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Untervermietung: Anspruch auf Erlaubnis bei verschlechterten wirtschaftlichen Verhältnissen?

Das Gesetz gewährt dem Mieter in § 553 BGB einen Rechtsanspruch auf Untervermietung, wenn er einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte und sich dazu auf ein berechtigtes Interesse berufen kann. Auch bei verschlechterten wirtschaftlichen Verhältnissen kann ein Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter begründet sein.

Berechtigtes Interesse muss nach mit Vertragsabschluss entstanden sein

Das Gesetz fordert ein berechtigtes, also kein rechtliches oder gar dringendes Interesse des Mieters. Es genügen sämtlichen vernünftigen Gründe, die eine Untervermietung als sinnvoll erscheinen lassen. Ändern sich nach Abschluss des Mietvertrages die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters derart, dass er sich außer Stande sieht oder zumindest Schwierigkeiten bekommt, die vereinbarte Miete zu zahlen, kann die Untervermietung eine Alternative bieten, um die Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden.

Umgekehrt fehlt es am berechtigten Interesse, wenn die wirtschaftlichen Verhältnisse bereits vor Vertragsabschluss derart schlecht waren, dass der Mieter die finanziellen Probleme hätte vorhersehen können. Dann lässt sich das berechtigte Interesse allenfalls damit begründen, dass sich die Verhältnisse zusätzlich verschlechtert und/oder sich wirtschaftliche oder berufliche Perspektiven des Mieters nicht realisiert haben.

Anspruch auf Erlaubnis bei verschlechterten wirtschaftlichen Verhältnissen

In einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Urt.v.15.10.2013, 422 C 13968/13) ging es darum, dass eine Mieterin nach der Scheidung nicht mehr in der Lage war, die Miete für die von ihr allein bewohnte Wohnung zu bezahlen. Der Vermieter wurde verpflichtet, die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen, da sich die verschlechterten wirtschaftlichen Verhältnisse erst nach Abschluss des Mietvertrages ergeben haben. Auch sei der Wunsch der Mieterin, weiterhin in ihrer gewohnten Umgebung leben zu dürfen, als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Sie könne nicht auf eine billigere Wohnung verwiesen werden.

Gleiches entschied das Landgericht Mannheim (WuM 1997, 263) für den Fall der Arbeitslosigkeit des Mieters.

Auch ist nicht erforderlich, dass der Mieter in der untervermieteten Wohnung seinen Lebensmittelpunkt beibehalten müsse (LG Hamburg ZMR 2001, 974).

Ein berechtigtes Interesse wurde auch anerkannt, wenn der vom Vermieter genehmigte Untermieter das Untermietverhältnis beendet hat und der Mieter mit einem anderen Untermieter ein neues Untermietverhältnis begründen möchte (LG München ZMR 2004, 915 für Gewerbemiete).

Mietvertrag kann Untervermietung nicht generell ausschließen

Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der die Untervermietung nicht gestattet war, war unbeachtlich. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 II 1 BGB), da das Gesetz die Untervermietung grundsätzlich gestattet, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend machen kann.

Vermieter kann Erlaubnis aus wichtigen Gründen verweigern

Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder einen in der Person des Untermieters liegenden wichtigen Grund (bekannter Störenfried, Straftäter) benennen kann, der ihm die Untervermietungserlaubnis unzumutbar macht (§ 553 I BGB).

Untervermietung ist kein Gewinnmodell

Ein berechtigtes Interesse dürfte regelmäßig nicht vorliegen, wenn der Untermieter in normalen wirtschaftlichen Verhältnissen lebt und sich mit der Untermiete eine zusätzliche Einnahmequelle verschaffen möchte. Es steht ihm nicht zu, das für ihn fremde Eigentum des Vermieters in seinem Sinne über die reine Wohnraumnutzung für eigene Zwecke auszunutzen. Untermiete sollte also allenfalls als Entlastung der eigenen Mietverpflichtung gesehen, nicht aber zur Erzielung von Gewinn missbraucht werden.

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