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Ferienwohnung vermieten: Rechtliche Schwierigkeiten vermeiden (Checkliste mit 13 Tipps für Vermieter)

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, haben Sie es mit Mietinteressenten, Mietern und Konkurrenten (andere Vermieter, Reisebüros, Reiseveranstalter) zu tun. Es gilt, rechtliche Schwierigkeiten von vornherein zu erkennen und möglichst zu vermeiden. Nur eine reibungslose Vermietung ist wirtschaftlich sinnvoll und schont Ihre Nerven.

Mit der nachfolgenden Checkliste wollen wir Vermietern von Ferienimmobilien helfen, die häufigsten rechtlichen Fehler von Anfang an zu vermeiden. Viele Fehler können sehr teuer werden und rechtliche Folgen haben und die Rendite Ihrer Ferienwohnung über Monate oder gar Jahre auszehren.

Beachten Sie die Nachfolgende Checkliste und Sie kommen der professionellen Vermietung Ihrer FeWo ein gutes Stück näher.

1. Preisangabenverordnung beachten

Wenn Sie in der Werbung die Mietpreise angeben, müssen Sie gemäß § 1 Preisangabenverordnung Endpreise bezeichnen. In den Endpreis sind alle Preisbestandteile einzubeziehen, die der Mieter letztlich bezahlen muss. Diese Endpreisangabe erfasst alle Leistungen, mit denen Sie den Mieter zwangsläufig belasten wollen (Endreinigung).

Lediglich fakultative Preisbestandteile, deren Höhe vom Verhalten des Mieters abhängt, dürfen Sie gesondert berechnet (Energieverbrauch, Telefonkosten). Missachten Sie diese Vorgaben, können Sie von Konkurrenten oder Verbraucherschützern abgemahnt werden (LG Konstanz Urt.v.17.7.1997, 1 HO 82/97).

2. Impressumspflicht beachten

Werben Sie mit Prospekten oder einer eigenen Website im Internet, gilt die Impressumspflicht. Danach sind Sie verpflichtet, Ihre persönlichen Daten anzugeben und sich für Ihre potentiellen Kunden identifizierbar zu machen. Ferner müssen Sie angeben, wie Sie telefonisch oder über das Internet erreichbar sind. Fehlen diese Angaben, können Sie von Konkurrenten oder Verbraucherschützern abgemahnt werden. Die Angabe nur einer Handynummer wirkt unseriös.

3. Schmücken Sie sich nicht mit fremden Federn

Für Ferienwohnungen gibt es auch Qualitätskategorien (Sterne, Sonnen u.ä.). Diese werden aber nur verliehen, wenn Sie sich als Anbieter einer Qualitätsuntersuchung unterzogen haben und sich regelmäßig bewerten lassen. Sie handeln wettbewerbswidrig, wenn Sie beispielsweise Ihre Wohnung mit 3 Sternen bewerten und damit behaupten, dass Sie sich einer Qualitätskontrolle unterzogen hätten.

4. Bleiben Sie bei der Wahrheit

Beschreiben Sie Ihr Objekt und die Umgebung so, wie sie tatsächlich ist. Zwar ist Werbung immer auch Beschönigung. Übertreiben Sie aber nicht. Ab einer gewissen Grenze haften Sie für Objektangaben und insbesondere zugesicherte Eigenschaften, falls sich Ihre Beschreibung als unwahr herausstellt. Machen Sie auch keine Angaben ins Blaue hinein. Mieter achten sehr genau darauf, inwieweit die Örtlichkeit mit den Prospektangaben übereinstimmt. Bieten Sie einem Mieter keinen Ansatzpunkt, Beanstandungen vorzutragen.

5. Vermeiden Sie die Haftung als Reiseveranstalter

Für Ihre Vermietung gilt in der Regel Mietrecht. Reiseveranstalter haften nach dem Reisevertragsgesetz. Die Haftung beinhaltet für den Fall fehlerhafter Reiseleistungen neben Minderung des Reisepreises, Reiserücktritt und Schadensersatz auch die Verpflichtung, dem Reisenden entgangene Urlaubsfreuden zu ersetzen.

Reiseveranstalter werden Sie automatisch dann, wenn Sie neben und zusätzlich zu dem Angebot der Unterbringung wenigstens noch eine weitere Leistung anbieten. Dies kann ein Frühstücksservice sein oder die Organisation von Ausflügen am Urlaubsort oder das Angebot eines Surfkurses oder Tauchkurses. Verlangen Sie dann noch einen einheitlichen Preis, sind Sie automatisch Reiseveranstalter. Sie bieten dann ein Pauschalangebot an.

Allenfalls sollten Sie zusätzliche Leistungen vermitteln und ausdrücklich unter Angabe des Anbieters der Leistung darauf hinweisen.

6. Bestehen Sie auf einem schriftlichen Mietvertrag

Sie sollten die Anmietung Ihrer Ferienwohnung immer in einem schriftlichen Mietvertrag dokumentieren. Schließlich kennen Sie den Mieter in der Regel nicht. Schreiben Sie alles hinein, was für die Buchung wesentlich ist. Halten Sie insbesondere individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fest. Genauso wichtig ist es die Personendaten des Mieters zu erfassen. Überprüfen Sie den Mieter im Internet auf seine Existenz (Telefonnummer, Adresse). Bestehen Sie auf der schriftlichen Gegenzeichnung des Mietvertrages durch Vermieter.

Orientieren Sie sich an einem Mustermietvertrag für Ferienwohnungen, der auch die Vereinbarung von Stornierungsfristen und Stornierungsgebühren beinhaltet.

Verlangen Sie die Angabe des Geburtsdatums des Mieters. Ist er minderjährig, muss der gesetzliche Vertreter den Mietvertrag ausdrücklich genehmigen.

7. Erstellen Sie eine Inventarliste

Listen Sie alle in der Wohnung befindlichen Möbelstücke und Gegenstände in einer Inventarliste auf. Verweisen Sie den Mieter darauf, dass er diese Inventarliste bei Übernahme der Ferienwohnung auf Vollständigkeit überprüft und verpflichtet ist, eventuelle Fehlbestände oder Sachschäden umgehend bei Ihnen zu melden.

Im Idealfall nehmen Sie die Übergabe der Wohnung bei Anreise und bei Abreise persönlich zusammen mit dem Mieter vor. Bestehende Probleme erkennen Sie so am schnellsten. Mehr unter: Tipps zu Einrichtung und Ausstattung einer Ferienwohnung.

8. Verlangen Sie bei Buchung allenfalls eine Anzahlung

Wenn Sie dem Mieter die Buchung bestätigen und es bis zum Reiseantritt noch mindestens vier Wochen hin sind, dürfen Sie eine Anzahlung auf den Mietpreis fordern. Keinesfalls dürfen Sie den gesamten Mietpreis in einer Summe einfordern. Anzahlungen in Höhe von ca. 10 bis 30 Prozent des Reisepreises sind üblich. Höhere Anzahlungen gelten als unseriös.

Den restlichen Mietpreis dürfen Sie ca. 2 bis 3 Wochen vor Aufenthaltsbeginn verlangen. Damit soll das Risiko vermindert werden, dass Sie vor Aufenthaltsbeginn den Mieter zur vollen Zahlung des Mietpreises veranlassen und dann vielleicht leistungsunfähig und/oder zahlungsunfähig werden. Gewerbliche Reiseveranstalter sind dementsprechend verpflichtet, ihren Kunden einen Reisepreissicherungsschein auszustellen, in dem sie sich gegen das Risiko der eigenen Insolvenz versichert haben.

9. Empfehlen Sie eine Reiserücktrittskostenversicherung

Mit der Buchung sollten Sie den Kunden informieren, dass er die Möglichkeit hat, auch über das Internet eine Reiserücktrittskostenversicherung abzuschließen. Davon profitieren Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Die Versicherung zahlt die Stornierungskosten, falls der Mieter den Aufenthalt in der Ferienwohnung aus bestimmten persönlichen Gründen (Unfall, Tod eines Familienangehörigen, Schwangerschaft, Arbeitsplatzverlust) nicht antreten kann. Für Sie als Vermieter bedeutet die Versicherung, dass Sie sicher an Ihr Ihr Geld kommen.

10. Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung nicht doppelt

Achten Sie auf die Verfügbarkeit der Ferienwohnung, wenn Sie eine Buchung bestätigen. Haben Sie die Wohnung bereits vergeben, können Sie trotzdem nur einen Mieter beherbergen. Die zweite Buchung können Sie nicht erfüllen und machen sich gegenüber diesem Mieter schadensersatzpflichtig. Im ungünstigsten Fall setzen Sie sich dem Vorwurf des Betruges aus. Bedenken Sie, dass in dieser Branche viel Missbrauch getrieben wird und geprellte Mieter sehr frustriert reagieren können.

11. Achten Sie auf Ihre Verkehrssicherungspflicht

Als Vermieter machen Sie Ihr Objekt anderen Personen zugänglich. Damit sind Sie verkehrssicherungspflichtig. Sie müssen dafür Sorge tragen, dass der Mieter Ihre Wohnung gefahrlos nutzen kann und nicht zu Schaden kommt.

Achten Sie insbesondere auf den baulichen Zustand. So dürfen keine offenen Stromkabel aus der Wand hängen, Stolperfallen sind zu vermeiden und im Garten darf dem Mieter kein morscher Ast auf den Kopf fallen. Kann Ihnen der Mieter ein Verschulden nachweisen, sind Sie schadensersatzpflichtig (Fehltritt auf Gitterrost: OLG Köln 19 W 18/97).

12. Prüfen Sie Ihre Gewerbetätigkeit

Wenn Sie lediglich eine Ferienwohnung vermieten, sind Sie in aller Regel nicht gewerblich tätig. Obwohl die Vermietung grundsätzlich die Voraussetzungen einer gewerblichen Tätigkeit erfüllt, geht sie in der Regel nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinaus (BFH Nr. 1998, 831).

Ein Gewerbe kommt dann in Betracht, wenn Ihre Vermietungsleistungen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben betragenden Beteiligung ergeben (BVerwG DÖV 1993,). Dann können Sie bis zu einer Umsatzjahresgrenze von 17.500 € immer noch die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.

Mehr unter: Wann muss man zur Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden? und alles zur Vermietung einer Ferienwohnung als Kleinunternehmer.

13. Verzichten Sie möglichst auf Vermittler

Sofern Sie zur Vermietung einen Vermittler (Agentur, Reisebüro, Reiseveranstalter) beauftragen, riskieren Sie die Gewerbefalle. Übernimmt der Vermittler Werbung, Abschluss und Abwicklung des Mietvertrages, spricht dies für Gewerblichkeit. Besser ist, wenn Sie den Mietvertrag selbst mit dem Mieter abschließen und auch die Schlüsselübergabe privat organisieren (FG Baden-Württemberg 6 K 163/89).

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8 Antworten auf "Ferienwohnung vermieten: Rechtliche Schwierigkeiten vermeiden (Checkliste mit 13 Tipps für Vermieter)"

  • Mario Pracht
    15.05.2014 - 22:02 Antworten

    Hallo und Guten Tag zusammen,

    ich stelle mir gerade eine Frage zu Nummer 5: Vermeiden Sie die Haftung als Reiseveranstalter.

    Würde man bereits in die Haftung rutschen, wenn man in der „Kneipe um die Ecke“ günstigere Preise für ein Abendbrot zu Zweit in Aussicht stellt? Worin besteht genau der Nachteil – kann man verklagt werden, wenn dann das Essen nicht schmeckt?

    pr8volle Grüße sendet
    Mario Pracht

    • Mietrecht.org
      17.05.2014 - 18:18 Antworten

      Hallo Herr Pracht,

      leider kann ich Sie hier zu versicherungstechnischen Fragen nicht beraten. Ich würde empfehlen für spezielle Fragen einen Anwalt zu fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dörthe Schultz-Behrens
    18.10.2014 - 23:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Mutter hat eine Ferienwohnung in ihrem Haus. Sie hat mich nun gefragt, ob ich die Ferienwohnung mit 5 Betten nun auf meinem Namen weiterführen möchte. Da ich Vollzeit berufstätig bin, stellt sich mir die Frage, ob ich mich nebenberuflich Selbständig machen muss. Was muss ich beachten? Bei meiner Einkommenserklärung muss ich die Einkünfte der Ferienwohnung, die sehr gering sind wohl mit angeben. Ich wohne nicht in dem Haus meiner Mutter sondern habe mein eigenes Haus in einem anderen Ort.

    Viele Grüße
    Dörthe Schultz-Behrens

    • Mietrecht.org
      20.10.2014 - 12:04 Antworten

      Hallo Frau Schultz-Behrens,

      danke für Ihren Beitrag und Ihre Fragen. Leider kann ich Sie hier nicht rechtlich und/oder steuerlich beraten. Ich würde ein Gespräch mit Ihrem/einem Steuerberater empfehlen. Dieser kann Ihnen alle Punkte erläutern, die Sie beachten sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva Odenthal
    21.03.2016 - 12:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    welcher Gerichtsstand gilt im Streitfall. Wenn z. B. ein Mieter aus den USA eine Immobilie in der Karibik anmietet, die von einem deutschen Eigentümer angeboten wird und es kommt zur Klage: Mit welchem Rechtssystem muss man sich dann auseinandersetzen? Gilt dann deutsches Recht? Auch, wenn die Vermietung über einen Vermittler in den USA zustande gekommen ist?

    Über eine Info würde ich mich sehr freuen.

    Herzlichen Dank

    • Mietrecht.org
      22.03.2016 - 03:53 Antworten

      Hallo Eva,

      ich kann Ihnen dazu leider nicht helfen. Fragen Sie am besten einen Anwalt, der sich mit US-Recht auskennt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Windel, Joachim
    25.09.2016 - 07:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    darf ich als Vermieter von Ferienwohnungen Kerzen aufstellen und diese auch zur Nutzung dadurch stillschweigend anbieten? Wie ist die schriftliche Absicherung dann in diesem Fall… , gibt man schriftlich den Hinweis, dass die Nutzung auf „eigene Gefahr“ erfolgt?

    Mit freundlichen Grüßen

    Joachim Windel

  • Peter Helm
    04.10.2016 - 14:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Ferienwohnung in einem Ferienhausgebiet. Nunmehr möchte ich das Haus in jährlichen Abschnitten vermieten. Befinde ich mich damit im Wohnungs- oder Gewerberaummietrecht?

    Kann ich wirksam die Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter abwälzen?

    Vielen Dank!
    Peter Helm

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