Angesichts der kontinuierlich steigenden Mieten ist es inzwischen keine Seltenheit mehr, dass Mieter ihre Miete nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig zahlen können. Da verwundert es nicht, dass Zahlungsschwierigkeiten mitunter auch dann entstehen, wenn sich Mieter zu einer Wohngemeinschaft zusammengetan haben. In diesen Fällen müssen die einzelnen Bewohner zwar – anders als es z. B. bei einer Familie der Fall ist, deren Mietzahlung oft ein einziges Familienmitglied ohne internen Ausgleich übernimmt, – in der Regel selbst für ihre Miete aufkommen. Nichtsdestotrotz kommt es nicht selten vor, dass ein WG Mitglied die Mietschulden eines Mitbewohners gegenüber dem Vermieter begleicht, sei es, weil er dem Vermieter gegenüber im Außenverhältnis ohnehin dazu verpflichtet ist, oder aber freiwillig aus Solidarität mit dem Mitbewohner, um diesen vor Schwierigkeiten zu bewahren. In beiden Fällen soll diese Schuldenbegleichung jedoch in der Regel kein Geschenk an den Mitbewohner darstellen, so dass sich schnell die berechtigte Frage stellt, ob das zahlende WG Mitglied die gezahlte Summe von seinem Mitbewohner zurückverlangen kann. Ob und auf welcher rechtlichen Grundlage dies möglich ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

1. Vertragliche Ausgestaltung der Wohngemeinschaft entscheidet über rechtliche Grundlage für Regressanspruch

Wie bereits einleitend dargelegt, kann die Begleichung der Mietschulden eines Mitbewohners aus unterschiedlichen Gründen, nämlich entweder deshalb erfolgen, weil im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter eine Zahlungsverpflichtung besteht, oder aber, weil sich ein WG Mitglied freiwillig dazu entschließt, seinem Mitbewohner zur Seite zu stehen. Auf welcher rechtlichen Grundlage und unter welchen Voraussetzungen ein Regressanspruch des zahlenden WG Mitglieds gegen seinen Mitbewohner besteht, hängt u. a. von dem Motiv, das der Zahlung zu Grunde liegt, in erster Linie aber entscheidend davon ab, wie die Anmietung der Wohnung durch die WG Mitglieder dem Vermieter gegenüber rechtlich ausgestaltet ist. Differenziert nach den unterschiedlichen Vertragsmodellen wird daher im Folgenden dargelegt, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen Ersatz verlangt werden kann.

2. Gemeinsamer Hauptmietvertrag aller WG Mitglieder mit dem Vermieter

Haben alle WG Mitglieder gemeinsam ein und denselben Hauptmietvertrag mit dem Vermieter abschossen, stehen sie dem Vermieter als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB gegenüber. Sind die WG Mitglieder dem Vermieter gegenüber gesamtschuldnerisch miteinander verbunden, ist jedes WG Mitglied dem Vermieter gegenüber zur Zahlung der gesamten Miete verpflichtet, wobei der Vermieter die vereinbarte Miete selbstverständlich nur einmal verlangen kann.

Der Vermieter hat daher das Privileg, jedes beliebige WG Mitglied in Anspruch nehmen zu können, wenn er seine Miete nicht erhält. Im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter besteht daher eine entsprechende Verpflichtung jedes WG Mitglieds, für die Mietschulden eines Mitbewohners einzustehen. Da die Verhältnisse, die sich ergeben, wenn ein Gesamtschuldner die gesamte Miete oder aber mehr gezahlt hat als er im Innenverhältnis unter den WG Mitgliedern schuldet, keiner gerechten Lastenverteilung entspricht, sieht das Gesetz in § 426 BGB vor, dass es im Innenverhältnis der Gesamtschuldner untereinander zu einem sog. Gesamtschuldnerausgleich kommt, wenn ein oder einzelne Gesamtschuldner bzw. WG Mitglieder an den Vermieter einen höheren Betrag gezahlt haben als sie im Innenverhältnis schulden. § 426 Abs.1 S.1 BGB bestimmt insoweit, dass die Gesamtschuldner im Zweifel im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet sind. Von diesem Grundsatz können allerdings abweichende Vereinbarungen getroffen werden, was z. B. dann interessengerecht ist, wenn die einzelnen Zimmer, die die verschiedenen WG Mitglieder nutzen, nicht gleich groß oder komfortabel sind.

Zahlt nun ein WG Mitglied an den Vermieter die gesamte Miete oder zumindest einen Betrag, der seinen intern geschuldeten Anteil übersteigt, so dass der Anspruch des Vermieters gem. § 422 BGB insoweit erlischt, hat er einen Anspruch gegen die übrigen WG Mitglieder auf Zahlung des Betrages, der seinen Anteil übersteigt. Der zahlende Mieter kann die übrigen WG Mitglieder jedoch seinerseits nicht als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, sondern von jedem WG Mitglied als Teilschuldner nur denjenigen Anteil beanspruchen, den das jeweilige WG Mitglied an dem überschüssigen, intern nicht geschuldeten Betrag, den das eine WG Mitglied an den Vermieter gezahlt hat, schuldet (vgl. BGH, Urteil vom 24.04.1952 – III ZR 78 u. 79/51).

Auch wenn sich bereits aus § 426 Abs.1 S.1 BGB entgegen seinem Wortlaut ein selbständiger Ausgleichsanspruch ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 15.10. 2007 – II ZR 136/06), tritt neben diesen Anspruch ein weiterer Ausgleichsanspruch im Wege des gesetzlichen Forderungsübergangs. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 426 Abs.2 S.1 BGB, wonach die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf den zahlenden Gesamtschuldner übergeht, soweit er den Gläubiger befriedigt hat und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann. Was die Höhe des Anspruchs anbelangt, ist hierbei zu beachten, dass der Anspruch des Vermieters nicht vollständig, sondern nur in der Höhe übergeht, in der der zahlende Gesamtschuldner von den übrigen Gesamtschuldnern intern Ausgleich verlangen kann. Derjenige Betrag, den das zahlende WG Mitglied selbst intern zu tragen hat, wird daher abgezogen. Auch wenn sich der Anspruch, der sich aus § 426 Abs.2 S.1 BGB ergibt, der Höhe nach grds. mit dem Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs.1 S.1 BGB deckt, hat er dennoch eine eigenständige Bedeutung und unterscheidet sich von dem Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs.1 BGB insbesondere dadurch, dass die übrigen Gesamtschuldner dem ursprünglichen Anspruch des Vermieters, der kraft Gesetzes auf den zahlenden Gesamtschuldner übergegangen ist, gem. § 412 BGB i. V. m. § 404 BGB Einwendungen entgegenhalten können, die ihnen dem Vermieter gegenüber zustanden.

3. Mietvertrag zwischen Wohngemeinschaft als Außen – GbR und dem Vermieter

In der Regel haben sich die Mitglieder einer Wohngemeinschaft zu dem Zweck zusammengetan, gemeinsam eine Wohnung anzumieten, und bilden daher zumindest im Innenverhältnis eine nicht rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.2 BGB. Tritt diese Gesellschaft jedoch nach außen in Erscheinung und nimmt durch den Abschluss des Mietvertrages mit Zustimmung aller Gesellschafter am Rechtsverkehr teil (vgl. § 719 Abs.1 BGB), handelt es sich um eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts i. S. d. § 705 Abs.2 Alt.1 BGB, die eigene Rechte und Pflichten begründen kann.

Da der Mietvertrag in diesem letztgenannten Fall zwischen der rechtsfähigen Außen GbR und dem Vermieter zustande kommt, richtet sich auch der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete gegen die rechtsfähige Gesellschaft als solche. Im besten Fall wird die Miete daher aus dem Gesellschaftsvermögen gezahlt. Dennoch kann es auch dann, wenn die Wohngemeinschaft dem Vermieter als Vertragspartnerin gegenübersteht, dazu kommen, dass die Miete nicht oder nicht vollständig aus dem Gesellschaftsvermögen gezahlt wird, sondern ein WG Mitglied die Miete für die anderen WG Mitglieder aus eigener Tasche in einer Höhe an den Vermieter zahlt, die er intern nicht schuldet. Hierzu kann es insbesondere dann kommen, wenn der Vermieter die Zahlung der Miete nicht von der GbR als solcher verlangt, sondern ein WG Mitglied persönlich mit seinem Privatvermögen in Anspruch nimmt. Dieses Recht steht dem Vermieter nämlich zu, da die Gesellschafter ihm gem. § 721 S.1 BGB für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft als Gesamtschuldner persönlich haften (vgl. auch BGH, Urteil vom 24.02.2003 – II ZR 385/99). Begleicht ein WG Mitglied nun die Mietschulden mit seinem Privatvermögen, kann er zwar gem. § 716 Abs.1 BGB von der Gesellschaft Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Kann er jedoch aus der Gesellschaftskasse keinen Ausgleich erlangen, kann ein Gesamtschuldnerausgleich gem. § 426 BGB stattfinden (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1979 – II ZR 132/78). Insoweit gelten die Ausführungen unter Zf.2 entsprechend.

4. Unabhängige Hauptmietverträge jedes WG Mitglieds mit dem Vermieter

Von den unter Zf.2 und Zf.3 dargelegten Vertragsgestaltungen, bei denen ein Gesamtschuldnerausgleich möglich ist, unterscheidet sich – auch was Ausgleichsansprüche im Falle der Zahlung fremder Mietschulden anbelangt – insbesondere dasjenige Vertragsmodell, bei dem jedes WG Mitglied einen separaten Hauptmietvertrag mit dem Vermieter über das von ihm genutzte WG Zimmer und die gemeinschaftlich genutzten Räume – wie z. B. Küche, Bad etc. – abschließt. Bei dieser Vertragsgestaltung stehen die WG Mitglieder dem Vermieter nicht als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB gegenüber. Der Vermieter kann jedes WG Mitglied nur auf Zahlung derjenigen Miete in Anspruch nehmen, die das WG Mitglied gemäß des von ihm abgeschlossenen separaten Mietvertrages zu zahlen verpflichtet ist. Die Situation, in der ein WG Mitglied dem Vermieter gem. § 421 BGB als Gesamtschuldner zur Zahlung einer Miete verpflichtet ist, die er intern nicht schuldet, kann daher nicht entstehen. In diesem Fall kann es zu der Zahlung von Mietschulden eines anderen WG Mitglieds durch einen Mitbewohner aber z.B. dann kommen, wenn dies mit dem in Zahlungsschwierigkeiten geratenen WG Mitglied so abgesprochen ist, dieses WG Mitglied seinen Mitbewohner also mit der Zahlung beauftragt hat (vgl. § 662 BGB). Denkbar ist es allerdings auch, dass die Mietzahlung aus freien Stücken, ggf. auch aus einer moralischen Verpflichtung heraus, aber ohne Auftrag, ggf. sogar in Unkenntnis des in Verzug geratenen WG Mitglieds erfolgt, um diesen vor Schwierigkeiten zu bewahren.

Je nachdem, welche Motive der Zahlung zu Grunde liegen, ergeben sich unterschiedliche Rechtsgrundlagen für mögliche Ersatzansprüche des zahlenden WG Mitglieds.

a) Ersatzanspruch im Falle eines Auftrages

Hat ein WG Mitglied seinen Mitbewohner beauftragt, seine Mietschulden gegenüber dem Vermieter zu begleichen und hat dieser den Auftrag auch angenommen, steht dem zahlenden Mitbewohner gegen sein WG Mitglied ein Aufwendungsersatzanspruch zu, der sich aus § 670 BGB ergibt. Nach dieser Vorschrift ist der Auftraggeber dem Beauftragten nämlich zum Ersatz verpflichtet, wenn dieser zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen macht, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf.

Ganz entscheidend für die Anwendbarkeit des § 670 BGB ist es allerdings, dass der zahlende Mitbewohner den Auftrag auch tatsächlich mit dem Willen, sich rechtlich zu binden, mit sog. Rechtsbindungswillen, angenommen hat. Dies ist gerade unter WG Mitgliedern, die oft befreundet sind, nicht automatisch der Fall. In vielen Fällen liegt auch lediglich ein reines Gefälligkeitsverhältnis vor.

Mit Urteil vom 12.01.2021 – VI ZR 662/20- hat der BGH zur Abgrenzung eines Auftrages von einem reinen Gefälligkeitsverhältnis Folgendes ausgeführt:

„Eine vertragliche Bindung wird insbesondere dann zu bejahen sein, wenn erkennbar ist, dass für den Leistungsempfänger wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art auf dem Spiel stehen und er sich auf die Leistungszusage verlässt oder wenn der Leistende an der Angelegenheit ein eigenes rechtliches oder wirtschaftliches Interesse hat. Ist dies hingegen nicht der Fall, kann dem Handeln der Beteiligten nur unter besonderen Umständen ein rechtlicher Bindungswillen zugrunde gelegt werden. Ein Bindungswille wird deshalb in der Regel beim sogenannten Gefälligkeitshandeln des täglichen Lebens, bei Zusagen im gesellschaftlichen Bereich oder bei Vorgängen, die diesen ähnlich sind, zu verneinen sein“.

Die Parteien sollten daher ganz genau prüfen, ob ein entsprechender Rechtsbindungswille vorlag. Nur dann, wenn dies der Fall ist, besteht ein Ersatzanspruch, der sich nach Auftragsrecht aus § 670 BGB ergibt.

b) Ersatzanspruch auf Grund einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag

Liegt der Zahlung des Mitbewohners kein Auftrag zu Grunde, kann sich sein Ersatzanspruch aus § 677 BGB i. V. m. 683 S.1 BGB ergeben, wenn eine sog. berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) vorliegt. Außer dem Fehlen eines Auftrages setzt das Vorliegen einer GoA allerdings gem. § 677 BGB voraus, dass der zahlende Mitbewohner ein fremdes Geschäft mit Fremdgeschäftsführungswillen tätigt. An einem Fremdgeschäftsführungswillen fehlt es z. B. dann, wenn ein WG Mitglied die Mietschulden seines Mitbewohners in dem irrigen Glauben begleicht, er und sein Mitbewohner seien Gesamtschuldner i.  S. d. § 421 BGB mit der Folge, dass er dem Vermieter selbst zur Zahlung verpflichtet sei (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.2).

Erfolgte das Begleichen der fremden Schuld mit Fremdgeschäftsführungswillen, ist es für das Entstehen des Aufwendungsersatzanspruches des zahlenden Mitbewohners gem. § 683 S.1 BGB außerdem erforderlich, dass die Zahlung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des in Verzug geratenen WG Mitglieds entspricht. Grds. liegt es nicht nur objektiv im Interesse eines Mieters, dass seine Miete beglichen wird, sondern entspricht auch seinem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen, zumal er hierdurch z. B. vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bewahrt werden kann. Hat der in Zahlungsschwierigkeiten geratene Mitbewohner seinen entgegenstehenden Willen aber ausdrücklich geäußert oder stillschweigend zum Ausdruck gebracht, kommt ein Aufwendungsersatzanspruch aus § 677 BGB i. V. m. § 683 S.1 BGB nicht in Betracht. Dies gilt selbst dann, wenn der zahlende Mitbewohner von dem entgegenstehenden Willen keine Kenntnis hatte, und nach h. M. sogar dann, wenn für ihn gar keine Möglichkeit bestand, von dem entgegenstehenden Willen Kenntnis zu nehmen. Die fehlende Möglichkeit, den entgegenstehenden Willen zu erkennen, bewahrt ihn allenfalls vor einer möglichen eigenen Verpflichtung zum Schadensersatz dem in Zahlungsschwierigkeiten geratene Mitbewohner gegenüber aus § 678 BGB.

c) Ersatzanspruch auf Grund einer unberechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag

Nicht immer entspricht es dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen eines WG Mitglieds, das mit dem Vermieter einen selbständigen Vertrag geschlossen hat, dass ein Mitbewohner seine Mietschulden beim Vermieter begleicht. Dem Willen eines WG Mitglieds widersprechen kann eine entsprechende Zahlung z. B. dann, wenn ihm selbst gegen den Vermieter ein Anspruch zusteht, mit dem er gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete hätte aufrechnen können und wollen. In solchen und vergleichbaren Fällen liegt eine sog. unberechtigte GoA vor. Auch bei einer unberechtigten GoA geht der zahlenden Mitbewohner zwar nicht zwingend leer aus. Sein Ersatzanspruch besteht aber nur insoweit als sein WG Mitglied durch die Schuldenbegleichung auch tatsächlich bereichert ist. Dies ergibt sich aus § 684 S.1 BGB, wonach der Geschäftsherr im Falle einer unberechtigten GoA verpflichtet ist, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt hat, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Begleicht ein WG Mitglied die Mietschulden seines Mitbewohners, besteht die Bereicherung des Mitbewohners darin, dass er von seiner dem Vermieter gegenüber bestehenden Verbindlichkeit befreit wurde. Auf Grund der Verweisung in § 684 S.1 BGB auf das Bereicherungsrecht ist daher insbesondere § 818 Abs.2 BGB anzuwenden mit der Folge, dass der von seiner Mietschuld befreite Mitbewohner – sofern er nicht entreichert ist (vgl. § 818 Abs.3 BGB) – seinem WG Mitglied Wertersatz zu leisten hat, der der Höhe nach in der Regel dem Nominalwertes der getilgten Mietzinsforderung entspricht.

5. Ein WG Mitglied ist Hauptmieter und die anderen sind Untermieter

Nicht selten wählen die Beteiligten für die vertragliche Ausgestaltung einer Wohngemeinschaft auch das sog. Untervermietungsmodell. Hierbei schließt nur ein WG Mitglied mit dem Vermieter als Hauptmieter einen Hauptmietvertrag über die gesamte Wohnung ab. Der Hauptmieter fungiert außerdem seinerseits gegenüber den übrigen WG Mitgliedern als Untervermieter, indem er mit diesen als Untermieter separate Untermietverträge über einzelne Zimmer sowie die Gemeinschaftseinrichtungen abschließt.

Bei dieser Vertragsgestaltung stehen (sofern getrennte Untermietverträge vorliegen) weder die Untermieter dem Hauptmieter bzw. Untervermieter als Gesamtschuldner gegenüber, noch haften die Untermieter und der Hauptmieter dem Hauptvermieter als Gesamtschuldner. Der Anspruch des Hauptvermieters auf Zahlung der Miete richtet sich ausschließlich gegen den Hauptmieter. Der Hauptmieter wiederum kann seine einzelnen Ansprüche auf Zahlung der Untermiete im Falle eines Verzuges nicht gegenüber einem beliebigen, sondern nur gegenüber dem Mieter des konkret betroffenen separaten Untermietvertrages geltend machen.

Sowohl dann, wenn ein Untermieter die Mietschulden des Hauptmieters gegenüber dem Hauptvermieter begleicht, z. B. um eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses zu verhindern, als auch dann, wenn ein Untermieter die Schulden eines anderen Untermieters beim Hauptmieter tilgt, erfolgt daher kein Gesamtschuldnerausgleich gem. § 426 BGB (zum Gesamtschuldnerausgleich vgl. die Ausführungen unter Zf.2). In Betracht kommen aber – wie auch in der unter Zf.4 dargelegten Vertragskonstellation – Aufwendungsersatzsprüche aus § 670 BGB, aus § 677 BGB i. V. m. § 683 S.1 BGB oder aus § 677 BGB i. V. m. § 684 S.1 BGB. Die Ausführungen unter Zf.4 gelten daher entsprechend.