Seit dem Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes im Dezember 2019 ist der Ausstoß von Kohlenstoffdioxid (CO2) mit einem Preis belegt. Da auch Gebäude CO2 -Emittenten sind, werden auch Eigentümer, und damit auch Vermieter, zur Kasse gebeten. Bislang konnten Vermieter die ihnen dadurch entstehenden Kosten vollständig als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Dies hat sich nun seit dem 1. Januar 2023 mit dem Inkrafttreten des Kohlenstoffdioxidaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) geändert. Seitdem werden die CO2 Kosten zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufgeteilt.

Im folgenden Beitrag erfahren Sie alles, was Mieter und Vermieter über die Aufteilung des CO2 Preises wissen sollten.

1. Beschränkter Anwendungsbereich des Kohlenstoffdioxidaufteilungsgesetzes

Die Vorgaben des Kohlenstoffdioxidaufteilungsgesetzes müssen zwar von den allermeisten, nicht aber von allen Vermietern beachtet werden. Sie gelten zunächst für solche Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, für die auf der Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind. Diese Eigenschaften erfüllen nicht ausschließlich, aber in erster Linie

• Heizöl,
• Gasöl (leichtes Heizöl),
• Erdgas und
• Flüssiggas (vgl.BT – Drucksache 20/ 3172 S.27).

Auch dem Kohlenstoffdioxidaufteilungsgesetz unterfallen Gebäude, die mit Fern- oder Nahwärme aus Wärmeerzeugungsanlagen versorgt werden, die ausschließlich die zuvor genannten Brennstoffe einsetzen (vgl.BT – Drucksache 20/ 3172 S.27).

Das Gesetz gilt schließlich auch für die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme oder von Wärme und Warmwasser hinsichtlich der für die Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffe.

Unabhängig von der Art der Energieversorgung kommt das Kohlenstoffdioxidaufteilungsgesetz hingegen in den Fällen, in denen eine Heizkostenabrechnung gem. § 11 der Heizkostenverordnung nicht zwingend erfolgen muss, wie z.B. bei Räumen in Alters-, Pflege- oder Studentenheimen, oder bei Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr aufweisen, nicht automatisch, sondern nur dann zur Anwendung, wenn die Vertragsparteien eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart haben (vgl.§ 2 Abs.6 Co2KostAuftG; BT – Drucksache 20/ 3172 S.28). Jeder Vermieter, aber auch Mieter sollte daher gewissenhaft prüfen, ob der Vermieter das Kohlenstoffdioxidaufteilungsgesetz und dessen Vorschriften zu beachten hat oder nicht. Ggf. sollte hierfür fachkundiger Rat eingeholt werden.

2. Die Höhe der Anteile richtet sich bei Wohngebäuden nach der CO2 – Bilanz des Gebäudes

Die CO2 Bepreisung und auch die Aufteilung der Kosten zwischen dem Vermieter und dem Mieter soll nicht nur den Mieter zu energiesparendem Verhalten, sondern auch den Vermieter dazu bewegen, die CO2 Emissionen durch energetische Sanierungsmaßnahmen und / oder durch eine Verbesserung der Wärmeversorgung zu senken. Um den Vermieter hierzu zu veranlassen, sieht das CO2KostAufG daher keinen starren Verteilungsschlüssel vor. Vielmehr richtet sich die Höhe der jeweils vom Vermieter und vom Mieter zu tragenden Anteile an den CO2 Kosten nach der Energieeffizienz des Gebäudes. Je geringer die CO2 Emissionen des Gebäudes sind, desto geringer ist auch der vom Vermieter zu tragende Anteil an dem CO2 Preis und umgekehrt.

3. 10-Stufenmodell – So werden die Anteile berechnet

Der Gesetzgeber hat ein 10 – Stufenmodell erarbeitet, an Hand dessen sich die Höhe der vom Vermieter und vom Mieter zu tragenden Anteile an den CO2 Kosten ermitteln lässt. Dass der Mieter die Kosten vollständig trägt, wie bisher, ist demnach die absolute Ausnahme. Nach dem Stufenmodell trägt der Vermieter höchstens 95 % der Kosten. Im Falle der bestmöglichen Energiebilanz (EH – 55 – Standard) ist der Vermieter von den CO2 Kosten vollständig befreit. Demzufolge reicht die Spanne der Anteile, die der Mieter zu tragen hat, von mindestens 5 % bis zu 100%. Der maßgebliche CO2 Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter pro Jahr wird wie folgt in zehn Stufen eingeteilt:

4. 50:50 Verteilung bei Nichtwohngebäuden

Das 10 – Stufenmodell, nach dem die Höhe der vom Mieter und vom Vermieter zu tragenden Anteile an den CO2 Kosten von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängt, gilt vorerst nur für Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude sieht das Gesetz vorerst eine hälftige Teilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter vor, wobei eine Vereinbarung dahingehend, dass der Anteil des Mieters geringer ist als 50 %, zulässig ist. Spätestens ab 2026 soll jedoch auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell eingeführt werden (vgl. BT – Drucksache 20/ 3172 S.17).

Unter einem Nichtwohngebäude ist ein Gebäude zu verstehen, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Es ist daher möglich, dass sich eine Wohnung, die für sich betrachtet dem Wohnen dient, in einem Nichtwohngebäude befindet mit der Folge, dass das 10 – Stufenmodell nicht zur Anwendung kommt, da das Gebäude auf Grund der Gesamtbetrachtung der Nutzungen aller Räume nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Umgekehrt können auch Räume, die keine Wohnräume sind, unter das 10 – Stufenmodell für Wohngebäude fallen, wenn diese Räume sich in einem Gebäude befinden, das überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird.

5. Besonderheiten bei Zweifamilienhäusern und in den Fällen des § 11 der Heizkostenverordnung

Grds. kann von den Vorschriften des Kohlendioxidaufteilungsgesetzes nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz macht das CO2KostAufG jedoch sowohl in den Fällen, in denen die §§ 3 – 7 der Heizkostenverordnung entweder automatisch gar nicht zur Anwendung kommen (wie in den Fällen des § 11 Heizkostenverordnung) als auch dann, wenn die Parteien von der Heizkostenverordnung abweichende Vereinbarungen treffen können, wie es bei vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhäusern der Fall ist (vgl. § 2 Heizkostenverordnung). Haben die Vertragsparteien in diesen Fällen des § 11 Heizkostengesetz vertraglich vereinbart, dass der Mieter – anteilig – Brennstoffkosten zu tragen hat, die dem Anwendungsbereich des Kohlendioxidaufteilungsgesetzes unterliegen oder die Vertragsparteien bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus eine von der Heizkostenverordnung abweichende Vereinbarung getroffen, richtet sich die Höhe der jeweiligen Anteile nach der von den Parteien getroffenen Vereinbarung und kann daher von den gesetzlich vorgegeben Werten abweichen

6. Kürzung des Vermieteranteils bei Beschränkungen für energetische Verbesserungen

Da die Kopplung der vom Mieter und vom Vermieter zu tragenden Anteile an den CO2 Kosten an die Energieeffizienz des Gebäudes u.a. den Vermieter zu energetischen Sanierungen und / oder zu einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung veranlassen soll und der Vermieter daher in der Regel Einfluss auf die Höhe des von ihm zu tragenden Anteils hat, entlastet das Gesetz den Vermieter in solchen Fällen, in denen dieser es nicht in der Hand hat, ob er die Energiebilanz des Gebäudes verbessert, weil bestimmte öffentlich-rechtliche Vorgaben einer energetischen Sanierung oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegenstehen.

Aus diesem Grund wird der Anteil, den der Vermieter an sich nach dem 10 – Stufenmodell oder den für Nichtwohngebäude geltenden Regelungen zu tragen hätte, beispielsweise dann um die Hälfte gekürzt, wenn der Vermieter entweder an einer energetischen Sanierung oder an einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung gehindert ist, weil

• denkmalschutzrechtliche Bestimmungen dem entgegenstehen, was z.B. der Fall sein kann, wenn der Vermieter aufgrund denkmalschutzrechtlicher Vorgaben die Fassade nicht energetisch dämmen darf (vgl. BT – Drucksache 20 /3172 S. 38),
• dem Vermieter z. B durch einen Anschluss- und Benutzungszwang an Nah- oder Fernwärme auf Grundlage einer kommunalen Satzung die Möglichkeit genommen ist, die Heiztechnologie und damit den eingesetzten Brennstoff zu beeinflussen (vgl. BT –Drucksache 20 /3172 S. 38) oder
• das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs.1 BauGB liegt und sich hieraus Vorgaben ergeben, die die Möglichkeiten für eine energetische Sanierung oder einen Wechsel der Heiztechnologie oder der eingesetzten Brennstoffe beschränken oder ganz verhindern (vgl. BT –Drucksache 20 /3172 S.38).

Stehen öffentliche-rechtliche Vorgaben sowohl einer energetischen Sanierung oder als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegen, erfolgt gar keine Kostenaufteilung, so dass der vom Vermieter zu tragende Anteil an den CO2 Kosten vollständig entfällt und der Mieter diese vollständig tragen muss.

7. Den Vermieter trifft eine Ermittlungs- und Mitteilungspflicht

Die Aufteilung der CO2 Kosten entlastet den Vermieter zwar in finanzieller Hinsicht, bringt für ihn jedoch auch Pflichten mit sich, die nicht immer leicht zu erfüllen sind. Da in der Regel nur der Vermieter über die notwendigen Angaben verfügt, auf Grund derer die jeweils von den Parteien zu tragenden Anteile zu ermitteln sind, bzw. nur er sich diese beschaffen kann, obliegt es ihm,

• im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung, die Höhe des CO2 Ausstoß des Gebäudes – bzw. im Falle einer gesonderten Versorgung einer oder mehrerer Wohnung(-en) – den CO2 Ausstoß dieser Wohnung (-en) zu ermitteln, und darauf basierend die Höhe der jeweils vom Vermieter und vom Mieter zu tragenden Anteile an den CO2 Kosten zu berechnen und
• in der Heizkostenabrechnung
• den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten mitzuteilen,
• darzulegen, ob für die Berechnung die Fläche des Gebäudes oder einer oder mehrerer Wohnungen maßgeblich ist und
• die Berechnungsgrundlagen auszuweisen.

Um den Vermieter in die Lage zu versetzen, die Anteile zu ermitteln, nimmt das Gesetz auch die Brennstofflieferanten in die Pflicht. Diese müssen auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme alle Informationen in allgemeinverständlicher Form ausweisen, die der Vermieter benötigt, um die Höhe der mit der Lieferung entstandenen CO2 Kosten möglichst ohne weitere Rechenschritte zu ermitteln (vgl. BT – Drucksache 20 /3172 S.28).

8. Kürzungsrecht des Mieters im Falle einer Pflichtverletzung des Vermieters

Verletzt der Vermieter seine Pflicht, die Höhe der jeweils vom Vermieter und vom Mieter zu tragenden Anteile an den CO2 Kosten zu ermitteln, und /oder unterlässt er es, dem Mieter die im vorangegangenen Abschnitt genannten Informationen in der Heizkostenabrechnung auszuweisen, hat der Mieter das Recht, den gemäß der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 % zu kürzen. Verstößt der Vermieter sowohl gegen seine Ermittlungs- als auch gegen seine Informationspflicht, findet keine Summierung von Kürzungsrechten statt. Auch in diesem Fall besteht das Kürzungsrecht nur in Höhe von 3 %.

Zu diesem Kürzungsrecht können weitere Kürzungsrechte hinzukommen, die in der Heizkostenverordnung geregelt sind, und z. B. dann entstehen, wenn der Vermieter nicht die vorgeschriebenen Erfassungsgeräte zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs installiert oder dem Mieter vorgeschriebene Angaben über seinen Verbrauch nicht macht. Im Höchstfall kann der Mieter den gemäß der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil um 24 % kürzen. Alles Wichtige zu den gemäß der Heizkostenverordnung bestehenden Ausstattungs- und Informationspflichten des Vermieters und den in der Heizkostenverordnung geregelten Kürzungsrechten des Mieters erfahren Sie in unserem Beitrag „Reform der Heizkostenverordnung – Was Vermieter und Mieter wissen müssen“.

9. Ermittlungspflicht und Erstattungsanspruch bei Selbstversorgung durch den Mieter

Im Regelfall übernimmt der Vermieter die Versorgung der Wohnung bzw. des Gebäudes mit Wärme und Warmwasser. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen sich der Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser versorgt. Ein solcher Fall liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter Wärme aus einer Gasetagenheizung direkt vom Anbieter bezieht (vgl. BT – Drucksache 20 /3172 S.19). Auch Mieter von Einfamilienhäusern versorgen sich nicht selten selbst. Da der Mieter in diesen und anderen Fällen der Selbstversorgung als Vertragspartner des Lieferanten zunächst die gesamten CO2 Kosten zu tragen hat, verleiht ihm das Gesetz einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter, wonach der Vermieter dem Mieter den Anteil der Kohlendioxidkosten zu erstatten hat, den dieser nach den Berechnungen des Mieters zu tragen hat. Um diesen Anspruch realisieren zu können, trifft den Mieter die Obliegenheit, im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß der gemieteten Wohnung (nicht des gesamten Gebäudes) bzw. des gemieteten Hauses in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr zu ermitteln und den von ihm zu tragenden Anteil an den CO2 Kosten zu berechnen.

Bei Nichtwohngebäuden besteht der Erstattungsanspruch des Mieters im Falle einer Selbstversorgung in Höhe von 50 %.

Macht der Mieter seinen Erstattungsanspruch nicht innerhalb von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Lieferant der Brennstoffe oder der Wärmelieferant die Lieferung gegenüber dem Mieter abgerechnet hat, in Textform geltend, entfällt der Anspruch.