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Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters – Das sind die Risiken!

Der Mieter ist Herr in den eigenen vier Wänden. Grundsätzlich kann er machen, was er will. Auch untervermieten. Allerdings darf er ohne Erlaubnis des Vermieters kein Untermietverhältnis begründen. Grund ist, dass der Vermieter im Mietvertrag die Person bezeichnet hat, die in die Wohnung einziehen möchte. Einziehen darf nur der Mieter als Vertragspartner und seine Familienangehörigen. Jede andere Person steht außerhalb des Mietvertrages und ist nicht berechtigt, die Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen.

Der Vermieter hat also ein Interesse daran, so wissen und zu kontrollieren, wer sich dauerhaft in der Wohnung aufhält. Dabei handelt er auch im Interesse der Mitmieter, die ebenfalls daran interessiert sind, im Treppenhaus nicht einer unbekannten Person begegnen zu müssen, deren Aufenthaltsberechtigung im Haus sie nicht zuordnen können.

Der Inhalt des Artikels im Überblick:

1. Risiken im Verhältnis zum Vermieter

a. Abmahnung, Unterlassungsklage

b. Fristlose Kündigung

c. Haftung für Fehlverhalten des Untermieters

2. Risiken im Verhältnis zum Untermieter

3. Untervermietung ohne Erlaubnis vermeiden: Das Gesetz hilft

a. Untervermietung eines Wohnungsteils

b. Untervermietung der gesamten Wohnung

1. Risiken im Verhältnis zum Vermieter

a. Abmahnung, Unterlassungsklage

Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ist vertragswidrig. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter vom Mieter verlangen, den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen. Er kann ihn also abmahnen und letztlich gerichtlich auf Unterlassung verklagen.

b. Fristlose Kündigung

Alternativ kann der Vermieter statt Unterlassungsklage zu erheben, den Mieter gemäß §§ 543 II 2 BGB wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache auch fristlos kündigen.

c. Haftung für Fehlverhalten des Untermieters

Vermietet der Mieter an einen Untermieter, haftet er nach dem Gesetz außerdem auch für das Verschulden des Untermieters. Beschädigt der Untermieter den Parkettboden, haftet der Hauptmieter dem Vermieter auf Schadensersatz (§ 540 II BGB) und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat.

Der Hauptmieter haftet, auch wenn der Untermieter grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich den Schaden herbeigeführt hat. Alles, was der Untermieter in den ihm überlassenen Räumlichkeiten tut, zähle zu deren Gebrauch, selbst wenn Ziel der Aktion die völlige Zerstörung des Mietobjekts ist (BGH ZMR 1991, 60: Herbeiführung einer Explosion in einer Gaststätte). Der Hauptmieter kann sich also nicht damit herausreden, er könne für das Verhalten seines Untermieters nichts. Ihm bleibt allenfalls der Regress gegen den Untermieter.

2. Risiko im Verhältnis zum Untermieter

Ein zusätzliches Risiko besteht für den Hauptmieter darin, dass der Vermieter das Hauptmietverhältnis ihm gegenüber aufgrund des vertragswidrigen Gebrauchs fristlos kündigen kann und er dadurch nicht mehr der Lage ist, ein eventuell bereits vereinbartes Untermietverhältnis faktisch gegenüber dem Untermieter zu erfüllen.

Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses führt nicht dazu, dass automatisch auch das Untermietverhältnis aufgelöst werden würde. Vielmehr besteht das Untermietverhältnis fort. Dann ist der Hauptmieter darauf angewiesen, dieses Untermietverhältnis mit der vereinbarten Kündigungsfrist zu kündigen.

Der Vermieter kann in diesem Fall vom Untermieter die sofortige Herausgabe der untervermieteten Räumlichkeiten verlangen (§ 546 II BGB). Der Untermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er einen wirksamen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen habe. Er kann den Hauptmieter als seinen Vermieter allenfalls schadensersatzpflichtig machen, falls er vorzeitig aus der Wohnung ausziehen anderweitig eine Unterkunft beziehen muss.

3. Untervermietung ohne Erlaubnis vermeiden: Das Gesetz hilft

a. Untervermietung eines Wohnungsteils

Der Mieter kann diese Risiken auf einfache und vor allem legale Art und Weise vermeiden. Das Gesetz gewährt ihm nämlich dann, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Untermieter zu Wohnzwecken überlässt, einen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt (§ 553 BGB).

Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann oder er in der Person des Dritten einen wichtigen Grund benennt, der ihm die Erlaubniserteilung unzumutbar macht. Da es sich dabei regelmäßig um Ausnahmefälle handelt, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Erlaubnis im Regelfall immer erteilt wird.

Verweigert der Vermieter in diesem Fall grundlos die Untervermietungserlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis einklagen oder das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Dieses Kündigungsrecht ist dann vorteilhaft, wenn der Mietvertrag befristet ist oder nur mit einer verlängerten Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

b. Untervermietung der gesamten Wohnung

Etwas anders ist die Situation, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte. Hier richtet sich die Beurteilung nach § 540 BGB. In diesem Fall gewährt ihm das das Gesetz keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietungserlaubnis. Hier wird das Interesse des Vermieters vorrangig beurteilt, dass nur derjenige sich in der Wohnung dauerhaft aufhalten darf, der im Mietvertrag als Mieter bezeichnet ist.

Verweigert der Vermieter in diesem Fall die Erlaubnis, kann der Mieter die Erlaubnis zwar nicht einklagen, da er keinen Rechtsanspruch auf die Untervermietung. Allerdings gewährt ihm das Gesetz ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht, so dass er auch einen befristeten Mietvertrag oder einen unbefristeten Mietvertrag mit verlängerter Kündigungsfrist frühzeitig kündigen kann.

16 Antworten auf "Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters – Das sind die Risiken!"

  • Christian
    01.06.2016 - 12:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in unserem Mietvertrag findet sich eine Klausel, dass der Mieter nicht zur Untervermietung berechtigt ist. Ist solch eine Klausel wirksam?
    Vielen Dank
    Christian

    • Mietrecht.org
      01.06.2016 - 21:56 Antworten

      Hallo Christian,

      wie Sie mittlerweile selbst lesen haben, ist der Ausschluss der Untervermietung nach § 553 BGB (3) unwirksam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    12.11.2016 - 00:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich möchte mich gerne informieren, zu welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Untervermietung ablehnen darf. Leider fand ich bis jetzt noch keine passende Antwort, welche auf meine konkrete Situation zutrifft. Ich habe dem Vermieter bereits am 20. Oktober um eine (weitere) Erlaubnis zur Untervermietung gebeten und ihm den 15. November als voraussichtlichen Einzugstermin des neuen Untermieters genannt. Um auch weiterhin die Miete tragen zu können, bin ich auf eine weitere Untervermietung angewiesen. Dies habe ich dem Vermieter mitgeteilt. Bis dato habe ich noch keine Antwort erhalten, allerdings habe ich bedauerlicherweise keine konkrete Frist für eine Rückmeldung gesetzt. Daher bin ich über meine rechtliche Situation nicht sicher. Folgender Hintergrund ist hierbei sicherlich anzumerken:
    Unsere Wohngemeinschaft bestand schon regelmäßig seit 8-9 Jahren aus zwei Hauptmietern und einem Untermieter. Wechsel der Hauptmieter bzw. auch der Untermieter waren bislang immer problemlos verlaufen. Einen Untermietzuschlag haben wir stets anerkannt. Allerdings wechselte vor rund 2 Jahren der Besitzer des Mietobjekts. Der neue Vermieter ist eine Genossenschaft. Der Hauptmietvertrag wurde jedoch mit dem vorhergehenden Besitzer, eine Wohnungsbau-Gesellschaft, geschlossen. Eine Mitgliedschaft haben wir daher nicht. Die Genossenschaft hat mir bereits vor rund 1 Jahr zu verstehen gegeben, dass Sie den Wohnraum langfristig an Ihre Mitglieder vergeben wollen. In diesem Zusammenhang hatte die Genossenschaft damals einen Austausch im Hauptmietverhältnis an Nicht-Mitglieder abgelehnt. Die Untervermietung für diese Person wurde aber erlaubt. Dieser muss nun aus beruflichen Gründen ausziehen. Als Student bin ich aus finanziellen Gründen auf eine erneute Untervermietung angewiesen. Kann daher der Vermieter alleine aus ihrer genossenschaftlichen Stellung heraus einen berechtigten Grund für eine Verweigerung (z.B. hinsichtlich fehlender Mitgliedschaft) hervorbringen? Überwiegt dies mein berechtigtes Interesse. Ist er zudem verpflicht mir dies schriftlich mitzuteilen? Oder kann ich bei keiner Rückmeldung von einer „stillschweigender“ Genehmigung ausgehen? Da ich kurz vor Beginn meiner Masterthesis stehe, möchte ich ungern die Wohnung aufgeben müssen…

    Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

    Viele Grüße

    Markus

  • Janina
    05.08.2017 - 13:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    auch ich habe einen Fall in dem ich bis dato keine passende Antwort gefunden habe. Ich habe ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft mit einem eigenen Mietvertrag für dieses Zimmer in genannter Wohnung abgeschlossen. Daher, es gibt bei uns keinen Hauptmieter. Nun möchte ich mein Zimmer gerne über den Sommer für zwei Monate zwischen vermieten, da ich als Studentin nicht viel Geld habe und es in dieser Zeit aufgrund von Heimaturlaub nicht nutzen werde. Gilt dies als berechtigtes Interesse, habe ich habe ich auch hier ein Recht auf Untervermietung? Und wie sähe es aus, wenn ich jetzt kündigen würde und das Zimmer für den Übergang bis Ablauf der Kündigungsfrist untervermieten wollen würde?
    Mit freundlichen Grüßen
    Janina

    • Mietrecht.org
      07.08.2017 - 12:00 Antworten

      Hallo Janina,

      ich kenne Ihnen Mietvertrag nicht. Diesen sollten Sie bei Bedarf prüfen lassen. Fragen Sie die Untervermietung doch erstmal bei ihrem Vermieter an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Steinbach
    26.11.2017 - 15:30 Antworten

    Hallo,
    ich habe Besuch von einem Freund aus Südamerika (mit ital. Pass, daher Wohnrecht in Europa).
    Von Anfang Januar bis Mitte Mai bin ich in Lateinamerika. In dieser Zeit möchte ich den Freund in meiner Wohnung wohnen lassen. Dies ist mir wichtig, damit die Wohnung nicht leer steht und z.B. nicht geheizt wird, keine Fenster geöffnet etc.
    Der junge Mann ist äußerst vertrauenswürdig, ruhig, sauber und zuverlässig. Ich kenne ihn und seine Familie durch mehrmalige Aufenthalte in seinem Zuhause in Uruguay.
    Ich habe meinem Vermieter (einer Genossenschaft) die Situation mitgeteilt. Bekomme aber eine Antwort, dass sie der „Untervermietung“ nicht zustimmt. Betonen möchte ich, dass der junge Mann KEIN Untermieter ist sondern ein sehr guter Freund.
    Ich habe dies der Genossenschaft auch noch einmal mitgeteilt, aber habe leider keine Antwort bekommen.
    Was tun?
    Danke Doris

    • Mietrecht.org
      27.11.2017 - 16:00 Antworten

      Hallo Doris,

      erfragen Sie eine Begründung für die nicht erteilte Zustimmung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    10.01.2018 - 11:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Fall habe ich die Erlaubnis zur Untervermietung telefonisch bei meiner Hausverwaltung eingeholt. während des Mietverhältnis wurde dann nachträglich auch eine Mieterbescheinigung von der Hausverwaltung an meinen Untermieter ausgestellt. Im Mietvertrag heißt es, dass eine schriftliche Genehmigung zur Untermiete vorliegen muss.gilt die Ausstellung einer Mieterbescheinigung auch als schriftliche Zustimmung? kann es Probleme, wenn die schriftliche Zustimmung erst nach Beginn der Untervermietung erfolgte?
    Hintergrund ist, dass der Eigentümer der Immobilie gewechselt hat und dieser nun mit fristloser Kündigung droht, da er vom vorigen Eigentümer nichts von der Untervermietung wusste und wir nur die Mietbescheinigung vom vorigen Eigentümer als Nachweis der Kenntnis über eine Untervermietung haben.

    Vielen Dank für die Hilfe
    Christian

    • Mietrecht.org
      10.01.2018 - 12:10 Antworten

      Hallo Christian,

      es bleibt Ihnen ohnehin nur die Möglichkeit mit der Meldebestätigung zu argumentieren. Das würde ich also versuchen und ggf. anwaltlichen Rat einholen. Gerade bei einem aggressiven Vorgehen des Vermieter sollten Sie keine Fehler machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Schäfer
    13.01.2018 - 14:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Im letzten Jahr habe ich während eines Auslandsaufenthalts in Japan meine gesamte Wohnung mit Mobiliar mit einem schriftlichen Vertrag für die letzten 6 Monate des Mietverhältnisses an meine Lebensgefährtin untervermietet, ohne das Wissen meines Vermieters.
    Die damalige finanzielle Situation meiner Lebensgefährtin führte dazu, dass ich bis zum letzten Tag keinen einzigen Cent der Miete gesehen habe und immer wieder vertröstet wurde – statt jedoch wie vereinbart die Übergabe der Wohnung zu organisieren verzog sie nach unbekannt und hinterließ mir – Verzeihung – einen absoluten Sauhaufen, der eine Verlängerung des Mietvertrages und eine Grundreinigung der Wohnung notwendig machte.
    Ist es mit dem bestehenden schriftlichen Untermietvertrag möglich, zumindest die Miete für diese 6 Monate einzuklagen, da es ja nachweislich nie eine Zahlung ihrerseits gab, obwohl die Untervermietung ohne Wissen des Vermieters stattfand?

    Mit freundlichen Grüßen
    Daniel Schäfer

    • Mietrecht.org
      13.01.2018 - 17:54 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich würde mich an Ihrer Stelle an einen Anwalt wenden (den brachen Sie eh), dieser kann dann auch die Sachlage für Ihren Einzelfall rechtlich einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lilli K.
    20.02.2018 - 20:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Untermieterin in einer WG und habe dort ein eigenes Zimmer. Meine Vermieterin wohnt ebenfalls in der Wohnung und ist die Hauptmieterin. Nun habe ich herausgefunden, dass von dem Vermieter der Wohnung keine Untermiete gestattet war, die Hauptmieterin hat sich ebenfalls keine Genehmigung vom Vermieter eingeholt bzw. ihn über mich informiert. Ich würde unter diesen Umständen gerne so schnell es geht ausziehen. Meiner Meinung nach ist der Untermietvertrag nicht rechtskräftig, kann ich diesen dadurch zum sofortigen Zeitpunkt kündigen?

    Vielen Dank für eine Antwort!

    • Mietrecht.org
      21.02.2018 - 17:33 Antworten

      Hallo Lilli,

      wie kommen Sie darauf, das der Vortag nicht rechtskräftig ist? Ist im Vertrag vermerkt, dass der Vertrag von der Zustimmung des (Haupt)Vermieters abhängig ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sonia
    26.04.2018 - 13:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt!

    Ich wohne in einer WG in einer Wohnung einer Wohngesellschaft, die immer Auskunft und Anträge über Untervermietung machen müssen, bei meinem Untermietvertrag ist das nicht passiert ich habe nie einen Antrag unterschrieben der Wohngesellschaft, anders wie eine andere Untermieterin, und lediglich einen Vertrag zur Untermiete aus dem Internet unterschrieben. Nun möchte ich ausziehen, die Wohngesellschaft weiß nichts von mir, ist der Untermietvertrag noch rechtskräftig ?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Sonia Weil

    • Mietrecht.org
      26.04.2018 - 14:52 Antworten

      Hallo Sonia,

      ein Untermietvertrag entsteht immer zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Vermieter hat damit wenig zu tun. Dennoch braucht der Hauptmieter in der Regel die Erlaubnis zur Untervermietung. Wenn er diese nicht hat, bringt er sich ggf. in eine missliche Lage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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