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Mietrecht: Anspruch des Mieters auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Oft sitzt der Mieter zwischen zwei Stühlen. Auf der einen Seite verlangt der neue Vermieter, dass der Mietinteressent eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des früheren Vermieters vorlegen soll, auf der anderen Seite verweigert der frühere Vermieter seinem Mieter die Ausstellung einer solchen Bescheinigung.

Mietrecht begründet keinen Anspruch des Mieters auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

In einem solchen Fall muss der Mieter wissen, dass er gegenüber seinem früheren Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden. In einer solchen Bescheinigung soll der frühere Vermieter versichern, dass der Mietinteressent aus dem früheren Mietverhältnis keine Verbindlichkeiten mehr hat und die Mieten pünktlich bezahlt hat.

Hilfreich ist in der Argumentation, auch die Begründung der BGH-Entscheidung zu kennen (BGH Urt.v.30.9.2009, VIII ZR 238/08 in WuM 2009, 647).

Mieter ist der Wahrheit verpflichtet

Vorab: Der Mieter muss die Frage des Mieters, ob und inwieweit noch Mietschulden aus dem vorherigen Mietverhältnis bestehen, wahrheitsgemäß beantworten (LG Itzehoe WuM 2008, 281). Sagt der Mieter die Unwahrheit, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und damit die Unwirksamkeit herbeiführen führen. Es ist in dem Mieter nicht zuzumuten, sich mit einem Mieter einlassen zu müssen, mit dem es aller Voraussicht nach Zahlungsprobleme geben könnte.

Ex-Vermieter ist nicht auskunftspflichtig

Weigert sich der frühere Vermieter eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, kann er sich auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes berufen. Danach ist der Vermieter auch aufgrund des zuvor oder vielleicht noch immer bestehenden (wenn auch gekündigten) Mietvertrages und einer sich daraus grundsätzlich ergebenden Treuepflicht nicht verpflichtet, dem Mieter zu bescheinigen, dass er die Mieten immer pünktlich bezahlt (BGH Urt.v.30.9.2009, VIII ZR 238/08 in WuM 2009, 647).

Dem früheren Vermieter ist eine solche Pflicht auch nicht zumutbar. Streitet er sich mit dem Mieter über mietvertragliche Zahlungen, kann er eine solche Bescheinigung ohnehin nicht erstellen, ohne die eigene Rechtsposition zu gefährden. Er müsste etwas bestätigen müsste, was ihm unter Umständen zum Nachteil ausgelegt werden könnte, falls es in dem früheren Mietverhältnis doch gewisse Unregelmäßigkeiten gegeben haben sollte.

Das Amtsgericht Hohenschönhausen (Az. 16 C 239/05) hatte eine solche Verpflichtung des früheren Vermieters und damit einen Anspruch des Mieters noch als mietvertragliche Nebenpflicht (Treuepflicht) aus dem Mietvertrag hergeleitet. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist diese Rechtsansicht jedoch nicht mehr haltbar. Der Mieter kann aus dieser Entscheidung keinen Anspruch mehr herleiten.

Als Alternative bietet sich an, dass der Mieter seine pünktlichen Mietzahlungen im früheren Mietverhältnis anderweitig nachweist. Schließlich hat er die Mieten irgendwie bezahlt. Als Nachweise kommen in Betracht: Quittungen des Vermieters, Überweisungsbelege des Mieters, Nachweis der Mietzahlungen durch das Sozialamt.

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