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Gewerbemietrecht: Einbruch in Gewerbefläche

Gewinneinbrüche berechtigen den Mieter nicht zur Kündigung des Mietvertrages. Er trägt das Verwendungsrisiko der Mietsache. Anders sieht es aus, wenn es sich um einen Einbruch in die Gewerbefläche handelt. Vor allem wenn es um eine Einbruchserie geht und zu befürchten ist, dass weitere Einbrüche folgen, fragt sich mancher Mieter, ob er zur fristlosen Kündigung des Gewerberaummietvertrages berechtigt ist.

Die Frage wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Zunächst ist es so, dass der Mieter ein Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen kann, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Dieser Idealtyp einer fristlosen Kündigung geht aber davon aus, dass der wichtige Grund in der Person des Vermieters begründet liegt. Bei einem Einbruch in die Gewerbefläche trägt der Vermieter aber normalerweise keine Verantwortung. Gleiches gilt für die Frage, ob Mieter die Miete mindern kann.

Einbruch ist allgemeines Lebens- und Geschäftsrisiko

Der Mieter kann Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn der Mietergebrauch beeinträchtigt wird. Es ist anerkannt, dass der Vermieter auch für Beeinträchtigungen einzustehen hat, auf die er selbst keinen Einfluss nehmen kann (Beispiel: Baulärm vom Nachbargrundstück, Hochwasserschäden).

Allerdings muss der Mieter solche Beeinträchtigungen akzeptieren, die sich aus seinem allgemeinen Lebens- und Geschäftsrisiko ergeben (Beispiel: Umsatzerwartungen erfüllen sich nicht). Inwieweit auch ein Einbruch zum allgemeinen Lebens- und Geschäftsrisiko des Mieters gehört, lässt sich kaum zuverlässig beantworten.

Soweit sich die Mietsache als nicht versicherbar erweist, stellt dieser Umstand jedenfalls keinen Sachmangel dar, da die Gebrauchsfähigkeit nicht unmittelbar beeinträchtigt wird (KG Berlin NZM 1998, 437).

So entschieden die Gerichte bei Einbüken

KG Berlin

In einem Fall des Kammergerichts Berlin (Az. 20 U 4599/97, NZM 1998, 437) hatte der Mieter mit großen Schaufensterscheiben versehene Ladenräume gemietet. Innerhalb eines Jahres erfolgten sechs Einbrüche oder Einbruchsversuche. Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos. Das Kammergericht wies die Kündigung zurück. Es stelle keinen Mangel der Mietsache dar und begründe kein Kündigungsrecht, wenn die Fensterflächen gegen Einbrüche nicht besonders gesichert sind.

OLG Naumburg

Gegenteilig entschieden das OLG Naumburg (Az. 1 U 175/96, NZM 1998, 438). Nach mehrmaligen Einbrüchen kündigte der Mieter eines Sachverständigenbüros das Mietverhältnis fristlos. Das Gericht erkannte eine zur Kündigung berechtigende Gebrauchsbeeinträchtigung an, da der Mieter sein Geschäft wegen der zahlreichen Einbruchsdiebstähle nicht mehr sinnvoll betreiben könne.

Im Einzelfall entscheiden die Umstände

Letztlich läuft es auf eine Interessenabwägung im Einzelfall hinaus. Grundsätzlich wird ein Mieter davon ausgehen müssen, dass Einbrüche und potentielle Einbruchsrisiken grundsätzlich zu seinem allgemeinen Lebens- und Geschäftsrisiko gehören. Dafür kann er den Vermieter normalerweise nicht verantwortlich machen. Will der Mieter kündigen, wird er sich regelmäßig auf die ordentliche Kündigungsfrist verweisen lassen müssen. Erfolgt der Einbruch, weil der Mieter aufgrund seines Warenangebots für Einbrecher besonders attraktiv ist, ist die Situation zu Gunsten des Vermieters zu werten.

Dies gilt umso mehr, als es sich um den ersten Einbruch handelt. Kommt es zu wiederholten Einbrüchen, die sich unter Umständen auch bei benachbarten Gewerbemietern abspielen, kann daraus ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung erwachsen. Wird der Täter allerdings gefasst, sollte sich die Sache erledigt haben.

Andererseits ist die Rechtsprechung zu berücksichtigen, die den Vermieter auch für Umstände verantwortlich macht, auf die er selbst überhaupt keinen Einfluss hat. Haftet der Vermieter für Baulärm vom Nachbargrundstück, lässt sich durchaus auch begründen, dass er Minderungsansprüche und eine fristlose Kündigung akzeptieren muss, wenn in die Gewerbeflächen des Mieters zumindest wiederholt eingegriffen wird.

Eine Einbeziehung des Vermieters in den Risikobereich kann sich zusätzlich dann ergeben, wenn die Räumlichkeiten baulich so gestaltet sind, dass ein besonders hohes Einbruchsrisiko besteht oder sich dieses Risiko tatsächlich verwirklicht hat. Insoweit muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Räumlichkeiten einbruchssicher gestaltet werden. Allerdings ist aber auch zu berücksichtigen, dass der Mieter nur denjenigen Zustand der Räumlichkeiten erwarten kann, den er bei Abschluss des Mietvertrages vorgefunden hat.

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