Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude z.B. einem Zweifamilienhaus:
Wenn ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen z.B. in einem „Zweifamilienhaus“ besteht, kann dieser gemäß § 573 a BGB erleichtert kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse haben muss § 573 a Abs. 1 S. 1 BGB.
Hintergrund der Regelung: Aufgrund der räumlichen Nähe von Vermieter und Mieter soll beim Auftreten von Spannungsverhältnissen dem Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit eingeräumt werden ( LG Berlin, Urteil vom 14.03.1991, Az: 62 S 481/90 )
Aus diesem Grund muss es sich auch nach dem Wortlaut der Vorschrift um ein Gebäude handeln. Ist eine ausreichende bauliche Trennung da, wie z.B. bei Reihenhäusern oder auch oft bei Doppelhaushälften, ist § 573 a BGB nicht einschlägig (BGH, Urteil vom 25.06.2008, Az:VIII ZR 307/07 )
Wichtig: Der Vermieter, also der Vertragspartner des Mieters muss das Gebäude wie z.B. das „Zweifamilienhaus“ selbst bewohnen. Wohnt der Eigentümer des Gebäudes hingegen mit den Mietern zusammen, ist aber nicht deren Vermieter, hat er z.B. kein Recht nach § 573 a I S. 1 BGB erleichtert zu kündigen.
Will nun also der Vermieter z.B. im Eigenbedarfsfall dem Mieter kündigen, muss er kein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründen, wie dies sonst bei einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 II S. 2 BGB der Fall wäre.
Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung:
Der Vermieter muss neben den üblichen Formalien bei einer Kündigung zusätzlich im Kündigungsschreiben angeben, dass er seine Kündigung auf die erleichterten Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 oder 2 BGB stützt. Dies schreibt die gesetzliche Regelung in § 573 a Abs. 3 BGB eindeutig vor.
Kündigungsfrist für den Vermieter:
Gemäß § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB verlängert sich die ursprüngliche Kündigungsfrist um 3 Monate. Hier können entweder die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c BGB oder auch wirksam vereinbarte vertragliche Kündigungsfristen die Grundlage sein.
Der Mieter hat auch im Fall einer Kündigung nach § 573 a BGB ein Widerspruchsrecht i.S.d. §§ 574 ff BGB.
01.01.2019 - 22:48
Guten Tag,
ich habe folgende Frage: Meine Eltern wohnen in einem Doppelhaus. Meine Eltern sind Eigentümer der rechten Doppelhaushälfte, bewohnen die untere Wohnung. Die obere Wohnung, die durch eine eigene Wohnungstür zugänglich ist, wird derzeit vermietet. Aus gegebenen Anlässen besteht Interesse, dass ich als Sohn, in die obere Wohnung einziehen möchte.
Verlängert sich die Kündigungsfrist immer um drei Monate oder nur, wenn erleichtert nach § 573 a BGB gekündigt wird?
Anders gefragt, besteht die Möglichkeit regulär nach § 573 c BGB zu kündigen und somit durch Angabe des Kündgungsinteresses nur 3 Monate als Kündigungsfrist zu setzen?
02.01.2019 - 16:09
Hallo Sven,
hier können Sie Ihre Frage für Ihren Einzelfall klären: Kündigung möglich? (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2019 - 16:27
Hallo,
Wie sieht das rechtlich aus, wenn der aktuelle Vermieter die obere Wohnung erst gekauft hat und dann eigenbedarf anmeldet? Zählt dann auch die erleichterte Kündigung?
Info: wir bewohnen ein 2 Familienhaus. Der Eigentümer der unteren Wohnung hat unsere aufgekauft.
Lg
25.04.2019 - 08:48
Hallo Nine,
entscheidend ist, dass der Vermieter bereits eine Wohnung in dem Haus bewohnt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.02.2020 - 12:54
Guten Tag,
ich habe ein Haus gekauft mit drei Wohneinheiten. Das Haus ist voll vermietet. Wir waren bereits vor Kauf Mieter einer Wohneinheit. Die zwei anderen Wohnungen werden von einer Familie bewohnt.
Wir möchten nun das gesamte Haus für uns nutzen (also die drei Wohnungen).
Ist das richtig, dass ich, weil das Haus aus drei Einheiten besteht, die Kündigung begründen muss, obwohl ich als Eigentümerin sowie Vermieterin im Gebäude lebe.
Danke für Ihre Antwort
Monika Schmitz
29.02.2020 - 08:03
Hallo Monika,
eine erleichterte Kündigung ist nur in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.12.2021 - 17:09
Guten Tag!
wir haben vor ein Zweifamilienhaus zu kaufen, und eine der beiden Wohnungen (DG) sofort nach kauf zu beziehen (diese steht leer).
Sobald wir eingezogen sind wollen wir den Mietern der anderen Wohnung (EG) kündigen da wir den gesamten Platz benötigen.
Ist eine “Zweifamilienhaus Kündigung” in diesem Fall möglich?
Vielen Dank Christian
22.12.2021 - 18:14
Hallo Christian,
meines Erachtens kommt die Kündigung auf Grundlage des selbstbewohnten Zweifamilienhauses und auch die Eigenbedarfskündigung in Betracht. Bitte lassen Sie sich zum genauen und fehlerfreien Ablauf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.07.2022 - 09:28
Guten Tag,
unsere Vermieterin möchte uns nach über 16 Jahren kündigen. Sie hat dem vorherigen Vermieter das Haus vor ein paar Jahren abgekauft und uns als Mieter quasi mit “gekauft”. Wir leben in einem Doppelhaus (eine gemeinsame Wand, getrennte Eingänge, getrennte Gärten etc.). Sie lebt mit ihrer Familie seit ein paar Jahren in der einen Haushälfte und wir schon ca. 10 Jahre länger in der anderen. Nun gefällt ihr unsere Hälfte besser, da sie größer ist und eine Rasenfläche hat. Auf ihrer Seite wurde diese zu einem gepflasterten Hof umgestaltet. Einen anderen Grund hat sie nicht (Miete wurde immer pünktlich gezahlt, alles ordentlich gehalten etc.). Welche Kündigung ist hier für sie möglich?
Dankeschön und liebe Grüße
Maren
19.07.2022 - 09:31
Hallo Maren,
eine Eigenbedarfskündigung muss sehr gut begründet werden. Gerade in Ihrer Situation, mit zwei nebeneinanderliegende Doppelhaushälften, kann ich mir kaum vorstellen, dass eine “schönere Gartengestaltung” für eine Kündigung vor Gericht standhalten würde. Anders würde es aussehen, wenn die beiden Hälften zusammengelegt werden sollen, Kinder die Doppelhaushälfte nutzen sollen oder einfach ein größerer Platzbedarf besteht. Dann stehen die Chancen sicherlich deutlich besser.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.07.2022 - 09:51
Hallo,
vielen Dank für die schnelle Antwort! Die Haushälften sollen nicht zusammen gelegt werden, sie möchte einfach nur die Seiten tauschen und die andere Hälfte wieder vermieten. Da die Kinder grade im Grundschulalter sind, werden sie keine eigene Haushälfte nutzen. Ein größerer Platzbedarf besteht ebenfalls nicht (kein weiteres Kind, keine pflegebedürftigen Angehörigen im Haushalt etc.). In der jetzigen Situation hat auch bei ihnen jeder ein eigenes Schlafzimmer und generell ausreichend Platz…
Wäre es denn möglich, dass der §573a BGB greift? Da habe ich zu Doppelhäusern schon mehrere Aussagen gelesen.
Dankeschön und liebe Grüße
Maren
19.07.2022 - 13:59
Hallo Maren,
zwei Doppelhaushälften sind nach allgemeiner Rechtsprechung zwei getrennte Wohngebäude und nicht als Zweifamilienhaus anzusehen. Hier ein Urteil: LG Köln, Urteil v. 23.4.2015, 1 S 231/14, WuM 2015 S. 680
Recherchieren Sie gerne in diese Richtung weiter, hier sind sie auf die Rechtsprechung und nicht primär auf das BGB angewiesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.09.2023 - 15:30
Zwei- oder Dreifamilienhaus? Wir wohnten 30 Jahre zur Miete, als das Haus verkauft wurde. In der 3. Etage gab es eine Kochgelegenheit mit zwei Platten und eine abschließbare Toilette mit Wasserhahn. Sie war mit einer Klingel von unten erreichbar, aber nicht abschließbar.
Das Haus wurde an den Käufer verkauft, der mündlich zusicherte, uns gegenüber auf sein Kündigungsrecht zu verzichten. Hätte er das nicht getan, wäre ein Käufer zum Zuge gekommen, der 8000,- Euro Abfindung gezahlt hätte und schon zwei alternative Wohnungen für uns nachgeweisen hat, falls er das Haus mieterfrei übernehmen könnte. Dieser Beleg existiert noch.
Jetzt, also 20 Jahre später, erhielten wir die Kündigung wegen der Zweiparteien-Regelung oder wegen Eigenbedarf. Der Sohn wohnt mit 32 Jahren in der dritten Etage, wo der Hauseigentümer auch sein Arbeitszimmer hat.Die Wohnung verfügt über 4 Zimmer, ist etwa 85 qm groß. Der Sohn bekäme also unsere Wohnung von 95 qm hinzu. Er ist Autist, ist in mehreren Studienanläufen gescheitert. Er ist berufs- und beschäftigungslos (“Inselbegabung”) und kein individuelles Wirtschaftssubjekt. Wir sind 83 Jahr alt und verfügen über ein festes Renteneinkommen von zusammen 1000,00 plus 200,00 Rente aus Kapitalstock plus 330,00 Mieteinannahmen plus 550,00 durch Gesangsunterricht meiner Frau. Bei meiner Frau liegt ein unbehandeltes Traum vor, da die Familie vor Jahrzehnten aus der Ukraine geflohen ist. Mir hat der Geheimdienst in Rumänien ebenfalls vor Jahrzehnten eine Substanz in den Wein gegeben, die eine bipolare affektive Störung auslöste, die durch höchste seelische Belastung wieder ausgelöst werden kann.
Ich danke Ihnen im Voraus!
25.09.2023 - 18:58
Hallo Gerd,
ich kenne leider die Gegebenheiten vor Ort nicht und kann daher auch nicht einschätzen, ob es sich um zwei oder um drei vollwertige Wohnungen handelt. Im Zweifel sind Sie immer der Eigenbedarfskündigung ausgesetzt. Hier wird im Zweifel das Gericht abwägen, ob ihre Härtefallgründe oder die Gründe des Vermieters mehr Gewicht haben.
Tut mir leid, dass ich Ihnen hier nicht besser helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt