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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Vorlage (+Tipps)

Vermieter sind neugierig. Dies ist insofern verständlich, als sie ein natürliches Interesse daran haben, die Bonität eines Mietinteressenten beurteilen zu können. Sie dürfen den Mieter alles fragen, was für den Abschluss eines Mietvertrages von maßgeblichem Interesse ist. Allerdings gibt es Grenzen. Diese bestehen dort, wo eine Frage den absoluten Persönlichkeitsbereich des Mietinteressenten berührt.

Siehe auch: Mieterselbstauskunft – Welche Fragen sind zulässig? (und: Muster für eine Selbstauskunft)

Fragen des Vermieters, die die Bonität des Mieters betreffen, sind regelmäßig jedoch erlaubt. Dem Vermieter ist nicht zuzumuten, mit einem Mietinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen, bei dem abzusehen ist, dass aufgrund der Probleme in der Vergangenheit auch künftig Probleme zu erwarten sind.

1. Fragen nach der Bonität sind erlaubt

Das betrifft die Frage, ob das Einkommen des Mieters gepfändet ist (OLG Koblenz WuM 2008, 471). Gleichermaßen muss der Mieter die Frage beantworten, ob sein derzeitiges Mietverhältnis gekündigt wurde (AG Kaufbeuren 6 C 272/13).

Auch die Frage, ob noch Mietschulden aus dem vorherigen Mietverhältnis bestehen, muss wahrheitsgemäß beantwortet werden (LG Itzehoe WuM 2008, 281). Sagt der Mieter die Unwahrheit, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und damit die Unwirksamkeit herbeiführen führen.

2. Ex-Vermieter braucht keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen

Mancher Vermieter geht noch weiter. Er verlangt vom Mieter vor dem Abschluss eines neuen Mietvertrages die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des früheren Vermieters. In einer solchen Bescheinigung soll der frühere Vermieter versichern, dass der Mietinteressent aus dem früheren Mietverhältnis keine Verbindlichkeiten mehr hat und die Mieten möglichst pünktlich bezahlt hat. Das Problem besteht darin, dass sich Vermieter regelmäßig weigern, eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes braucht der frühere Vermieter eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht auszustellen. Insbesondere besteht keine Nebenpflicht aus dem früheren Mietverhältnis (BGH Urt.v.30.9.2009, VIII ZR 238/08 in WuM 2009, 647).

Auch sei dem früheren Vermieter eine solche Pflicht nicht zumutbar. Sofern er sich mit dem Mieter über mietvertragliche Zahlungen streitet, könne er eine solche Bescheinigung ohnehin nicht erstellen. Er würde damit die eigene Rechtsposition gefährden. Hinzu kommt, dass der frühere Vermieter etwas bestätigen müsste, was ihm unter Umständen zum Nachteil ausgelegt werden könnte, wenn sich ergibt, dass es in dem früheren Mietverhältnis doch gewisse Unregelmäßigkeiten gegeben hat.

Das Amtsgericht Hohenschönhausen (Az. 16 C 239/05) hatte eine solche Verpflichtung des früheren Vermieters noch als mietvertragliche Nebenpflicht (Treuepflicht) aus dem Mietvertrag hergeleitet. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist diese Rechtsansicht jedoch obsolet.

3. Tipps: 5 Alternativen zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Als Alternative bietet sich an, dass der Mieter seine pünktlichen Mietzahlungen im früheren Mietverhältnis anderweitig nachweist. Schließlich hat er die Mieten irgendwie bezahlt.

a. Quittungen des frühen Vermieters

Der Nachweis kann durch entsprechende Quittungen des frühen Vermieters erfolgen. Gemäß § 368 BGB ist der Vermieter als Gläubiger verpflichtet, den Empfang der Leistung (Miete) auf Verlangen des Schuldners (Mieter) schriftlich zu bestätigen und ihm eine Quittung zu erteilen. Wird die Miete nicht überwiesen, sollte jeder Mieter ohnehin darauf bedacht sein, sich die Mietzahlung quittieren zu lassen.

b. Kontoauszüge

Eine weitere Alternative kann darin bestehen, dass der Mieter seine pünktlichen Mietzahlungen durch die Vorlage entsprechender Kontobelege nachweist. Ergibt sich daraus, dass der Mieter bis zum dritten Werktag eines jeden Monats pünktlich die Mieten überwiesen hat, sollte ein Vermieter zufrieden sein.

c. Bescheinigung vom Sozialamt / Jobcenter

Zahlt das Sozialamt die Miete, ist der Mieter verpflichtet, die Vermieter von sich aus zu informieren (AG Frankfurt WM 1989, 620). Sofern er dem Vermieter seinen Anspruch gegen das Sozialamt abtritt, erübrigt sich unter Umständen der Wunsch nach einem Bonitätsnachweis.

d. Bestätigung durch Bürgen

Eine ähnliche Sachlage kann bestehen, wenn ein Dritter für den Mieter bürgt und die Bonität des Bürgen offenkundig ist.

e. Schufaauskunft

Hilfreich kann die Vorlage einer Eigenauskunft der Schufa sein, aus der hervorgeht, dass der Mieter keine Verbindlichkeiten hat oder seinen Verbindlichkeiten regelmäßig nachgekommen ist.

4. Vorlage für eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (unverbindlicher Entwurf)

a. Achtung Vermieter: Bestätigung muss wahrheitsgemäß sein

Wer als Vermieter trotz aller Bedenken eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen möchte, sollte sich sicher sein, dass er seine Erklärung verantworten kann. Bescheinigt er die pünktliche Mietzahlung, obwohl der Mieter unregelmäßig oder überhaupt nicht zahlte, riskiert er, dass der nachfolgende Vermieter Schadensersatzansprüche gegen ihn stellt, wenn der Mieter im neuen Mietverhältnis in Mietrückstand kommt und der neue Vermieter keine Zahlungen erhält. Schließlich muss er wissen, dass sich der neue Vermieter auf seine Bestätigung verlässt und aufgrund dieser Bestätigung bereit ist, ein neues Mietverhältnis mit dem Mietinteressenten einzugehen.

b. Vorlage für eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

… Ich, Max Müller, bestätige hiermit, dass Herr Heiner Wöller in der Dauer seiner Mietzeit vom 1.1.2005 bis zu seinem Auszug am 31.1.2013 die vereinbarten Mieten immer pünktlich bezahlt hat. Es gab keine Unregelmäßigkeiten. …

Sofern es Unregelmäßigkeiten gegeben haben sollte, sollte der Vermieter zur eigenen Absicherung einschränkend mitteilen: …. Lediglich die Mietzahlung für die Monate März bis April im Jahre 2012 wurden verspätet geleistet, da Herr Wöller in dieser Zeit arbeitslos/krank war/in Scheidung lebte. …

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