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Kleinreparaturklausel Höhe: Grenzen für Vermieter

Der Vermieter darf seinem Mieter hinsichtlich einer gewissen Höhe und Anzahl von Reparaturrechnungen Kleinreparaturkosten aufbürden.

Dieses darf in Grenzen als Vertragsklausel in den Mietvertrag eingebracht werden, sofern dieses bei Abschluss des Mietvertrages geschieht. Nachträglich darf dieses nur noch mit Zustimmung des Mieters erfolgen.

Kostenklausel für Kleinreparaturen

In Mietverträgen allein zulässig sind sogenannte Kostenklauseln, wonach ein Anteil derjenigen Kosten, die dem Vermieter für kleine Reparaturen entstehen, vom Mieter zu übernehmen ist.

Sogenannte Vornahmeklauseln bezüglich der Selbstausführung von Arbeiten durch den Mieter sind von Vornherein unwirksam, denn diese würden die Rechte des Mieters unangemessen benachteiligen. Dieses gilt jedenfalls in Bezug auf Wohnraummietverträge.

Konkrete Regelung: Hier wird die Höhe für Kleinreparaturen begrenzt

Eine solche Kostenklausel ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie zwei Voraussetzungen erfüllt:

Zum einen muss sie der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur beschränkt sein und zum anderen auf eine Gesamtzahl und einen Gesamtbetrag pro Jahr (vgl. zum Beispiel Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08 zur Kostenobergrenze).

Dabei werden zur Zeit von der herrschenden Rechtsprechung 75,00 € bis 100,00 € (mehr erkennen nur wenige Amtsgerichte an, bis 120 € allerhöchstens) pro Einzelreparatur bzw. eine Jahresbelastungsgrenze von 6 % bis 8 % der Jahresbruttokaltmiete als angemessen angesehen, wie es insbesondere der Bundesgerichtshof entschieden hat (vgl. Bundesgerichtshof, siehe oben; Amtsgericht Bremen, Urteil vom 24.05.2007, Aktenzeichen: 21 C 269/05).

Die weitere Rechtsprechung beliebt abzuwarten, insbesondere die des Bundesgerichthofs. Es ist zu beachten, dass sich dieses in die eine oder andere Richtung durchaus ändern kann, wenn nicht eine gesetzliche Obergrenze einmal festgelegt werden sollte.

Bei Reparaturkosten über 75 bis 100 € trifft aber den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht, der Mieter muss dann überhaupt keinen Anteil in dieser zulässigen Höhe (75 bis 100 €) von einer höheren Rechnung tragen.

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter sich also an sämtlichen Reparaturkosten bis zu einem bestimmte Höchstbetrag beteiligen muss, sind unwirksam.

Vorliegen einer Kleinreparatur, Neuanschaffungen und anfängliche Mängel

Der Begriff Kleinreparatur ist gesetzlich nicht definiert. Regelungen bestehen nur nach § 28 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung in Zusammenhang mit dem Wohnungsbindungsgesetz, was aber als Auslegungshilfe auch für nicht preislich gebundenen Wohnraum (dieser wird mittels öffentlicher Fördergelder unterstützt) dient.

Die kleinen Instandhaltungen umfassen danach nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Dieses erstreckt sich nach verständiger Auslegung (Sinn und Zweck der Regelung) nur auf Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, also regelmäßig benutzt werden und daher eine gewisse Verschleißanfälligkeit aufweisen. Unter Putz liegenden Anlagen und Leitungen werden nicht davon erfasst.

Für den Vermieter ist dabei zudem zu beachten, dass eine Beteiligung des Mieters auch an Neuanschaffungen bis zu einem bestimmten Betrag rechtlich hingegen nicht möglich ist.

Bezüglich bei Mietbeginn vorhandenen Mängeln dürfen ebenfalls nicht im Rahmen einer Kleinreparaturklausel dem Mieter Kosten auferlegt werden, denn dieses würde der beim Anfang des Mietverhältnisses (Zeitpunkt der Begründung) von Gesetzes wegen geltenden Garantiehaftung für anfängliche Mängel des Vermieters widersprechen. Dafür haftet der Vermieter nämlich verschuldensunabhängig.

Besonderheiten bei preisgebundenem Wohnraum

Bei solchen Wohnungen, die nach dem Wohnungsbindungsgesetz mittels öffentlicher Mittel gefördert und gebaut worden sind, gelten indessen einige Besonderheiten, insbesondere für kleinere Instandhaltungen, zum Beispiel hinsichtlich Installationsgegenständen im Elektrobereich, Wasser-, Gas- und Kocheinrichtungen usw., wie es oben bereits erwähnt wurde.

Fazit zur finanziellen Höhe der Kleinreparaturklausel

In überschaubarer Höhe kann der Vermieter dem Mieter gewisse Kleinreparaturen auferlegen, solange er sich an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung genannten Grenzen hält. Zu beachten ist jedoch dabei, dass eine solche Klausel nicht zu weit gefasst (etwa eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters begründet wird) oder zu unbestimmt ist. So darf zum Beispiel eine Klausel nicht auch die Teile der Mietsache umfassen, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (siehe oben, vgl. Bundesgerichtshof, WM 1989, 1028 ff.; Amtsgericht Köln, Urteil vom 27.01.2011, Aktenzeichen: 210 C 324/10).

Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich für Vermieter, sich vor Erstellung eines Mietvertrages dahingehend beraten zu lassen bzw. entsprechende Mustervorlagen des juristischen Fachhandels zu gebrauchen.

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20 Antworten auf "Kleinreparaturklausel Höhe: Grenzen für Vermieter"

  • Elvira Westmeier
    30.08.2013 - 15:08 Antworten

    Ich habe in meinem Mietvertrag den Betrag 150,- Euro für Kleinreparaturen stehen, jetzt war mein Abfluß verstopft und ich habe meinen Vermieter informiert. Die Firma die mein Vermieter beauftragt hat, hat die Abflußleitung mit einer Spirale gereinigt. Jetzt bekomme ich die Rechnung geschickt von 89,85 Euro.

    Ich habe schon eine Rechnung von 49,61 Euro für Siphon gezahlt. Und eine Rechnung für Rauchmelder überprüfen, Durlauferhitzer aufgeschrieben, und Spülrordichtung erneuert von 33,56 Euro bezahlt… ist das Rechtens?

    • Mietrecht.org
      04.09.2013 - 00:13 Antworten

      Hallo Elvira,

      Sie müssen grundsätzlich zwei Grenzen betrachten. Die 1 Grenze betrifft die Kosten pro Kleinreparatur (nach Ihrem Mietvertrag 150 Euro). Die zweite Grenze betrifft die Jahresgrenze. Die Summe aller Kleinreparaturen darf eine bestimmte Jahresgrenze nicht überschreiten (siehe Artikel oben).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Anja
      17.10.2013 - 09:51 Antworten

      Hallo Elvira,

      ich würde sagen, dass das okay ist. Weil zu 99% ist ein Abfluß durch Eigenverschulden verstopft. Im Bad zuviel Haare, in der Küche zuviel Fett etc. pp. Daher hat das mit den Kleinreparaturen gar nichts zu tun.

      Allerdings würde ich den Siphon und den Durchlauferhitzer als Vermieter-Sache ansehen. Aber das könnte evtl. auch an der Kulantheit des Vermieters liegen (wir zahlen das unseren Mietern).

      Aber wir gehen auch von der Sorgfaltspflicht bzw. Gewissenhaft unserer Mieter aus und haben denen die Rauchmelderprüfung übertragen. Das heißt, die müssen keinen Elektriker beauftragen, sondern dürfen bzw. müssen den Rauchmelder selbst prüfen. Es ist ja nur die Testtaste zu drücken und dann evtl. einen Batteriewechsel machen.

      Warum beauftragt man einen Handwerker um eine Dichtung zu erneuern? Das kann doch fast jeder Mann selbst? Und wenn man kein Mann ist und auch der keinen hat, dann hat man doch Freunde oder Familie.

      Spart Geld und Zeit.

  • Happydaniel
    16.02.2014 - 16:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt und andere antwortfreundliche Kenner des Mietrechts,

    leider finde ich nirgends im Netz eine klare Antwort darauf, was mit Schäden geschieht, die zwar während der Mietzeit entstehen, aber vom Mieter aufgrund mangelnder Prioriät nicht instandgesetzt werden. Kann der Vermieter nach dem Auszug des Mieters diese Kosten noch auf ihn umlegen und von der Kaution abziehen? Oder muss der Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur nur während eines laufenden Mietverhätnisses tragen?

    Danke und mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      18.02.2014 - 11:49 Antworten

      Hallo Happydaniel,

      ich kann Ihnen dazu leider keine abschließende Antwort geben. Ich würde Ihnen empfehlen einen Anwalt zu fragen, gleichzeitig kann ich mir kaum vorstellen, dass eine nicht gemeldete und/oder nicht aufgeführte Kleinreparatur den Mieter mit Mietvertragsende aus der Pflicht entlässt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine hofmeister
    05.03.2014 - 23:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    was ist, wenn man nach Einzug der neuen Mieterin erst bemerkt, dass Duschtasse beschädigt ist und das Backrohr nicht funktioniert?
    Kann man den Vormieter zur Rechenschaft ziehen, und zwar die anfallenden Kosten von der Kaution abziehen? ( mit Rechnungsbeleg ?)

    Neue Mieterin ist seit 1.3.2014 in unserer Wohnung und Kaution ist noch nicht zurückerstattet. Vormieterin war 4Jahre in der Wohnung.

    Danke und Schöne Grüße

    • Mietrecht.org
      11.03.2014 - 08:26 Antworten

      Hallo Frau Hofmeister,

      wenn es sich nicht um versteckte Schäden handelt, sind das klare Fälle für einen Vermerk im Übergabeprotokoll. Wenn die Dinge dort nicht vermerkt sind, wird sich der ausgezogene Mieter wohl auf eine mangelfrei übergebene Wohnung beziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    20.05.2014 - 08:56 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Bei mir gab es einen Schaden an den Elektrischen Leitungen (ob an einer Steckdose oder innerhalb der Wand ist nicht ganz klar).
    Die Rechnung des Elektrikers die auf mich abgewälzt wurde beträgt 114 Euro. Im Mietvertrag ist eine Kleinreperaturklausel bis 120 Euro vereinbart.
    Ich habe nun schon öfters gelesen (auch hier), das eigentlich nur 75 Euro zulässig sind maximal 100 (oder in Ausnahmefällen bis 120 Euro). Was ist so ein Ausnahmefall? Meine Warmmiete beträgt nur 475 Euro, es ist also keine „Luxuswohnung“.
    Ist diese Abwälzung rechtens, weil im Mietvertrag akzeptiert oder kann ich die Zahlung ablehnen?

    Vielen Dank Vorraus!

  • Annelie Schurz
    29.04.2015 - 14:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir erhielten vom Vermieter die Mitteilung, wir sollen einen Betrag von 100,– € als Mieteranteil lt. Mietvertrag für eine Reparatur an einem Boiler im Bad über 115,29 € (inkl. MwSt.) zahlen. Abgesehen davon, dass das defekte Teil – ein Warmwasser-Auslauf-Set – nicht unserem Zugriff unterliegt und als Verbindungsstück zwischen Boiler und Wandinstallation dient, schon mal nicht von uns bezahlt werden müsste, fordert der Vermieter trotzdem die Zahlung des Mieteranteils. Er ist der Meinung, dass der Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer in Höhe von 96,88 € maßgebend ist und wir zahlen müssen. Unsere Frage an Sie: Ist das rechtens?

    Mit vielen Grüßen

    Frau Schurz

    • Mietrecht.org
      29.04.2015 - 14:46 Antworten

      Hallo Frau Schurz,

      schauen Sie in Ihrem Mietvertrag, ist dort von Netto oder Brutto die Rede? Ist nichts dergleichen genannt, dürfen Sie wohl von einem Endpreis (also. inkl. MwSt.) ausgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Annelie Schurz
        30.04.2015 - 10:49 Antworten

        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort Herr Hundt!

        Mit freundlichen Grüßen

        Frau Schurz

  • Gunner
    03.11.2015 - 15:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Vermieter möchte einen „wahrscheinlich“ defekten nur ein Jahr alten Rauchmelder nicht reparieren bzw. austauschen, da er der Meinung ist, dass auch diese Reparatur bzw. Austausch in diese Kleinreparaturklausel (hier: 150€) fällt! Meiner Meinung nach total falsch! Denn ein Rauchmelder ist zwar zugänglich, doch kein „Teil“ des täglichen Gebrauchs mit Verschleißerscheinungen. Was meinen Sie? Haben Sie eine andere Meinung? Wichtig: die Wartung des Rauchmelders, in unserem Fall eine mit einer 10-Jahres-Batterie, beschränkt sich sogar nur auf das Testen (regelmäßig Knopf drücken).

    Vielen Dank im voraus

    • Mietrecht.org
      08.11.2015 - 10:28 Antworten

      Hallo Gunner,

      ja, auch in meinen Augen haben Sie nichts täglich mit dem Raummelder zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Betrugstoppen
    10.03.2016 - 14:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine dringende Frage. Die Situation ist folgende:

    Es gibt im Mietvertrag einen Paragraph, der eine Kleinreparaturklausel festhällt, der mit 8% der Jahres-Nettomiete für die Kostenübernahme geregelt ist.

    Nun haben wir eine Rechnung erhalten „Anteilige Kostenübernahme der Reparatur- und Wartungskosten der Gastherme“ erhalten. Diese sollen nun jeder einzelne Mitbewohner (4er-WG) separat zahlen, da die Zimmer getrennt vermietet werden. Es handelt sich bei der zu zahlenden Höhe um deutlich mehr als die hier angegebene Maximalhöhe von 75-100 EUR für JEDEN Beteiligten der WG.

    Kann der Vermieter das verlangen? Ich habe stark das Gefühl, dass es hier um eine Unregelmäßigkeit bzw.Schwindelei geht.

    Bitte, Herr Hundt, können Sie mit weiterhelfen?

    Viele Grüße

  • Leonie Advena
    26.01.2017 - 19:39 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    wenn in meinem Mietvertrag steht, dass die Kosten für Kleinreperaturen bis 150€ von mir zu tragen sind, ist also diese Klausel unwirksam?

    Für Antwort danke ich im Voraus

    MfG
    Leonie Advena

  • Michael S
    02.02.2017 - 20:02 Antworten

    Ich hätte eine Frage:

    Ich wohne in einer 2er WG in einem Studentenwohnheim. Wir beide haben jeweils einen eigenen Mietvertrag für unser jeweiliges Zimmer + gemeinsame Räume (Flur, Küche, Bad). In unserem Mietvertrag ist einer Obergrenze von 100€ pro Kleinreparatur festgeschrieben.

    Wir haben nun eine Rechnung für eine Abflussreinigung in der Küche bekommen (~170€). Nun wurde die Rechnung einfach halbiert, unter uns beiden Mietern aufgeteilt (~85€) und als Kleinreparatur deklariert. Ist das Rechtens? Habe leider kein Urteil dazu gefunden.

  • Rainer Berndt
    01.03.2017 - 20:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    In der Antwort für Frau Schurz schrieben Sie:
    schauen Sie in Ihrem Mietvertrag, ist dort von Netto oder Brutto die Rede? Ist nichts dergleichen genannt, dürfen Sie wohl von einem Endpreis (also. inkl. MwSt.) ausgehen.

    Dazu meine Frage:
    Mietzahlungen sind sicherlich ein Endpreis der gezahlt wird. Aber wenn es ein Bruttoendpreis wäre, so müsste der Vermieter doch die eingenommenen Mehrwertbeträge ans Finanzamt abführen. Daher sehe ich die Mietzahlung nicht als Bruttozahlung. Liege ich da falsch ? Oder was übersehe ich in diesem Fall.

    Danke im Voraus

  • Ari
    25.10.2017 - 17:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Meine Situation ist folgender Maßen:
    Ich wohne seit 1 1/2 Jahren in einer 1 Zimmerwohnung/ souterrain, die Toilettenanlage ist mit einer Pumpe oder ähnlichem bestückt. Diese hat immer laute Geräusche von sich gegeben.
    Nun war es der Fall, dass das Wasser nicht mehr ab gepumpt wurde. Ich die Hausverwaltung informiert und die haben die besagte Pumpe erneuert. Nun bekam ich eine Rechnung von 920,-€ die ich komplett bezahlen soll, weil angeblich Watte oder ähnliches in der Toilette war. Ich habe aber niemals Gegenstände in die Toilette geworfen, die da nicht reingehören.
    Was kann ich nun tun?
    Bitte helfen Sie mir
    Mit freundlichen Grüßen

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