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Staffelmiete im Gewerbemietvertrag

Die Höhe der Miete ist in einem Gewerbemietvertrag ein zentrales Element. Sie hat für beide Parteien erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Der Mieter möchte seinen Kostenaufwand möglichst gering halten und wenig Miete zahlen Der Vermieter hingegen ist einer hohen Miete interessiert, nicht zuletzt deshalb, als sich der Wert einer gewerblichen Immobilien an den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen orientiert. Die Jahresmiete bestimmt regelmäßig den Verkaufspreis eine Gewerbeimmobilie.

Die Parteien haben sehr unterschiedliche Möglichkeiten, die Miethöhe und eine eventuelle Mieterhöhung zu vereinbaren. Neben der Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete sowie der Indexmiete findet sich oft die Staffelmiete.

Bei der Staffelmiete werden künftige Mietsteigerungen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Gewerbemietvertrages im Voraus bestimmt. Die einschränkende und im Interesse des Mieters bestehende Vorschrift des § 557a BGB gilt im Gewerberaummietrecht nicht.

Bundesgerichtshof: Staffelmiete ist bestandsfest

Bei der Staffelmiete tritt zum jeweils vereinbarten Zeitpunkt die erhöhte Miete an die Stelle der vorhergehenden Miete. Dazu bedarf es keiner besonderen Aufforderung durch den Vermieter. Der Mieter muss die erhöhte Miete akzeptieren und hat kein Widerspruchsrecht. Insbesondere hat der Mieter auch dann kein Widerspruchsrecht und muss die Mieterhöhung akzeptieren, wenn das allgemeine Mietniveau abgesunken ist oder sich seine Umsatzerwartungen nicht erfüllt haben.

Auch der Rechtsgrundsatz des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bietet dem Mieter keine Möglichkeit, die Staffelmieterhöhung aufzuhalten. Es bleibt unbeachtlich, dass die Parteien bei mit Vertragsabschluss davon ausgingen, der marktübliche Mietzins werde voraussichtlich weiter ansteigen. Das typische, einer Staffelmiete innenwohnende Risiko trage jeweils die dadurch benachteiligte Partei.

Auch komme es nicht darauf an, dass der Mieter vergleichbare Gewerberäume wesentlich günstiger anmieten könnte. Allein der Umstand, dass ein Mieter bei Änderung der Marktverhältnisse ungünstiger steht, als nach den Vereinbarungen zu erwarten war, genüge nicht, um ihn aus Billigkeitserwägungen vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen (BGH Urteile v. 27.10.2004, Az. XII ZR 175/02 und v. 8.5. 2002, AZ XII ZR 8/00).

Eine Ausnahme besteht allenfalls dann, wenn die Parteien eine Herabsetzung für bestimmte Situationen im Mietvertrag vereinbart haben. Dabei kommt es darauf an, die Voraussetzungen detailliert zu umschreiben.

Zeiträume sind frei verhandelbar

Die Staffelmieten können unterschiedliche Zeiträume betreffen und müssen nicht im Jahresrhythmus erfolgen. Mit der “gestaffelten“ Miete legen die Parteien fest, welche Miete in welchen Zeiträumen geschuldet wird und wie sie sich verändert.

Prozentuale oder festgelegte Erhöhung

Die Parteien können Staffelmieten in Form einer prozentualen Erhöhung vereinbaren oder sich auf einen festgelegten Erhöhungsbetrag beziehen.

I. Beispiel: Staffelmietvereinbarung mit einem festgelegten Erhöhungsbetrag:

Die anfängliche Grundmiete gemäß § .. des Mietvertrages (500 €) erhöht sich für die Dauer des befristet vereinbarten Mietverhältnisses jeweils:

Mit Geltung ab 1.1.2014 um 50 € auf 550 €,

mit Geltung zum 1.7.2014 um 50 € auf 600 €,

mit Geltung zum 1.1.1015 um 100 € auf 700 €.

II. Beispiel: Staffelmietvereinbarung mit einem prozentualen Erhöhungsbetrag:

Die anfängliche Grundmiete gemäß § .. des Mietvertrages (500 €) erhöht sich für die Dauer des befristet vereinbarten Mietverhältnisses jeweils:

Mit Geltung ab 1.1.2014 um 5 % auf 525 €,

mit Geltung zum 1.7.2014 um 5 % auf 550 €,

mit Geltung zum 1.1.2015 und bis zum Ablauf des Mietverhältnisses um 10 % auf 600 €. (Hinweis. Ausgangspunkt ist hier die Grundmiete).

Alternativ: Ausgangspunkt = jeweilige erhöhte Miete:

… mit Geltung ab 1.1.2014 um 5 % auf 525 €,

zum 1.7.2014 um 5 % um 26,25 € auf 551,25 €,

zum 1.1.2015 um 5 % um 27,56 € auf 578,81 €.

Um jegliche Unstimmigkeiten von vornherein auszuschließen, sollten die Mietstaffeln ziffernmäßig bezeichnet werden. Vor allem gilt es klarzustellen, ob die prozentuale Erhöhung entweder auf die ursprüngliche Grundmiete oder auf die jeweils erhöhte Staffelmiete abzustellen ist. Je klarer die Angaben erfolgen, desto leichter sind die Gegebenheiten nachvollziehbar.

7 Antworten auf "Staffelmiete im Gewerbemietvertrag"

  • Frank
    26.08.2013 - 16:16 Antworten

    Unter Beispiel I wird die Staffelmiete um feste Beträge erhöht. Der Klammervermerk/Hinweis am Ende
    „mit Geltung zum 1.1.2015 um 100 € auf 700 €. (Hinweis: Ausgangspunkt ist hier die Grundmiete)“ ist mE falsch, da die Erhöhung auf die zwischenzeitlich erhöhte Miete und nicht auf die Grundmiete bei Beginn des Vertrages hinzu gerechnet wurde.
    Wenn man der Aussage folgt, müssten ansonsten bei Beispiel II 5% von 525 € berechnet werden, was nicht 25 € sondern 26,25 € wären. Hier wird aber die Miete zu Beginn des Vertrages als „Grundmiete angenommen“.
    So müßte man dann in Beispiel I mE folgendes festlegen:

    Die anfängliche Grundmiete gemäß § .. des Mietvertrages (500 €) erhöht sich für die Dauer des befristet vereinbarten Mietverhältnisses jeweils:

    Mit Geltung ab 1.1.2014 um 50 € auf 550 €,
    mit Geltung zum 1.7.2014 um 100 € auf 600 €,
    mit Geltung zum 1.1.2015 um 200 € auf 700 €.

    Klingt natürlich wesentliche heftiger.
    Trotzdem sehr interessanter Beitrag.
    Vielen Dank

    • Christopher
      23.06.2015 - 17:37 Antworten

      Die korrigierte Rechnung macht Sinn. Ich denke es handelt sich hier um einen Zahlendreher, der sich an den 5% der Folgerechnung orientierte.

      • Mietrecht.org
        24.06.2015 - 18:19 Antworten

        Hallo Frank, hallo Christopher,

        danke für das Feedback. Ich habe die Rechnung entsprechend angepasst.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Birgit Kuhn
    05.09.2016 - 10:02 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre wirklich kompetente Darstellung. Zu Punkt 1. Staffellmietvertrag mit einem festgelegten Erhöhungsbetrag: wie geht es mit der Erhöhung nach dem 1.1.15 (Beispiel) weiter?

    Mit freundlichen Grüßen

    Birgit Kuhn

    • Mietrecht.org
      05.09.2016 - 17:22 Antworten

      Hallo Frau Kuhn,

      in der Regel wird eine Vereinbarung für die Zeit nach der Staffel vereinbart. Ansonsten läuft der Vertrag m.E. bis zum Vertragende mit der zuletzt vereinbarten Miete weiter. Im Zweifel sollten Sie Ihren individuellen Fall rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Britta Sommer
    21.06.2018 - 13:04 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    mein Vermieter schlägt vor, nach einem Jahr eine Staffelmiete zu vereinbaren. Hintergrund ist, dass ich bis dahin absehen kann, ob und wie gut das Geschäft angelaufen ist.
    Es gibt keine weitere Vereinbarung wie max. prozentuale Erhöhung oder Erhöhungsbetrag. Macht das so Sinn?
    Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 1 Jahr abgeschlossen und läuft am 31.12.2019 ab. Er verlängert sich um 1 Jahr, wenn er nicht mit einer Frist von 6 Monaten zum Jahresende gekündigt wird.
    Was passiert, wenn wir uns auf keine Staffelmiete einigen können?

    Mit herzlichen Grüßen,
    Britta Sommer

    • Mietrecht.org
      22.06.2018 - 09:58 Antworten

      Hallo Britta,

      wer schreibt der bleibt, Alles was Sie mündlich nebenher vereinbaren, können Sie im Zweifel nicht beweisen. Wenn Sie sich nicht einigen können, bleibt dem Vermieter die Kündigung / Änderungskündigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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