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Eigenbedarf beim Zweifamilienhaus

Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude z.B. einem Zweifamilienhaus:

Wenn ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen z.B. in einem „Zweifamilienhaus“ besteht, kann dieser gemäß § 573 a BGB erleichtert kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse haben muss § 573 a Abs. 1 S. 1 BGB.

Hintergrund der Regelung: Aufgrund der räumlichen Nähe von Vermieter und Mieter soll beim Auftreten von Spannungsverhältnissen dem Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit eingeräumt werden ( LG Berlin, Urteil vom 14.03.1991, Az: 62 S 481/90 )

Aus diesem Grund muss es sich auch nach dem Wortlaut der Vorschrift um ein Gebäude handeln. Ist eine ausreichende bauliche Trennung da, wie z.B. bei Reihenhäusern oder auch oft bei Doppelhaushälften, ist § 573 a BGB nicht einschlägig (BGH, Urteil vom 25.06.2008, Az:VIII ZR 307/07 )

Wichtig: Der Vermieter, also der Vertragspartner des Mieters muss das Gebäude wie z.B. das „Zweifamilienhaus“ selbst bewohnen. Wohnt der Eigentümer des Gebäudes hingegen mit den Mietern zusammen, ist aber nicht deren Vermieter, hat er z.B. kein Recht nach § 573 a I S. 1 BGB erleichtert zu kündigen.

Will nun also der Vermieter z.B. im Eigenbedarfsfall dem Mieter kündigen, muss er kein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründen, wie dies sonst bei einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 II S. 2 BGB der Fall wäre.

Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung:

Der Vermieter muss neben den üblichen Formalien bei einer Kündigung zusätzlich im Kündigungsschreiben angeben, dass er seine Kündigung auf die erleichterten Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 oder 2 BGB stützt. Dies schreibt die gesetzliche Regelung in § 573 a Abs. 3 BGB eindeutig vor.

Kündigungsfrist für den Vermieter:

Gemäß § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB verlängert sich die ursprüngliche Kündigungsfrist um 3 Monate. Hier können entweder die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c BGB oder auch wirksam vereinbarte vertragliche Kündigungsfristen die Grundlage sein.

Gut zu wissen: Will der Vermieter nicht erleichtert nach § 573 a BGB kündigen, sondern z.B. im Eigenbedarfsfall ganz „regulär“ ordentlich nach § 573 c BGB kündigen, kann er dies tun. Er hat ein Wahlrecht zwischen beiden Kündigungsmöglichkeiten. Er muss dann aber wie gehabt den Eigenbedarf und das diesbezügliche berechtigte Interesse begründen. 

Der Mieter hat auch im Fall einer Kündigung nach § 573 a BGB ein Widerspruchsrecht i.S.d. §§ 574 ff BGB.

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