Das wurde geändert: Der neue § 569 II a BGB schafft für den Vermieter einen neuen wichtigen Grund, eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB auszusprechen. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung ist nun auch gegeben, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution im Rückstand ist. Dies war vor der Mietrechtsreform im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen nicht der Fall!
Was bedeutet dies für Vermieter?
Die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen rückständiger Kaution sind:
a) Der rückständige Kautionsbetrag muss die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht haben, bevor die fristlose Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann.
b) Bei der Höhe der rückständigen Kaution werden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten oder Pauschalen gerade nicht mit eingerechnet, so dass als Vergleichsmaßstab die reine „Kaltmiete“ anzuwenden ist.
c) Die Kautionszahlung muss natürlich zuvor fällig gewesen sein und der Mieter mit dem Betrag in Höhe von 2 Monatskaltmieten in Zahlungsverzug gekommen sein. Hier schreibt § 551 II BGB vor, dass der Mieter die Kautionszahlung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen kann, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden ( § 551 II S. 2 und 3 BGB )
d) Der Vermieter muss den Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung auch nicht erst abmahnen, oder eine Abhilfefrist setzen.
Was bedeutet dies für Mieter?
Mieter sollten die Mietkaution künftig genauso pünktlich bezahlen, wie ihre Miete, um nicht Gefahr zu laufen, eine fristlose Kündigung einzukassieren. Sollte dies dennoch einmal passiert sein, haben Mieter die Möglichkeit nach § 569 III Nr. 2 BGB die Kündigung nachträglich unwirksam zu machen.
Voraussetzungen hierfür sind:
a) Er bezahlt den Kautionsrückstand selbst nach, oder eine öffentliche Stelle verpflichtet sich, den Kautionsrückstand auszugleichen ( 569 III Nr. 2 S. 1 BGB )
b) Die Zahlung erfolgt bis spätestens zum Ablauf des 2. Monats nach Zustellung der Räumungsklage durch das Gericht an den Mieter.
28.08.2013 - 07:32
Guten Morgen,
wir haben in unsere Wohnung eine Mieterin (Harz IV) mit zwei Kindern, die uns seit Februar die Mietkaution schuldig ist. Wir haben Sie deswegen bereits abgemahnt und ihr bis heute (28.08) eine letzte Frist gegeben, die Mietkaution (als Mietkautionskonto) zu hinterlegen. Können wir die Dame tatsächlich einfach kündigen? Wenn ja, gibt es Formulierungshilfen?
Im August kam Sie mit einem Sparbuch auf ihren Namen, Einzahlungsbetrag 5,– Euro, auf das monatlich 50,– Euro eingezahlt werden sollten. Bei einer Mietkaution von 1.500,– wären das 30 Monate, bis sie die volle Mietkautionshöhe erreicht hätte. Das zuständige Amt hat ihr angeboten, ein Darlehn über diesen Betrag zu geben. Das hat sie bisher nicht in Anspruch genommen, da sie dann einen (geringen) Teil der Nebenkosten wohl aus eigener Tasche zahlen müsste.
Letzte Woche haben wir sie nochmals angeschrieben, ob ihrerseits überhaupt noch Interesse besteht, das Mietverhältnis fortzuführen. Keine Reaktion. Seit dem 08.08. August sind wir aus dem Urlaub zurück. Sie hat es seither vermieden uns zu begegnen, geschweige denn ein Gespräch zu suchen.
Wir können wir uns nun richtig verhalten?
Viele Grüße
Alex