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Wohnung schlecht gedämmt – Welche Rechte haben Mieter?

Hohe Heizkosten und Schimmel: Eine schlechte Wärmedämmung oder Isolierung der Mietwohnung kann für den Mieter schnell zum Problem werden. Doch was kann man als Mieter tun, wenn die Wohnung schlecht gedämmt ist? Darf man bei einer schlecht gedämmten Wohnung die Miete mindern? Wenn ja, welche Minderungsquote ist bei einer schlechten Wärmedämmung oder fehlenden Isolierung zulässig?

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte Mieter haben, wenn die Wohnung schlecht gedämmt ist.

I. Mietminderung bei schlechter Wärmedämmung?

Ist die Wohnung nachweislich schlecht gedämmt, kann ein Mieter die Miete mindern, wenn darin ein Minderungsgrund zu sehen ist.  Eine Mietminderung kommt nur dann in Betracht, wenn die schlechte Wärmedämmung einen Mangel im Sinne des § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darstellt.

Nach dem Gesetz ist ein Mangel einer Mietwohnung jede, für den Mieter nachteilige, Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache, vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, die den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt.

1. Gute Wärmedämmung als üblicher Wohnstandard vorausgesetzt?

Jein. Eine gute Isolierung und Wärmedämmung ist zwar üblicherweise etwas, dass ein Mieter bei einer Mietwohnung erwartet, allerdings nicht immer etwas, dass im rechtlichen Sinne ein vertraglich vorausgesetzter Zustand im Sinne von § 536 BGB ist.

Was als vorausgesetzter Zustand gilt, wird regelmäßig durch die mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06. Oktober 2004, Az.: VIII ZR 355/03). Fehlen mietvertragliche Vereinbarungen stellt die Rechtsprechung darauf ab, was üblicherweise von einem Mieter als „vorausgesetzter Zustand“ erwartet werden kann.  Nach dem BGH dürfen Mieter jedenfalls erwarten, dass die ihre angemieteten Räume den üblichen Wohnstandard aufweisen, der auch bei vergleichbaren Wohnungen erfüllt ist (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17).

Zum üblichen Wohnstandard entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, bei dem es um das Thema „Wärmebrücken“ ging, dass ein Vermieter sich bei dem Thema „Wärmedämmung“ nur an die technischen Normen halten muss, die bei der Errichtung des Gebäudes bestanden (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17).

Eine schlecht gedämmte Wohnung kann daher zwar eine Mietminderung rechtfertigen, aber nur dann, wenn die schlechte Wärmeisolierung bereits zur Zeit der Errichtung nicht den bestehenden Vorschriften entspricht und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch nicht nur unerheblich eingeschränkt ist (z.B. durch Schimmel, Feuchtigkeit, erhöhte Heizkosten etc.).  Anderenfalls ist eine Mietminderung unzulässig (Landgericht (LG) Konstanz, Urteil vom 10.06.1988, Az.: 1 S 1/88; LG Dresden, Urteil vom 17. Juni 2014, Az.: 4 S 4/14).

Lesen Sie dazu auch die Spezialbeiträge: Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?

2. Keine Minderung wegen schlechter Wärmedämmung bei Altbau

Eine Mietminderung wegen einer schlecht gedämmten Altbauwohnung kommt nicht in Betracht, wenn die Wärmedämmung zum Zeitpunkt der Errichtung dem Stand der Technik entsprach. Gab es also z.B. zum Zeitpunkt des Baus des Wohnhauses keine Verpflichtung zu einer Wärmedämmung, ist eine solche nicht vom Vermieter geschuldet (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17). Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit führen daher nicht zu einem Recht des Mieters auf Mietminderung. Etwas anderes gilt in Einzelfällen nur dann, wenn nie dem Stand der Technik entsprechend isoliert wurde (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013, Az.: 63 S 628/12; Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 14. Mai 2004, Az.: I-3 Wx 95/04).

II. Minderung nur bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit

Weitere Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist, dass durch die schlechte Dämmung eine nicht unerhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs gegeben ist.

1. Fehlende Isolierung als Minderungsgrund

Eine fehlende Isolierung allein berechtigt daher nicht zu Mietminderung, wenn sich keinerlei Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit ergeben. Sind die Heizkosten normal, zieht es nicht und gibt es keine Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden, dann kann der Mieter nicht mindern. Eine bloße Mangelgefahr reicht nicht als Minderungsgrund. Mehr dazu lesen Sie in: Schimmelpilzgefahr in der Mietwohnung: Miete mindern?

2. Erhöhte Heizkosten wegen schlecht gedämmter Wohnung als Minderungsgrund?

Eine schlechte Isolierung der Mietwohnung, die bei dem Mieter zu höheren als den durchschnittlich üblichen Heizkosten führt, ist ebenfalls nicht immer als Mangel der Mietwohnung einzustufen (LG Hamburg, Urteil vom 05.05.1988, Az.: 7 S 166/87).

Hier kommt es darauf an, ob das Mietshaus bzw. die Wohnung grds. dem Stand der Technik entspricht und die Heizkosten in der entsprechenden Höhe vom Mieter zu erwarten waren. Der Vermieter ist nur verpflichtet, für eine Wärmeisolierung nach dem Stand der Technik zu sorgen (Amtsgericht (AG) Bensheim, Urteil vom 10.06.1987, Az. 6 C 795/86). Vermieter sind nicht verpflichtet den neuesten technischen Standard zu gewährleisten oder die Wohnung zu modernisieren. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich nur auf die bestehende Bausubstanz.

Mieter müssen einen erhöhten Energieverbrauch in Kauf nehmen, wenn der Vermieter seine Pflicht erfüllt.

Eine Ausnahme besteht, wenn die mangelhafte Wärmeisolierung für den Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennbar war. So z.B. in einem Fall des AG Bensheim, bei dem den Mietern eine Mietminderung in Höhe von 25 % zugesprochen wurde (AG Bensheim, Urteil vom 10.06.1987, Az. 6 C 795/86). Entsprechendes gilt auch, wenn die Werte des Energieausweises nicht stimmen.

Ist bereits der Stand der Technik bei der schlechten Wärmedämmung nicht beachtet, ist der Mieter berechtigt, die zu viel auf ihn umgelegten Heizkosten zu kürzen bzw. die Miete entsprechend zu mindern.  Das LG Frankfurt (Urteil vom 16.12.1986, Az.: 2/10 S 387/84) hielt in einem entsprechenden Fall, in dem nicht isolierte Heizungsrohre und eine schadhafte Isolierung der Außenwände zu unüblich hohen Wärmeverlusten führten, eine Minderungsquote von 25 % gerechtfertigt.

III. Kein Minderungsrecht bei schlechter Dämmung während Modernisierung

Ist die Wohnung schlecht gedämmt, weil die Wärmedämmung vom Vermieter entfernt wurde, — z.B. im Rahmen einer Modernisierung — besteht gemäß § 536 Abs. 1a BGB für drei Monate kein Minderungsrecht, wenn es sich um eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB handelt. Vorausgesetzt ist allerdings eine ordnungsgemäße Ankündigung der geplanten Modernisierungsmaßnahme nach § 555 c BGB, denn nur dann besteht auch eine Duldungspflicht des Mieters nach § 555 d Abs. 1 BGB. Alle Einzelheiten zu dem Thema Duldungspflicht und Modernisierung finden sie hier: Modernisierung: Duldung(spflicht) durch Mieter und die Ausnahmen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Eine schlecht gedämmte Wohnung kann zu Minderungsansprüchen des Mieters führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung dadurch erheblich eingeschränkt ist. Zu hohe Heizkosten können ebenfalls einen Mangel darstellen. Wichtig ist, dass eine schlechte Dämmung oder Isolierung allein keine Minderungsrechte begründet. Mängel, die aufgrund der schlecht gedämmten Wohnung bestehen, können überdies von Mietern hinzunehmen sein, wenn die Wohnung dem technischen Standard entspricht und diese Mängel bereits bei Vertragsschluss bekannt waren. Ob eine Minderung bei einer schlecht gedämmten Wohnung möglich ist, hängt daher immer von den Umständen im Einzelfall ab.

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