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Untervermietung: Anspruch auf Erlaubnis bei Einzug des Lebensgefährten?

Nach dem Gesetz hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Untervermietung, wenn er einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte und sich dazu auf ein berechtigtes Interesse berufen kann (§ 553 BGB).

Auch bei Einzug des Lebensgefährten kann ein Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter begründet sein.

1. Lebensgefährte ist kein Familienangehöriger

Das Gesetz fordert ein berechtigtes, also kein rechtliches oder gar dringendes Interesse des Mieters. Es genügen sämtlichen vernünftigen Gründe, die eine Untervermietung als sinnvoll erscheinen lassen.

Unproblematisch ist der Einzug von Familienangehörigen. Es handelt sich dabei um einen bloßen unselbstständigen Mitgebrauch der Mietsache, die vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst wird. Zu diesem privilegierten Personenkreis zählen Ehegatten, eingetragene Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz, Kinder, Stiefkinder und im Einzelfall auch die eigenen Eltern. Das Näheverhältnis zwischen Mieter und Familienangehörigen wird vorwiegend aus der gegenseitig bestehenden Unterhaltspflicht gefolgert.

Nicht zu diesen Angehörigen zählen Verlobte und Lebensabschnittsgefährte sowie Freund oder Freundin von Tochter oder Sohn.

Die Aufnahme eines Lebensgefährten passt nicht in diese Kategorien und ist eigenständig zu beurteilen.

2. Untervermietung an Lebensgefährten ist erlaubnispflichtig

Grundsätzlich bedarf die Aufnahme eines Lebensgefährten, mit dem der Mieter nicht verheiratet ist und nicht in eingetragener Lebenspartnerschaft zusammenlebt, der Erlaubnis des Vermieters. Da die Entscheidung, mit einem Lebensgefährten dauerhaft zusammenzuleben, Ausdruck des Persönlichkeitsrechts des Mieters ist, hat der Mieter einen grundsätzlichen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt.

3. Bundesgerichtshof hat die Rechtslage geklärt

Dieser Rechtsanspruch des Mieters war in der Vergangenheit streitig. Der Bundesgerichtshof hat in einer grundsätzlichen Entscheidung einen solchen Rechtsanspruch des Mieters bejaht (BGH Urt.v.5.11.2003 VIII ZR 371/02, WuM 2003, 688).

Sofern es sich nicht um einen offensichtlich nur zeitlich befristeten Lebensabschnittsgefährten handelt, werden das berechtigte Interesse und damit der Untervermietungsanspruch regelmäßig anerkannt. Maßgebend ist die Bildung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft. Wer als Mieter im Wochenrhythmus den Lebensgefährten wechselt, wird kaum ein berechtigtes Interesse begründen können. Da der Mieter die Untervermietungserlaubnis für jeden neuen Lebensgefährten vom Vermieter einholen muss, könnte der Vermieter in diesem Fall die Erlaubnis spätestens dann verweigern, wenn er den Eindruck haben muss, dass sich die Partner die Klinke in die Hand geben.

Allerdings wies auch der BGH darauf hin, dass der Mieter den Lebensgefährten nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufnehmen dürfe. Der Lebensgefährte sei „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB und kein Familienangehöriger des Mieters.

Das Gesetz erkenne die berechtigten Interessen des Mieters aber an, indem es in § 553 BGB dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Untervermietung einräumt, sofern er daran ein berechtigtes Interesse hat. Dafür genüge regelmäßig die auf der persönlichen Motivation des Mieters beruhende Entscheidung, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen und diese gemeinsam in der Wohnung zu leben.

4. Katholische Morallehre ist kein Maßstab zur Untervermietung

In einer weiteren Entscheidung hatte bereits 1990 das Amtsgericht Aachen (NJW-RR 1991, 1112) entschieden, dass ein Mieter auch dann Anspruch auf die Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung habe, wenn die Vermieterin eine katholische Kirchengemeinde sei und diese in der Ausnahme eines Lebensgefährten einen Verstoß gegen die katholische Morallehre sehe.

Das Gericht verwies die Vermieterin darauf, dass das berechtigte Interesse des Mieters allein durch die Bildung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft aus persönlichen Gründen gerechtfertigt sei. Da nichteheliche Lebensgemeinschaften von der Bevölkerung allgemein akzeptiert werden, sei es unerheblich, dass die Mieterin mit ihrem Lebensgefährten unverheiratet zusammen leben wolle.

Zwar wurde auch der katholischen Kirchengemeinde zuerkannt, dass sie ihr Dasein nach gewissen Maßstäben gestalten könne. Da sie aber mit der Vermietung der Wohnung am allgemeinen Wirtschaftsleben teilgenommen habe, müsse sie sich wie jeder andere Vermieterin behandeln lassen, so dass die Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung nicht unzumutbar sein könne.

5. Vermieter hat in Ausnahmefällen Verweigerungsrecht

Der Vermieter könne die Erlaubnis nur verweigern, wenn die Wohnung mit der Aufnahme des Lebensgefährten überbelegt würde. Dies dürfte in der Regel kaum der Fall sein. Ein Verweigerungsrecht besteht auch dann, wenn die Person des Lebensgefährten für den Vermieter unzumutbar sein sollte. Dies könnte der Fall sein, wenn der Lebensgefährte als Störenfried bekannt ist oder als unberechenbarer Kapitalverbrecher in Erscheinung getreten ist.

6. Berechtigtes Interesse muss nach mit Vertragsabschluss entstanden sein

Der Mieter darf nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages die Absicht gehabt haben, danach auch den Lebensgefährten in die Wohnung aufzunehmen. In diesem Fall verhält er sich treu- und arglistig gegenüber dem Vermieter, da der Vermieter ein Interesse daran hat, zu wissen, mit wem er den Mietvertrag tätigt und wer in die Wohnung einzieht. Auch wenn der Mieter grundsätzlich einen Anspruch darauf hat, den Lebensgefährten aufzunehmen, riskiert er den Einwand des Vermieters, dass dieser sich getäuscht fühle. § 553 BGB spricht ausdrücklich davon, dass das berechtigte Interesse „nach Abschluss des Mietvertrages“ entstehen muss.

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