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Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters – Das sind die Risiken!

Der Mieter ist Herr in den eigenen vier Wänden. Grundsätzlich kann er machen, was er will. Auch untervermieten. Allerdings darf er ohne Erlaubnis des Vermieters kein Untermietverhältnis begründen. Grund ist, dass der Vermieter im Mietvertrag die Person bezeichnet hat, die in die Wohnung einziehen möchte. Einziehen darf nur der Mieter als Vertragspartner und seine Familienangehörigen. Jede andere Person steht außerhalb des Mietvertrages und ist nicht berechtigt, die Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen.

Der Vermieter hat also ein Interesse daran, so wissen und zu kontrollieren, wer sich dauerhaft in der Wohnung aufhält. Dabei handelt er auch im Interesse der Mitmieter, die ebenfalls daran interessiert sind, im Treppenhaus nicht einer unbekannten Person begegnen zu müssen, deren Aufenthaltsberechtigung im Haus sie nicht zuordnen können.

Der Inhalt des Artikels im Überblick:

1. Risiken im Verhältnis zum Vermieter

a. Abmahnung, Unterlassungsklage

b. Fristlose Kündigung

c. Haftung für Fehlverhalten des Untermieters

2. Risiken im Verhältnis zum Untermieter

3. Untervermietung ohne Erlaubnis vermeiden: Das Gesetz hilft

a. Untervermietung eines Wohnungsteils

b. Untervermietung der gesamten Wohnung

1. Risiken im Verhältnis zum Vermieter

a. Abmahnung, Unterlassungsklage

Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ist vertragswidrig. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter vom Mieter verlangen, den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen. Er kann ihn also abmahnen und letztlich gerichtlich auf Unterlassung verklagen.

b. Fristlose Kündigung

Alternativ kann der Vermieter statt Unterlassungsklage zu erheben, den Mieter gemäß §§ 543 II 2 BGB wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache auch fristlos kündigen.

c. Haftung für Fehlverhalten des Untermieters

Vermietet der Mieter an einen Untermieter, haftet er nach dem Gesetz außerdem auch für das Verschulden des Untermieters. Beschädigt der Untermieter den Parkettboden, haftet der Hauptmieter dem Vermieter auf Schadensersatz (§ 540 II BGB) und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat.

Der Hauptmieter haftet, auch wenn der Untermieter grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich den Schaden herbeigeführt hat. Alles, was der Untermieter in den ihm überlassenen Räumlichkeiten tut, zähle zu deren Gebrauch, selbst wenn Ziel der Aktion die völlige Zerstörung des Mietobjekts ist (BGH ZMR 1991, 60: Herbeiführung einer Explosion in einer Gaststätte). Der Hauptmieter kann sich also nicht damit herausreden, er könne für das Verhalten seines Untermieters nichts. Ihm bleibt allenfalls der Regress gegen den Untermieter.

2. Risiko im Verhältnis zum Untermieter

Ein zusätzliches Risiko besteht für den Hauptmieter darin, dass der Vermieter das Hauptmietverhältnis ihm gegenüber aufgrund des vertragswidrigen Gebrauchs fristlos kündigen kann und er dadurch nicht mehr der Lage ist, ein eventuell bereits vereinbartes Untermietverhältnis faktisch gegenüber dem Untermieter zu erfüllen.

Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses führt nicht dazu, dass automatisch auch das Untermietverhältnis aufgelöst werden würde. Vielmehr besteht das Untermietverhältnis fort. Dann ist der Hauptmieter darauf angewiesen, dieses Untermietverhältnis mit der vereinbarten Kündigungsfrist zu kündigen.

Der Vermieter kann in diesem Fall vom Untermieter die sofortige Herausgabe der untervermieteten Räumlichkeiten verlangen (§ 546 II BGB). Der Untermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er einen wirksamen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen habe. Er kann den Hauptmieter als seinen Vermieter allenfalls schadensersatzpflichtig machen, falls er vorzeitig aus der Wohnung ausziehen anderweitig eine Unterkunft beziehen muss.

3. Untervermietung ohne Erlaubnis vermeiden: Das Gesetz hilft

a. Untervermietung eines Wohnungsteils

Der Mieter kann diese Risiken auf einfache und vor allem legale Art und Weise vermeiden. Das Gesetz gewährt ihm nämlich dann, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Untermieter zu Wohnzwecken überlässt, einen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt (§ 553 BGB).

Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann oder er in der Person des Dritten einen wichtigen Grund benennt, der ihm die Erlaubniserteilung unzumutbar macht. Da es sich dabei regelmäßig um Ausnahmefälle handelt, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Erlaubnis im Regelfall immer erteilt wird.

Verweigert der Vermieter in diesem Fall grundlos die Untervermietungserlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis einklagen oder das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dieses Kündigungsrecht ist dann vorteilhaft, wenn der Mietvertrag befristet ist oder nur mit einer verlängerten Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

b. Untervermietung der gesamten Wohnung

Etwas anders ist die Situation, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte. Hier richtet sich die Beurteilung nach § 540 BGB. In diesem Fall gewährt ihm das das Gesetz keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietungserlaubnis. Hier wird das Interesse des Vermieters vorrangig beurteilt, dass nur derjenige sich in der Wohnung dauerhaft aufhalten darf, der im Mietvertrag als Mieter bezeichnet ist.

Verweigert der Vermieter in diesem Fall die Erlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis zwar nicht einklagen, da er keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietung. Allerdings gewährt ihm das Gesetz ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht, so dass er auch einen befristeten Mietvertrag oder einen unbefristeten Mietvertrag mit verlängerter Kündigungsfrist frühzeitig kündigen kann.

52 Antworten auf "Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters – Das sind die Risiken!"

  • Christian
    01.06.2016 - 12:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in unserem Mietvertrag findet sich eine Klausel, dass der Mieter nicht zur Untervermietung berechtigt ist. Ist solch eine Klausel wirksam?
    Vielen Dank
    Christian

    • Mietrecht.org
      01.06.2016 - 21:56 Antworten

      Hallo Christian,

      wie Sie mittlerweile selbst lesen haben, ist der Ausschluss der Untervermietung nach § 553 BGB (3) unwirksam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    12.11.2016 - 00:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich möchte mich gerne informieren, zu welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Untervermietung ablehnen darf. Leider fand ich bis jetzt noch keine passende Antwort, welche auf meine konkrete Situation zutrifft. Ich habe dem Vermieter bereits am 20. Oktober um eine (weitere) Erlaubnis zur Untervermietung gebeten und ihm den 15. November als voraussichtlichen Einzugstermin des neuen Untermieters genannt. Um auch weiterhin die Miete tragen zu können, bin ich auf eine weitere Untervermietung angewiesen. Dies habe ich dem Vermieter mitgeteilt. Bis dato habe ich noch keine Antwort erhalten, allerdings habe ich bedauerlicherweise keine konkrete Frist für eine Rückmeldung gesetzt. Daher bin ich über meine rechtliche Situation nicht sicher. Folgender Hintergrund ist hierbei sicherlich anzumerken:
    Unsere Wohngemeinschaft bestand schon regelmäßig seit 8-9 Jahren aus zwei Hauptmietern und einem Untermieter. Wechsel der Hauptmieter bzw. auch der Untermieter waren bislang immer problemlos verlaufen. Einen Untermietzuschlag haben wir stets anerkannt. Allerdings wechselte vor rund 2 Jahren der Besitzer des Mietobjekts. Der neue Vermieter ist eine Genossenschaft. Der Hauptmietvertrag wurde jedoch mit dem vorhergehenden Besitzer, eine Wohnungsbau-Gesellschaft, geschlossen. Eine Mitgliedschaft haben wir daher nicht. Die Genossenschaft hat mir bereits vor rund 1 Jahr zu verstehen gegeben, dass Sie den Wohnraum langfristig an Ihre Mitglieder vergeben wollen. In diesem Zusammenhang hatte die Genossenschaft damals einen Austausch im Hauptmietverhältnis an Nicht-Mitglieder abgelehnt. Die Untervermietung für diese Person wurde aber erlaubt. Dieser muss nun aus beruflichen Gründen ausziehen. Als Student bin ich aus finanziellen Gründen auf eine erneute Untervermietung angewiesen. Kann daher der Vermieter alleine aus ihrer genossenschaftlichen Stellung heraus einen berechtigten Grund für eine Verweigerung (z.B. hinsichtlich fehlender Mitgliedschaft) hervorbringen? Überwiegt dies mein berechtigtes Interesse. Ist er zudem verpflicht mir dies schriftlich mitzuteilen? Oder kann ich bei keiner Rückmeldung von einer “stillschweigender” Genehmigung ausgehen? Da ich kurz vor Beginn meiner Masterthesis stehe, möchte ich ungern die Wohnung aufgeben müssen…

    Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

    Viele Grüße

    Markus

      • Stefanie Fischer
        29.11.2018 - 09:46 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        was kann mir denn passieren, wenn mein Partner ein halbes Jahr bei mir wohnt, ich diesen Einzug aber nicht bei der Hausverwaltung (Vermieter ) (Sozialwohnungen) gemeldet habe.
        Ein Nachbar aus dem Haus hat es nun gemeldet .
        Bei der Meldebehörde habe ich ihn vor 2 Wochen am 13. November angemeldet, und als Einzugsdatum haben wir 01.11.2018 genannt. Aber er wohnt schon seit Mitte Juni bei mir.
        Kann mir jetzt eine Nachzahlung der Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, für die Zeit seit er bei mir wohnt? Oder was kann nun passieren? Nun steht mir ein privates Gespräch mit der Vermietung nächste Woche bevor.

        Bitte um Rückantwort

        • Mietrecht.org
          29.11.2018 - 10:49 Antworten

          Hallo Stefanie,

          die Risiken lesen Sie im Artikel oben.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Janina
    05.08.2017 - 13:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    auch ich habe einen Fall in dem ich bis dato keine passende Antwort gefunden habe. Ich habe ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft mit einem eigenen Mietvertrag für dieses Zimmer in genannter Wohnung abgeschlossen. Daher, es gibt bei uns keinen Hauptmieter. Nun möchte ich mein Zimmer gerne über den Sommer für zwei Monate zwischen vermieten, da ich als Studentin nicht viel Geld habe und es in dieser Zeit aufgrund von Heimaturlaub nicht nutzen werde. Gilt dies als berechtigtes Interesse, habe ich habe ich auch hier ein Recht auf Untervermietung? Und wie sähe es aus, wenn ich jetzt kündigen würde und das Zimmer für den Übergang bis Ablauf der Kündigungsfrist untervermieten wollen würde?
    Mit freundlichen Grüßen
    Janina

    • Mietrecht.org
      07.08.2017 - 12:00 Antworten

      Hallo Janina,

      ich kenne Ihnen Mietvertrag nicht. Diesen sollten Sie bei Bedarf prüfen lassen. Fragen Sie die Untervermietung doch erstmal bei ihrem Vermieter an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Steinbach
    26.11.2017 - 15:30 Antworten

    Hallo,
    ich habe Besuch von einem Freund aus Südamerika (mit ital. Pass, daher Wohnrecht in Europa).
    Von Anfang Januar bis Mitte Mai bin ich in Lateinamerika. In dieser Zeit möchte ich den Freund in meiner Wohnung wohnen lassen. Dies ist mir wichtig, damit die Wohnung nicht leer steht und z.B. nicht geheizt wird, keine Fenster geöffnet etc.
    Der junge Mann ist äußerst vertrauenswürdig, ruhig, sauber und zuverlässig. Ich kenne ihn und seine Familie durch mehrmalige Aufenthalte in seinem Zuhause in Uruguay.
    Ich habe meinem Vermieter (einer Genossenschaft) die Situation mitgeteilt. Bekomme aber eine Antwort, dass sie der “Untervermietung” nicht zustimmt. Betonen möchte ich, dass der junge Mann KEIN Untermieter ist sondern ein sehr guter Freund.
    Ich habe dies der Genossenschaft auch noch einmal mitgeteilt, aber habe leider keine Antwort bekommen.
    Was tun?
    Danke Doris

    • Mietrecht.org
      27.11.2017 - 16:00 Antworten

      Hallo Doris,

      erfragen Sie eine Begründung für die nicht erteilte Zustimmung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    10.01.2018 - 11:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Fall habe ich die Erlaubnis zur Untervermietung telefonisch bei meiner Hausverwaltung eingeholt. während des Mietverhältnis wurde dann nachträglich auch eine Mieterbescheinigung von der Hausverwaltung an meinen Untermieter ausgestellt. Im Mietvertrag heißt es, dass eine schriftliche Genehmigung zur Untermiete vorliegen muss.gilt die Ausstellung einer Mieterbescheinigung auch als schriftliche Zustimmung? kann es Probleme, wenn die schriftliche Zustimmung erst nach Beginn der Untervermietung erfolgte?
    Hintergrund ist, dass der Eigentümer der Immobilie gewechselt hat und dieser nun mit fristloser Kündigung droht, da er vom vorigen Eigentümer nichts von der Untervermietung wusste und wir nur die Mietbescheinigung vom vorigen Eigentümer als Nachweis der Kenntnis über eine Untervermietung haben.

    Vielen Dank für die Hilfe
    Christian

    • Mietrecht.org
      10.01.2018 - 12:10 Antworten

      Hallo Christian,

      es bleibt Ihnen ohnehin nur die Möglichkeit mit der Meldebestätigung zu argumentieren. Das würde ich also versuchen und ggf. anwaltlichen Rat einholen. Gerade bei einem aggressiven Vorgehen des Vermieter sollten Sie keine Fehler machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Schäfer
    13.01.2018 - 14:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Im letzten Jahr habe ich während eines Auslandsaufenthalts in Japan meine gesamte Wohnung mit Mobiliar mit einem schriftlichen Vertrag für die letzten 6 Monate des Mietverhältnisses an meine Lebensgefährtin untervermietet, ohne das Wissen meines Vermieters.
    Die damalige finanzielle Situation meiner Lebensgefährtin führte dazu, dass ich bis zum letzten Tag keinen einzigen Cent der Miete gesehen habe und immer wieder vertröstet wurde – statt jedoch wie vereinbart die Übergabe der Wohnung zu organisieren verzog sie nach unbekannt und hinterließ mir – Verzeihung – einen absoluten Sauhaufen, der eine Verlängerung des Mietvertrages und eine Grundreinigung der Wohnung notwendig machte.
    Ist es mit dem bestehenden schriftlichen Untermietvertrag möglich, zumindest die Miete für diese 6 Monate einzuklagen, da es ja nachweislich nie eine Zahlung ihrerseits gab, obwohl die Untervermietung ohne Wissen des Vermieters stattfand?

    Mit freundlichen Grüßen
    Daniel Schäfer

    • Mietrecht.org
      13.01.2018 - 17:54 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich würde mich an Ihrer Stelle an einen Anwalt wenden (den brachen Sie eh), dieser kann dann auch die Sachlage für Ihren Einzelfall rechtlich einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lilli K.
    20.02.2018 - 20:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Untermieterin in einer WG und habe dort ein eigenes Zimmer. Meine Vermieterin wohnt ebenfalls in der Wohnung und ist die Hauptmieterin. Nun habe ich herausgefunden, dass von dem Vermieter der Wohnung keine Untermiete gestattet war, die Hauptmieterin hat sich ebenfalls keine Genehmigung vom Vermieter eingeholt bzw. ihn über mich informiert. Ich würde unter diesen Umständen gerne so schnell es geht ausziehen. Meiner Meinung nach ist der Untermietvertrag nicht rechtskräftig, kann ich diesen dadurch zum sofortigen Zeitpunkt kündigen?

    Vielen Dank für eine Antwort!

    • Mietrecht.org
      21.02.2018 - 17:33 Antworten

      Hallo Lilli,

      wie kommen Sie darauf, das der Vortag nicht rechtskräftig ist? Ist im Vertrag vermerkt, dass der Vertrag von der Zustimmung des (Haupt)Vermieters abhängig ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sonia
    26.04.2018 - 13:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt!

    Ich wohne in einer WG in einer Wohnung einer Wohngesellschaft, die immer Auskunft und Anträge über Untervermietung machen müssen, bei meinem Untermietvertrag ist das nicht passiert ich habe nie einen Antrag unterschrieben der Wohngesellschaft, anders wie eine andere Untermieterin, und lediglich einen Vertrag zur Untermiete aus dem Internet unterschrieben. Nun möchte ich ausziehen, die Wohngesellschaft weiß nichts von mir, ist der Untermietvertrag noch rechtskräftig ?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Sonia Weil

    • Mietrecht.org
      26.04.2018 - 14:52 Antworten

      Hallo Sonia,

      ein Untermietvertrag entsteht immer zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Vermieter hat damit wenig zu tun. Dennoch braucht der Hauptmieter in der Regel die Erlaubnis zur Untervermietung. Wenn er diese nicht hat, bringt er sich ggf. in eine missliche Lage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans
    29.08.2018 - 12:18 Antworten

    Hallo,

    ich muss berufsbedingt meine Wohnung (seit 2 Jahren Mieter) für ca. 5 Monate (Probezeit an neuer Arbeitsstelle) verlassen und für diese Zeit eine neue Wohnung beziehen. Im Anschluss an die 5 Monate Probezeit werde ich die Wohnung kündigen bzw. bei Nichtbestehen wieder einziehen. Einer Untervermietung der kompletten Wohnung hat mein Vermieter bereits abgelehnt.

    Frage:
    Wenn der Vermieter plötzlich begründeten Eigenbedarf anmeldet, müsste ich dann nach einer 3-monatigen Kündigungsfrist meine Wohnung räumen?

    • Mietrecht.org
      29.08.2018 - 16:21 Antworten

      Hallo Hans,

      wenn der Vermieter berechtig Eigenbedarf anmeldet, dann gilt hier i.d.R. die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieter, drei bis neun Monate.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David Papikjan
    07.10.2018 - 11:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich befinde mich gerade in einem Untermietverhältnis. Der Hauptmieter hat den Untermietvertrag ohne die Erlaubnis des Vermieters erstellt. Ich habe den Hauptvermieter kontaktiert und da bin ich nicht als Untermieter angemeldet (was bei denen der Fall sein muss). Der Hauptvermieter sagte, dass ein Untermietervertrag ohne deren Erlaubnis nicht erstellt werden darf.
    Meine Frage lautet: wie kann ich als Untermieter aus diesem (un)gültigen Mietverhältnis so schnell wie möglich aussteigen? Ist der Untermietvertrag gültig oder nicht?

    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichen Grüßen
    David Papikjan

    • Mietrecht.org
      08.10.2018 - 06:24 Antworten

      Hallo David,

      kündigen Sie den Vertrag mit der vereinbarten Frist oder heben Sie den Vertrag einvernehmlich auf.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Armin Rüeger
    12.12.2018 - 20:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wann ist eine Person ein Untermieter und nicht einfach ein Besuch ?
    Konkret. Ich habe vor zwei Jahren einen Mietvertrag Abgeschlossen, ( Mutter und zwei Töchter)
    Alle 3 Personen sind im Vertrag Namentlich erwähnt.
    Seit zwei Mt. wohnt jetzt eine weitere Person ca. 3 Wochen im Mt, in der Wohnung.
    Uns wurde sie nur ganz kurz alls Freund vorgestellt.
    Ab wie viel Zeitaufenthallt müsste sich diese Person bei der Einwohnerkontrolle melden ?
    Für mich ist diese Person auch unerwünscht, da sie den Hausfrieden stört.
    Kann ich das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin kündigen ?

    Gruss Armin Rüeger

    • Mietrecht.org
      14.12.2018 - 17:04 Antworten

      Hallo Armin,

      m.E. ist es nicht einfach das “Wohnen” nachzuweisen. Ein guter Ansatz könnte sein, ob die Person noch eine eigene Wohnung besitzt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Regine Kalus
    10.05.2019 - 09:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    eine Freundin von mir hat sich innerhalb Berlins eine neue Wohnung gesucht, ohne zu bedenken, dass Sie eine dreimonatige Kündigungsfrist bei der alten Wohnung hat. Um diese Zeit nun zu überbrücken und nicht doppelt zahlen zu müssen, hat Sie ihren Vermieter darum gebeten untervermieten zu dürfen. Der lehnte ab. Inzwischen vermietet sie aber trotz allem. Diese Woche kam ein Brief vom Vermieter, der sie aufforderte, das Untermietverhältnis sofort zu beenden und ihr anbot sie einen MOnat früher aus dem Vertrag zu lassen. Der Untermieter hat jedoch länger gemietet. Was kann ihr passieren, wenn Sie dem nicht nachkommt und weiter untervermietet?

    vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe

    R. Kalus

    • Mietrecht.org
      13.05.2019 - 09:13 Antworten

      Hallo Regine,

      ich kann Sie hier leider nicht beraten, wie diese – selbstverschuldete – Situation sinnvoll aufgelöst werden kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Suzan.Lys
    27.11.2019 - 04:07 Antworten

    Hallo herr Hundt,
    nach der Trennung bin ich mit meinem kleinen nen Sohn in eine missliche Lage gekommen:
    In einem Mietshaus in meiner bevorzugten Traumlage am Wasser habe ich eine wohnung angemietet, die vorher von Messies bewohnt war.
    Trotz Versprechen des privaten Eigentümers musste ich nach der schlecht gereinigten Übergabe selbst das abschleifen und Ölen des zerwohnten Parketts zahlen.
    Der Gestank des zu reichlich aufgetragenen Öls verhinderte seit Wochen den Einzug.

    Nun traf ich im Treppenhaus des Mietshauses eine Frau, die aus einer Traumwohnung auszog, aber noch nicht gekündigt hatte.
    Sie “rettete” uns in der Wohnungsnot.

    Ich machte mit ihr und ihrem Partner (beide Hauptmieter) gleich am nächsten Tag einen Untermietvertrag für die ganze Wohnung und musste direkt 2500 Euro bar bezahlen:

    für Kaution 2000 (4 Kaltmieten) und 500 als “Dankeschön” oder so.
    Der Vermieter sollte erst nach 3 Monaten informiert / überzeugt werden.

    Ich bekam auch schon den Schlüssel.

    Nun hat aber mein Sohn vom Geruch der Wohnung starkes Kopfweh bekommen, woraufhin ein Experte feststellte, daß wahrscheinlich giftige Moschusverbindungen in Wänden und Böden sind.
    Ich habe eine schriftliche Kurz-Einschätzung der Geruchssituation bekommen.
    Der Hauptmieter behauptet, das sei alles Quatsch.

    Da das offizielle Einzugsdatum erst in 4 Tagen ist, wäre ich gern vom Untermietvertrag zurück getreten,
    doch die Hauptmieter wollen eine Kündigung und daß ich 3 Monate weiterbezahle.
    Das bezahlte Geld wollen sie also behalten.

    Sehen Sie irgendeine Chance, aus dem Vertrag rauszukommen?
    Könnte ich beim VERmieter Hilfe suchen?

    Vielen Dank für eine zeitnahe Antwort!

  • Sophie Honal
    05.03.2020 - 11:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich lebe in einem Untermietverhältnis. Dieses ist befristet, die Räumlichkeiten sind teilmöbiliert.
    Nun habe ich zum 15.03. gekündigt (zwei Wochen Kündigunsfrist bei Teilmöbilierung), diese wird vom Hauptmieter nicht anerkannt er fordert weiterhin Zahlung bis zum 30.04.2020.
    Zusätzlich habe ich seit März 2019 keinen schriftlichen Vertrag mehr.
    Mit welchen Konsequenzen muss ich rechen? Ich kann nach 31.03 definitiv keine Miete mehr zahlen, da die finanzielles Belastung zu hoch ist und mein neuer Mietvertrag beginnt.
    Wenn ich nun untervermiete obwohl der Hauptmieter das nicht möchte, wird er mich fristlos kündigen, was ich gerne hätte. Drohen mir weitere rechtliche Konsequenzen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Sophie

  • Alexander König
    26.03.2020 - 19:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Sie schreiben, dass eine Untervermietung nach § 553 BGB (3) möglich ist – dort steht aber nur etwas von einer teilweisen Untervermietung.

    Bei Verweigerung der Untervermietung kann der Mieter nach § 540 BGB ausserordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

    Wie lange ist die gesetzliche Frist?

    Danke für Ihre Antwort,

    Alexander König

  • Daniel Kuske
    22.10.2020 - 15:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Fall handelt es sich um einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer, Untervermietung ist laut Mietvertrag ausgeschlossen.

    Aufgrund gewisser Umstände muss ich die Wohnung zu verlassen. Mein Vermieter stellt sich vollkommen quer, erlaubt mir weder eine Aufhebung des Mietvertrags, noch eine Untervermietung. Zusätzlich habe ich angeboten mehrere potentielle Nachmieter zu suchen, unter denen er dann wählen kann. Er lehnt jedoch alle Vorschläge ab und beruft sich auf den bestehenden Vertrag.

    Wie ist dieser Abschnitt aus dem obigen Text zu deuten?

    Verweigert der Vermieter in diesem Fall die Erlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis zwar nicht einklagen, da er keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietung. Allerdings gewährt ihm das Gesetz ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht, so dass er auch einen befristeten Mietvertrag oder einen unbefristeten Mietvertrag mit verlängerter Kündigungsfrist frühzeitig kündigen kann.

    Kann ich nach meinen abgelehnten Vorschlägen von einem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen?

    Danke für Ihre Antwort,

    Daniel Kuske

  • Gerhard Guggenmos
    08.12.2020 - 00:16 Antworten

    Hallo zusammen,

    mal die Seite eines Vermieters. Nach erfolgter Räumungsklage wegen nicht geleisteter Mietzahlungen durfte ich eine komplett vermüllte Wohnung räumen lassen und fand mich heute im Gespräch mit einem netten Ehepaar, die eine Wohnung für ihre Tochter suchten. Wir haben die Wohnung nie irgendwo veröffentlicht. Auf Nachfrage eurde ich online dann auch fündig und fand meine schon zur Räumung anstehende Mieter, also der Räumungstermin stand schon fest, als Anbieter…mit einer erhöhten Kaution, wir verlangten 2 Mieten, sie forderten 3 Mieten. Ich habe das Portal dann das Angebot löschen lassen. Ich frage mich jedoch, wo die Wohnung sonst noch überall angeboten wird und was ich dagegen unternehmen kann. Die Räumung ht inzwischen stattgefunden.

    Grüße

    Gerhard

  • Thomas Penski
    22.12.2020 - 17:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Mieter hat ohne mein Wissen/Genehmigung untervermietet. Aufgefallen ist es erst bei der Montage der Rauchmelder. Trotz versprochener nachträglichen Genehmigungsanfrage ist seit 6 Wochen nichts passiert.
    kann ich fristlos kündigen? Oder ist erst eine Abmahnung erforderlich.

    Vielen Dank im Voraus
    Thomas

  • Sebastian
    27.03.2021 - 15:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mittlerweile bin ich aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe diese auch per Protokoll (gegenseitig angenommen) abgegeben.

    Mein ehemaliger Vermieter hat nun von Nachbarn erfahren, dass viele „Fremde“ in der Wohnung aus- und eingegangen sind (Bekannte von mir, Freunde, Famile, eine Reinigungskraft). Nun verlangt er von mir eine Aufstellung, wer die Wohnung alles bewohnt hat. Ich finde das (nach dem Auszug) sehr indiskret. Hat er einen Anspruch auf diese Auskunft? Oder kann ich einfach nichts dazu sagen, da die Übergabe bereits stattfand und ich diese Frage als zu privat erachte?

    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

  • Selma Haase
    18.04.2021 - 18:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    während ich 2 Monate in Wien war, habe ich mein WG-Zimmer (dort bin ich Hauptmieterin) für 2 Monate zwischenvermietet. Die Zwischenmieterin meinte, dass sie keinen Vertrag für sich braucht, also habe ich nicht bei der Vermietung danach gefragt. Nun gab es einen Hausbrand während meiner Abwesenheit und die Zwischenmieterin braucht einen Vertrag für ihre Versicherung, um ihre Gegenstände erstattet zu bekommen. Kann ich diesen Vertrag auch im Nachhinein ausstellen ohne die Zusage der Vermietung? Gekündigt wurden wir eh schon wegen Unbewohnbarkeit, das wäre also keine Konsequenz mehr für mich.

    Liebe Grüße,
    Selma Haase

    • Mietrecht.org
      19.04.2021 - 12:00 Antworten

      Hallo Selma,

      auch wenn Sie keinen schriftlichen Mietvertrag abschließen, müssen die sich die Untervermietung genehmigen lassen. Sie haben aktuell einen mündlichen Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias
    29.05.2021 - 22:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir vermieten seit Februar eine Wohnung und haben nach vielen anderen Problem mit unserem Mieter feststellen müssen, dass er 3 Zimmer in einem Portal zur Untermiete anbietet.
    Er hat bis jetzt nicht um Erlaubnis gefragt und aufgrund der bisherigen Probleme (Lärmbelästigung, Beschwerden der Nachbarn über das Parken etc.) würden wir diesen fristlos Kündigen. Muss dafür erst eine Untervermietung stattgefunden haben? Reicht dann diese Anzeige als Beweiß oder was ist wenn eine Partnerschaft “vorgetäuscht” wird?
    Hätte er vor der Anzeige fragen müssen oder kann er mit dem Untermieter “vor der Tür stehen” und dann fragen?

    Vielen Dank schon Mal.

    MfG

    • Mietrecht.org
      31.05.2021 - 10:09 Antworten

      Hallo Matthias,

      die Anzeige wird m.E. nicht genügen, um von “Untervermietung” zu sprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Schulz
    08.11.2021 - 11:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe einige Rückfragen zu diesem Satz: “Er kann ihn also abmahnen und letztlich gerichtlich auf Unterlassung verklagen.” Muss bei unerlaubter Untervermietung immer zuerst eine schriftliche Abmahnung erfolgen, oder kann der Vermieter auch gleich auf Unterlassung klagen? Fallen bei einer Unterlassungsklage Kosten für den Mieter an oder bestehen sogar Ansprüche auf Schadensersatz o.ä. (für den Fall, dass der Unterlassung sofort nachgekommen wird)? Und gibt es eine gesetzliche Frist, die in der Abmahnung gegeben werden muss, um die unerlaubte Untervermietung zu beenden?

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      08.11.2021 - 16:39 Antworten

      Hallo Herr Schulz,

      die Lösung findet sich direkt im Gesetz:

      Ҥ 541 РUnterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch

      Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.”

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • DAb
    16.01.2023 - 21:38 Antworten

    Hallo Zusammen,

    der Mieter über mir ist eigentlich der Kumpel des Sohnes des Vermieters. Dieser hat seine Wohnung vor ca. 1 Monat einer Freundin vermietet. Das habe ich heute erfahren, es ist seither sehr laut und ich wunderte mich schon sehr darüber. Wir wohnen in einem sehr alten Haus und kennen inzwischen die Gewohnheiten des anderen und wissen auch alle inzwischen, wann wir Rücksicht nehmen müssen.
    Seit diese Frau da wohnt, ist es SEHR laut, das Gestampfe lässt meine Wohnung physisch beben, sie ist auch nie alleine, es sind immer viele Leute oben, die sich immer sehr laut unterhalten. Dem Hauptvermieter habe ich bereits gesagt, dass es oben sehr laut ist, ohne zu wissen, dass da gerade jemand anders wohnt.
    Heute traf ich zufällig den eigentlich Mieter, der mir von der Situation erzählte und riet mir, ich soll einfach mal hochgehen und um etwas Ruhe bitte. Als ich hochging, war man so auf mich eingestellt, dass ich bereits, bevor ich mich richtig äußern konnte, angegriffen wurde, mir kam es auch so vor, als würde es auch gleich handgreiflich werden. Es ist wirklich seit einem Monat über Stunden laut, auch lange nach 22 und 24 Uhr. Also rief ich den Hauptvermieter an und erzählte ihm davon und er sagte mir, er selbst wisse erst seit gestern, dass da jemand anderes wohnt, er weiß nicht mal, wie sie heißt und hat sich stellvertrend für diesen Angriff entschuldigt.
    Ich kann immer noch nicht fassen, einfach so, in dem Haus, in dem ich lebe, aus dem nichts vorerst verbal so angegriffen worden zu sein, die Leute waren schon so richtig darauf vorbereitet.
    Es ist ein Altbau, klar, der Sound ist hier laut. Aber ich wohne seit 2010 in diesem Haus und sowas war nie voraussehbar. Der eigentliche Mieter, den ich heute traf sagte, sie bleibt nur noch einen Monat, sie sagte mir, sie bleibt bis Mai und, dass ich das einfach “aushalten soll”. Ganz schön krass, wie ich finde.
    Ich sagte dem Hauptvermieter schon, da ja da anscheinend jemand wohnt, von dem sie nichts wissen, würde ich auch einfach dann nach 22h die Polizei anrufen. Und wirklich, es ist über Stunden, seit einem Montag durchgängig laut. Es ist unfassbar.
    Welche Rechte habe ich hier?

    • Mietrecht.org
      17.01.2023 - 05:17 Antworten

      Hallo DAb,

      Ihr Vermieter muss für Ruhe sorgen. Prüfen Sie die Möglichkeit der Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fr. Röttgen
    16.08.2023 - 16:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben an eine alleinstehende Frau unsere Wohnung untervermietet. Dies wurde auch von der HV genehmigt.

    Die Untermieterin ist mittlerweile ausgezogen, jedoch gibt es Beweise, dass sie die Wohnung immer wieder an Dritte weitergegeben und ggf. untervermietet wurde.
    Besteht die Möglichkeit die Untermieterin zu verklagen, so dass man die erzielten (Mehr-)Einnahmen zurückfordern kann?

    Viele Grüße,
    Fr. Röttgen

    • Mietrecht.org
      16.08.2023 - 21:32 Antworten

      Hallo Fr. Röttgen,

      eine unerlaubte Untervermietung endet im schlimmsten Fall mit der Kündigung. Ein Vorgehen zum Erhalt des eventuell erhielten Gewinns ist mir nicht bekannt.

      Lassen Sie Ihren Einzelfall und ggf. die Option auf Schadenersatz rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nawid Mohammadi
    27.09.2023 - 10:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich miete eine 3-Zimmer-Wohnung. Ich bin aktuell ledig und möchte gerne ein Zimmer untervermieten. mein Vermieter erteilt keine Erlaubnis. Die Gesamtmiete würde ca. 1000€ betragen und ich kann das mir nicht leisten, da ich noch studiere. Ich möchte aber ein Zimmer untervermieten, damit ich am Ende des Monats keine finanzielle Probleme habe und damit ich den Mietzins pünktlich entrichten kann. Was halten Sie für richtig? Darf ich die Wohnung ohne Erlaubnis meines Vermieters untervermieten?
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    Viele Grüße
    Nawid Mohammadi

  • Sabrina Marquardt
    05.10.2023 - 14:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe einen befristeten Untermietvertrag abgeschlossen, bei dem ich eine gesamte Wohnung miete und die Hausverwaltung nichts davon weiß. Nun möchte ich gerne früher aus dem Vertrag. Doch im Vertrag steht, dass die gesetzlichen Kündigungsvorschriften gelten. Allerdings ist ja der gesamte Untermietvertrag rechtswidrig, wie sieht es also mit einer Kündigung aus ?

    Vielen Dank,
    Sabrina Marquardt

    • Mietrecht.org
      05.10.2023 - 19:31 Antworten

      Hallo Sabrina,

      die fehlende Zustimmung ist Thema des Hauptmieters und nicht Ihr Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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