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Mietpreisbremse – Berücksichtigung der Vor-Vormiete ist zulässig – BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 229/22

Seit dem 01.06.2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft. Dies bedeutet, dass in solchen Gebieten, die durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverhältnissen zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Von dieser gesetzlichen Begrenzung der Miete gibt es jedoch einige Ausnahmen. Eine davon ist in § 556e Abs.1 BGB geregelt. Diese Ausnahme schützt den Vermieter davor, dass er mit einem neuen Mieter infolge der Mietpreisbremse eine Miete vereinbaren muss, die unterhalb einer höheren Miete liegt, die er zuvor in zulässiger Weise vereinbart hat. Daher ist es ihm gestattet, immer dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (sog. Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB an sich wegen der Mietpreisbremse zulässige Miete ist, eine Miete bis zur Höhe der zulässigen Vormiete zu vereinbaren.  

Der Fall

Die Anwendung dieser Ausnahmeregelung ist in denjenigen Fällen unproblematisch, in denen das vorherige Mietverhältnis nicht unter die Mietpreisbremse fiel, weil es z. B. vor deren Inkrafttreten begann. Der BGH hatte nun jedoch über einen Fall zu entscheiden, in dem auch das vorherige Mietverhältnis den Beschränkungen der Mietpreisbremse unterlag. Der Vermieter hatte in diesem Fall bereits mit dem vorherigen Mieter kurz nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse Mitte Juni 2015 in unzulässiger Weise eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überstieg. Der Mieter des bis Mitte Juni 2015 bestehenden Mietverhältnisses (des sog. Vor-Vormietverhältnisses) schuldete zwar ebenfalls eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überstieg. Die Vereinbarung dieser sog. Vor-Vormiete war jedoch zulässig, da das Mietverhältnis vor dem 01.06.2015 begann und daher nicht der Mietpreisbremse unterfiel.

Die Entscheidung

Der BGH urteilte nun mit seiner Entscheidung vom 19.07.2023, dass in solchen Fällen, in denen die unmittelbare Vormiete bereits unzulässig hoch war, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschritt, auf die Miete des Vor-Vormietverhältnisses abgestellt werden könne, wenn diese wirksam vereinbart wurde und oberhalb der durch die Mietpreisbremse gesetzten Obergrenze lag. Denn diese sog. Vor- Vormiete sei zugleich auch diejenige Miete, die der unmittelbare Vormieter dem Vermieter i. S. d. § 556e Abs.1 S.1 BGB geschuldet habe. Dies ergebe sich daraus, dass auch im Rahmen des Vormietverhältnisses die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs.1 BGB zur Anwendung gekommen sei und der unmittelbare Vormieter daher die Miete geschuldet habe, die der Mieter des diesem Mietverhältnis vorangegangenen Mietverhältnisses, also des Vor- Vormietverhältnisses, auf Grund einer wirksamen Vereinbarung geschuldet habe.

Fazit

Die Entscheidung des BGH ist eine schlechte Nachricht für Mieter. Der BGH hat den Anwendungsbereich der Ausnahmeregelung des § 556e Abs.1 S.1 BGB so weit interpretiert, dass Mieter nun mehr als zuvor damit rechnen müssen, dass sie sich in Anbetracht der Wohnungsknappheit ohne Schutz durch die Mietpreisbremse zur Zahlung einer Miete verpflichten müssen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.

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