Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt im Wohnraummietrecht eine wichtige Rolle. Sie ist nicht nur entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob die zwischen den Mietparteien zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, sondern gibt außerdem Aufschluss darüber, bis zu welcher Höhe der Vermieter vom Mieter während des Mietverhältnisses die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen kann. Eines der Merkmale, die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sind, ist das Baualter, das u. a. für die Bestimmung der Beschaffenheit der Wohnung i. S. d. § 558 Abs.2 S.1 BGB herangezogen wird. In den allermeisten Mietspiegeln ist das Baualter eines der zentralen Kriterien für die Spanneneinordnung einer Wohnung. Wird ein Gebäude erstmalig neu erschaffen, gibt es selten Probleme, das Baualter zu ermitteln. Anders liegt es allerdings in anderen Fällen, in denen an einem bereits bestehenden Gebäude grundlegende Veränderungen vorgenommen worden sind. Hier stellt sich die vielfach sehr entscheidende Frage, ob das Jahr der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes oder aber das Jahr, in dem die Veränderung stattgefunden bzw. vollendet wurde, maßgeblich ist. Im folgenden Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur Ermittlung des Baualters.

I. Baualter bei Neubau

Wird ein Gebäude erstmalig neu errichtet, ist der Zeitpunkt der Errichtung bzw. der Fertigstellung, also der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet wurde, entscheidend (vgl. LG Berlin, Urteil vom 05.11.2007 – 62 S 205/07). Auch wenn in vielen Mietspiegeln die Beschaffenheit einer Wohnung durch das „Alter (Bezugsfertigkeit / Baualter)“ erläutert wird und alternativ zum Baualter die Bezugsfertigkeit als Kriterium genannt ist, soll nach dem LG Berlin allein der Zeitpunkt der Errichtung maßgeblich sein, da über das Baualter die Bauweise und der Baustandard, also die Beschaffenheit der Wohnung, abgefragt werde und die Bezugsfertigkeit für die Ermittlung der Bauweise und den Baustandard nicht relevant sei. Auch die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde und eine eventuell erforderliche Schlussabnahme seien – so das LG Berlin in seinem Urteil vom 05.11.2007- nicht maßgeblich.

Umstritten ist hingegen, wie das Baualter in Fällen zu ermitteln ist, in denen das Gebäude zu unterschiedlichen Zeiten fertig gestellt worden ist. Während einige Gerichte in diesen Fällen einen Mittelwert zwischen den verschiedenen Baualtersklassen bilden (vgl. AG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.05.2013 – 33 C 5347/12 (56)), stellen andere Gerichte auf den Zeitpunkt ab, zu dem der flächenmäßig größere Teil des Gebäudes errichtet wurde (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 – 67 S 40/13).

II. Baualter bei Wiederaufbau

Probleme bei der Ermittlung des Baualters können sich auch ergeben, wenn ein bereits errichtetes Gebäude nach seiner Zerstörung – wie es z.B. nach dem Krieg der Fall war – wiedererrichtet wird bzw. wurde. Hier wird ganz überwiegend darauf abgestellt, wie stark das Gebäude zerstört war. Ist die Zerstörung so gering, dass die ursprüngliche Bausubstanz des Gebäudes noch in prägendem Ausmaß erhalten war, es also durch spätere Nachkriegsarbeiten keine wesentliche Prägung erfahren hat, handelt es sich daher grds. nicht um einen Wiederaufbau und somit um keinen Nachkriegsbau, sondern um eine Instandsetzung eines ursprünglichen Gebäudes mit der Folge, dass das ursprüngliche Baualter vor der Zerstörung maßgeblich ist (vgl. AG Berlin – Köpenick, Urteil vom 04.11.2014 – 3 C 29/14). Sind hingegen wesentliche Bestandteile des Gebäudes zerstört, ist das Gebäude der Baualtersklasse zuzuordnen, die dem Zeitpunkt des Wiederaufbaus entspricht (vgl. AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 01.07.2019 – 11 C 74/17).

Nach einer Entscheidung des AG Berlin – Wedding wiederum soll es – was nicht zwangsläufig im Widerspruch zu den zuvor genannten Kriterien stehen muss – insbesondere darauf ankommen, ob der Wiederaufbau in identischer Bauweise wie der des ursprünglich im Krieg zerstörten Hauses erfolgte oder nicht. Ist die Bauweise identisch, soll die ursprüngliche Baualtersklasse des zerstörten Gebäudes weiterhin maßgeblich sein (vgl. AG Berlin-Wedding, Urteil vom 19.04.2012 – 2 C 298/10).

III. Baualter bei Kernsanierung

Streit über die richtige Ermittlung des Baualters entsteht nicht selten auch dann, wenn ein bereits errichtetes Gebäude kernsaniert wird. Wie auch in anderen Fällen, in denen nachträglich Veränderungen an einem Gebäude vorgenommen werden, wird hier allgemein darauf abgestellt, ob die Veränderung dazu geführt hat, dass das Gebäude nach der Veränderung, also z.B. nach der Kernsanierung, rechtlich als Neubau einzustufen ist. Ist dies der Fall, ist das Gebäude in die jüngere Baualtersklasse, also die, in der die Kernsanierung durchgeführt wurde, einzuordnen (vgl. LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 – 13 S 26/14). Erfüllt das Gebäude nach der Kernsanierung hingegen nicht die Anforderungen, die das Gesetz an einen Neubau stellt, bleibt die ursprüngliche Baualtersklasse weiterhin maßgeblich.

Zur Beantwortung der Frage, ob rechtlich betrachtet ein Neubau vorliegt oder nicht, wird allgemein auf § 16 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) abgestellt (vgl. LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 – 13 S 26/14). Dies soll möglich sein, obwohl sich der unmittelbare Anwendungsbereich das WoFG auf öffentlich geförderten Wohnungsbau beschränkt. Die Begriffsbestimmungen des Gesetzes könnten – so das LG Potsdam – aber dennoch auch außerhalb des Wohnraumförderungsgesetzes zu Grunde gelegt werden.

Gemäß § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau

• das Schaffen von Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude,
• die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
• die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder
• die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

§ 16 Abs.2 WoFG gibt Aufschluss darüber, wann Wohnraum nicht i. S. d. § 16 Abs.1 Zf.2 auf Dauer nutzbar ist und legt fest, dass dies der Fall ist, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet.

In dem Fall, über den das LG Potsdam mit seinem Urteil vom 25.09.2015 – 13 S 26/14 – zu entscheiden hatte, wurde ein zum Wohnen nicht mehr geeignetes Gebäude vollständig entkernt und auf den Rohbauzustand zurückgeführt. Außerdem wurden Wohnungszuschnitte verändert. Da der hierfür notwendige Bauaufwand über dem üblichen Sanierungsaufwand lag und ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreichte, was allgemein im Rahmen des § 16 Abs. 1 WoFG für eine Einstufung als neue Wohnung im rechtlichen Sinne anerkannt ist (vgl. BGH, Beschluss vom 10.08.2010 – VIII ZR 316/09), hielt es das LG Potsdam für sachlich gerechtfertigt, eine Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse vorzunehmen.

Eine Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse hielt hingegen das LG München I (vgl. das Urteil vom 18.04.2012 – 14 S 16973/11) in einem Fall nicht für möglich, in dem die Kernsanierung eines bis zum Zeitpunkt des Beginns der Sanierung noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren erfolgte. In diesem Fall führte die Kernsanierung nach der Auffassung des Gerichts nicht zu einer Änderung der Baujahreskategorie. Der wesentliche Grund für die Beibehaltung der ursprünglichen Baualtersklasse lag darin, dass das Gebäude bis zur Durchführung der Sanierung noch zum Wohnen geeignet war. Nur dann, wenn – wie in dem der Entscheidung des LG Potsdam vom 25.09.2015 – 13 S 26/14 – zu Grunde liegenden Fall – das Gebäude vor der Sanierung nicht mehr zum Wohnen geeignet sei, lägen – so das LG München I – Maßnahmen vor, welche das Gebäude einem Neubau gleichstellten. Dabei komme es – so das LG München I – nicht darauf an, dass die Wohnungen im Rahmen der Modernisierung – also nachträglich – unbewohnbar geworden sei (vgl. LG München I, Urteil vom 18.04.2012 – 14 S 16973/11). Dennoch könne die Sanierung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete – z.B. bei dem Kriterium der Ausstattung – Berücksichtigung finden.

IV. Baualter bei Modernisierung

Sehr viel häufiger noch als Kernsanierungen werden Modernisierungen an älteren Gebäuden durchgeführt, die nicht den Grad einer (Kern-) Sanierung erreichen. Bei einer Modernisierung ist grds. erst einmal davon auszugehen, dass der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet worden ist, weiterhin maßgeblich ist, so dass die ursprüngliche Baualterslasse der Errichtung beibehalten wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.06.2020 – 65 S 149/19). Wie auch in den Fällen einer Kernsanierung, gibt es jedoch auch bei Modernisierungen Ausnahmen, die dann gemacht werden können, wenn die Wohnung durch die Modernisierung den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten hat. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse reichen allerdings einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.06.2020 – 65 S 149/19). Der Hamburger Mietenspiegel aus dem Jahr 2023 z.B. ermöglicht eine Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse nur dann, wenn ein höherer Wohnwert durch eine mit erheblichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung geschaffen wird, wobei in der Regel eine nicht unwesentliche Veränderung des Grundrisses erforderlich ist (vgl. Hamburger Mietenspiegel 2023, S.10 f.).

Entspricht der Zuschnitt der Wohnung, ihre Ausstattung, die Fenster und Türen, die Elektroinstallation, die Heizung und die Sanitärausstattung auch nach der Modernisierung noch der eines modernisierten Altbaus und lassen weder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes noch die Räumlichkeiten von innen den Eindruck eines Neubaus entstehen, ist eine Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse nicht möglich (vgl. LG Berlin Urteil vom 24.06.2020 – 65 S 149/19). Wurde die Wohnung in Zuschnitt, Ausstattung und Einteilung, im Schallschutz, in ihren sanitären Einrichtungen und der Beheizung durch erheblichen Aufwand grundlegend verbessert und den heutigen Anforderungen angepasst, ist eine Neueinordnung in eine jüngere, dem Zeitpunkt der Modernisierung entsprechende Baualtersklasse hingegen grds. gerechtfertigt (vgl. LG Frankfurt a. M. Urteil vom 30.04.2012 – 2-11 S 37/12).

V. Baualter bei Erweiterung (Anbau bzw. Aufstockung) und Ausbau

Um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, werden nicht nur neue Gebäude errichtet, sondern nicht selten auch bereits bestehende Gebäude erweitert, in dem z.B. ein Anbau errichtet oder eine Aufstockung vorgenommen wird. Auch werden vielfach bereits vorhandene Dachgeschosse derart ausgebaut, dass sie sich zu Wohnzwecken eignen. Da in den Fällen des Anbaus und der Aufstockung eine Erweiterung des Gebäudes i. S. d § 16 Abs.1 Zf.3 WoFG vorliegt und ein (Dachgeschoss-) Ausbau zu einer Änderung des Gebäudes i. S. d. § 16 Abs.1 Zf.3 WoFG führt, kommt eine Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse zwar in Betracht. Zwingend, oder gar die Regel ist dies jedoch keinesfalls. Um die Erweiterung durch einen Anbau oder eine Aufstockung und den Ausbau einem Neubau gleichzustellen, wie es die Rechtsprechung in Anlehnung an § 16 WoFG fordert, um eine Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse vornehmen zu können, kommt es entscheidend darauf an, mit welchem Aufwand die Erweiterung bzw. Änderung durch Ausbau vorgenommen worden ist. Nur dann, wenn – wie § 16 Abs.1 Zf.3 WoFG es fordert – der Anbau, die Aufstockung oder der Ausbau wesentlichen Bauaufwand erfordert haben, kann die Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse – nämlich in die, in der die Baumaßnahme durchgeführt wurde – erfolgen (vgl. Hamburger Mietenspiegel 2023, S.9 f. insbesondere zu Dachgeschossaus – und aufbauten). Wie bereits im Abschnitt „Kernsanierung“ unter III. dargelegt, kann auch hier von einem wesentlichen Bauaufwand ausgegangen werden, wenn der Umbau ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (vgl. BGH, Beschluss vom 10.08.2010 – VIII ZR 316/09).

Einen mit derartigem erheblichen Bauaufwand vorgenommen Ausbau eines Dachgeschosses hat z. B. das LG Hamburg mit Urteil vom 27.01.2011 – 307 S 76/10 – in einem Fall, in dem die streitgegenständliche Wohnung im Zuge eines Dachausbaus entstanden war, bejaht und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der neu geschaffenen Wohnung die jüngere Baualtersklasse des Ausbaus zu Grunde gelegt.

Bei dem Ausbau eines bereits vorhandenen und bereits zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschosses, durch den dessen Nutzung zum zeitgemäßen Wohnen ermöglicht wird, ist außerdem § 16 Abs.1 Zf.4 WoFG zu berücksichtigen, wonach Wohnraum auch durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Änderung von Wohnräumen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse geschaffen wird. Das LG Frankfurt a.M. hat mit Urteil vom 26.11.2013 – 2/11 S 35/13 – in einem Fall, in dem ein Dachgeschoss ausgebaut wurde, die Einstufung in die jüngere Baualtersklasse des Ausbaus dementsprechend mit der Begründung für zulässig gehalten, die zuvor als Mansardenwohnung bewohnte Wohnung im Dachgeschoss sei nicht mehr zeitgemäß gewesen und mit einem wesentlichen Bauaufwand an heutige Wohnbedürfnisse angepasst worden.

VI. Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum

Auch durch die Umwandlung von ursprünglichem Gewerberaum in Wohnraum wird zwar Wohnraum geschaffen. Damit diese Umwandlung eine Einstufung in die für den Zeitpunkt der Umbauarbeiten bzw. deren Abschluss maßgebliche Baualtersklasse rechtfertigt, ist es jedoch auch hier Voraussetzung, dass die Umwandlung mit wesentlichem Bauaufwand erfolgte. Das LG Berlin verlangt zusätzlich außerdem, dass der geschaffene Wohnraum den Charakter bzw. baulichen Standard einer Neubauwohnung erreicht und die Räumlichkeiten auch von innen den Eindruck eines Neubaus entstehen lassen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.06.2020 – 65 S 149/19).