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Möblierter Wohnraum: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist

Es ist keine Seltenheit, dass Wohnraum möbliert vermietet wird. Dies ist auf der einen Seite für den Mieter von Vorteil, wenn dieser keine Zeit für die Einrichtung der Wohnung hat oder es sich nicht lohnt, die Wohnung einzurichten, weil die Mietdauer begrenzt ist.

Auch für den Vermieter kann die Vermietung einer Wohnung in möbliertem Zustand attraktiv sein, weil er in diesem Fall eine höhere Miete verlangen kann. Bei möbliertem Wohnraum handelt es sich um Wohnraum wie jeden anderen auch. Es gelten grundsätzlich dieselben mietrechtlichen Vorschriften, die auch für unmöblierten Wohnraum gelten.

Für bestimmte Fälle enthält das Gesetz jedoch eine Sonderregelung, die das Mietverhältnis weitgehend vom Mieterschutz ausnimmt. Dies führt dazu, dass das Mietverhältnis vom Vermieter unter erleichterten Bedingungen gekündigt werden kann und für beide Vertragsparteien kürzere Kündigungsfristen gelten.

Im diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen möblierter Wohnraum dieser Sonderbehandlung unterliegt.

1. Grundsätzlich gelten auch für möblierten Wohnraum die allgemeinen Kündigungsvorschriften

Zu schnell wird bei möbliert vermietetem Wohnraum oft davon ausgegangen, dass für diesen Sondervorschriften gelten. Dies ist zwar- wie im Folgenden dargelegt werden wird- in vielen Fällen der Fall. Einen allgemeinen Grundsatz, dass möblierter Wohnraum unter erleichterten Bedingungen gekündigt werden kann, gibt es jedoch nicht. Auch für möblierten Wohnraum gelten- sofern Ausnahmetatbestände nicht eingreifen- die allgemeinen Kündigungsvorschriften.

Dies bedeutet, dass der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis gem. § 573 Abs.1 BGB nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigungsfrist beträgt im Falle einer auf § 573 BGB gestützten Kündigung gem. § 573c Abs.1 BGB je nach Dauer des Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate, sofern die Kündigungserklärung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugeht.

Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB vorweisen kann, kann der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses allerdings durch einen Widerspruch gem. § 574 BGB verhindern, wenn diese eine unzumutbare, nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeuten würde.

Für den Mieter, der das Mietverhältnis stets ohne Angabe von Gründen kündigen kann, gilt im Normalfall die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB, so dass der Mieter das Mietverhältnis durch eine Kündigung, die dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugeht, zum Ablauf des übernächsten Monats beenden kann.

Ist das Mietverhältnis befristet, kommt für beide Seiten nur eine außerordentliche Kündigung gem. §§ 543,569 BGB in Betracht.

2. Ist der möbliert vermietete Wohnraum Teil der Vermieterwohnung, gelten unter bestimmten Voraussetzungen erleichterte Kündigungsbedingungen

Wie von jedem Grundsatz gibt es auch von dem zuvor beschriebenen Grundsatz Ausnahmen. Die mietrechtlichen Vorschriften sind stark darauf ausgerichtet, den Mieter so umfassend wie möglich zu schützen. Eine Ausprägung dieses Schutzes ist insbesondere § 573 BGB, der von dem Vermieter ein berechtigtes Interesse für die ordentliche Kündigung verlangt. Auch die mit der Dauer des Mietverhältnisses zunehmenden Kündigungsfristen, die § 573c Abs.1 BGB vorsieht, dienen dem Mieterschutz. Unter bestimmten Umständen hält der Gesetzgeber den Mieter jedoch für nicht so schutzbedürftig, dass es gerechtfertigt wäre, die Kündigung durch den Vermieter nur unter den beschriebenen hohen Voraussetzungen zuzulassen und berücksichtigt verstärkt das gesteigerte Interesse des Vermieters an einer Vertragsbeendigung.  Deshalb nimmt er in § 549 BGB bestimmte Mietverhältnisse zum Teil vom Mieterschutz aus und erklärt Bestimmungen, die dem Mieterschutz dienen, für nicht anwendbar.

Zu diesen vom Mieterschutz ausgenommenen Mietverhältnissen zählen gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB auch bestimmte Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum.

Diese müssen folgende Merkmale aufweisen:

1. Durch § 549 Abs.2 Nr.2 BGB wird die ordentliche Kündigung erleichtert, indem bestimmte Vorschriften, die die ordentliche Kündigung betreffen, für unanwendbar erklärt werden. Liegt allerdings ein befristetes Mietverhältnis vor, kommt eine ordentliche Kündigung ohnehin nicht in Betracht. Das Mietverhältnis kann in diesem Fall- auch wenn es an sich die in § 549 Abs.2 Nr.2 BGB beschriebenen Voraussetzungen erfüllt- nur außerordentlich gem. §§ 543,569 BGB gekündigt werden. § 549 BGB erlangt daher nur Bedeutung, wenn eine ordentliche Kündigung möglich ist. Dies ist nur der Fall, wenn ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis vorliegt, und das Kündigungsrecht  nicht durch einen Kündigungsverzicht eingeschränkt ist.

2. Das Gesetz spricht in § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht von möbliert vermietetem Wohnraum, sondern macht zur Voraussetzung für den eingeschränkten Mieterschutz, dass der Vermieter den vermieteten Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Hiermit ist im Grundsatz möbliert vermieteter Wohnraum gemeint.

Aus der Formulierung „ auszustatten hat“ folgt jedoch, dass es für die Anwendbarkeit des § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB nicht darauf ankommt, ob der Wohnraum tatsächlich mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet worden ist, sondern, dass der Vermieter hierzu nach dem Mietvertrag verpflichtet ist. Ob dies auch tatsächlich geschieht, ist daher nicht entscheidend.

Aus der Tatsache, dass das Gesetz nur eine überwiegende Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen verlangt, folgt ferner, dass der Wohnraum nach den maßgeblichen Vereinbarungen der Parteien nicht vollständig möbliert sein muss, um vom Mieterschutz ausgenommen zu sein. Eine Verpflichtung zur überwiegenden Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen, wie sie § 549 Abs.2 Nr.2 BGB verlangt, kann angenommen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte derjenigen Einrichtungsgegenstände zur Verfügung zu stellen hat, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind.

Das Gesetz verwendet nicht den Begriff der Möblierung, sondern spricht in § 549 Abs.2 Nr.2 BGB von der Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen. Hieraus folgt, dass der Wohnraum nicht nur mit Möbeln im eigentlichen Sinne auszustatten ist. Neben Möbeln wie z.B. Bett, Tische und Stühle fallen unter den Begriff der Einrichtungsgegenstände insbesondere auch Lampen, Koch- und Waschvorrichtungen, Gardinen und Bettwäsche,  nicht aber Hausrat wie z.B. Geschirr und Besteck.

Oft werden die Parteien im Mietvertrag nicht detailliert geregelt haben, welche Gegenstände der Vermieter zur Verfügung zu stellen hat. Von einer Verpflichtung zur überwiegenden Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen kann jedoch in der Regel ausgegangen werden, wenn im Mietvertrag ohne nähere Konkretisierung von „möbliertem Wohnraum“ die Rede ist.

3. Die Verpflichtung zur Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen allein rechtfertigt noch nicht die Einschränkung des Mieterschutzes. Weitere wesentliche Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit ist gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB daher, dass der vermietete Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. In diesem Fall besteht nämlich stets die Gefahr, dass es zwischen den Vertragsparteien zu Konflikten kommt. Die Wahrscheinlichkeit, dass dies geschieht, ist nicht nur größer als in Fällen, in denen sich Mieter und Vermieter nur selten begegnen. Auch wirken sich Streitigkeiten zwischen ihnen erheblich auf das tägliche Leben beider Seiten aus, da sich die Parteien nur schwer aus dem Weg gehen können. Aus dieser besonderen Situation folgt das berechtigte Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis bei Bedarf unkompliziert zu beenden.

Aus der geschilderten Voraussetzung ergeben sich folgende zwei Bedingungen:

Zum einen muss der möbliert vermietete Wohnraum Teil der Wohnung des Vermieters sein. Dies kann nur dann angenommen werden, wenn es sich bei dem vermieteten Wohnraum nicht um eine selbständige, von derjenigen des Vermieters unabhängige separate Wohnung handelt. Durch die fehlende Selbständigkeit unterscheidet sich der Wohnraum i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB von der Einliegerwohnung, die sich in demselben Gebäude wie diejenige des Vermieters befindet, sowie von einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus. Für diese sieht das Gesetz in § 573a Abs.1 BGB zwar ebenfalls ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. Die Herabsetzung des Kündigungsschutzes des Mieters ist in diesem Fall jedoch weniger stark ausgeprägt. Die Kündigung von selbständigen Wohnungen innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes ist jedoch nicht Gegenstand dieses Artikels. Diesbezüglich wird auf den Beitrag: „Kündigungsrecht und Kündigungsfrist für eine Wohnung im Zweifamilienhaus“ verwiesen.

Als Teil der Vermieterwohnung kann der Wohnraum des Mieters in der Regel immer angesehen werden, wenn er sich in einem Einfamilienhaus befindet  und nicht vollständig von der Vermieterwohnung abgetrennt ist. Aber auch in einem Mehrfamilienhaus ist der vermietete Wohnraum dann Teil der Vermieterwohnung, wenn er sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung des Vermieters befindet. Befindet sich der Wohnraum außerhalb der abgeschlossenen Vermieterwohnung, bedeutet aber auch dies noch nicht, dass dieser nicht als Teil der Vermieterwohnung angesehen werden kann. Ausreichend ist es nämlich, dass der Mieter darauf angewiesen ist, die Wohnung des Vermieters zumindest teilweise mitzubenutzen, weil sich dort z.B. die Küche oder das Bad befindet, das er benötigt. Eine bloße Mitbenutzung von Treppenaufgängen oder Wirtschaftsräumen reicht jedoch nicht aus (vgl. AG Königswinter, Urteil vom 18. 5.1994 – 3 C 134/94).

Die Integration der vermieteten Räume in die Wohnung des Vermieters allein führt allerdings noch nicht zur Anwendbarkeit des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB. Hinzukommen muss, dass der Vermieter die Wohnung, dessen Teil der vermietete Wohnraum ist, selbst bewohnt. Dieses Erfordernis entspricht der in  § 573a Abs.1 BGB enthaltenen Voraussetzung, nach der der Vermieter die Wohnung, die sich in demselben Gebäude wie diejenige des Mieters befindet, selbst bewohnen muss. Aus diesem Grund wird an dieser Stelle auf die Ausführungen in dem Artikel: „Kündigungsrecht und Kündigungsfrist für eine Wohnung im Zweifamilienhaus“ unter Zf.4 Bezug genommen.

4. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB enthält neben den unter Zf.1 und 2 geschilderten positiven Voraussetzungen, die für eine erleichterte Kündigung vorliegen müssen, auch negative Voraussetzungen, die gerade nicht erfüllt sein dürfen. Gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB ist der Mieterschutz nämlich nur dann eingeschränkt, wenn der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Zur Familie i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB zählen alle Personen, die mit dem Mieter verwandt oder verschwägert sind, sowie der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner.

Unter dem Begriff „auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt“ ist eine Lebensgemeinschaft zu verstehen, die auf Dauer angelegt ist, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinandereinstehen begründen und die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen (vgl. BT- Drucksache 14/4553, S. 38). Hierunter fällt in erster Linie die nichteheliche Lebensgemeinschaft. Es ist aber nicht erforderlich, dass der Mieter mit der Person, die in seinem Haushalt lebt, eine Partnerschaft eingegangen ist. Auch ein dauerhaftes Zusammenleben anderer Art z.B. von Menschen im Alter kann hierunter fallen (vgl. BT-Drucksache aaO).

Das Zusammenleben mit diesen Personen führt jedoch nur dann zum Ausschluss der Anwendbarkeit des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauerhaften Gebrauch mit einer oder mehreren dem geschützten Personenkreis angehörigen Personen überlassen ist. Der Gebrauch des Wohnraums mit diesen Personen darf nicht nur vorübergehend sein. Eine zeitliche Begrenzung allein reicht  jedoch nicht aus, um eine nur vorübergehende Nutzung anzunehmen. Entscheidend ist vielmehr, ob der Wohnraum für den Mieter zusammen mit einer von § 549 Abs.2 Nr.2 BGB geschützten Person zumindest für eine gewisse Zeit den Lebensmittelpunkt darstellt, wobei es nicht der einzige sein muss (OLG Hamburg, Urteil vom 30.09.1992 – 4 U 94/92). Ein Beispiel für einen nur vorübergehenden Gebrauch sind Ferienunterkünfte. Allerdings kann auch die zu Erholungszwecken genutzte  langfristig angemietete Ferienunterkunft  Lebensmittelpunkt sein, wenn sie regelmäßig an den Wochenenden und in der Ferienzeit genutzt wird (vgl. OLG Hamburg aaO).

Im Gegensatz zu dem Kriterium der überwiegenden Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen, das immer dann erfüllt ist, wenn die Parteien die Ausstattung vereinbart haben, ohne dass dies auch tatsächlich geschehen sein muss (s.o.), ist für die Beantwortung der Frage, ob der Wohnraum zum dauernden Gebrauch mit der Familie des Mieters oder einem „Haushaltspartner“ überlassen ist, der hierauf gerichtete Vertragszweck weder ausreichend noch erforderlich. Nach überwiegender Auffassung ist vielmehr auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen, die in dem Zeitpunkt vorliegen, in dem der Mieter gelten macht, dass Mieterschutzvorschriften zur Anwendung kommen. Voraussetzung ist allerdings, dass diese vertragsgemäß sind.

Im Einzelnen bedeutet dies Folgendes:

  • Haben die Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter den vermieteten Wohnraum nicht nur vorübergehend mit seiner Familie oder mit „Haushaltspartnern“ nutzen darf, macht er von diesem Recht jedoch in dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt keinen Gebrauch, ist die Anwendung des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht ausgeschlossen, so dass- vorausgesetzt die übrigen Voraussetzungen liegen vor- kein Mieterschutz eingreift.
  • Dasselbe gilt, wenn dem Mieter dieses Recht zwar nicht vertraglich eingeräumt ist, er aber einen Anspruch gegen den Vermieter hat, diese Personen aufnehmen zu dürfen, er dies aber nicht tut.
  • Ist der Vertragszweck nicht darauf gerichtet, dass der Mieter den Wohnraum dauerhaft mit seiner Familie oder „Haushaltspartnern“ gebraucht, und liegt keine Vereinbarung der Parteien vor, tut der Mieter dies aber trotzdem, ist das Ausschlusskriterium des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB dennoch erfüllt mit der Folge, dass Mieterschutz besteht, wenn die Nutzung vertragsgemäß ist. Eine trotz fehlender vertraglicher Vereinbarung vertragsgemäße dauerhafte Nutzung der Räume mit der Familie oder mit „Haushaltspartnern“ liegt in jedem Fall immer dann vor, wenn der Mieter diese ohne Erlaubnis des Vermieters aufnehmen darf, weil es sich um nahe Angehörige wie z.B. den Ehegatten oder Kinder handelt. Aber auch, wenn der Mieter zur Überlassung des Wohnraums an einen Dritten gem. § 540 BGB eine Erlaubnis benötigt, wird von vertragsgemäßer Nutzung nicht nur dann ausgegangen, wenn die Erlaubnis erteilt worden ist, sondern auch dann, wenn der Mieter gegen seinen Vermieter gem. § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

3. Entfällt der Mieterschutz, können sowohl Vermieter als auch Mieter das Mietverhältnis grundlos zum Ende des Monats kündigen

Liegen die zuvor dargelegten Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vor, hat dies zur Folge, dass wesentliche Vorschriften, die dem Schutz des Mieters dienen, nicht zur Anwendung kommen. Die Kündigungsmöglichkeiten stellen sich in diesem Fall für Vermieter und Mieter folgendermaßen dar:

Für den Vermieter bedeutet der eingeschränkte Mieterschutz, dass er das Mietverhältnis kündigen kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. Gem. § 549 Abs.2 BGB ist nämlich die Vorschrift des § 573 BGB, die dies für die Kündigung des Vermieters verlangt, nicht anwendbar.

Für den Vermieter gelten außerdem kürzere Kündigungsfristen. Diese ergeben sich aus § 573c Abs.3 BGB. Danach kann die Kündigung von Wohnraum i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB zum Ablauf eines Monats erfolgen, wenn die Kündigungserklärung dem Mieter spätestens bis zum 15. dieses Monats zugeht.

Eine weitere  Kündigungserleichterung für den Vermieter besteht darin, dass dem Mieter im Falle der Kündigung kein Widerspruchsrecht zusteht. Im Regelfall kann der Mieter gem. § 574 Abs.1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Mieterschutzvorschrift ist jedoch gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht anwendbar, wenn der Mieterschutz unter den vorstehend genannten Voraussetzungen entfällt.

Für den Vermieter, der das Eigentum an der Wohnung in bereits vermietetem Zustand erworben hat, ergibt sich aus § 549 Abs.2 Nr.2 BGB –wenn dessen Voraussetzungen vorliegen- außerdem der Vorteil, dass für ihn die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB nicht zur Anwendung kommt. Im Regelfall kann nämlich der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 577a Abs.1 BGB für die Dauer von drei Jahren seit dem Erwerb  nicht ordentlich kündigen,  wenn an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an den jetzigen Vermieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Diese Kündigungssperrfrist gilt für möblierten Wohnraum i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht.

Da der Vermieter keinen Kündigungsgrund benötigt, braucht er seine Kündigung konsequenter Weise auch nicht zu begründen. Die gem. § 568 Abs.1 BGB erforderliche Schriftform ist allerdings einzuhalten. Durch § 549 Abs.2 BGB wird nämlich nur § 568 Abs.2 BGB (Hinweis des Mieters auf sein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB), nicht hingegen das in § 568 Abs.1 BGB verankerte Schriftformerfordernis für unanwendbar erklärt.

Für die Kündigung seitens des Mieters bestehen im Falle eines Mietverhältnisses i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB für das Kündigungsrecht zunächst keine Unterschiede im Vergleich zu einer gewöhnlichen ordentlichen Kündigung. Anders als der Vermieter kann der Mieter das Mietverhältnis nämlich stets ohne Angabe von Gründen kündigen.

Die Kündigungsfrist, die im Regelfall gem. § 573c Abs.1 S.1 BGB für den Mieter drei Monate beträgt, ist jedoch im Falle des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB auch für den Mieter verkürzt. Es gilt die gleiche Frist, wie sie auch der Vermieter beachten muss, so dass auch der Mieter das Mietverhältnis zum Ende eines Monats kündigen kann, wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter spätestens bis zum 15. dieses Monats zugeht.

Auch für den Mieter gilt das Schriftformerfordernis des § 568 Abs.1 BGB.

4. Sonderkündigungsrecht des Vermieters außerhalb des Anwendungsbereiches des § 549 BGB

Befindet sich der vermietete Wohnraum zwar innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, liegen aber die sonstigen Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht vor, weil der Vermieter den Wohnraum nicht überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat oder weil er dem Mieter den Wohnraum zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder einem „Haushaltspartner“ überlassen hat, steht dem Vermieter das Sonderkündigungsrecht gem.

§ 573a Abs.2 BGB zu. Danach kann der Vermieter nämlich immer dann, wenn sich der Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindet, und der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist, kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.

Im Gegensatz zu der Kündigung ohne Mieterschutz, bei der die Kündigungsfrist gegenüber der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB verkürzt ist, verlängert sich die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB für den Vermieter gem. § 573a Abs.2 i.V.m. § 573a Abs.1 S.2 BGB jedoch um drei Monate, wenn der Vermieter von seinen Sonderkündigungsrecht aus § 573a Abs.2 BGB Gebrauch macht.

Hieraus ergeben sich folgende Fristen:

  • Besteht das Mietverhältnis seit der Überlassung an den Mieter noch nicht fünf Jahre, beträgt die verlängerte Kündigungsfrist 6 Monate.
  • Sind seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter zwar fünf, aber noch nicht acht Jahre vergangen, muss der Vermieter eine Frist von 9 Monaten einhalten.
  • Im Falle eines seit der Überlassung an den Mieter bereits acht Jahre und mehr bestehenden Mietverhältnisses kann der Vermieter das Mietverhältnis nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen.

Auch auf dieses Sonderkündigungsrecht findet die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB keine Anwendung.

Stützt der Vermieter seine Kündigung auf § 573a Abs.2 BGB, weil die Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht vorliegen, steht dem Mieter allerdings  das Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zu.

Wichtig für den Vermieter ist es zu beachten, dass er in dem gem. § 568 Abs.1 BGB schriftlich zu verfassenden Kündigungsschreiben gem. § 573a Abs.3 BGB anzugeben hat, dass er seine Kündigung auf sein Sonderkündigungsrecht aus § 573a Abs.2 BGB stützt.

5. Fazit  und Zusammenfassung

1. Der Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis durch eine dem Mieter spätestens bis zum 15. eines Monats zugegangene schriftliche  Kündigung zum Ende dieses Monats kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf, wenn

  • der Vermieter den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat,
  • der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und
  • der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

2. Der Mieter ist in diesem Fall weder durch das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB noch durch die Sperrfrist des § 577a BGB geschützt.

3. Auch der Mieter kann das Mietverhältnis unter den in Zf.1 genannten Voraussetzungen zum Ablauf eines Monats kündigen, wenn die schriftliche Kündigungserklärung dem Vermieter spätestens bis zum 15. dieses Monats zugeht.

4. Befindet sich der vermietete Wohnraum zwar innerhalb der Wohnung des Vermieters, liegen aber die sonstigen Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB nicht vor, kann der Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis gem. § 573a Abs.2 BGB dennoch kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen. In diesem Fall verlängert sich jedoch die im Regelfall geltende Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB um drei Monate.

5. Für das Sonderkündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs.2 BGB gilt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB ebenfalls nicht. Der Mieter ist allerdings dadurch geschützt, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Widerspruch gem. § 574 BGB verhindern kann, wenn diese eine unzumutbare nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeuten würde.

6. Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 573a Abs.2 BGB Gebrauch, muss er dies in seinem Kündigungsschreiben angeben.

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6 Antworten auf "Möblierter Wohnraum: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist"

  • Ricki
    23.07.2016 - 18:22 Antworten

    Wie ist es bei einer fristlosen Kündigung bei einer vollmöblierten Wohnung im eigenen Haus wegen nächstlicher Ruhestörung, die dreimal zuvor schriftlich angemahnt wurde? Außerdem mehrmals Polizei im Haus wegen Drogenkonsums, Verdacht auf Drogendealing, und totaler Verwahrlosung und mehrerer Schäden.

    Wie lange ist die Frist, in der ein alleinstehender Mann mit Einkommen eingeräumt bekommen muss, bis er ausziehen muss?
    Danke für INfo,

    Ricki

    • Mietrecht.org
      26.07.2016 - 11:57 Antworten

      Hallo Ricki,

      Sie sollten rechtlich prüfen lassen, was Sie genau im Mietvertrag vereinbart haben. Holen Sie sich bei Bedarf die Einschätzung eines Anwalts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nana
    22.09.2016 - 22:39 Antworten

    Guten Tag,
    wie sieht es aus mit einem Kleintier in der möblierten Wohnung?
    Hat der Vermieter ein Recht dies zu verbieten in einer möblierten Wohnung selbst wenn Kleintiere nicht verboten werden dürfen?
    Und wie sieht es aus mit einer Kündigung für unter 3Monaten, wenn man mehrere interessierte Nachmieter mit vorlegen kann zum Zeitpunkt indem man eigentlich raus will?
    LG

  • Heike Giebel
    15.10.2016 - 06:59 Antworten

    Wie sieht es hier aus:
    Ferienwohnung; wurde teilmöbliert auf Dauer und zeitlich unbegrenzt mit regelmäßiger monatlicher Mietzahlung vermietet. Mietverhältnis insgesamt über 4 Jahre andauernd ohne schriftlichen Mietvertrag. Besitzerwechsel der Immobilie vor 2 Jahren.Ebenfalls mündlicher Vertrag (Vorführung des Mietverhältnisses zu den alten Konditionen), erweiterte Kündigungsfrist von 5 Monaten nochmals genau besprochen. Mieter kündigt fristgerecht unter Einhaltung der 5 Monate (da neues Feriendomizil und Fertigstellung erst in 5 Monaten). Vermieter möchte nach Eingang der schriftlichen Kündigung aber verkürzen auf 2 Monate Kündigungzeit und verlangt vorzeitigen Auszug.

    • Mietrecht.org
      18.10.2016 - 08:50 Antworten

      Hallo Heike,

      selbst wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer und ob berechtigt oder nicht – auf zwei Monate Kündigungsfrist bestehen sollte, kann der Mieter doch trotzdem seine Kündigung 5 Monate vor beabsichtigten Mietvertragende aussprechen. Bitte lassen Sie die Dinge im Zweifel anwaltlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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