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Ferienwohnung vermieten: Muss man ein Gewerbe anmelden?

Anlass für die Überlegung, ob man wegen der Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden muss, ist oft die Aufforderung der Stadtverwaltung, eine Gewerbeanmeldung vorzunehmen. Eine klare Antwort ist nicht möglich. Es kommt auf die Umstände an.

Wer als Eigentümer und Vermieter eine Ferienwohnung die Rechtslage beurteilen will, sollte sich an den nachstehend erörterten Gegebenheiten orientieren.

Im Zweifelsfall hilft nur juristische oder steuerliche Beratung. Dabei kommt es insbesondere auf die eigene Darstellung und Argumentation an.

Ab 24.500 € besteht Gewerbesteuerpflicht

Da ab einer Jahresgrenze von mehr als 24.500 € (Gewerbeertrag) die Gewerbesteuerpflicht entsteht, ist insoweit von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Die Frage, ob ein Gewerbe anzumelden ist, stellt sich also allenfalls für Umsätze bis zu dieser Grenze.

Wozu kein Gewerbe anmelden?

Allerdings sollte die Frage auch nicht überproblematisiert werden. Die Pflicht zur Gewerbeanmeldung beinhaltet nur die Anzeige, dass eine wirtschaftliche Aktivität erfolgt. Weitergehende Verpflichtungen sind damit zunächst nicht verbunden. Dass das Gewerbeamt das Finanzamt informiert, ist ebenfalls keine zusätzliche Belastung, da der Vermieter die Vermietungseinkünfte ohnehin in der Einkommensteuererklärung deklarieren muss.

Ansatzpunkt ist § 14 AO

Ausgangspunkt ist, dass selbstverständlich ein Gewerbe dann anzumelden ist, wenn eine gewerbliche Tätigkeit erfolgt. Keine gewerbliche Tätigkeit liegt vor, wenn die Vermietung einer Ferienwohnung im Bereich der privaten Vermögensverwaltung erfolgt. Ansatzpunkt ist insoweit § 14 Abgabenordnung.

Vermögensverwaltung ist zur gewerblichen Tätigkeit abzugrenzen

In § 14 AO definiert der Gesetzgeber selbst, dass in der Regel dann eine Vermögensverwaltung vorliegt, wenn der Eigentümer Vermögenswerte nutzt und beispielsweise eine Immobilie vermietet oder verpachtet. Zugleich bestimmt er, dass in Abgrenzung zur Vermögensverwaltung ein wirtschaftlicher und damit gewerblicher Geschäftsbetrieb vorliegt, wenn dadurch eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit in Erscheinung tritt, durch die wirtschaftliche Vorteile erzielt werden, die über den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung hinausgehen. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, wird nicht definiert. Insoweit kommt es eben auf die Umstände im Einzelfall an. Dann ist die bloße Vermögensverwaltung zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb abzugrenzen.

Bundesverwaltungsgericht sagt: 10 Ferienwohnungen mit 55 Betten sind gewerblich

Sachverhalt:

In diesem Sinne hatte das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil vom 26.1.1993 (DÖV 1993, 616) einen entsprechenden Fall zu beurteilen. Die Behörde hatte den Eigentümer eines Apartmenthauses mit 15 Wohnungen, von denen er 10 Wohnungen mit bis zu 55 Betten und Ausstattung mit Telefon und Gebührenzähler sowie TV-Geräten ganzjährig für jeweils 2 bis 6 Wochen an Feriengäste vermietete, aufgefordert, eine Gewerbeanmeldung vorzunehmen.

Entscheidung:

Das Gericht wies darauf hin, dass die bloße Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens kein Gewerbe sei. Soweit die Theorie. Praktisch verwies das Gericht darauf, dass in Grenzfällen danach abzugrenzen sei, ob die Tätigkeit einer behördlichen Überwachung bedürfe. Im Ergebnis beurteilte das Gericht die Vermietung von 10 Ferienwohnungen mit 55 Betten als gewerbliche Tätigkeit.

Kritik:

Es verwies auch darauf, dass das Bedürfnis für eine Überwachung umso geringer sei, je mehr sich die Betätigung im privaten Bereich abspiele. Sie sei hingegen umso größer, je mehr sie sich nach außen entfalte. Natürlich ist auch mit diesem Hinweis keine klare Aussage verbunden. Diese Aussage bezog sich noch auf den damals geltenden § 1 Nr. GaststättenVO. Danach bedurfte es bis 1.7.2005 für die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäuser oder Privatzimmern noch einer gaststättenrechtlichen Erlaubnis. Diese Vorschrift ist entfallen. Insbesondere braucht es keine Erlaubnis, wenn der Vermieter Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste verabreicht. Da dies bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Regel nicht der Fall ist, ist die Vermietung fast immer erlaubnisfrei.

Hinweis: Frühstücksservice braucht Hygienekenntnisse

Vorsichtig ist jedoch angebracht, wenn der Vermieter einen Frühstücksservice anbietet oder Speisen zubereitet. Dann muss er die die hygienischen Regeln im Umgang mit Lebensmitteln kennen. Diese kann er sich in der Regel im Wege der Teilnahme an einer Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz beim Gesundheitsamt oder der Industrie- und Handelskammer aneignen.

Wann liegt ein Gewerbe vor?

Insoweit kommt es nur darauf an, wann der Vermieter die Grenze zur Gewerblichkeit überschreitet. Ein Gewerbe ist im Gewerberecht durch bestimmte Merkmale gekennzeichnet. Wichtig ist die Gewinnerzielungsabsicht. Dabei reicht die bloße Absicht aus, Gewinne zu erzielen, auch wenn Verluste eingefahren werden.

Die Tätigkeit muss nach außen für Dritte erkennbar sein. Sie muss auf Dauer angelegt sein, so dass einmalige oder nur gelegentliche Vermietungen kein Gewerbe ausmachen. Dauernd bedeutet aber nicht ununterbrochen. Letztlich muss sich um eine selbstständige Tätigkeit auf wirtschaftlichem Gebiet handeln. Damit gelangt die Beurteilung wieder bei der bloßen Vermögensverwaltung an. Im Ergebnis dreht man sich eigentlich im Kreis. Eine pauschale, vernünftige und nachvollziehbare Antwort für die Praxis ist kaum machbar.

Vermietungseinkünfte sind auf jeden Fall steuerpflichtig

Der Umstand, dass der Vermieter mit den Vermietungseinkünften erhebliche Überschüsse erzielt, ist für sich allein noch kein Kriterium der Gewerblichkeit. Soweit er Einkünfte bezieht, ist er verpflichtet, diese im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung), dem Finanzamt anzuzeigen.

Kleinunternehmerregelung und Freigrenzen

Hilfreich ist in diesem Zusammenhang die Kleinunternehmerregelung. Bleibt der Jahresumsatz unter 17.500 €, braucht der Vermieter als Kleinunternehmer keine Mehrwertsteuer auszuweisen. Mehr dazu hier: Ferienwohnung als Kleinunternehmer vermieten.

Liegt der Gewerbeertragjedoch über 24.500 €, entsteht unabdingbar die Gewerbesteuerpflicht. Spätestens ab dieser Umsatzgrenze also muss von einem Gewerbe ausgegangen werden. Dann muss der Vermieter auch eine Gewerbeanmeldung vornehmen.

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3 Antworten auf "Ferienwohnung vermieten: Muss man ein Gewerbe anmelden?"

  • Riemer Manfred
    13.07.2014 - 20:45 Antworten

    Sie irren sich. Es gibt keine Gewerbesteuer auf den Umsatz sondern lediglich auf den Gewerbeertrag.
    Beispiel: Gewerbeertrag ist 100.000 Euro nach Hinzurechnungen bzw. Verminderungen abzüglich Freibetrag von 24.500 € = 75.500 €. Darauf wird dann die Gewerbesteuer berechnet.

    • Mietrecht.org
      15.07.2014 - 12:55 Antworten

      Hallo Manfred,

      danke für Ihren Beitrag. Sie liegen absolut richtig, entscheidend ist der Gewerbeertrag und nicht der Umsatz.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander Reindl
    26.10.2015 - 16:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    gut geschrieben, aber was man noch anmerken könnte, sind die durchaus weitreichenden Folgen, wenn das Ferienhaus gewerblich wird und nicht mehr Vermietung und Verpachtung:
    Es wird Betriebsvermögen! Also verkaufe ich das gute Stück in 11 Jahren -> Gewinn unterliegt voll der Einkommensteuer (u.U. auch GewSt, wenn keine Beriebsaufgabe). Bei Vermietungseinkünften hat man ja Privatvermögen, was man nach über 10 Jahren anstandslos veräußern kann, etwaiger Gewinn ist nicht steuerbar. Und: Liegt mein Gewinn über 50 TEUR oder Umsatz über 500 TEUR „darf“ ich auch noch bilanzieren, statt Einnahmenüberschussrechnung. Das ist natürlich deutlich mehr Aufwand.
    MfG

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