipp für Vermieter: Nehmen Sie eine Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters in die Kleinreparaturklausel auf, die 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigt.

Enthält der Mietvertrag keine (jährliche) Gesamthöchstbegrenzung oder übersteigt diese das zulässige Maß, ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam. In diesem Fall hat der Vermieter die Kosten für die Reparatur zu tragen.

Im Falle einer wirksam vereinbarten Kleinreparaturklausel kommt es für die Frage, ob der Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur zu tragen hat, darauf an, ob die Höchstgrenze im konkreten Fall bereits auf Grund anderweitigen Reparaturbedarfs erreicht ist. Ist dies der Fall, muss der Vermieter die Kosten tragen. Soweit die Obergrenze nicht erreicht ist, kann der Mieter mit den Kosten belastet werden, vorausgesetzt, die Höchstgrenze für die Einzelreparatur wird nicht überschritten.

Vornahmeklauseln sind unwirksam

Nicht selten finden sich in Mietverträgen Klauseln, die bestimmen, dass der Mieter nicht nur die Kosten der Kleinreparaturen zu tragen hat, sondern diese auch selbst durchzuführen bzw. selbst einen Handwerker zu beauftragen hat. Derartige sog. Vornahmeklauseln sind nicht nur formularmäßig, sondern auch individualvertraglich unwirksam (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91). Der Mieter kann von seinem Vermieter stets verlangen, dass dieser die Reparatur organisiert. Nur die Pflicht zur Kostentragung kann auf den Mieter verlagert werden.

Der Vermieter ist vorleistungspflichtig

Aus der Unzulässigkeit der Vornahmeklausel folgt unmittelbar, dass zunächst auch der Vermieter, der den Handwerker o.ä. beauftragt hat, für die Kosten in Vorlage zu treten hat.

Vom Mieter kann lediglich die Kostenerstattung verlangt werden.

Der Mieter behält sein Recht, die Miete zu mindern

Auch wenn die Pflicht zur Tragung der Kosten für Kleinreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden ist, behält dieser sein Recht, gem. § 536 BGB die Miete zu mindern. Gem. § 536 Abs.4 BGB kann nämlich das Minderungsrecht des Mieters im Falle von Wohnraummietverhältnissen nicht durch  eine Vereinbarung- und damit auch nicht durch eine Kleinreparaturklausel- eingeschränkt werden (vgl. BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az.: VIII ZR 129/91 wonach eine Kleinreparaturklausel, die das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, unwirksam ist).

Wartungsklausen sind nach neuster Rechtsprechung auch ohne Obergrenze zulässig

Lange Zeit wurden sowohl in der Rechtsprechung als auch der Literatur sog. Wartungsklauseln, durch die der Mieter verpflichtet sein sollte, die Kosten für die Wartung von Elektro- und Gasgeräten zu tragen, für unwirksam gehalten, wenn sie keine Obergrenze für die Kostenbelastung des Mieters vorsahen. Mit seinem in diesem Zusammenhang stets zitierten Urteil vom vom 15.5.1991, Az.: VIII ZR 38/90 führte nämlich der BGH aus, dass derartige Klauseln, die keine Obergrenze für die dem Mieter jährlich entstehenden Wartungskosten enthalten, den Mieter unangemessen i. S. des § 307 BGB benachteiligten, weil die Kosten für den Mieter, dem  der Wartungsvertrag nicht vorzulegen sei, die zusätzlich zu zahlenden Wartungskosten nicht überschaubar seien. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand führe zur Unwirksamkeit der Klausel.

Dem ist der BGH nun mit Urteil vom 7.11.2012 -VIII ZR 119/12-  entgegengetreten, in dem er entschieden hat, dass eine  Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, mit der dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer zentralen Gastherme auferlegt werden, diesen selbst dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Klausel keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die für Kleinreparaturklauseln geltenden Maßstäbe nicht angelegt werden könnten, da es sich bei den Wartungskosten für eine zentrale Gastherme um Betriebskosten einer Wohnung i.S. d. § 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. § 2 Nrn. 4a, 4b BetrKV handele, die gem. § 7 Abs.2 HeizkostenVO grds. vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Da die Betriebskostenverordnung  eine Obergrenze für die durch den Mieter zu erstattenden Kosten nicht vorsehe, könne auch eine Wartungsklausel ohne Obergrenze nicht unwirksam sein.

In dem der Entscheidung des BGH vom 7.11.2012 zu Grunde liegenden Fall wurde dem Mieter durch die Wartungsklausel allerdings nur die Pflicht auferlegt, die Kosten für die Wartung der Gastherme zu erstatten, nicht hingegen, die Wartung selbst durch Beauftragung einer Fachfirma durchzuführen. Eine solche Klausel dürfte, auch wenn eine Obergrenze für die vom Mieter zu tragenden Wartungskosten nicht erforderlich ist, als unzulässige Vornahmeklausel weiterhin unwirksam sein.

Tipp für Mieter und Vermieter: Differenzieren Sie zwischen Wartungskosten und Reparaturkosten. Nur für die formularmäßige Verlagerung der Reparaturkosten auf den Mieter gilt das Erfordernis der Festlegung einer Obergrenze. Für die Umlage der Wartungskosten auf den Mieter ist lediglich das für Betriebskosten geltende Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs.3 S.1 2.HS BGB zu beachten.

Diese Grundsätze gelten allerdings nur für den Fall, dass die Gastherme Bestandteil einer zentralen Heiz- bzw. Warmwasserversorgungsanlage ist.

Ausnahmen von der Kostentragungspflicht des Mieters

Auch wenn eine den vorstehend beschriebenen Anforderungen entsprechende Kleinreparaturklausel vorliegt, gibt es Fälle, in denen der Mieter nicht für die Kosten von Kleinreparaturen aufzukommen braucht.

Zu nennen ist in diesem Zusammenhang zunächst die Kostenbelastung des Mieters für die Behebung von Schäden, die bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren. Auf die Entstehung dieser Schäden hatte der Mieter keinen Einfluss. Eine Einstandspflicht würde ihn daher unangemessen benachteiligen mit der Folge, dass eine entsprechende Vereinbarung unwirksam wäre. Enthält die Kleinreparaturklausel hierzu keine Aussage, wie es meistens der Fall ist, führt dies jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, da die Auslegung in der Regel ergeben wird, dass nur nachträglich entstandener Reparaturbedarf eine Kostentragungspflicht des Mieters auslöst (vgl. zu dieser Problematik: BGH, Urteil vom 6.5.1992 – VIII ZR 129/91).

Entsteht der Reparaturbedarf durch Einwirkung des Vermieters oder durch Dritte, die nicht der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind, wie etwa vom Vermieter beauftragte Handwerker oder Bedienstete von Versorgungsunternehmen, die beispielsweise den Wasser- oder Stromzähler ablesen,  kommt eine  Kleinreparaturklausel ebenfalls nicht zum Tragen. Eine  Kostentragungspflicht des Mieters für die Behebung von Schäden, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, benachteiligen den Mieter unangemessen (vgl. BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 – XII ZR 158/01).

Schweigt die Kleinreparaturklausel zu dieser Frage, ist allerdings davon auszugehen, dass diese sich nicht auf den durch Dritte verursachten Reparaturbedarf bezieht (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 15.03.1989 – 5 W 62/89).

Eine weitere Ausnahme stellen aus den zuvor genannten Gründen Schäden dar, die durch höhere Gewalt wie Sturm, Blitzschlag oder Hochwasser entstanden sind. Für deren Behebung muss der Mieter ebenfalls nicht die Kosten tragen. Auch hierzu enthalten mietvertragliche Klauseln im Normalfall keine Regelung, so dass davon ausgegangen werden kann, dass diese Schadensursachen nicht einbezogen sind. Eine Einbeziehung dieser Schäden durch formularmäßige Vereinbarung wäre allerdings wohl unwirksam.

Keine Pflicht des Mieters zur Erstattung der Kosten für eine Kleinreparatur entsteht grds. auch dann, wenn diese erfolglos verläuft. Das Risiko eines Fehlschlags trifft den Vermieter (vgl. AG Konstanz, Urteil vom 29. 8. 1997, Az.: 4 C 409–97).

Dies gilt in jedem Fall, wenn die Kleinreparaturklausel zur Frage der Kostentragung im Falle einer erfolglosen Reparatur keine Regelung enthält. Der Entscheidung des AG Konstanz lässt sich allerdings entnehmen, dass eine Vereinbarung, mit der dem Mieter auch diese Kosten auferlegt werden, nicht grds. ausgeschlossen ist. In diesem Fall ist der Vermieter jedoch verpflichtet, zunächst etwaige Gewährleistungsansprüche gegenüber seinen Lieferanten bzw. Auftragnehmern geltend zu machen, bevor er von seinem Mieter die Erstattung der Reparaturkosten verlangt.

Folgen unwirksamer Kleinreparaturklausen

Ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam, weil sie die vorstehend beschriebenen Anforderungen nicht erfüllt, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten für die Kleinreparaturen zu tragen. Die Unwirksamkeit kann Probleme nach sich ziehen, wenn beispielsweise der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit gezahlt hat oder der Vermieter seinen scheinbaren Verlust kompensieren möchte.

Keine Mieterhöhung als Ausgleich im Falle einer unwirksamen Kleinreparaturklausel

Nicht selten wird der Vermieter in Fällen unwirksamer Kleinreparaturklauseln versuchen wollen, die finanziellen Einbußen durch eine Mieterhöhung auszugleichen. Für den Fall unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln hat der BGH entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, als Ausgleich vom Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 9. 7. 2008, Az.: VIII ZR 181/07). Diese Entscheidung wird verbreitet auch auf Kleinreparaturen übertragen.

Die Mieterhöhung wird dem Vermieter jedoch nur für preisfreien Wohnraum versagt.

Für öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnraum wird dem Vermieter für den Fall unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln das Recht zugestanden, die Miete einseitig um denjenigen Betrag zu erhöhen, die gem. § 28 Abs.4 S.2 der II. BerechnungsVO angesetzt werden dürfen, wenn der der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt (BGH, Urteil vom 24. 3. 2010 – VIII ZR 177/09). Überträgt man diese Grundsätze auf unwirksame Kleinreparaturklauseln, folgt hieraus ein Recht des Vermieters, die Miete einseitig um denjenigen Betrag zu erhöhen, um den sie sich gem. § 28 Abs.3 S.1 der II. BerechnungsVO verringert, wenn der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt.

Der Mieter kann zu Unrecht erstattete Reparaturkosten zurückverlangen

Hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für Kleinreparaturen erstattet, obwohl die Kleinreparaturklausel unwirksam ist, ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert, so dass der Mieter den gezahlten Betrag gem. § 812 Abs.1 BGB zurückverlangen kann, wenn er im Zeitpunkt der Zahlung keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel hatte. Zu beachten ist allerdings, dass dieser Anspruch der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB unterliegt, die mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt (vgl. BGH, Urteil vom 4. 5. 2011, Az.: VIII ZR 195/10 für die Verjährung im Falle unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln).

Da jedoch vereinzelt vertreten wird, dass es sich bei der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB nur um eine Höchstfrist handelt und die 3-jährige Frist des § 195  BGB immer dann gilt, wenn sie im Einzelfall kürzer ist, sollte auch diese Frist nicht überschritten werden.

Tipp für Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter die von Ihnen gezahlten Reparaturkosten spätestens vor Ablauf von sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurück, wenn Sie erkennen, dass die Kleinreparaturklausel unwirksam ist. Überschreiten Sie außerdem die 3-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB nicht, falls diese im konkreten Fall kürzer ist.

Die Unwirksamkeit einer Kleinreparaturklausel führt grds. nicht zur Unwirksamkeit weiterer mit ihr kombinierter Klauseln

Enthält der Mietvertrag weitere formularmäßige Klauseln, wie etwa eine Schönheitsreparaturklausel, hat die Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel nicht auch deren Unwirksamkeit zur Folge, vorausgesetzt es handelt sich um inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen. Dies hat das Bayerische Oberste Landesgericht mit Rechtsentscheid vom 12.5.1997, Az.: REMiet 1/96  für Kleinreparaturklauseln und Schönheitsreparaturklauseln bejaht.

Eine wirksame Kleinreparaturklausel könnte wie folgt lauten:

Formulierungsvorschlag:

Kleinreparaturen:

Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen. Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen , die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8% der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.“

Fazit und Zusammenfassung

1. Durch eine formularmäßige Klausel kann der Mieter nur dann verpflichtet werden, die Kosten für die Reparaturen zu tragen, wenn diese

a) eine Beschränkung auf Gegenstände enthält, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,

b) eine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält, die einen Betrag von EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreitet und

c) (mit Ausnahme von Wartungsklauseln) eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht, die 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht überschreitet.

2. Liegt eine diesen Anforderungen entsprechende Kleinreparaturklausel vor, ist der Mieter im Einzelfall nur dann zur Kostentragung verpflichtet,

a) wenn die Reparaturkosten die vereinbarte Höchstgrenze für die Einzelreparatur nicht überschreiten,

b) wenn bzw. soweit  die zulässige jährliche  Höchstgrenze im konkreten Fall noch nicht auf Grund anderweitigen Reparaturbedarfs erreicht ist,

c) wenn die Reparatur erfolgreich verläuft,

d) wenn der zu behebende Schaden nicht bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war und

e) wenn der Reparaturbedarf nicht durch Einwirkung des Vermieters oder durch Dritte, die nicht der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind, entstanden oder durch höhere Gewalt verursacht worden ist.

3. Eine Beteiligungsklausel, nach der sich der Mieter auch an den Kosten für  Reparaturen größeren Ausmaßes in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu beteiligen hat, ist unwirksam.

4. Ebenso wird einer Klausel die Wirksamkeit versagt, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen bzw. selbst einen Handwerker zu beauftragen.

5. Liegt eine wirksame Kleinreparaturklausel vor und greift auch keine der beschriebenen Ausnahmen, ist der Mieter

a) nur verpflichtet, dem vorleistungspflichtigen Vermieter die Kosten zu erstatten, nicht jedoch diese gegenüber einem Handwerker direkt zu begleichen,

b) dennoch berechtigt, die Miete wegen verminderter Gebrauchstauglichkeit zu mindern.

6. Ist die Kleinreparaturklausel hingegen unwirksam, kann

a) der Vermieter, der die Reparaturkosten zu tragen hat, keinen Ausgleich durch eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus herbeiführen,

b) der Mieter den in Unkenntnis der Unwirksamkeit an seinen Vermieter gezahlten Betrag (spätestens) bis zu sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen. 

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86 Antworten auf "Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen"

  • Timo Meier
    11.06.2014 - 11:16 Antworten

    Hallo,

    meines Erachtens wird bei Kleinreparaturen zu wenig differenziert. Beispiel: der Vermieter einer Mietwohnung mit Einbauküche hat nach derzeitiger Rechtsprechung die Kleinreparaturen am E-Herd zu tragen, sofern sie einen Betrag von 80-100 € übersteigen. Hat der Mieter etwa das Ceranfeld beschädigt, kostet die preiswerteste Variante eines neuen Ceranfeldes bereits 150 €, hinzukommen Kundendienstmonteur und+ Fahrtkostenpauschale. Ist es daher nicht realitätsfremd, Kleinreparaturen an Schaltern und Steckdosen und solche an Elektro(groß)geräten über einen Kamm zu scheren was die Höchstgrenze (80-120 €) für Kleinreparaturen anbelangt??? Hier sollte eher ein Prozentsatz des Neuwertes oder Wiederbeschaffungswertes zugrundegelegt werden.

    MfG

    T. Meier

    • Mietrecht.org
      11.06.2014 - 13:55 Antworten

      Hallo Timo,

      danke für Ihren Kommentar und Ihre Einschätzung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reiner Pohl
    17.11.2014 - 16:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    der Miertvertrag mit meiner Mieterin ist von 1999 und begrenzt die Kleireparaturen auf 100 DM. Gibt es Regelungen, wie diese Grenze über die Jahre anzupassen ist?
    Mit freundlichen Grüßen

    Reiner Pohl

    • Mietrecht.org
      18.11.2014 - 04:38 Antworten

      Hallo Herr Pohl,

      wenn die Grenze bei 100 DM liegt, dann erfolgt die Umrechnung in Euro. Das war’s. Eine art Staffel-Kleinreparaturklausel ist mir nicht bekannt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Basner
    21.11.2014 - 17:33 Antworten

    Hallo. Vor 3 Monaten war die Gastherme defekt . Nach Reparatur durch den Vermieter verlangte er von uns 119.- Euro inkl. Mwst. Die Reparatur dürfte laut Heizungsbauer etwa bei 1000.- Euro gelegen haben. Bin ich durch die Kleinreparaturklausel hier noch verpflichtet überhaupt was zu zahlen ?

  • Tom Holli
    04.01.2015 - 08:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag aus dem Jahr 2008 steht eine Höchstgrenze von 125 Euro im Einzelfall und 6% der Jahresbruttokaltmiete als Gesamtaufwand.

    Gehe ich recht in der Annahme, dass diese 125 Euro für den Einzefall auf der Basis der 2008 zu Grunde zulegenden Höchstgrenze zu hoch und die Klausel damit unwirksam ist?

    Mit freundlichen Grüßen

  • Julia Lindner
    12.02.2015 - 19:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    würden Reperaturen am Sicherungskasten oder der Austausch eines Schutzschalters im Sicherungskasten, bei einer Kleinstreperaturklausel auf den Mieter zurückfallen?

    Mit freundlichen Grüßen.

    • Mietrecht.org
      12.02.2015 - 19:21 Antworten

      Hallo Julia,

      der Mieter muss auf die Gegenstände häufigen Zugriff haben, das ist z.B. bei einem Fenstergriff oder Lichtschalter der Fall. Beim Sicherungskasten sehe ich diesen häufigen Zugriff eher nicht. Suchen Sie am besten nach entsprechender Rechtsprechung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Menke
    07.03.2015 - 16:05 Antworten

    Hallo!

    Mein Mietvertrag ist von 2002, dort steht nichts von Kleinreparaturen! Jetzt soll ich die Reparatur einer Kuchenlampe selbst bezahlen (45,84 EUR). Muß ich die Reparatur selbst bezahlen, oder soll ich zum Mieterverein gehen? Einen Termin habe ich mir schon geholt. Von Mitte Dezember bis Ende Januar, brannte die Lampe in der Küche nicht, und ich stand im dunkeln.
    Bitte um eine Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen

    Ewalsd Menk

    • Mietrecht.org
      07.03.2015 - 21:35 Antworten

      Hallo Herr Menke,

      wenn die Lampe fest installiert, mutvermietet und Eigentum des Vermieters ist, muss dieser sie auch instandhalten (sofern Sie nicht zur Übernahme der Kleinreparaturen mietvertraglich verpflichtet sind).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Amy
    18.03.2015 - 17:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit Mai 2014 habe ich meine Wohnung angemietet nun ist mir gestern der Rolladengurt bei normalem Gebrauch gerissen. Den Rolladen konnten man bereits seit meinem Einzug nicht vollständig runterlassen/schließen.
    Bei der Wohnungsabnahme habe ich auch darauf hingewiesen – allerdings ist die Angelegenheit unter gegangen, heißt es wurde nicht schriftlich festgehalten.
    In meinem VM habe ich die Klausel für Kleinreparaturen bis 100 € p.a..
    1.Muss ich die Reparaturkosten trotzdem selbst zahlen? Da offensichtlich bei meinem Einzug schon ein Mangel bestand.
    2. Heißt p.a. innherhalb des Kalenderjahres oder innerhalb von 12 Monaten?
    3. Wenn die Reparaturkosten € 100 zzgl. Mwst. übersteigen, muss dann der Vermieter die Differenz zahlen?
    4. Wer trägt die Kosten, wenn ich in diesem Jahr ggf. nochmal eine Kleinreparatur hätte?

    Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.

    VG Amy

    • Mietrecht.org
      19.03.2015 - 11:22 Antworten

      Hallo Amy,

      versuchen Sie erstmal, die Reparatur und die Kostenübernahme durch den Vermieter abzuwiegeln, vielleicht ist dieser ja dazu bereit.

      Ein Großteil Ihrer anderen Fragen wird im Artikel oben beantwortet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ampere
    25.03.2015 - 15:03 Antworten

    Bei uns im Treppenhaus, also außerhalb der Wohnung ist die Lampe defekt. Es musste schon öfter eine Glühbirne ausgewechselt werden, nun funktioniert die ganze Lampe nicht mehr.
    Der Vermieter beruft sich auf die Kleinreperaturklausel und gibt an, dass das Treppenhaus zur Mietsache gehöre, da wir es mitbenutzen. Wir sollen die Lampe selbst austauschen.

    Ist das zulässig? Gibt es da gültige Beschlüsse zu?

    • Mietrecht.org
      25.03.2015 - 17:05 Antworten

      Hallo Ampere,

      die Lampen auszuwechseln ist ganz klar Vermietersache. Sie haben als Mieterin weder das Recht und die Pflicht Beleuchtung im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses zu wechseln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthes Jirka
    07.04.2015 - 18:17 Antworten

    Hallo,

    kurze Frage:

    Ich wohne seit 7 Monaten in einer Mietwohnung. Die Wohnung war frisch gemalert.
    Nun löst sich im Bad die Farbe von der Decke. Trotz ständigem Lüften nach dem Duschen oder
    baden.

    Anfrage beim Vermieter, bezüglich Ausbesserung – Antwort vom Vermieter das würde unter
    Kleinreparatur-Regelung fallen…

    Das sehe ich jedoch anders, müsste der Vermieter nicht die Malerfirma heranziehen?

    Er kann das doch nicht von mir verlangen, oder?

    Liebe Grüße
    Jirka

    • Mietrecht.org
      09.04.2015 - 07:33 Antworten

      Hallo Jirka,

      wenn überhaupt sprechend wir von einer Schönheitsreparatur. Allerdings scheint es sich um einen Baufehler zu handeln. Verweisen Sie den Vermieter darauf, dass Sie diesen Schaden nicht verursacht haben und besprechen Sie sich bei Bedarf mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Krupp
    29.04.2015 - 19:12 Antworten

    Wir haben eine wirksame Kleinreparaturklausel in unserem Mietvertrag.
    Seit mietbeginn vor 2 Jahren haben wir aber Probleme mit den Fensterrn (Bj ca. 1985) es wurde mehrfach an den Fenstern notdürftig repariert, Ersatzteile gibt es hierfür nicht mehr. Nun ist wieder ein Fensteröffner defekt und wir sollen die Reparatur bezahlen. Unserer Meinung nach entstehen die Schäden wegen Materialermüdung. Gibt es hierzu auch eine Vorgabe wie alt die Gegenstände sein dürfen auf die die Klausel zutrifft?

    Viele Grüße
    Krupp

  • Thorsten Schlosser
    04.05.2015 - 23:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Vermieter hat die Rechnung zweier Reparaturen an uns weitergeleitet (Also nicht in Vorleistung gegangen). Zum einen der Wasserzulauf, der unsere Waschmaschine und Spülmaschine versorgt, musste komplett ausgetauscht werden (nach ca. 4 Wochen Mietverhältnis) und jetzt musste ein Ventil im Toilettenkasten komplett ausgetauscht werden (nach ca. 6 Monaten Mietverhältnis). Unsere Kleinreparaturklausel im Vertrag spricht von 100 Euro. Beide Rechnungen beliefen sich auf ca. 85 Euro.

    Sehen wir das richtig, dass der Austausch des Wasserzulaufs und des Toilettenkastenventils vom Vermieter hätte bezahlt werden müssen?

    BG,
    Thorsten

    • Mietrecht.org
      05.05.2015 - 14:41 Antworten

      Hallo Thorsten,

      ist die Summe von 100 Euro die jährliche Höchstbegrenzung oder die Grenze pro Reparatur? Lesen Sie das am besten in Ihrem Mietvertrag nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna Hubert
    06.05.2015 - 11:17 Antworten

    Hallo,

    zu dem Thema habe ich auch eine Frage: Nachdem fast den gesamten Winter unsere Heizung nur schlecht funktioniert hat und nach mehrmaliger Anfrage von der Hausverwaltung ein Handwerker geschickt wurde, hat dieser den Schmutzfänger der Heizung gereinigt.
    Dieser Schmutzfänger befindet sich im Wartungsschacht(?) in der Wand in der Abstellkammer, also hinter einem kleinen Türchen.
    In unserem Mietvertrag (2012) ist geregelt, dass Bagatellschäden bis zu einer Höhe von 125 Euro von uns bezahlt werden müssen.
    Nun hat unser Vermieter die Rechnung in Höhe von 85 Euro an uns weitergeleitet, telefonisch habe ich die Auskunft bekommen, dass ich die Rechnung bezahlen muss, da in der Wohnung etwas repariert wurde.
    Kann es sich hier um einen Bagatellschaden handeln? Ich habe ja eigentlich keinen Zugriff zum „reparierten“ Gegenstand.
    Danke und viele Grüße
    Anna Hubert

    • Mietrecht.org
      06.05.2015 - 13:10 Antworten

      Hallo Anna,

      richtig, Sie haben keinen Zugriff auf den reparierten Gegenstand. Weisen Sie ihren Vermieter doch darauf hin. Ich würden den Sachverhalt ggf. prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    06.05.2015 - 19:32 Antworten

    Hallo,

    mein Partner und ich zogen zum 31.12.2014 aus unserer damaligen Wohnung aus. Nach einer ersten Besichtigung der Wohnverwaltung im November wurde uns mitgeteilt, dass wir Malerarbeiten zu leisten hätten. Dies wurde von uns wie verlangt erledigt. Weitere Schäden oder Mängel wurden nicht geäußert und dementsprechend auch nicht von uns beseitigt.

    Im Dezember stellten wir die leergeräumte Wohnung für Renovierungs-/Modernisierungsarbeiten im Bad zur Verfügung. Augenscheinlich wurden die Wandfliesen weiß gestrichen.

    Ein schriftliches Übergabeprotokoll wurde nicht erstellt, da die Wohnverwaltung ihrerseits keinen Termin mit uns vereinbaren konnte. Am Telefon wurde gesagt, dass eine Besichtigung ja stattgefunden hätte und die Wohnung daher abgenommen sei. Daher wurden wir aufgefordert lediglich die Schlüssel noch abzugeben.

    Ein neues Mietverhältnis für die Wohnung wurde bereits im Anschluss zum 01.01.2015 abgeschlossen.

    Nun, 4. Monate später, erhalten wir ein Schreiben von der Wohnverwaltung, dass die Kosten für das Ersetzen der Brausestange im Bad (Ersetzen erfolgte im Februar 2015 durch eine Firma, Kosten 125 €) von unserer Kaution abgezogen wird. Die Rechnung hierzu lag dem Schreiben anbei.

    Darf die Wohnverwaltung die Kosten von unserer Kaution abziehen, ohne dass wir über derartige bestehende Mängel weder mündlich noch schriftlich informiert wurden und ohne, dass uns die Möglichkeit gegeben wurde, die Mängel in einer genannten Frist selbst zu beheben?
    Zudem erfolgte die Instandsetzung im Februar 2015, also außerhalb unseres Mietverhältnisses.

    Über eine Einschätzung würde ich mich sehr freuen.

    Beste Grüße

  • Martin
    12.05.2015 - 13:53 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat mir per Ende April 2015 ein Schreiben zur Kostenübernahme für eine (betragsmässige zulässige) Kleinreparaturrechnung geschickt, die er im Dezember 2014 verauslagt hatte. Muss ich diese Rechnung noch bezahlen bzw. gibt es eine gesetzlich definierte Frist (wie z.B. bei Schönheitsreparaturen) wielange der Vermieter derartige Rückforderungen überhaupt stellen kann?

    Falls diese Frist abgelaufen, die Forderung inhaltlich aber berechtigt ist: wäre es zulässig dass sich der Vermieter bei Nichtzahlung durch den Mieter dann an der Mietkaution schadlos halten kann?

    Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort 🙂

    Viele Grüße

    Martin

    • Mietrecht.org
      13.05.2015 - 14:03 Antworten

      Hallo Martin,

      die Regelmäßige Verjährung nach BGB beträgt drei Jahre. Lesen Sie am besten nochmals selbst den Gesetzestext.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Allgäuerin
    12.06.2015 - 20:06 Antworten

    Ich bin Vermieter und habe beim Auszug des Mieters festgestellt, daß der Bedienknopf vom Badewannenauslauf abgefallen ist. Nun will der Mieter die Rechnung in Höhe v.€67,00 nicht bezahlen mit dem Vorwand, das sei ein Verschleiß. Im Mietvertrag ist eine Grenze v. €75,00 pro Reparatur festgelegt.

  • Dan
    03.07.2015 - 09:34 Antworten

    Hi Dennis,

    meine Kleinreparaturenklausel erfüllt eigentlich die meisten Kriterien, wie beide Höchstgrenzen und auch die Gegenstände sind genannt, die dem häufigen Zugriff unterliegen.

    Aber das steht folgendes

    „Der Mieter ist verpflichtet ohne Rücksicht auf Verschulden, kleine Instandhaltungen auf eigene Kosten auszuführen, wenn…..“

    Ist es nicht so, dass der Mieter nur die Kosten tragen darf, aber selbst nichts ausführen (lassen) muss? Wäre dies nicht der Grund für die komplette Unwirksmakeit der Klausel?

    Danke

    Gruss

    Dan

  • Stefan Meyer
    01.10.2015 - 17:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie sieht es mit der Kleinreparaturklausel, wenn z.B. der Vermieter einen Wasserhahn für €60.- kauft und diesen dann selbst anbaut (Obergrenze liegt bei €90.-). Muss man dann nicht virtuell die Arbeitszeit des Vermieters dazu rechnen?

    Kann der Vermieter also z.B. immer billiger Armaturen kaufen, diese dann selbst einbauen nur damit er immer unter der Kleinreparaturklausel bleibt??

    VG S.M.

    • Mietrecht.org
      01.10.2015 - 17:30 Antworten

      Hallo Stefan,

      ein sehr spezieller Fall. Grundsätzlich ist erstmal nichts dagegen einzuwenden, wenn der Vermieter einen sehr günstigen Handwerker beauftrag oder die Arbeiten eben selbst ausführt. Vielleicht recherchieren Sie nach Rechtsprechung, die sich mit ähnlichen Thematiken beschäftigt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kai
    20.10.2015 - 15:51 Antworten

    Hallo,

    haben gerade unsere Nebenkostenabrechnung erhalten. Darin enthalten zwei Kleinreparaturen.
    Die 1. Reparatur an einem Absperrventil, wir mussten es einmalig zusperren,um unkontrollierten Wasserverlust zu vermeiden. Danach ging es nicht mehr auf. Dafür berechnen uns unsere Vermieter 61,88 € Anteilig an 143,34 €. Der Höchstbetrag in unserem Vertrag beläuft sich auf 52 € je Einzelreparatur. Insgesamt max. auf 154 € jährlich.

    Der 2. Posten ist ein Wasseraustritt aus der Heiztherme. Hier werden nochmals 40,89 € verlangt.

    Müssen beide Forderungen beglichen werden?

    Freundliche Grüße

  • Schwabenlandt
    05.01.2016 - 18:45 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    1 Monat vor dem Auszug, wurden 3 Fenster ausgetauscht, da diese von Innen beschlagen wurden und 3 Rollläden ausgetauscht. 1,5 Monate nach dem Auszug bekommen wir die Rechnung. Diese soll komplett gezahlt werden. Diese Rechnung will unser Vermieter mit Kaution verrechnen. Darf er das? Oder müssen wir nur 150,€ Selbstbeteiligung zahlen?

    Danke sehr im Voraus für Ihre Antwort.

    mit freundlichen Grüßen,
    Schwabenlandt

    • Mietrecht.org
      06.01.2016 - 12:09 Antworten

      Hallo Herr Schwabenland,

      das der Austausch von Fenstern und Rollläden nicht zu den Kleinreparaturen gehört versteht sich eigentlich von selbst. Siege dazu den Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joachim Hagen
    13.01.2016 - 17:12 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    gesetzt den Fall, die Kleinreparaturklausel ist unwirksam. Kann der Vermieter dann mit Wirkung für die Zukunft eine Änderung der Klausel bzw. des Mietvertrags verlangen?

    Viele Grüße
    Joachim Hagen

    • Mietrecht.org
      14.01.2016 - 01:21 Antworten

      Hallo Joachim,

      wenn im Mietvertrag eine Änderung vorgenommen werden soll, müssen stets alle Vertragspartien (also Mieter und Vermieter) zustimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam
    26.01.2016 - 13:43 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine Rechnung vom Vermieter über eine Kleinreparatur erhalten. Es gibt eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag und der Betrag beläuft sich mit Anfahrtskosten auf knapp 70 Euro.

    Die Toilette lief ohne Pause und war nur durch ein Abdrehen des Hauptwasserhahns zu stoppen. Der Vermieter hat bereits am nächsten Tag den Handwerker beauftragt. Der Toillettenspülkasten (mit Wandvorbau) war so stark verkalkt, dass die Spülung ausgebaut und alles entkalkt werden musste.

    Ist es richtig, dass dies mangels direktem Zugriff eigentlich nicht zulässig ist? Auch für den Ausbau der Spülung braucht man entsprechendes Fachwissen.

    Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen
    Miriam

    • Mietrecht.org
      27.01.2016 - 22:59 Antworten

      Hallo Miriam,

      ich kenne die Details leider nicht um bin kein Sanitär-Fachmann, aber vielleicht kann sich der direkte Zugriff alleine schon durch Auslösen der Spülung ergeben.

      Holen Sie im Zweifel bitte rechtlichen Rat ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    08.02.2016 - 12:25 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mir ist vor kurzem mein Kühlschrank kaputtgegangen. Dieser ist Teil der Mietsache und nicht mein eigener. Diesen habe ich kurzerhand aus Gründen einer „eilbedürftigen“ Reparatur selber neu gekauft (210€) und die Rechnung und die Mitteilung über den Austausch per Email an meine Vermieterin weitergeleitet. Sie weigert sich aber nun diese Summe zu bezahlen, obwohl diese die Mieter-Eigenbeteiligung an der Kleinstreparatur- und Instandhaltungsgrenze von 80€ deutlich übersteigt. Begründung: ich habe sie nicht über den Defekt in Kenntnis gesetzt und demnach ohne ihre vorherige Erlaubnis und ohne vorherige Überprüfung des Gerätes den Austausch vorgenommen. Zur Information: sie hat sich von Anfang Januar bis jetzt im Urlaub befunden und hätte ohnehin nicht rechtzeitig auf diese eilbedürftige Reparatur reagieren können. Ich hätte demnach über einen Monat ohne Kühlschrank auskommen müssen.
    Soweit ich weiss, steht in meinem Mietvertrag nichts über die vorherige Mitteilung an den Vermieter bei Ausfall eines wichtigen Mietgegenstandes, der zum täglichen Leben gebraucht wird. Kann ich das im Prinzip ihr gegenüber geltend machen?

    Danke schon mal vorab für ihre Antwort!

    VG
    Andreas D.

    • Mietrecht.org
      08.02.2016 - 22:28 Antworten

      Hallo Andreas,

      natürlich hätten Sie die Vermieterin informieren und um Abhilfe bitten müssen. Eventuell wäre ja eine günstige Reparatur möglich gewesen. Sie können nicht davon ausgehen, dass Sie das Eigentum der Vermieterin einfach ersetzen und dann auf Kostenerstattung bestehen können.

      Wie die Vermieterin ihre Post im Urlaub ließt oder bearbeiten lässt, kann Ihnen im ersten Moment auch egal sein.

      Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela müller
    03.04.2016 - 11:14 Antworten

    Sehr geehrte Damen u Herren, mein Mietverhältnis besteht seit 15 Jahren d.h. Es wurden damals 1000DM als Kaution bezahlt. Jetzt nach 15 Jahren einwandfreien Mietverhältnises kommt der Vermieter u möchte 1000 Euro als Kautionsnachzahlung. Ist das rechtens?
    Gruß D. Müller

    • Mietrecht.org
      03.04.2016 - 22:14 Antworten

      Hallo Daniela,

      verweisen Sie auf en Mietvertrag und auf die Zahlung der vereinbarten Kaution. Für das Verhalten des Vermieters scheint es keine Grundlage zugeben?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boris Corkovic
    01.06.2016 - 17:50 Antworten

    Hallo,

    ich hätte eine Frage und würde mich freuen wenn Sie sich die Zeit nehmen diese zu beantworten. Ich habe in meinem Mietvertrag unter Kleinreparatur folgendes stehen „Der Mieter trägt – unabhängig von einem Verschulden – die Kosten für notwendige Reparaturen an solchen Gegenständen, welche seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur EUR 75 und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand EUR 150, höchstens jedoch 8 % der Jahres Grundmiete nicht übersteigt.“

    Ich habe nun eine Rechnung für zwei gleichzeitig durchgeführte Kleinreparaturen erhalten die inkl MWST 121,74 Euro beträgt. Meine Frage ist nun, muss ich das begleichen da es zwei Reparaturen gleichzeitig waren (Haustür musste eingestellt werden, und Fensterverschluss ersetzt werden) und was ist denn nun meine Höchstgrenze für Kleinreparaturen? Sind es die 150 Euro oder die 8%? Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      01.06.2016 - 21:48 Antworten

      Hallo Boris,

      die Grenze liegt bei 150 Euro im Jahr, es sei denn, 8% Ihrer Grundmiete sind weniger als 150 Euro. Ihre Klausel geht von der „einzelnen Reparatur“ aus – ob diese Formulierung in Ihrem Fall zur Zahlungspflicht führt, können Sie hier prüfen lassen: http://www.mietrecht.org/beratung/kleinreparaturklausel-pruefen/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin Eckel
    08.06.2016 - 14:24 Antworten

    Hallo!

    Wird bei einem Warmwasserboiler die Anode getauscht, nachdem die Leuchte für den Service anging, zählt das zu Wartungskosten bzw. Betriebskosten oder zu Reparaturkosten?

    MFG
    Karin

  • Pirrello Antonio
    10.06.2016 - 01:47 Antworten

    Hallo,

    ab welchem Zeitraum muss man kleinreparaturen zahlen? Ab anfang Mietverhältniss? Wohnen seit Oktober 2015 in einem Haus. Anfang Februar fing die Aussenbeleuchtung mit Bewegungsmelder an der eingangstür zu spinnen an ( ging auch tagsüber an auch ohne das sich jemand im bereich des bewegungsmelder befand). Wir haben es dem Vermieter gemeldet, wurde geprüft und der Bewegungsmelder für defekt befunden. Nach längerer Bestellung ist es ende April, Anfang Mai ersetzt worden. Heute haben wir eine Rechnung erhalten für kleine Instandhalung von 98,00 euro (Material/Montage).
    Frage: Müssen wir bezahlen obwohl es nicht eine sache Innerhalb der Wohnung ist und ein Bewegungsmelder nicht ein gegenstand ist das wir betätigen/anfassen/nutzen?

    Für ihre antwort besten dank.

    Freundliche Grüsse
    Antonio

    • Mietrecht.org
      10.06.2016 - 11:09 Antworten

      Hallo Antonio,

      konfrontieren Sie Ihren Vermieter doch mit genau diesen Argumenten (und suchen Sie parallel nach passender Rechtsprechung).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Müller
    06.09.2016 - 13:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    folgendes Problem bei meiner Mietwohnung (Mehrfamilienhaus, 8 Parteien) besteht: das Raumthermostat an der Wohnzimmerwand (ein altes Modell aus den 80er/90er Jahren mit einem mechanischen Schaltuhrwerk) ist defekt: es produziert deutlich vernehmbare Geräusche, als würden Zahnräder aneinander vorbei „rattern“. Diese Geräusche sind permanent vorhanden und sehr störend.

    Sowohl der Eigentümer als auch die Hausverwaltung sind äußerst unkulant und lehnen grundsätzlich alles ab; man kann froh sein, wenn die sich überhaupt mal melden. Beide reagieren auf derartige Anfragen auch der anderen Mieter entweder gar nicht oder durch aussitzen. Auch auf Fristsetzungen wird nicht reagiert, telefonisch gestellt Fragen werden abgewimmelt.

    Mein Formularmietvertrag von 2006 (das Haus ist etwa von 1990) beinhaltet folgende Formulierung: „Die Schönheitsreparaturen übernimmt (Kästchen) der Vermieter (Kästchen) Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.“

    Das Problem: keines (!) der Kästchen ist angekreuzt. Das wurde bei Vertragsabschluss schlicht übersehen.

    Meine Einschätzung lautet:
    Damit ist diese Klausel komplett unwirksam. Selbst wenn sie es nicht wäre, so liegen Reparatur oder Ersatz des Thermostats (ca. 120 Euro + Anschluss und Wandmontage) vollständig beim Vermieter, da das Thermostat nicht meinem permanenten Zugriff ausgesetzt ist; wir haben diese Schaltuhr vor 10 Jahren einmal programmiert und schalten die Heizung nur noch zum Beginn der Heizperiode an und zum Ende der Heizperiode wieder aus. Dies geschieht von außen durch Knöpfe. Auf das Schaltuhrwerk an sich haben wir keinen Zugriff.

    Liege ich mit dieser Einschätzung richtig?

    • Mietrecht.org
      07.09.2016 - 10:44 Antworten

      Hallo Frau Müller,

      ich weiß leider nicht genau, was bei Ihnen am Thermostat defekt ist. Grundsätzlich: sie verwechseln hier Kleinreparaturen mit Schönheitsreparaturen.

      Hier ein Link für Sie: Kleinreparaturen: Thermostatventil / Thermostat

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    12.09.2016 - 21:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserer Küche, alles im Eigentum des Vermieters, ist die Spülmaschine defekt. Der Mietvertrag enthält keine Kleinreparaturklausel aber folgenden Satz „Für den Erhalt der Küche in gebrauchsfähigem Zustand, auch für notwendige Reparaturen und Neuanschaffung von Geräten ist der Mieter verpflichtet.“

    Ist dies wirklich zulässig? Muss die Reparatur/Neuanschaffung von uns übernommen werden?

    Freundliche Grüße,
    Christian

    • Mietrecht.org
      13.09.2016 - 07:24 Antworten

      Hallo Christian,

      ohne den Mietvertrag zu lesen, kann ich Ihnen hier nicht mit einem klaren Ja oder Nein antworten. Für die wirksame Vereinbarung bedarf es m.E. einer Individualvereinbarung. Im Zweifel sollten Sie die Klausel hier prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annette
    19.09.2016 - 09:51 Antworten

    Hallo,

    wir haben einen neuen Herd bekommen (gehört dem Vermieter und ist an uns vermietet) und nun sollen wir die Rechnung für den Anschluss und die Inbetriebnahme bezahlen.
    Greift die Kleinreparaturen-Klausel hier überhaupt? Es wurde ja in dem Sinne nichts repariert?

    im MV von 1984… ist für Kleinreparaturen folgendes formuliert:
    „Die Kosten sind je Reparaturmaßnahme bis zur Höhe von maximal 25% des jeweiligen Mietzinses dieses Vertrags begrenzt.“

    Wie gehe ich mit der Mehrwertsteuer um? Wenn ich den Betrag OHNE MwSt. nehme, muss ich die Rechnung bezahlen, MIT MwSt. übersteigt sie die 25%ige Höchstgrenze.

    Darf der Vermieter nun entscheiden ob mit oder ohne MwSt.?

    Vielen Dank!

    Annette

    • Mietrecht.org
      20.09.2016 - 13:12 Antworten

      Hallo Annette,

      erstens, ist diese Kleinreparaturklausel mit großer Wahnscheinlichkeit unwirksam und zweitens, ist es keine Kleinreparatur.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gregor Brocker
    28.09.2016 - 09:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in einem Mietvertrag aus dem Jahr 1996 (Objekt durch Schenkung übertragen) ist die Kleireparaturklausel unter „§23 Weitere Vereinbarungen“ handschriftlich ergänzt mit den Worten „Der Mieter trägt die Kosten für kleinere Reparaturen im Einzelfall bis 150.- DM“.
    Gab es 1996 bereits die Forderung, einen Jahreshöchstbetrag zu benennen? Ist die Klausel damit unwirksam? Kann, und wenn ja, wie, nachträglich, z.B. durch eine ergänzende Vereinbarung, dieser Vertragspunkt wirksam formuliert werden?

    Für Ihre Bemühungen besten Dank.
    Freundliche Grüße

    Gregor Brocker

    • Mietrecht.org
      28.09.2016 - 10:12 Antworten

      Hallo Gregor,

      entscheidend für die Wirksamkeit ist die aktuelle Rechtslage, nicht die bei Vertragsabschluss. Einseitig kann eine Formulierung nicht mehr angepasst / umformuliert werden. Hierfür bedarf es der Zustimmung beider Vertragsparteien.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert Metzer
    08.10.2016 - 13:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für den hilfreichen Artikel. Dazu zwei Fragen:
    1. Gilt die Instandhaltungsklausel (inkl. max. Obergrenze) auch für WBS-Wohnungen?
    2. Wie lautet die aktuelle Rechtssprechung bzgl. der Obergrenze? (Was passiert wenn im Mietvertrag ein höherer Betrag steht? Sollte man sich dann an einen Rechtsanwalt wenden?)

    Danke vor,
    Robert Metzer

    • Mietrecht.org
      09.10.2016 - 17:38 Antworten

      Hallo Robert,

      ich sehe erstmal keinen Grund, warum man eine Kleinreparaturklausel nicht auch bei einem WBS-Mietvertrag vereinbaren sollte. Sie Rechtsprechung ist nicht zu 100% einheitlich – Sie finden mehrere Höchstgrenzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dieter Klimt
    07.11.2016 - 20:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin zunächst einmal begeistert von den umfangreichen Informationen zu diesem Thema. Habe viel gelernt.
    Und dennoch, beim Lesen der Artikel sind Fragen aufgetaucht:
    Wenn eine Kleinreparaturklausen im Mietvertrag steht, aber kein Betrag aufgeführt ist, und der Jahreshöchstbetrag mit z.B. 8% angegeben ist, ist dann die ganze Klausel ungültig?

    Die Wartung der Etagenheizung muß natürlich der Mieter zahlen, aber wenn während der routinemäßigen Wartung ein Bauteil ausgetauscht werden muß, ist daß dann eine Reparatur zu Lasten des Vermieters? Falls ja, wie wird das verrechnet? Die Heizungsfirma wird sicherlich nicht 2 Rechnungen dafür stellen!?

    Ich bin gespannt auf Ihre Antwort,
    vielen Dank und beste Grüße aus Kassel

  • Alexandra Dieze
    23.11.2016 - 18:17 Antworten

    Hallo zusammen.
    Ich wohne seit 4 Jahren in einer Wohnung ,die Küche gehört dem Vermieter. Jetzt ist der Kühlschrank defekt. Laut Vermieter kostet der Neue rund 800 Euro.Er beruft sich auf die Klausel im Mietvertrag „Kleinstreparatur“und möchte ,daß ich mich mit 390 Euro beteilige. Aber das ist ja nicht meine Küche und läuft wohl auch nicht unter Kleinstreparatur, oder???
    Grüße A.Dieze

    • Mietrecht.org
      24.11.2016 - 09:21 Antworten

      Hallo Alexandra,

      wenn Sie den Artikel oben lesen, klärt sich Ihre Frage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • andrea2016
    23.11.2016 - 18:46 Antworten

    Guten Abend,

    Wir wohnen seit 12 Jahren in der jetztigen Mietwohnung ohne Probleme.

    Seit einiger Zeit bildet sich Kalk und Grünspan an den (aus der Wand kommenden) Wasseranschlüssen und den Syphons im Bad und im Gäste-WC, trotz regelmäßigen reinigens (alle 2-3 Tage) – und dann sieht es wieder genauso aus wie vorher. Jetzt ist auch noch einer der Syphons regelrecht vom Kalk/Grünspan zerfressen und es hat sich ein Loch gebildt. Alle 3 Waschbecken sind ohne Unterschränke und die Syphons frei zugänglich.

    Ende September habe ich bereits die Hausverwaltung darüber in Kenntnis gesetzt, da diese einen „Vertragsklempner“ hat (wie den anderen Mietern im Haus mitgeteilt worden wurde), der extra aus Hanau nach FFM kommt. Leider hat die Hausverwaltung bis jetzt weder den Klempner informiert noch mir die Kontaktdaten zukommen lassen. Auch nicht nach mehrfachen Telefonaten und zusätzlichen Emails.

    Was kann ich / können wir jetzt noch unternehmen?
    Selber einen örtlichen Klempner beauftragen ?

    Vielen Dank
    Viele Grüße
    Andrea

  • Sebastian Krüger
    15.12.2016 - 11:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zählt eine Badezimmerlüftung zu den Gegenständen mit häufigem und unmittelbaren Zugriff des Mieters und somit die Reparatur/Instandsetzung unter die Kleinreparaturklausel?

    Viele Grüße,
    Sebastian Krüger

    • Mietrecht.org
      15.12.2016 - 15:12 Antworten

      Hallo Sebastian,

      schweige und ungewöhnliche Frage, ich habe auf die Schnelle leider keine Rechtsprechung dazu gefunden. Tut mir leid. Häufig findet der Zugriff sicherlich statt, unmittelbar eher nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sebastian Krüger
        20.12.2016 - 14:13 Antworten

        Hallo,

        vielen Dank für Ihre Rückmeldung und beste Grüße

  • Batz
    19.01.2017 - 09:01 Antworten

    Hallo,
    der Mieter hat die Position für Kleinreparaturen (insgesamt 119,00 Euro inkl. MwSt) aus meiner Betriebskostenabrechnung gestrichen und nur den Rest bezahlt. Ich habe folgende Formulierung bzgl. Kleinreparaturen im Mietvertrag.
    „Fallen an den Installationsgegenständen für Elektrizität (z.B. Licht, Sprech- und Klingelanlagen), Wasser (z.B. Wasserhähne, Wasch- und Abflussbecken, Badeeinrichtungen, sanitäre Anlagen nebst Zubehör) und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen (..), Schließeinrichtungen (z.B. Fenster, Türen,..), kleine Reparaturen an, so sind diese vom Vermieter vorzunehmen. Der Mieter hat ihm die entsprechenden Kosten zu erstatten.

    Kleinreparaturen in diesem Sinne liegen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall 100 Euro zzgl. jeweils geltender Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Die jährliche Gesamtbelastung hierfür darf einen Betrag in Höhe von 8% des Jahresbetrages der jeweils geltenden Miete ohne Betriebskosten nicht überschreiten.“

    Ist die Kürzung zulässig?
    Danke für Antworten.

    • Mietrecht.org
      19.01.2017 - 12:18 Antworten

      Hallo Herr Batz,

      ersteinmal hat eine Kleinreparatur in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Das aber nur am Rande. Lassen die die Kleinreparaturklausel hier prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Batz
        20.01.2017 - 14:12 Antworten

        Warum haben Kleinreparaturen in der Jährlichen Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen?
        Wenn ich beispielsweise in 2016 drei Rechnungen für Kleinreparaturen bezahlt habe, muss ich das Geld doch irgendwie vom Mieter zurückholen können. Oder verstehe ich das falsch?

        • Mietrecht.org
          20.01.2017 - 14:34 Antworten

          Hallo Herr Batz,

          weil Kleinreparaturen nichts mit Nebenkosten zu tun haben. Das Sie abrechnen müssen ist klar, aber nicht über die Nebenkostenabrechnung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Batz
            22.01.2017 - 10:59

            Aha.. Danke.

            Nun steht in dem Mietvertrag bzgl. Kleinreparaturen, 100Euro zzgl. MwSt. Der Mieter war beim Mieterschutzbund und hat danach keine Zahlung geleistet. Einen neuen Mietvertrag möchte er nicht unterschreiben.

            Könnte ich in Zukunft z. B. eine Rechnung über 80Euro inkl. MwSt. für durchgeführte Kleinreparaturen verlangen?

  • Anna Kant
    03.02.2017 - 09:54 Antworten

    Guten Morgen, das Eckventil unseres Waschbeckens im Bad tropft (alle Installationen beim Einzug bereits vorhanden, keine Umbauten unsererseits). Dies haben wir dem Vermieter mitgeteilt und hatten bereits 2 Mal die Sanitärfirma im Haus, da nach dem ersten Besuch das Ventil weiter tropfte. Bei beiden Besuchen würde lediglich die Verschraubung nachgezogen, das anscheinend defekte Teil wurde nicht getauscht. Nun haben wir vom Vermieter die Rechnung für die Reparatur erhalten, da unter 100 Euro (die Sanitärfirma hat nur einen Besuch abgerechnet). Nach weniger als zwei Wochen tropft das Ventil nun wieder.

    2 Fragen:

    1. Handelt es sich bei einem Eckventil überhaupt um einen Gegenstand, auf den häufig unmittelbar zugegriffen wird? In meinen Augen fällt es ebenso wie der Siphon unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters – normalerweise kommt man doch damit überhaupt nicht in Berührung?

    2. Kann man überhaupt von einer erfolgreichen Reparatur sprechen, wenn das Ventil schon nach 2 Wochen wieder tropft?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    Freundliche Grüße,
    Anna Kant

  • Andreas
    03.02.2017 - 22:59 Antworten

    Hey Dennis,

    ich wohne seit 4 Jahren in einer Wohnung mit Kleinreparaturklausel und habe über die Jahre hinweg gefühlt das gesamte Bad saniert. Alles was mit Wasserzulauf und Abfluss zu tun hat, war schon mindestens einmal reparaturbedürftig. Einmal konnte ich erfolgreich einer Rechnung wegen eines defekten Toilettenschwimmers widersprechen.

    Wie wohl die meisten Deiner Leser, suchte ich immer wieder nach einer Möglichkeit die gesamte Klausel in Frage stellen zu können. Jetzt habe ich eine Expertenfrage für dich.

    In der Klausel ist zum einen die Einzelreparatur auf maximal 75€ begrenzt, zum anderen auf einen Jahreshöchstbetrag von maximal 8% der Jahresgrundmiete.

    Lt. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013 – 2 C 1438/13 – ist eine Begrenzung von maximal 6% zulässig.

    Mein Mietvertrag trat am 01.01.2013 in Kraft. Soweit so gut. Ob man das auch in Dortmund anfechten könnte ist nicht gewiss.

    Allerdings erhöht sich meine Grundmiete jährlich aufgrund eines Staffelmietvertrags. Dadurch erhöht sich ja jährlich die tatsächliche Obergrenze. Ist das für den Normalbürger nicht zu unklar auf welche Kosten er sich einlässt? Oder könnte der Vermieter einfach behaupten, es bezöge sich nur auf die damalige Grundmiete und das Thema wäre durch?

    Ich bezog bis vor kurzem noch ALG II und verfüge aktuell über sehr begrenzte finanzielle Möglichkeiten. Kannst Du mir helfen? Ich würde Dir bei Zeiten mehr als 49 € überweisen, Ehrenwort. Will jetzt nicht unseriös wirken, aber benötige wirklich Hilfe.

    • Mietrecht.org
      07.02.2017 - 17:46 Antworten

      Hallo Andreas,

      danke für die Schilderung. Ich kann Ihnen hier leider nur den Tipp geben, dass Sie die Kleinreparaturklausel prüfen lassen.

      Im Übrigen ist die Rechtsprechung selten zu 100% einheitlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna Kant
    08.02.2017 - 12:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich würde mich sehr über eine Antwort auf meine Anfrage freuen.
    Freundliche Grüße,
    Anna Kant

    • Mietrecht.org
      08.02.2017 - 17:21 Antworten

      Hallo Anna,

      ich glaube ich kann Ihnen nicht wirklich helfen. Ich würde nach entsprechender Rechtsprechung suchen um ggf. zu belegen, dass der Vermieter in der Pflicht ist. Wenn Sie Reparatur nicht erfolgreich war, steht m.E. die Firma in der Pflicht hier nachzubessern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nico Weber
    14.02.2017 - 14:30 Antworten

    Hallo Zusammen,

    ich habe vor kurzen auch eine Rechnung für Kleinreparaturen für eine Waschtischbatterie bekommen.
    Nun hat die Hausverwaltung die Rechnung der durchführenden Firma bekommen und diese mir via Post geschickt. Nun stellt sich mir die Frage, kann ich von der durchzuführenden Firma eine Kopie der Original Rechnung der Waschtischbatterie verlangen (da ja sonst jeder Preis auf der Firmenrechnung stehen kann) oder wie verhält sich dies?

    Viele Grüße,
    Nico

    • Mietrecht.org
      14.02.2017 - 15:11 Antworten

      Hallo Nico,

      der Kostennachweis mit Kopie ist in der Praxis üblich. Nehmen Sie doch bei der Hausverwaltung Einblick in die Originalrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nico
    15.02.2017 - 10:10 Antworten

    Hallo Dennis,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Nur liegt der Hausverwaltung keine Originalrechnung vor. Was in meinen Augen auch nicht sein kann.

    Viele Grüße,
    Nico

  • Bernd Klages
    14.03.2017 - 10:17 Antworten

    Guten Tag,

    in der Kleinreparaturklausel in meinem Mietvertrag steht, dass von den Dingen, auf die der Mieter „häufiger Zugriff hat“, insbesondere unter anderem Silikonverfugungen und Kachelfugen betroffen sind. Nach dem, was ich nun bisher in Erfahrung gebracht habe, zählen die Silikonverfugungen ja nun lt. einer Entscheidung des AG Wedding nicht zu den Dingen, die einem häufigen Zugriff durch den Mieter unterliegen. Aus meiner Sicht dürfte das dann erst recht auf die Fliesenfugen zutreffen, die im Laufe der Jahre auch mal porös werden und herausbröckeln können.
    Meine Frage ist, ob die Aufzählung solcher Gegenstände zur Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel insgesamt führen oder nur für sich genommen unwirksam sind.
    Vielen Dank und viele Grüße!
    Bernd Klages

  • Vanessa Menke
    20.06.2017 - 07:57 Antworten

    Hallo,

    vor kurzem was das Syphon unterm Waschbecken im Bad defekt. Klempner kam, es wurde gewechselt. Jetzt hab ich eine Rg bekommen.
    Zählt das Syphon wirklich unter Kleinreparatur? Es ist ja nicht meinem „häufigen und unmittelbaren Zugriff“ ausgesetzt. In meinem Mietvertrag ist unter Kleinreparaturklausel aufgelistet „Waschbecken inkl Zu- und Ableitungen“.
    Muss ich zahlen oder ist dadurch die ganze Klausel unwirksam? Danke für die Hilfe.
    Vanessa

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